文/本刊評(píng)論員

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展處于非常特殊的時(shí)期，既面臨宏觀經(jīng)濟(jì)“換檔期”有所加大的下行壓力，又經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式“探索期”的陣痛，還要應(yīng)對(duì)超預(yù)期的疫情沖擊。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央政治局會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)要求完善房地產(chǎn)政策，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國(guó)家相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率等政策措施，不少城市也先后出臺(tái)了相應(yīng)措施。

一般情況下，政策效應(yīng)的充分釋放需要一個(gè)周期，而且由于重點(diǎn)城市住房供給缺乏彈性，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的相關(guān)指標(biāo)在短期內(nèi)較難出現(xiàn)明顯改善。在此背景下，可以預(yù)料有關(guān)部門(mén)和城市政府還將研究、儲(chǔ)備和制定出臺(tái)一些政策舉措。

盡管各方面政策的目的都是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但政策措施之間的協(xié)調(diào)性問(wèn)題值得引起關(guān)注。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際來(lái)看，尤其要高度重視三方面問(wèn)題，即零和式謬誤、合成謬誤和分解謬誤。

首先，要避免“零和式謬誤”，充分調(diào)動(dòng)各方主體的積極性，相向而行，聚力而興。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)龐雜系統(tǒng)，涉及多種主體，包括公共部門(mén)、市場(chǎng)主體、專業(yè)機(jī)構(gòu)、居民群眾等，其中每種主體又可以從多種維度進(jìn)行細(xì)分。這些主體的具體利益可能會(huì)有對(duì)立，因而容易產(chǎn)生零和式思維，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)交往和運(yùn)行是一種零和博弈，一方所得就是另一方所失。而從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀運(yùn)行來(lái)看，這種零和式思維實(shí)際上是一種“謬誤”。如果整個(gè)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，所有主體的具體利益都難以實(shí)現(xiàn)。

在微觀而具體的市場(chǎng)交往中，零和式思維是符合理性原則的，但在研究、制定和實(shí)施公共政策時(shí)，應(yīng)揚(yáng)棄零和式思維，著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大局，抓住發(fā)展機(jī)遇期，充分調(diào)動(dòng)各方主體的積極性，共同促進(jìn)市場(chǎng)向上和向好發(fā)展。

其次，要避免“合成謬誤”，加強(qiáng)公共政策頂層設(shè)計(jì)，相互促進(jìn)，積少成多。在政策制定和實(shí)施過(guò)程中，不同層級(jí)和不同類型的公共部門(mén)都有特定的目標(biāo)、職責(zé)和利益，因而各自的政策行為在局部可能是對(duì)的，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體而言則不一定合適。這在政策理論中被稱為“合成謬誤”。有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)談到：“要防止出現(xiàn)合成謬誤，不把分兵把關(guān)變成只顧自己、不及其余，避免局部合理政策疊加起來(lái)造成負(fù)面效應(yīng)?！?/p>

為避免“合成謬誤”，當(dāng)前應(yīng)注重加強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展政策的頂層設(shè)計(jì)，健全房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制和政策工具箱，探索形成政策措施“負(fù)面清單”，使不同公共部門(mén)的政策能相互促進(jìn)、相得益彰。

再次，要避免“分解謬誤”，加強(qiáng)公共政策評(píng)估，相機(jī)調(diào)適，動(dòng)態(tài)優(yōu)化。在科層制的公共管理體系中，層層分解目標(biāo)和任務(wù)是推進(jìn)工作落實(shí)的有效方式，但也容易產(chǎn)生“分解謬誤”?！耙乐狗纸庵囌`，避免把整體任務(wù)簡(jiǎn)單一分了之，更不能層層加碼，導(dǎo)致基層難以承受?！?/p>

為避免“分解謬誤”，當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)公共政策評(píng)估，通過(guò)科學(xué)合理的評(píng)估活動(dòng)推動(dòng)政策調(diào)整，促進(jìn)政策動(dòng)態(tài)優(yōu)化。