杜曉芳，王 考，郝潤梅，龐 穎

(1.內(nèi)蒙古師范大學(xué) 地理科學(xué)學(xué)院；2.內(nèi)蒙古科瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010000)

1 綜述

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)業(yè)貢獻的GDP可以達到我國GDP總量的7.35%，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，幾乎可以達到總量15%，由此可以說明，房地產(chǎn)業(yè)是我國促進社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此房價的穩(wěn)定關(guān)乎社會經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著城市化進程的不斷加快、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對住房的需求量增加，同時人們的住房要求也從原來的單一功能性消費逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N復(fù)合消費類型，房價也隨之上漲[1-2]。為了抑制房價的快速增長，2016年下半年至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控進入新一輪收緊周期；2021年兩會中在“房子是用來住的、不是用來炒的”的基礎(chǔ)上增加了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，強調(diào)“因地施策、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、進一步落實房地產(chǎn)長效機制”的重要性。怎樣使房價穩(wěn)定，首先了解影響商品住宅價格的因素，因此對商品住宅價格影響因素的研究具有重要意義。

目前，我國有許多學(xué)者從不同角度對商品住宅價格的影響因素進行了研究。張繼彤[3]等人(2007)運用廣義脈沖響應(yīng)等分析方法研究利率與抑制首付對城鎮(zhèn)住宅市場中房地產(chǎn)價格的影響，最終得出提高貸款利率和首付比例是政府調(diào)控房價過快上漲的首選措施。黃欣[4]等人(2015)借助計量模型從經(jīng)濟方面5個角度分析南充市商品住宅價格的影響因素，結(jié)果顯示城鎮(zhèn)居民人均消費支出是影響商品住宅價格的主要因素。劉志遠[5]等(2018)結(jié)合青島市的特點，構(gòu)建了住宅微觀影響因素特征價格模型，并運用逐步回歸方法篩選出影響住宅價格顯著性因素。秦佳睿[6]等(2021)從微觀角度出發(fā)，運用定量與定性相結(jié)合的方法，建立特征價格模型，并通過逐步回歸方法進行修正，在眾多的特征變量中成功剔除二級商業(yè)中心、建筑類型、生活配套設(shè)施3個不顯著的影響因素，保留重點學(xué)區(qū)、城市中心、綠化率等9個影響較大的因素。綜上，學(xué)者們從微觀、經(jīng)濟等角度運用不同方法分析影響商品住宅價格的因素。

本研究利用灰色關(guān)聯(lián)度分析法從供給和需求角度對影響呼和浩特市商品房價格的因素進行分析并得出結(jié)論，為呼和浩特市房地產(chǎn)市場以后的發(fā)展及調(diào)控提出相關(guān)建議，使房地產(chǎn)市場能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 呼和浩特市商品住宅現(xiàn)狀

呼和浩特市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科教、金融中心，也是呼包鄂榆城市群的區(qū)域性中心城市[7]。隨著城市化推進、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，呼和浩特市商品住宅價格不斷上漲，且漲幅遠超國家上漲水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計(見圖1)，全國商品房平均銷售價格從2009年的4 474元/m2上漲到2019年的9 311元/m2，漲幅達到108.11%，其中呼和浩特市的商品房銷售價格從2009年的4 353元/m2上漲至2019年的11 128元/m2，漲幅為155.64%。

呼和浩特市商品房價格總體呈現(xiàn)波動上漲趨勢。在2011年—2014年間變化幅度不大，2015年有所下降，2016年開始回升，并且之后漲幅變大。這是因為房地產(chǎn)市場進入“總量放緩、區(qū)域分化”狀態(tài)，隨后國家出臺支持居民住房消費、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等房地產(chǎn)刺激政策，房地產(chǎn)價格大幅上漲[8]。

綜合來看，呼和浩特市房地產(chǎn)市場比較活躍，但是商品住宅價格的上漲會增加低收入家庭的購房壓力、減少其他消費等，對呼和浩特市經(jīng)濟的健康發(fā)展有一定的影響，因此“穩(wěn)房價”十分重要。

3 研究方法與數(shù)據(jù)來源

3.1 研究方法

灰色關(guān)聯(lián)度分析是衡量因素間關(guān)聯(lián)程度大小的一種方法。理論的核心思想是：通過對比分析序列曲線的幾何形狀的方式來對序列之間變化的大小、方向和速度等的相對性加以判斷。其中曲線的幾何形狀相似率越高，就可以認為兩者之間的關(guān)聯(lián)性越強，因此其影響程度就越多大[9-10]。

影響商品住宅價格的因素多種多樣，有的因素影響趨勢相同，但是影響程度有一定的差異[11]。因此，可以把商品住宅價格看作是一個較為典型的灰色系統(tǒng)，將灰色關(guān)聯(lián)度分析法引入商品住宅價格影響因素的定量研究中。

灰色關(guān)聯(lián)度分析法具體步驟：

第一步：設(shè)有n個被評價對象，每個評價對象有m個評價指標。其中，收集的數(shù)據(jù)可形成如下矩陣：

(1)

第二步：無量綱化處理。由于各指標的計量單位不同，為了方便計算且便于比較，首先對各指標進行無量綱化。一般采用的是常用的無量綱化方法中的初值化法，其公式為：

(2)

第三步：接著進行關(guān)聯(lián)系數(shù)計算。關(guān)聯(lián)系數(shù)計算公式為：

(3)

(i=0,1,…,n；k=1,2,…,m;其中ρ為分辨系數(shù)，0<ρ<1，文中ρ取0.5)

第四步：計算關(guān)聯(lián)度。對各評價指標分別計算各個評價對象所對應(yīng)指標的關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值，以此來反映各評價對象與參考序列的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并稱其為關(guān)聯(lián)度。公式如下：

(4)

第五步：最終根據(jù)各指標的關(guān)聯(lián)度進行排序，得出結(jié)果。

3.2 數(shù)據(jù)來源

研究以年度數(shù)據(jù)作為商品住宅價格研究指標，相關(guān)數(shù)據(jù)主要來源于2009年—2019年《呼和浩特市統(tǒng)計年鑒》、安居客、58同城以及國家統(tǒng)計局網(wǎng)站等。其中，商品房銷售均價根據(jù)賣房網(wǎng)站呼和浩特市每月房價的掛牌數(shù)據(jù)計算得來。

4 呼和浩特市商品住宅價格與影響因素

4.1 影響因素的選取

商品住宅的價格是在各種各樣因素的相互作用下形成的，商品住宅價格的變動可能是由于一個因素或者幾個因素的影響導(dǎo)致，只有對影響價格的因素進行綜合分析才能清楚引起其變化的原因。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論和國內(nèi)外學(xué)者的研究成果可知，房地產(chǎn)價格的變動主要受房地產(chǎn)市場中供給和需求關(guān)系的影響[12-13]。因此，結(jié)合呼和浩特市商品住宅市場的實際情況以及數(shù)據(jù)獲取的難易程度,筆者從需求和供給兩個角度選擇7個方面的影響因素來分析2009年—2019年呼和浩特市商品住宅銷售價格變動的主要原因。

4.1.1 需求因素

從呼和浩特市房地產(chǎn)市場需求情況進行分析，筆者主要是對居民購買能力以及需求情況的分析。關(guān)于影響居民購買能力以及需求情況選取的指標為：區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域總?cè)丝跀?shù)以及住宅銷售面積。

區(qū)域GDP：是指某地區(qū)在一定時期內(nèi)所有生產(chǎn)經(jīng)濟活動的總和，可以反映出該地區(qū)的經(jīng)濟水平。區(qū)域GDP的增長，提高了人民的生活水平，改善住房需求增強，房產(chǎn)的有效需求增加，導(dǎo)致商品價格的上升。

城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)：反映城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。

城鎮(zhèn)居民可支配收入：居民可支配收入是指居民能夠自由支配的收入。城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)和城鎮(zhèn)居民可支配收入可以看出該地區(qū)居民的消費水平以及消費能力。

區(qū)域總?cè)丝跀?shù)：用常住人口表示，影響著該區(qū)域居民對商品住宅的總需求量。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對商品住宅的需求量隨之增加，但商品住宅的供給量是一定的，因此將會使商品住宅的價格上升。

住宅銷售面積：指購房者所采購的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)和應(yīng)分攤的共用建筑面積之和，其反映的是該區(qū)域居民對房地產(chǎn)的實際需求量。

4.1.2 供給因素

從呼和浩特市房地產(chǎn)市場供給情況進行分析，主要是對房地產(chǎn)市場供給量的分析。關(guān)于影響房地產(chǎn)供給量選取的指標為：房地產(chǎn)投資額以及竣工房屋面積，這兩個因素直接影響著房地產(chǎn)市場的供給量。

房地產(chǎn)投資額：指以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量。房地產(chǎn)投資額越大使得房地產(chǎn)業(yè)有更多的資金運轉(zhuǎn), 就可以建造質(zhì)量和環(huán)境更好、更多的房屋來售賣，對商品住宅的價格有明顯的影響。

竣工房屋面積：指一定時期內(nèi)竣工的房屋建筑面積之和，直接反映出房地產(chǎn)的供給量。我國的竣工房屋面積與房地產(chǎn)投資額存在著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，竣工房屋面積的變動對房價的影響顯著。

4.2 構(gòu)建商品住宅價格與影響因素相關(guān)性模型

4.2.1 確定參考序列

筆者將呼和浩特市住宅商品住宅均價作為因變量，選取2009年—2019年的數(shù)據(jù)對影響呼和浩特市商品住宅價格的因素進行分析。其中，X0代表呼和浩特市住宅商品房銷售均價，X1代表呼和浩特市區(qū)域GDP；X2代表呼和浩特市城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)；X3代表呼和浩特市城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4代表呼和浩特市常住人口；X5代表全市就住宅銷售面積；X6代表房地產(chǎn)投資額；X7代表竣工房屋面積。

4.2.2 數(shù)據(jù)處理

4.2.2.1 無量綱化處理。用每列中的數(shù)去除以數(shù)列中第一個數(shù)，文中相關(guān)數(shù)據(jù)無量綱化結(jié)果如表1所示。

表1 無量綱化結(jié)果

4.2.2.2 計算關(guān)聯(lián)系數(shù)。根據(jù)公式求出各關(guān)聯(lián)系數(shù)，并保留兩位小數(shù)，各關(guān)聯(lián)系數(shù)結(jié)果見表2。

表2 各關(guān)聯(lián)系數(shù)

4.2.2.3 關(guān)聯(lián)度及關(guān)聯(lián)序的計算。根據(jù)上述的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)的計算結(jié)果，可以計算得出相關(guān)因素與呼和浩特市商品住宅均價的關(guān)聯(lián)度，如表3所示。

表3 關(guān)聯(lián)度結(jié)果

4.2.2.4 研究結(jié)果分析。通過比較關(guān)聯(lián)度結(jié)果可以看出，呼和浩特市商品住宅均價與其影響因素的關(guān)聯(lián)度大小依次：城鎮(zhèn)居民可支配收入>區(qū)域GDP>住宅銷售面積>常住人口>城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)>竣工房屋面積>房地產(chǎn)投資額。

城鎮(zhèn)居民可支配收入與商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度0.88，而區(qū)域GDP的關(guān)聯(lián)度為0.86，影響程度分別居于第一和第二，可以看出該地區(qū)居民的消費能力以及該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。呼和浩特市作為自治區(qū)首府、作為呼包鄂城市群之一，該區(qū)域的GDP在不斷增長，隨之城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，致使商品住宅價格呈上漲趨勢。

住宅銷售面積、常住人口與商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度分別為0.77、0.76，影響程度較大。常住人口和住宅銷售面積表示的是對商品住宅的實際需求量，總?cè)丝跀?shù)越多對商品住宅的需求量就越高，銷售面積就會越多，商品住宅價格就會隨之變化。

城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)對商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度為0.69，影響程度居中。該指標是反映城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，說明呼和浩特市城市居民消費趨勢的變化對商品住宅的價格有一定的影響。

竣工房屋面積、房地產(chǎn)投資額對商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度分別為0.62、0.60，是這些因素中影響程度最小的兩個指標。呼和浩特市房地產(chǎn)市場商品住宅存在庫存，因此竣工房屋面積、房地產(chǎn)的投資額對商品住宅價格的變化影響程度較小。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府以及呼包鄂榆城市群的區(qū)域性中心城市，近年來，呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，同時帶動著該市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。為了促使呼和浩特市經(jīng)濟更加健康穩(wěn)定的發(fā)展，控制商品住宅價格是一項重要任務(wù)。筆者通過運用灰色關(guān)聯(lián)度方法對影響呼和浩特市商品住宅價格的相關(guān)指標進行分析處理可知：2009年—2019年，城鎮(zhèn)居民可支配收入對呼和浩特市商品住宅價格變化的影響程度最大，區(qū)域GDP、住宅銷售面積次之。

5.2 建議

為了抑制商品住宅價格的迅猛上漲，政府應(yīng)堅持“房只住不炒”的定位，全面落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標，不斷地完善房地產(chǎn)調(diào)控舉措。結(jié)合近年來呼市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及影響因素分析，提出以下建議。

5.2.1 建立社會保障體系

城鎮(zhèn)居民可支配收入對呼和浩特市商品住宅價格變化的影響程度最大。但呼和浩特市中低收入的普通居民仍占據(jù)多數(shù)，該群體實現(xiàn)居住或者改善居住環(huán)境的需求較為困難，要改變這一現(xiàn)狀應(yīng)該由政府制定相關(guān)政策，加大保障體系的建設(shè)力度、完善收入分配制度、提升社會福利；加大對社會中工薪階層消費范圍內(nèi)的住房的供給量，分層分批的解決不同收入群體的住房需求，促進供求關(guān)系在新的狀態(tài)下達到平衡。

5.2.2 調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)市場庫存

從結(jié)果可以看出，商品住宅銷售面積對呼和浩特市住宅價格的穩(wěn)定有著重要影響。呼和浩特市的房地產(chǎn)市場供給量大于需求量，房地產(chǎn)市場存在庫存，因此政府應(yīng)該放緩房屋建設(shè)速度、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，不應(yīng)使住宅竣工房屋面積遠遠大于住宅商品房銷售面積。同時加強呼和浩特市福利性金融體系的建設(shè)，進一步引導(dǎo)中低收入人群參與到房地產(chǎn)市場的福利性金融體系中來，達到解決城鎮(zhèn)居民的住房難問題、減少該區(qū)域房地產(chǎn)市場庫存的目標。

5.2.3 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展

近年來在國家相關(guān)政策的推動下，呼和浩特市正在以長期向好的趨勢發(fā)展。呼和浩特作為全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科教、金融中心，呼和浩特市應(yīng)該推動旅游產(chǎn)業(yè)、教育事業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及交通軌道等的發(fā)展，降低政府對房地產(chǎn)財政的依賴，從而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。