端木燕平

一、企業(yè)價(jià)值評估

企業(yè)價(jià)值評估，是指資產(chǎn)評估師根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在評估基準(zhǔn)日的特定目的下，對企業(yè)的整體價(jià)值、全體股東權(quán)益的價(jià)值或部分股東權(quán)益的價(jià)值進(jìn)行分析、估計(jì)和發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

企業(yè)評估方法的選擇

在選定評估方法時(shí)，我們首先要對各個(gè)評估方法的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對比。如表所示：

表1 傳統(tǒng)評估方法比較表

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)高、相對收益高的行業(yè)。通過對這三種方法的比較，結(jié)合杭州濱江地產(chǎn)的特點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)EVA方法更注重股東權(quán)益。在判斷一個(gè)企業(yè)的盈利能力時(shí)，如果該公司的資本成本高于該企業(yè)的資本成本，無論其是否盈利，都會(huì)損害其房地產(chǎn)公司的股東權(quán)益。因此，EVA方法更適用于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評估，其結(jié)果更能反映實(shí)際情況。這樣投資者才能更好地規(guī)劃投資，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

二、EVA價(jià)值評估法

EVA價(jià)值評估模型是在傳統(tǒng)收益法的基礎(chǔ)上進(jìn)行的優(yōu)化。該模型調(diào)整了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映經(jīng)營成果的數(shù)據(jù)，考慮了公司全部資本的機(jī)會(huì)成本，有利于反映企業(yè)在可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下的價(jià)值。在使用EVA評價(jià)企業(yè)價(jià)值時(shí)，根據(jù)不同企業(yè)對未來EVA增長率的不同假設(shè)，可以建立單階段EVA評價(jià)模型、兩階段EVA評價(jià)模型和三階段EVA評價(jià)模型。在大多數(shù)情況下，很少使用單階段和三階段EVA估值模型。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，主要采用兩階段EVA估值模型。兩階段EVA估值模型將公司在持續(xù)經(jīng)營期間的價(jià)值增長分為兩個(gè)階段。第一階段是高速增長期，第二階段是增長期之后，因此企業(yè)的發(fā)展保持穩(wěn)定增長。兩階段EVA模型適用于預(yù)測期內(nèi)收入增長分為兩個(gè)增長階段的企業(yè)：初始階段EVA增長率很高，后續(xù)增長率相對穩(wěn)定且持續(xù)時(shí)間較長。兩階段EVA估值模型可以表示為：

式中：V0—計(jì)算的企業(yè)價(jià)值；

TC0—初始資本總額；

EVAt—加速增長期第t年的EVA值；

EVAt+1—穩(wěn)定增長期第一年的EVA值；

WACC—加權(quán)平均資本成本；

g—穩(wěn)定增長的增長率。

EVA估值模型的核心是建立有效的價(jià)值創(chuàng)造體系。EVA價(jià)值評估模型用投入和增量之和表示企業(yè)的價(jià)值，反映企業(yè)的預(yù)期價(jià)值、盈利能力和連續(xù)性，反映企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，適用于房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上計(jì)算企業(yè)盈利能力的價(jià)值。

三、對杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)的EVA價(jià)值評估

1.杭州濱江房產(chǎn)稅后凈利潤的計(jì)算

根據(jù)上述稅后凈利潤計(jì)算公式，計(jì)算出杭州濱江2017年至2020年的稅后凈利潤，如表2所示：

表2 2017—2020年杭州濱江房產(chǎn)稅后經(jīng)營利潤表 單位：元

2.杭州濱江資本總額的計(jì)算

根據(jù)上述總資本計(jì)算公式，計(jì)算出杭州濱江2017年至2020年的總資本，如表3所示：

表3 2018—2020年杭州濱江資本總額表 單位：元

3.杭州濱江房產(chǎn)加權(quán)平均資本成本的計(jì)算

（1）債務(wù)資本成本的計(jì)算

為了簡化計(jì)算，本文采用一年期銀行貸款利率作為短期借款資金成本，1-3年期銀行貸款利率作為長期借款資金成本，3-5年期銀行貸款利率作為應(yīng)付債券資金成本。計(jì)算結(jié)果如表4所示：

表4 杭州濱江房產(chǎn)2017—2020年稅后債務(wù)資本成本 單位：元

（2）權(quán)益資本成本的計(jì)算

權(quán)益資本成本=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+β×市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

用每10年期國債的收益率表示無風(fēng)險(xiǎn)收益率，市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)表示為用10年期滬深指數(shù)的平均收益率表示市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。計(jì)算過程及結(jié)果如表5所示：

表5 杭州濱江房產(chǎn)2017—2020年權(quán)益資本成本計(jì)算

（3）計(jì)算加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本（WACC）=稅后債務(wù)資本成本×債務(wù)資本/資本總額+股權(quán)資本成本×股權(quán)資本/資本總額

計(jì)算過程及結(jié)果如表6所示：

表6 杭州濱江房產(chǎn)2017—2020年加權(quán)平均資本成本計(jì)算 單位：元

加權(quán)平均資本成本表示企業(yè)的資本獲取成本。價(jià)值越低，企業(yè)的融資成本越低。EVA值越大，企業(yè)價(jià)值越大。

4.杭州濱江房產(chǎn)EVA的計(jì)算

EVA=調(diào)整后的稅后凈利潤-資本總額×加權(quán)平均資本成本，計(jì)算過程和結(jié)果見表7：

從表7可以看出，2017年至2020年，杭州濱江地產(chǎn)為其股東創(chuàng)造了價(jià)值。通過對該EVA的計(jì)算，我們可以了解到杭州濱江房地產(chǎn)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素主要是主營業(yè)務(wù)收入和融資結(jié)構(gòu)。在營業(yè)收入方面，杭州濱江地產(chǎn)需要提高銷售業(yè)績，提高利潤水平；在融資方面，需要合理安排融資結(jié)構(gòu)，降低資金成本，最大限度地提高使用效率。

表7 杭州濱江房產(chǎn)2017—2020年EVA計(jì)算 單位：元

5.杭州濱江房產(chǎn)未來四年EVA的預(yù)測

在獲得杭州濱江地產(chǎn)2017年至2020年的EVA后，還需要對其未來的EVA進(jìn)行預(yù)測。筆者以2020年12月31日為期初，對杭州濱江當(dāng)日的價(jià)值進(jìn)行了評估。在第一階段，利用稅后營業(yè)凈利潤和資本總額的平均增長率，即18%和14%，預(yù)測杭州濱江的稅后經(jīng)營凈利潤和總資本。此外，加權(quán)平均資本成本由2017年至2020年的平均值代替。通過計(jì)算，杭州濱江2021—2024年間的EVA預(yù)測結(jié)果見表8：

表8 2021—2024年杭州濱江房產(chǎn)的EVA預(yù)測結(jié)果 單位：元

6.杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)價(jià)值評估

企業(yè)價(jià)值＝期初資本總額＋未來EVA現(xiàn)值＝資本總額＋持續(xù)n年超常增長期內(nèi)EVA現(xiàn)值＋持續(xù)n年超常增長期后穩(wěn)定增長EVA現(xiàn)值

通過預(yù)測2024年底的EVA數(shù)據(jù)，計(jì)算出2020年12月31日杭州濱江地產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值，如表9所示：

表9 杭州濱江房產(chǎn)2020年12月31日企業(yè)價(jià)值評估表 單位：元

通過測算，2020年12月31日杭州濱江房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值為19233209177.5元，公司可以在2021至2024年間為股東創(chuàng)造財(cái)富，每年創(chuàng)造的財(cái)富呈逐年遞增趨勢，表明公司的管理模式和運(yùn)營模式已經(jīng)發(fā)生了變化，并正朝著良好的方向緩慢發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其市場也在不斷完善，價(jià)值管理的概念也越來越流行。本文運(yùn)用EVA模型對杭州濱江房產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了探討，發(fā)現(xiàn)杭州濱江房產(chǎn)應(yīng)通過日常經(jīng)營提高企業(yè)價(jià)值，提高銷售水平，合理安排融資結(jié)構(gòu)。具體而言，我得出以下結(jié)論和建議：

首先，與其他價(jià)值評估方法相比，EVA模型能夠契合企業(yè)的價(jià)值管理理念，達(dá)到股東價(jià)值和企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，EVA能夠準(zhǔn)確地解釋企業(yè)的長期經(jīng)營。因此，利用這一指標(biāo)來評價(jià)企業(yè)價(jià)值，有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

第二，管理者在業(yè)務(wù)流程中應(yīng)以價(jià)值管理為指導(dǎo)。面對市場競爭，企業(yè)需要培育核心競爭力，努力提高稅后凈利潤水平，建立合理的融資結(jié)構(gòu)，使企業(yè)以最低的成本最大限度地提高資金使用效率。