■ 雍 鑫 羅園麗

（青海民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 青海西寧 810007）

引 言

房屋價格高企已成為大多數(shù)年輕人必須面對的問題，2000 年至今，我國住房價格主要經(jīng)歷了4 次上漲。但關(guān)于我國房價持續(xù)上漲的原因目前仍沒有一致認(rèn)可的結(jié)論。2014 年，我國60 歲及以上老年人口總數(shù)達(dá)2.12 億人，我國成為全世界老年人口總數(shù)最多的國家。2021 年，第七次全國人口普查結(jié)果顯示，我國60 歲及以上人口為2.64 億人，其中65 歲及以上人口為1.91 億人，占總?cè)丝诘?3.50%，這表明我國人口老齡化程度進(jìn)一步加深①1982 年維也納老齡問題世界大會上，確定60 歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量比例超過10%，意味著這個國家或地區(qū)進(jìn)入人口老齡化。。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展以及人口紅利的釋放都對我國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)高速增長做出了重要貢獻(xiàn)，但隨后帶來的房屋價格高企與人口較快老齡化又成為我國必須面對的現(xiàn)實難題。根據(jù)《中國區(qū)域金融運(yùn)行報告（2019）》顯示，因房屋價格的上漲導(dǎo)致居民杠桿率每上升1 個百分點，社會消費(fèi)品零售總額增速便相應(yīng)下降0.3 個百分點。由此可見，探究人口老齡化與住房價格之間的內(nèi)在聯(lián)系，在一定程度上關(guān)系著我國今后經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運(yùn)行。

一、文獻(xiàn)述評與理論假說

（一）文獻(xiàn)述評

關(guān)于房價高企的原因大致有以下幾種觀點：

第一種為土地價格論，其論點主要聚焦于地價與房價間的關(guān)系。自1994 年我國實行分稅制改革以來，土地出讓金便成為地方政府財政收入的主要來源，因而地方政府是推動房價上漲的內(nèi)在動因。但關(guān)于“兩價”關(guān)系的研究結(jié)論卻莫衷一是，有學(xué)者認(rèn)為短期內(nèi)存在房價推動地價上漲的單向因果關(guān)系（周彬和杜兩省，2010；葉貴等，2016）；也有學(xué)者認(rèn)為在短期房價與地價存在相關(guān)影響，在長期地價推動著房價上漲（況偉大，2005）。

第二種為貨幣推動論。這種觀點認(rèn)為政府實行寬松的貨幣政策，導(dǎo)致更多的貨幣流向了房地產(chǎn)市場，從而推動了房價的快速上漲，同時這種推動作用還存在地區(qū)間的異質(zhì)性①2000～2010 年，CPI 消脹后的全國城市房價上漲了130%，而同時期北京、上海、天津、深圳四個城市的住房價格分別上漲了218%、216%、189%和181%，遠(yuǎn)高于其他城市房價增速。，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)房價上漲更快（周暉和王擎，2009；李健和鄧瑛，2011）。

第三種為投機(jī)論。該論點把房價的快速上漲歸因于公眾預(yù)期，認(rèn)為在預(yù)期房價上漲的背景下，預(yù)期效應(yīng)讓房產(chǎn)的投資屬性得到加強(qiáng)，再加之投機(jī)者的有限理性，導(dǎo)致大量資金在短期內(nèi)流向房地產(chǎn)市場從而推動房價大幅上漲（姜春海，2005；況偉大，2010）。

此外，還有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程的加快也是推動房價迅速上漲的重要原因。一方面隨著時間的推移，城市化水平對房價的影響會逐漸增大，并且東部地區(qū)城市化水平對房價的影響普遍高于中西部地區(qū)；另一方面城市化帶來的人口遷入導(dǎo)致住房需求增加從而助推房價上漲，同時外來移民占比更高的城市，房價也會更高（任木榮和劉波，2009；陸銘等，2014）。

“居者有其屋”這一民生思想體現(xiàn)出人口與住房的密切關(guān)系。人口是整個經(jīng)濟(jì)社會活動的底層要素，塑造的是長期趨勢，同時人口還是一個比較穩(wěn)定的變量，容易做相關(guān)趨勢預(yù)測分析。研究人口與住房價格的關(guān)系成為房地產(chǎn)市場研究必不可少的主題。Mankiw 和Weil（1989）對美國人口與住房相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)“嬰兒潮”一代②“嬰兒潮”一代是指二戰(zhàn)結(jié)束后，美國1946 年初至1964 年底出生的人，總?cè)藬?shù)約7800 萬。進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時候，住房需求將會大幅上升，房價隨之上漲；當(dāng)他們達(dá)到退休年齡并離開房地產(chǎn)市場的時候，住房需求將會大幅減少，房價相應(yīng)下跌。越來越多的學(xué)者開始從不同視角對人口老齡化與住房價格的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行了研究，有學(xué)者提出“資產(chǎn)消融”（Asset Market Meltdown）假說，認(rèn)為老年人傾向通過減持資產(chǎn)以滿足自己的消費(fèi)需求，因此人口老齡化程度加深會加大對住房價格的負(fù)向沖擊，甚至引發(fā)市場崩潰（Bakshi 和Chen，1994；Nguyen，2012)。還有學(xué)者認(rèn)為房價是多方面因素共同作用的結(jié)果，但通過調(diào)整稟賦結(jié)構(gòu)、利用國外資本流入等方式能夠緩解人口老齡化對房價的負(fù)向沖擊（Brooks，2002）。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于人口與住房價格關(guān)系的研究，如陳斌開等（2012）和楊華磊等（2015）研究發(fā)現(xiàn)我國居民住房需求與人口結(jié)構(gòu)變遷高度相關(guān)，認(rèn)為我國“嬰兒潮”一代③說法不一，有人認(rèn)為是出生在1963～1970 年，也有人認(rèn)為是1965～1973 年。很可能是2004 年以來我國房價迅速上漲的重要原因。此外，還有更多的研究表明由于傳統(tǒng)文化等因素的影響，我國老年人往往具有強(qiáng)烈的動機(jī)并通過釋放自身儲蓄的方式來支持后代購置住房，因此老年撫養(yǎng)比的上升反而會推動房價的上升，這是我國與國際經(jīng)驗的最大不同（徐建煒等，2012；陳國進(jìn)等，2013；鄒瑾等，2015）。

（二）研究貢獻(xiàn)與理論假說

以往學(xué)者關(guān)于人口老齡化與房價的研究為本文拓展了研究思路，基于前人的研究成果，本文將在以下三個方面進(jìn)行完善：一是多數(shù)研究僅考慮人口老齡化對房價的正向或負(fù)向效應(yīng)，但綜合國內(nèi)與國際的研究成果來看，我國人口老齡化對住房的價格很可能同時具有這兩種效應(yīng)，因此僅對一種效應(yīng)進(jìn)行研究從而得出人口老齡化對房價產(chǎn)生正向或負(fù)向效應(yīng)的結(jié)論不合理；二是我國不同地區(qū)人口老齡化的速度存在差異，因此對人口老齡化對房價的影響有必要進(jìn)行分區(qū)域研究。

本文的兩個假說如下：

假說1：人口老齡化對住房價格存在正負(fù)兩種效應(yīng)，即老年撫養(yǎng)比對住房價格上升具有正向效應(yīng)，同時老年人口占比對住房價格上升具有負(fù)向效應(yīng)④老年撫養(yǎng)比表征老年人通過家庭代際轉(zhuǎn)移支持后代購房的可能性或力度，這是一種對房價的間接沖擊；老年人口占比表征老年人自身需求下降對房價的直接沖擊，這與國際經(jīng)驗類似。。

假說2：不同地區(qū)的老年撫養(yǎng)比與老年人口占比對住房價格的影響存在“異質(zhì)性”。

二、數(shù)據(jù)說明與模型設(shè)定

（一）數(shù)據(jù)說明

本文使用的數(shù)據(jù)來自2002～2019 年我國31 個省市自治區(qū)的統(tǒng)計年鑒、《中國統(tǒng)計年鑒》以及《中國衛(wèi)生健康統(tǒng)計年鑒》。為保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，各省市自治區(qū)的住房價格數(shù)據(jù)為對應(yīng)的住宅商品房平均銷售價格，數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局。參考陳斌開和張川川（2016）的研究成果，選用常住人口與戶籍人口比和普通高等學(xué)校畢業(yè)生數(shù)分別表征該地區(qū)外來人口流入和人力資本①高等教育資源豐裕的地區(qū)擁有更多的高校畢業(yè)生，他們更傾向于留在本地工作和定居，構(gòu)成了對城市住房的剛性需求，從而推高了本地住房價格。。表1 為相關(guān)數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計。

表1 樣本數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計

（二）模型設(shè)定

本文以住房價格作為被解釋變量，老年撫養(yǎng)比和老年人口占比作為核心解釋變量，并參考以往學(xué)者的研究成果選取控制變量，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（人均GDP、人均可支配收入）、教育資源（師生比、學(xué)校）、人口特征（少兒撫養(yǎng)比、勞動力人口占比、性別比、常住人口與戶籍人口比、人口密度）以及其他特征（城鎮(zhèn)化率、普通高等學(xué)校畢業(yè)生數(shù)、人均醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)）。此外，為減少異方差等因素的影響，本文將被解釋變量和控制變量均做取對數(shù)處理，最終計量模型設(shè)定如下：

其中Hpriceit為i 省份在t 時期的住房價格，AEDRit為i 省份在t 時期的老年撫養(yǎng)比，ERit為i 省份在t 時期的老年人口占比，Yi表示年份固定效應(yīng)，Pi表示省份固定效應(yīng)，X為設(shè)定的一系列控制變量，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、教育資源、人口特征以及其他特征。

三、實證與結(jié)果分析

（一）面板單位根與協(xié)整檢驗

為避免結(jié)果出現(xiàn)偽回歸，需預(yù)先對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。本文選用兩種運(yùn)用較為廣泛的單位根檢驗方法（LLC檢驗與和IPS 檢驗），分別適用于同質(zhì)面板與異質(zhì)面板。檢驗結(jié)果如表2 所示。從表2 可以看出人口密度、人均醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)、常住人口與戶籍人口比、生師比這四個變量是非平穩(wěn)序列，各取一階差分后檢驗結(jié)果均為平穩(wěn)序列，說明各序列間存在協(xié)整的可能。再采用ADF 檢驗進(jìn)行協(xié)整檢驗，結(jié)果顯示各統(tǒng)計量的P 值均在5%的水平下拒絕無協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，表明因變量與自變量之間存在長期均衡的關(guān)系，相關(guān)數(shù)據(jù)可進(jìn)行接下來的回歸分析②由于本文的解釋變量較多，超出了Westerlund 等檢驗方法的變量數(shù)上限，所以本文選擇運(yùn)用Kao ADF 檢驗。此外，本文涉及的所有回歸分析均通過了Kao ADF 檢驗，限于篇幅并未展示檢驗的全部結(jié)果，有興趣的讀者可向作者索取。。

表2 面板單位根檢驗結(jié)果

續(xù)表2 面板單位根檢驗結(jié)果

（二）全樣本回歸

本文運(yùn)用固定效應(yīng)模型先對全樣本進(jìn)行回歸分析①本文同時使用了隨機(jī)效應(yīng)模型并進(jìn)行了Hausman 檢驗，結(jié)果均表明固定效應(yīng)模型較好。限于篇幅只展示固定效應(yīng)模型的結(jié)果，下同。，結(jié)果如表3 所示。從模型1 至模型6 的回歸結(jié)果可以看出，老年撫養(yǎng)比對住房價格主要起正向作用，而老年人口占比對住房價格起負(fù)向作用，回歸結(jié)果印證了前文的理論假說1。模型6 的回歸結(jié)果顯示，在控制了變量組、年份固定效應(yīng)與省份的固定效應(yīng)后，我國老年撫養(yǎng)比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)上漲2.9%，老年人口占比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)下降3.5%。總體來看，我國人口老齡化對住房價格的影響為負(fù)，即老年撫養(yǎng)比和老年人口占比同時上升1 個百分點，住房價格下降0.6%②將對應(yīng)的老年撫養(yǎng)比系數(shù)與老年人口占比系數(shù)進(jìn)行加總。，這也是與以往學(xué)者研究結(jié)果的不同之處。

表3 我國31 個省市自治區(qū)固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

（三）分地區(qū)回歸

分別對東中西部地區(qū)運(yùn)用固定效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析③東中西部的分類源于國家統(tǒng)計局，東部包括北京、上海、天津、河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南；中部包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆。，從表4 中的回歸結(jié)果可以看出，東中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比和老年人口占比對住房價格的影響與西部地區(qū)剛好相反，老年人口占比在不同地區(qū)的影響大小也存在差異，因此表明人口老齡化對于不同地區(qū)房價影響存在異質(zhì)性，從而印證了本文的理論假說2。

表4 東、中、西部地區(qū)面板固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

從東部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比對住房價格的影響為正，即老年撫養(yǎng)比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)上漲4.4%。老年人口占比對住房價格的影響為負(fù)，即老年人口占比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)下降7.1%。整體來看，東部地區(qū)人口老齡化對住房價格的綜合影響為負(fù)，即老年撫養(yǎng)比和老年人口占比同時上升1 個百分點，住房價格下降2.7%。從中部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比對于住房價格的影響為正，即老年撫養(yǎng)比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)上漲4.8%。老年人口占比對住房價格的影響為負(fù)，但結(jié)果在統(tǒng)計上不顯著。從西部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)下降16.1%。老年人口占比對住房價格的影響為正，但在統(tǒng)計上并不顯著。

（四）實證結(jié)果分析

第一，從全國來看，人口老齡化對住房價格的影響存在正負(fù)兩種效應(yīng)，且負(fù)向效應(yīng)較強(qiáng)。關(guān)于老年撫養(yǎng)比對住房價格產(chǎn)生的正向效應(yīng)，主要的原因主要有以下幾點：（1）我國傳統(tǒng)文化等因素加強(qiáng)了我國老年人的“利他”心理和家庭財富的代際轉(zhuǎn)移行為；（2）1998 年我國實行住房商品化改革之前，居民住房大多來源于福利分配，當(dāng)時的人們可節(jié)省這筆購房資金用以產(chǎn)生額外的儲蓄，這為今后支持后代購置住房奠定了必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；（3）1971 年我國開始實行計劃生育政策，1980 年開始實行獨(dú)生子女政策，這改變了我國的家庭結(jié)構(gòu)，形成了2000 年以后我國中青年勞動力面臨較低少兒撫養(yǎng)比與較高老年撫養(yǎng)比的特殊局面，為此后房價迅速上漲奠定了人口結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。相反，基于生命周期理論，老年群體自身住房需求的降低會導(dǎo)致房價下跌，因此老年人口占比對住房價格的影響為負(fù)。實證結(jié)果顯示全國人口老齡化對住房價格帶來的負(fù)向效應(yīng)略大于正向效應(yīng)，即我國人口老齡化對全國房價快速上漲起抑制作用。

第二，東部地區(qū)的人口老齡化對住房價格的綜合影響為負(fù)。主要原因有：（1）東部地區(qū)的住房價格整體較高。同等收入水平的家庭在東部地區(qū)購買住房的經(jīng)濟(jì)壓力更大，老年人不得不加大對子女購房的經(jīng)濟(jì)支持力度，有些老年人甚至賣掉自己原有住房去補(bǔ)貼下一代購房。結(jié)果便表現(xiàn)為東部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比對于住房價格的正向效應(yīng)大于全國水平；（2）老年人自身改善性住房需求受到較大限制，一方面老年人為幫助后代購房需釋放更多的儲蓄；另一方面在房價上漲后，高房價又反過來限制老年群體住房改善需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)對于老年人而言供給過剩，最終使得東部地區(qū)老年人口占比上升對房價帶來的負(fù)向效應(yīng)大于全國水平。此外，還需說明的是東部地區(qū)的人均收入上漲幅度遠(yuǎn)低于住房價格上漲幅度，同時收入差距較大，房地產(chǎn)的投資屬性凸顯（李仲飛等，2016）。因此，雖然東部地區(qū)人口老齡化對房價的綜合影響為負(fù)，但東部地區(qū)的住房價格仍然保持較快上漲。

第三，中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對房價的正向效應(yīng)大于東部地區(qū)①來源于本文計算。。除代際轉(zhuǎn)移支付外，主要原因是：（1）中部地區(qū)的收入房價比高于東部地區(qū)，意味著在中部地區(qū)居民購房的經(jīng)濟(jì)壓力相對較小，因而在老年人對后代購房的支持力度相差無幾的情況下，使得中部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比對住房價格正向促進(jìn)作用會略大于東部地區(qū)；（2）老年人獨(dú)立居住的比例較大。獨(dú)立居?。òc配偶獨(dú)居或者自己單獨(dú)居住）的老人大約占了一半②數(shù)據(jù)來源于《中國健康與養(yǎng)老報告2019》。，與東部地區(qū)的高房價相比，中部地區(qū)的老年人比東部地區(qū)更容易實現(xiàn)自己改善性住房的需求，因此對房價上漲的負(fù)向效應(yīng)也相應(yīng)較低。

第四，西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對住房價格的影響與東中部地區(qū)剛好相反。本文認(rèn)為出現(xiàn)異質(zhì)性的原因有：（1）人才流失與高出生率。一方面，由于經(jīng)濟(jì)落后、人才待遇低、人才管理機(jī)制不健全等因素導(dǎo)致西部地區(qū)人才流失較為嚴(yán)重，總體表現(xiàn)為西部地區(qū)的人才向東南方遷移（楊玉萍等，2002），而這些人才大多會選擇在遷入地定居，因此老年人對后代購房的代際轉(zhuǎn)移行為轉(zhuǎn)向其他地區(qū)，因此使得老年撫養(yǎng)比對本地區(qū)房價上漲的正向效應(yīng)出現(xiàn)較大幅度的削弱。另一方面，西部地區(qū)往往出生率較高，少兒撫養(yǎng)的壓力較大，中青年勞動力對于房屋的購買需求下降，也會使得老年群體的代際轉(zhuǎn)移受到限制；（2）老年保障體系不完善。西部地區(qū)由于幅員遼闊，醫(yī)療、教育、交通等資源往往集中于大城市，對于居住在偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的老年人來說生活成本較大，進(jìn)入城市生活成本反而較低，部分農(nóng)村老人會選擇搬遷至附近城鎮(zhèn)與子女共同生活③1990 年代后期我國東中西部遷出人口主要以農(nóng)村人口為主，基本占全國省級遷移人口的六成以上，其中幾乎有七成以上選擇遷入城市。。由于老年保障體系的不完善，使得中青年的消費(fèi)支出進(jìn)一步提高，進(jìn)一步推動了房屋購買需求的下降。基于以上兩點原因，使得西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對房價上漲的影響為負(fù)。還需說明的是，西部地區(qū)核心解釋變量系數(shù)較大的原因可能是：（1）西部地區(qū)房產(chǎn)的投資屬性相對于東中部地區(qū)較弱，住房價格上漲主要受居住需求的影響。因此就人口結(jié)構(gòu)因素而言，表現(xiàn)為核心解釋變量回歸系數(shù)的絕對值大于東中部地區(qū)；（2）西部地區(qū)中的四川、重慶、陜西這三個?。ㄊ校┡c西部其余地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，導(dǎo)致樣本回歸結(jié)果的偏差較大④在去掉這三個省份的相關(guān)數(shù)據(jù)后，核心解釋變量系數(shù)下降較多，老年撫養(yǎng)比和老年人口占比分別為-0.071 和0.075，正負(fù)號仍然相同，但不再顯著。。

續(xù)表4 東、中、西部地區(qū)面板固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

四、穩(wěn)健性檢驗

（一）替換被解釋變量

將被解釋變量由住房價格替換為收入房價比（HPIR），然后再運(yùn)用固定效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析，以檢驗原實證結(jié)果穩(wěn)健性。值得注意的是，收入房價比越大表示買房的經(jīng)濟(jì)壓力越小，因此理論上應(yīng)與ln 住房價格回歸系數(shù)的符號相反。具體計量模型設(shè)定如下：

實證結(jié)果如表5 所示，再通過比較表3 與表4 中的結(jié)果可以看出：無論是全國樣本還是分地區(qū)回歸的結(jié)果，老年撫養(yǎng)比與老年人口占比的回歸系數(shù)的絕對值基本保持一致，且核心解釋變量的符號剛好相反，符合理論預(yù)期。

表5 穩(wěn)健性檢驗（被解釋變量為收入房價比）

（二）采用SYS-GMM 模型

動態(tài)面板的估計方法主要有差分廣義矩估計（FD-GMM）與系統(tǒng)廣義矩估計（SYS-GMM），其中系統(tǒng)廣義矩估計可以克服差分廣義矩估計的弱工具變量問題，故本文選擇系統(tǒng)廣義矩估計進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗。

在公式（1）中引入住房價格的滯后一期（lnHpriceit-1）以構(gòu)成動態(tài)面板樣本，接著使用SYS-GMM 模型來檢驗前文回歸結(jié)果的穩(wěn)健性。具體計量模型設(shè)定如下：

回歸結(jié)果如表6 所示，可以看出主要的估計結(jié)果基本保持一致，表明本文的實證結(jié)果較為穩(wěn)健。

表6 穩(wěn)健性檢驗（SYS-GMM）

五、結(jié)論與政策啟示

本文討論了人口老齡化對住房價格帶來的正負(fù)效應(yīng)。一方面老年群體的代際轉(zhuǎn)移行為會推動住房價格的上漲，表現(xiàn)為老年撫養(yǎng)比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)上漲2.9%，其中老年人的利他動機(jī)、福利分房帶來的額外儲蓄、計劃生育政策等加強(qiáng)了代際轉(zhuǎn)移支付的能力；另一方面老年人口自身需求的下降又會抑制房價的上漲，表現(xiàn)為老年人口占比每上升1 個百分點，住房價格相應(yīng)下降3.5%。因此，就整體而言，我國人口老齡化對房價上漲帶來負(fù)向影響。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地產(chǎn)的投資與消費(fèi)屬性存在不對稱，人才流失、老年保障體系建設(shè)落后等原因，使得這兩種效應(yīng)還存在地區(qū)異質(zhì)性，即東中部老年撫養(yǎng)比的上升會帶動該地區(qū)住房價格的上漲，同時西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比的上升會造成該地區(qū)房價的下降。

基于本文的研究結(jié)果可得到如下政策啟示：

第一，政府應(yīng)繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房居住功能，防范樓市投機(jī)行為。“房住不炒”短期來看是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，長期來看是對公眾預(yù)期的合理引導(dǎo)。

第二，加快完善保障性住房體系與住房租賃市場。我國目前雖形成了公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶改造等多類型的住房保障體系，但在實際執(zhí)行過程中仍存在部分問題，特別是流動人口申請保障住房較為困難。政府未來可加大對年輕流動人口剛性住房需求的支持，提供更多的低成本保障性住房。從短期來看，政府需要花費(fèi)較多的財政收入。從長期來看，一方面能減輕中青年居民的購房或租房壓力，實現(xiàn)居有其所，自然也會增加居民的消費(fèi)；另一方面，企業(yè)可獲得較低成本的勞動力，增加企業(yè)營收。最后，政府又可從增加的居民消費(fèi)和企業(yè)營收中獲得更多的稅收補(bǔ)償，從而實現(xiàn)良性循環(huán)。

第三，加快完善老年保障體系建設(shè)。一方面，完善的老年保障體系可降低老年人的生活成本，提高老年群體的消費(fèi)能力，能在一定程度上緩解人口老齡化帶來的負(fù)向沖擊；另一方面，還可減輕中青年群體的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，提高中青年群體的消費(fèi)水平。