朱秋霞

（廣州市自然資源測(cè)繪有限公司，廣東 廣州 510070）

0 引言

目前，大部分的房地產(chǎn)測(cè)繪單位都按照自身的規(guī)模設(shè)置二級(jí)、三級(jí)質(zhì)量審核制度，并通過自檢、業(yè)組互檢、專業(yè)人員驗(yàn)收、部門領(lǐng)導(dǎo)抽查等環(huán)節(jié)制定ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，以期達(dá)到最大限度地保障房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量。有實(shí)力的測(cè)繪機(jī)構(gòu)在測(cè)繪工作中建立了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳a(chǎn)操作程序，形成了從受理、派件、外業(yè)測(cè)繪、內(nèi)業(yè)計(jì)算、質(zhì)量審核、資料歸檔等管理制度。盡管各種房地產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量管理體系已經(jīng)逐步健全，但仍不時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量事故，這是由于所有的產(chǎn)品都是在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的，而產(chǎn)品的最后檢驗(yàn)是產(chǎn)品質(zhì)量管理的最后一步，僅僅是對(duì)產(chǎn)品的合格率進(jìn)行控制，而不能杜絕質(zhì)量隱患，因此，必須從源頭做起，進(jìn)行質(zhì)量管理。

房地產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中形成的，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，要經(jīng)歷外部的采集、內(nèi)部的計(jì)算和處理等復(fù)雜的人工過程，由此可見，操作人員的工作責(zé)任心和操作方法成為影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的關(guān)鍵因素。另外，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪程序比較煩瑣，大部分資料都要實(shí)地勘驗(yàn)，工作量大、工作環(huán)境復(fù)雜，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)重復(fù)工作。如果在房產(chǎn)測(cè)繪過程中不進(jìn)行嚴(yán)格有效的質(zhì)量控制而只是例行檢查質(zhì)量，那么從房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告的表象上難以看出質(zhì)量問題。

房地產(chǎn)測(cè)繪工作分為3 個(gè)階段：技術(shù)設(shè)計(jì)階段、測(cè)繪實(shí)施階段、驗(yàn)收階段。其中，技術(shù)設(shè)計(jì)是進(jìn)行測(cè)繪的前期準(zhǔn)備；實(shí)施測(cè)繪工作主要涉及房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)繪、房屋尺寸測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)圖繪制等，技術(shù)設(shè)計(jì)和實(shí)施測(cè)繪的全過程都直接影響房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量；房屋竣工驗(yàn)收是房屋測(cè)繪工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，旨在保證竣工后的結(jié)果數(shù)據(jù)符合要求[1]。

1 測(cè)量基礎(chǔ)

由于受到經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、房屋自身狀況等諸多因素的制約，我國(guó)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》將房屋面積的精度劃分為3 個(gè)級(jí)別。表1為不同面積的房屋各級(jí)面積精度的限差。

表1 不同面積的房屋各級(jí)面積精度的限差

按現(xiàn)行的測(cè)量?jī)x器及相關(guān)規(guī)定，對(duì)不同級(jí)別住宅的面積精度，應(yīng)選用不同的儀器：一級(jí)測(cè)距儀、鋼卷尺、二次測(cè)距儀、鋼卷尺、玻璃纖維尺。目前，隨著測(cè)量設(shè)備的不斷更新以及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量機(jī)、鋼卷尺等外業(yè)資料的采集，測(cè)量?jī)x器已經(jīng)能夠滿足住宅建筑面積3 個(gè)精度等級(jí)的要求。若住宅建筑面積測(cè)量沒有明顯的系統(tǒng)誤差，那么，將公式MD=（M0+Md/D*D）與公式MS=（M0+Md/D）S 相結(jié)合，即可得到測(cè)定邊長(zhǎng)的精確度標(biāo)準(zhǔn)，其中，MD 是房屋邊長(zhǎng)中誤差，M0 是房屋邊長(zhǎng)誤差的固定中誤差，Md/D 是房屋邊長(zhǎng)誤差的比例中誤差系數(shù)，MS 是房屋面積中誤差，D 是房屋的邊長(zhǎng)，S 是房子的面積。需要注意的是，不同面積的房屋各級(jí)面積精度是有不同精確限差率的[2]。

2 房地產(chǎn)工程勘察技術(shù)的施工質(zhì)量管理

房地產(chǎn)測(cè)繪的主要目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、稅費(fèi)、城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫嫣峁┵Y料。目前，房地產(chǎn)測(cè)繪大都是以工程為單位，通常將產(chǎn)權(quán)人委托的土地作為一套房地產(chǎn)測(cè)繪工程。房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)是指房地產(chǎn)測(cè)繪工程的現(xiàn)狀分析、精度研究和規(guī)劃。房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目按委托方委托合同及委托方出具的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計(jì)圖紙等建筑材料，對(duì)測(cè)繪工程的基本情況進(jìn)行分析，并確定測(cè)繪依據(jù)、方法、分?jǐn)偰Ｊ?。房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的設(shè)計(jì)流程是從總體到局部、從粗略到細(xì)致的[3]，如圖1所示。

3 住宅建筑面積現(xiàn)場(chǎng)資料收集的一般規(guī)定

測(cè)量遵循先整體后局部、先外部后內(nèi)部的原則。建筑外測(cè)應(yīng)按外立面外緣外輪廓線進(jìn)行水平投影，室內(nèi)測(cè)量以房屋的基礎(chǔ)單位資料為依據(jù)。當(dāng)房屋外立面長(zhǎng)度與室內(nèi)分段測(cè)量（包括墻體厚度）之差在規(guī)定范圍內(nèi)時(shí)，應(yīng)以房屋外廓資料為依據(jù)，按比例分配分段測(cè)量的資料。對(duì)于已經(jīng)完工的、有不規(guī)則外形的建筑物，應(yīng)該使用解析法測(cè)量其特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的坐標(biāo)。如果房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)，不能對(duì)其直接測(cè)量，可以選用解析法測(cè)量房角坐標(biāo)，再利用解析法求出對(duì)應(yīng)的邊長(zhǎng)值。通過仔細(xì)查看所收集的房屋基礎(chǔ)單元的資料并進(jìn)行竣工驗(yàn)收?qǐng)D和現(xiàn)場(chǎng)的對(duì)比，做到對(duì)整個(gè)建筑了如指掌，可對(duì)其迅速作出判斷。應(yīng)以住宅基礎(chǔ)單元的外圍邊界為基準(zhǔn)，套與套的共墻、在套與公用建筑面積的共墻、公用建筑面積與公用建筑面積的共墻中，以墻中線為界，分別計(jì)算各基礎(chǔ)單元套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用建筑面積的邊長(zhǎng)。

參照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》的附圖，用手持式測(cè)距儀、鋼尺等工具，對(duì)房屋的邊長(zhǎng)進(jìn)行了兩次獨(dú)立測(cè)量，并根據(jù)平差的大小進(jìn)行繪制。在完成現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工作后，利用矢跨高、起終點(diǎn)弧長(zhǎng)等不同的方法，結(jié)合動(dòng)態(tài)交會(huì)法形成不規(guī)則曲面，可有效地解決非規(guī)則段端點(diǎn)不能封閉的問題，確保數(shù)據(jù)的精確度。再根據(jù)房屋測(cè)繪規(guī)范繪制工程圖紙，對(duì)地下室的公共建筑和各個(gè)樓層的樓梯間等功能進(jìn)行判定，實(shí)行分?jǐn)傆?jì)算。

4 房地產(chǎn)面積計(jì)量錯(cuò)誤的成因分析

通常在住宅面積的測(cè)量中，常用的方法有實(shí)測(cè)距離法、圖紙坐標(biāo)解析法。其中，圖紙坐標(biāo)解析法是根據(jù)建筑物的土地邊界點(diǎn)坐標(biāo)來計(jì)算房屋的面積，還可以根據(jù)屋角的坐標(biāo)來確定房屋的面積。在房屋建筑面積測(cè)量中既有預(yù)計(jì)面積也有測(cè)量面積，通常工業(yè)部門的測(cè)繪單位會(huì)對(duì)預(yù)測(cè)區(qū)域進(jìn)行測(cè)量并在圖紙上進(jìn)行計(jì)算，從而得出房屋建筑的預(yù)測(cè)面積。而測(cè)量面積則是由具備相關(guān)資質(zhì)的計(jì)量單位負(fù)責(zé)測(cè)量，經(jīng)實(shí)地測(cè)量等工作所得到的房地產(chǎn)建筑面積的真實(shí)資料既可作為各類證件的基礎(chǔ)，又可作為各類費(fèi)用的核算基礎(chǔ)。然而預(yù)計(jì)面積與測(cè)量面積之間存在一定的差異，主要原因如下：①預(yù)計(jì)面積的估算依賴于精度較差的施工圖紙或修改圖紙，而在轉(zhuǎn)換成真實(shí)的建筑時(shí)會(huì)出現(xiàn)較大的偏差，從而造成了預(yù)算與實(shí)測(cè)結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。②某些測(cè)繪儀器自身的錯(cuò)誤以及操作過程的不合理導(dǎo)致了各層次的誤差累積。③一些從業(yè)人員自身的能力、素質(zhì)和對(duì)計(jì)算規(guī)范的理解不夠，以及兩個(gè)不同的部門進(jìn)行了重復(fù)預(yù)測(cè)和測(cè)量，這些都造成了數(shù)據(jù)偏差的加重[4]。

5 測(cè)繪工作中應(yīng)注意的問題

5.1 檢驗(yàn)圖紙和數(shù)據(jù)

設(shè)計(jì)圖是計(jì)算總建筑面積的基礎(chǔ)，也是計(jì)算資料精確性的保障，在使用之前應(yīng)對(duì)圖紙的完整性和專用性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)強(qiáng)調(diào)尺度標(biāo)準(zhǔn)的明確性，以及與客觀邏輯的一致。注意仔細(xì)查看圖紙上的說明，檢查是否與規(guī)范相符，并根據(jù)結(jié)構(gòu)圖和施工圖紙反復(fù)驗(yàn)證和分析每一個(gè)房間的作用，包括配電室、發(fā)電機(jī)房等公用區(qū)域，以驗(yàn)證其正確性[5]。

5.2 多元檢查數(shù)據(jù)

在建筑設(shè)計(jì)圖中，有大量的數(shù)據(jù)涉及相同的位置、不同的部位、不同的長(zhǎng)度、不同的屬性。不同房屋區(qū)域也要用到不同的資料，因此在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)之前必須要檢查所搜集資料的性質(zhì)，檢查施工中有沒有遺漏的地方。由于地理位置特殊，測(cè)量不便，陽臺(tái)、飄窗等周邊建筑物的尺寸數(shù)據(jù)并不精確，因此必須進(jìn)行多個(gè)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)和推導(dǎo)，以保證周邊建筑的尺寸精度。又由于建筑是立體的，所以常常要從不同的角度去測(cè)算其面積[5]。

5.3 反復(fù)檢查計(jì)算結(jié)果

通常在向客戶提供面積預(yù)測(cè)資料和測(cè)量資料前，要仔細(xì)整理，將清晰的成果及技術(shù)報(bào)告呈交主管部門審核，只有通過各部門的審核，才能確定最終結(jié)果。復(fù)審的內(nèi)容主要是原始資料的搜集是否齊全，面積的計(jì)算公式是否有誤，圖紙與房子的編號(hào)是否相符，個(gè)別單元的位置是否正確。為避免買方與開發(fā)商就實(shí)測(cè)面積與預(yù)計(jì)面積有出入發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，有關(guān)計(jì)量工作者亟須提高自身的技術(shù)素質(zhì)，保證計(jì)量結(jié)果的準(zhǔn)確、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，并嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)[5]。

6 房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的全程監(jiān)控

（1）作為接收方窗口工作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行材料審核的職責(zé)，只有真實(shí)、可靠的數(shù)據(jù)才能保證后續(xù)工作的順利進(jìn)行。甲方所提供的所有材料必須由甲方蓋章并提交原件，以正本為準(zhǔn)。接收方需檢查正本，并蓋上蓋章。目前，房地產(chǎn)測(cè)量的主要手段有手持激光測(cè)距儀、全站儀、實(shí)時(shí)差分定位測(cè)量等。在進(jìn)行野外作業(yè)之前，必須選擇適當(dāng)?shù)膬x器和設(shè)備，同時(shí)為了確保計(jì)量資料的準(zhǔn)確性，儀器應(yīng)在檢驗(yàn)合格的有效期之內(nèi)[5]。

（2）要全面提升企業(yè)職工的專業(yè)素質(zhì)，必須制定完善的培訓(xùn)方案和制度，其具體措施如下：①測(cè)繪企業(yè)與有關(guān)院校進(jìn)行合作培訓(xùn)，在理論學(xué)習(xí)之外還應(yīng)加強(qiáng)實(shí)際操作，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)以致用。②要加強(qiáng)廉潔紀(jì)律和政治教育，每個(gè)月一定要組織一次，一次不超過1 h。擁有高素質(zhì)、高技術(shù)、高素質(zhì)的測(cè)繪技術(shù)人才是企業(yè)立足于市場(chǎng)的重要保證[5]。

（3）根據(jù)委托人提供的基礎(chǔ)資料進(jìn)行房屋的實(shí)地勘察，必須以實(shí)際情況為準(zhǔn)。房屋測(cè)繪外業(yè)資料的收集質(zhì)量與最后的結(jié)果有很大的關(guān)系，因此外業(yè)測(cè)量工作者必須嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，使用經(jīng)過檢測(cè)和合格的儀器來操作，采用適當(dāng)?shù)挠^測(cè)手段進(jìn)行測(cè)量，所使用的草圖要清晰，層次分明，測(cè)量要素要完整。測(cè)量人員要對(duì)測(cè)量的房子進(jìn)行多個(gè)角度的拍攝，并對(duì)能夠反映房子結(jié)構(gòu)的室內(nèi)部位進(jìn)行拍攝。應(yīng)根據(jù)儀器數(shù)據(jù)、外業(yè)草圖、圖片和委托方提供的數(shù)據(jù)，利用AutoCAD 軟件在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處進(jìn)行繪圖和計(jì)算，并利用Excel 軟件編制測(cè)繪報(bào)告書。嚴(yán)格按照外業(yè)圖紙資料進(jìn)行繪圖，嚴(yán)禁擅自修改、偽造資料。在外業(yè)資料不確定的情況下，畫出的圖形大小不能合攏或偏差太大時(shí)，必須再次到工地進(jìn)行尺寸檢查。要注意內(nèi)業(yè)所繪圖形元素應(yīng)全面、標(biāo)識(shí)清楚、完整；建筑面積的計(jì)算要按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，按全算、半算或不算；房屋的朝向、層次、結(jié)構(gòu)、面積要精確；設(shè)計(jì)要合理、簡(jiǎn)潔、美觀；編制報(bào)表時(shí)應(yīng)檢查有關(guān)資料與設(shè)計(jì)圖是否相符[5]。

（4）為了保證測(cè)繪成果的質(zhì)量，需要對(duì)3 個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查：①對(duì)主要操作人員進(jìn)行自我檢測(cè)。②同一小組工作人員進(jìn)行相互檢驗(yàn)。③由專業(yè)的質(zhì)量檢驗(yàn)人員負(fù)責(zé)檢驗(yàn)結(jié)果[5]。

7 結(jié)語

房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、技術(shù)含量高、分析判斷復(fù)雜的工作，其結(jié)果與業(yè)主的權(quán)益息息相關(guān)。因此，要加強(qiáng)施工項(xiàng)目的技術(shù)管理，從全過程控制測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，不斷提升專業(yè)技術(shù)人員的素質(zhì)和技術(shù)水平，建立健全各項(xiàng)制度，最終使測(cè)繪產(chǎn)品更好地服務(wù)于人民，服務(wù)于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。