葉知年, 陳淑婷

(福州大學 法學院，福建 福州 350116)

日益嚴峻的養(yǎng)老問題使以房養(yǎng)老的相關(guān)產(chǎn)品成為各方積極探討的議題，其中住房反向抵押備受重視。反向抵押權(quán)是指符合條件的老年人將自有房屋所有權(quán)抵押給特定金融機構(gòu)以擔保貸款，貸款期限一般為直至老年人去世，在期限屆滿時特定金融機構(gòu)通過將房屋折價、拍賣、變賣等方式實現(xiàn)債權(quán)。反向抵押權(quán)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為老年生活所需資源，既有利于緩解社會養(yǎng)老財政缺口,也能滿足老年人不同層次的養(yǎng)老需求，對解決養(yǎng)老問題具有重大意義[1]。

我國先后嘗試過多種模式的以房養(yǎng)老實踐，但這些實踐的效果不佳。究其原因，一是人們受“但有方寸地，留與子女耕”傳統(tǒng)觀念的影響，將房子反向抵押來養(yǎng)老，在倫理情感上難以逾越。二是反向抵押權(quán)適用范圍窄，適用條件苛刻，涉及主體較多，法律關(guān)系復雜。三是政策支持力度不夠，缺乏宣傳，群眾對其知之甚少，缺乏社會共識。即使有所耳聞，也不了解反向抵押權(quán)具體內(nèi)涵，將反向抵押權(quán)與反擔?；鞛橐徽劇；诖?，有質(zhì)疑聲言，既然我國反向抵押權(quán)已有的實踐鮮有成功，說明我國國情不適合開展反向抵押權(quán)。本文認為反向抵押權(quán)在我國還處于實踐初期，以初期實踐受挫為由否定其前景，難免有因噎廢食之嫌。反向抵押權(quán)有其獨特的制度功能，將反向抵押權(quán)制度引入我國的法律體系，通過法律制度的保障，可以更好地落實政策，達到政策想要的實施效果。因此，本文將闡述引入反向抵押權(quán)制度的可行性、正當合理性，并提出引入后的制度構(gòu)想，以期能拋磚引玉讓更多學者注意到反向抵押權(quán)，對此提出更多有意義的探討。

一、反向抵押權(quán)制度引入之可行性

1.建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的突破

引入反向抵押權(quán)制度首先面臨的是建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題。在我國，住宅建設(shè)用地使用期限為70年，期限屆滿自動續(xù)期。但對自動續(xù)期缺乏詳細的法律解釋，未明確如何續(xù)期、續(xù)期是否繳費、再次續(xù)期的期限多長等一系列問題，這些問題的不確定性將影響反向抵押權(quán)的開展。比如老人在辦理反向抵押之前，房屋的使用期限還有40年，在辦理反向抵押之后，老人又居住了20或30年，那么金融機構(gòu)在實現(xiàn)抵押權(quán)時，因土地使用權(quán)期限即將屆滿，房屋的價值就會大打折扣。因此，對金融機構(gòu)而言，需要在未來支付數(shù)額不確定的費用，勢必增加其流動性風險，影響其收益，這大大削減了其開展反向抵押業(yè)務(wù)的信心[2]。此外，在進行反向抵押時，需要評估房屋的價值，而住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限長短以及續(xù)期費用高低都是影響房屋價值評估的因素。反向抵押貸款額度受限于房屋評估價值大小，一般為房屋價值的40%～50%，房屋評估價值小則反向抵押貸款的額度少，會打擊老年人參與反向抵押的積極性?？梢娊ㄔO(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題不解決，反向抵押權(quán)難以得到有效開展。本文認為可對自動續(xù)期作出詳細、可操作的規(guī)定，比如規(guī)定住宅土地使用權(quán)滿70年后自動續(xù)期為無期限用益物權(quán)，到期后應(yīng)償續(xù)期，可參照個人所得稅征收模式，根據(jù)住房建筑面積制定一個基準金，在基準金以下免收或少收費用。

2.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的突破

宅基地使用權(quán)財產(chǎn)屬性的缺失、宅基地使用權(quán)的期限不明確以及住房反向抵押規(guī)則與現(xiàn)有農(nóng)村住房抵押規(guī)則相沖突,是農(nóng)村住房進行反向抵押存在的主要障礙[3]。因此有學者認為因宅基地對外流轉(zhuǎn)禁止，且遵循“房地一體”原則，農(nóng)村住房對外買賣和抵押遭遇制度困境[4]，在農(nóng)村開展反向抵押不具有可操作性。關(guān)于農(nóng)村住房抵押存在禁止抵押說、允許抵押說、限制抵押說三種觀點。禁止抵押說認為村民無法抵抗大量資本的涌入，不得不承擔房屋土地被兼并的風險，損害村民的利益且有悖法律的公平精神[5]。允許抵押說認為農(nóng)村住房和城市住房在本質(zhì)上并無差別，農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)受到限制不符合法律平等精神。限制抵押說認為應(yīng)當對農(nóng)村住房抵押設(shè)定合理的期限和對價，否則容易對農(nóng)村住房體系造成沖擊。2018年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，在賦權(quán)的基礎(chǔ)上提出放活宅基地使用權(quán)制度，進行宅基地使用權(quán)“三權(quán)”分置。在宅基地使用權(quán)三權(quán)分置的情形下，房屋和房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)可適度分離，且不違反房地一體原則。本集體成員以外的人可以取得房屋所有權(quán)，因宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)，僅能取得宅基地使用權(quán)的租賃權(quán)，而不是宅基地使用權(quán)。此時，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)租賃權(quán)的權(quán)利主體的一致，房地一體原則由此體現(xiàn)[6]。2019年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》提到農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)的問題，基于此，有學者提出對于農(nóng)村住房，在生活居住目的范圍內(nèi)應(yīng)由集體為受讓人設(shè)定宅基地法定租賃權(quán)，在經(jīng)營范圍內(nèi)應(yīng)由集體為受讓人設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)[7]。換言之，在土地三權(quán)分置改革下，農(nóng)村住房以及宅基地的流轉(zhuǎn)、抵押有了可行的路徑，為反向抵押在農(nóng)村的開展清除了制度困境。

二、反向抵押權(quán)制度引入之正當性

引入一項新制度，需要理論證成。在我國立法程序中，以豐富物權(quán)類型為由增加新的物權(quán)制度沒有說服力[8]。一項制度只有具有獨特功能，而這個功能是其他制度不具有的、不可替代的，該制度才有可能進入立法探討程序。

1.既有制度不可實現(xiàn)反向抵押權(quán)的制度功能

(1)反向抵押權(quán)與居住權(quán)是以房養(yǎng)老的不同制度選擇 居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有的房屋全部或者部分以及附屬設(shè)施，享有占有、使用的權(quán)利[9]。居住權(quán)和反向抵押權(quán)都是為了特定弱勢群體設(shè)立的，設(shè)立居住權(quán)不要求居住權(quán)人與房屋所有人具有特定關(guān)系，任何有生活居住需要的人都可以成為居住權(quán)人[10]。而反向抵押權(quán)只針對達到一定年齡的老年人。既然這兩個制度主體在老年人上重合，那居住權(quán)是否可以涵蓋反向抵押權(quán)？如果通過居住權(quán)就可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老需求，是否還需要反向抵押權(quán)？本文認為居住權(quán)和反向抵押權(quán)都可以發(fā)揮以房養(yǎng)老的功能，但二者存在以下差異。

第一，運作模式不同。居住權(quán)在以房養(yǎng)老中，可以說是一種售房養(yǎng)老模式，即老年人將房屋以較低的價格出售子女或他人，同時保留居住權(quán)直至去世。在這樣模式下，房屋的所有權(quán)和占用使用權(quán)是分離的，所有權(quán)人雖享有所有權(quán)但未能現(xiàn)實占用房屋，當然若設(shè)立的居住權(quán)僅及于房屋的部分，則需移轉(zhuǎn)一部分占有于所有權(quán)人。居住權(quán)既能實現(xiàn)老年人融資籌措養(yǎng)老金，又能實現(xiàn)住有所居，在以房養(yǎng)老中，是一種不錯的選擇。而反向抵押權(quán)只是在房屋設(shè)立抵押權(quán)以擔保借款，是不移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)，也不移轉(zhuǎn)占有的。反向抵押權(quán)給老年人及其繼承人贖回的權(quán)利，契合將遺產(chǎn)留給子孫后代的“遺產(chǎn)下流”觀念，更容易被接受。第二，性質(zhì)不同。設(shè)立居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人生活居住需要，具有用益物權(quán)屬性[11]。居住權(quán)是限制性人役權(quán)，不得繼承、不得轉(zhuǎn)讓，原則上也不具有收益權(quán)能[12]。反向抵押權(quán)是新型的擔保物權(quán)，反向抵押權(quán)人并不占有、使用房屋，只對其交換價值享有支配權(quán)，可就抵押權(quán)的變價優(yōu)先受償。第三，目的不同。居住權(quán)是為了滿足特定人群的生活居住需求。反向抵押權(quán)是為了擔保用以提高生活質(zhì)量的貸款而設(shè)立的。對比一般情況的居住權(quán)和反向抵押權(quán)，發(fā)現(xiàn)二者各具獨特的制度功能，都不能被另一制度所替代。但在以房養(yǎng)老方面，二者都可以更大限度地挖掘房屋的價值，為緩解我國養(yǎng)老問題發(fā)揮其作用。居住權(quán)可以緩解住房反向抵押運行模式的單一性問題[13]，而反向抵押權(quán)可以彌補居住權(quán)作為人役權(quán)的限制。總之，居住權(quán)制度保障的是“買賣型以房養(yǎng)老”，反向抵押權(quán)制度保障的是“抵押型以房養(yǎng)老”，反向抵押權(quán)與居住權(quán)是以房養(yǎng)老之不同制度選擇[14]。

(2)反向抵押權(quán)與遺贈扶養(yǎng)協(xié)議各具獨特制度功能 遺贈扶養(yǎng)在我國民間由來已久，可謂特殊的養(yǎng)老方式。民法典第1158條規(guī)定了遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，遺贈人與扶養(yǎng)人簽訂協(xié)議，約定扶養(yǎng)人對遺贈人承擔生養(yǎng)死葬的義務(wù)，遺贈人則在其死后按協(xié)議移轉(zhuǎn)財產(chǎn)給扶養(yǎng)人所有。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與反向抵押權(quán)制度的目的都是為了緩解老年人的養(yǎng)老壓力，都結(jié)合了生前行為與死因行為。盡管二者存在相似之處，但仍存在差異，不能混淆。

第一，權(quán)利性質(zhì)不同。反向抵押權(quán)是擔保物權(quán)，而遺贈扶養(yǎng)協(xié)議所確定的是一種債權(quán)。物權(quán)與債權(quán)存在的差異不再贅述，簡而言之，遺贈扶養(yǎng)人的權(quán)利無法較反向抵押權(quán)人得到更穩(wěn)定的保障，一旦扶養(yǎng)人違約，只能得到債權(quán)救濟。二者的權(quán)利性質(zhì)不同，也導致其標的物性質(zhì)不同。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的標的物是被扶養(yǎng)人的遺贈財產(chǎn)，不限于房屋，是主合同的標的物。扶養(yǎng)人享有期待權(quán)，待債權(quán)到期時即老年人去世時可得到遺贈財產(chǎn)的完全所有權(quán)。反向抵押權(quán)的標的物是老年人自有的房屋，是抵押合同的標的物。反向抵押權(quán)人僅享有限制物權(quán)，即對房屋價款的優(yōu)先受償權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)。第二，主體權(quán)利義務(wù)不同。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人享有獲得遺贈財產(chǎn)的權(quán)利，同時需承擔被扶養(yǎng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù)。反向抵押權(quán)主體之間沒有過多的情感聯(lián)系。反向抵押權(quán)人只需按期支付年金，無需提供照顧等其他與家庭倫理有關(guān)的義務(wù)，享有在債權(quán)不能清償時就房屋價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第三，主體不同。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人為自然人或集體所有制組織；被扶養(yǎng)人多為孤寡老人，對其年齡沒有限制。反向抵押權(quán)的抵押權(quán)人一般為金融機構(gòu)，抵押人為年齡達到規(guī)定的老年人。第四，債權(quán)實現(xiàn)時的效果不同。在遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中，扶養(yǎng)人直接獲得協(xié)議約定的所有財產(chǎn)，無需再進行清算。在反向抵押權(quán)中，債權(quán)以房屋的現(xiàn)時價值為限。若低于貸款金額，因無追索權(quán)，不可要求抵押人償還；若高于貸款金額，須將超出部分返還給抵押人或其繼承人。

2.實行緩和的物權(quán)法定原則

物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，當事人不得依意思自治創(chuàng)設(shè)。物權(quán)法定是物權(quán)法構(gòu)造的重要支柱之一,仍應(yīng)在物權(quán)法中予以肯定[15]。然而目前我國實行的是嚴格的物權(quán)法定主義，要求一切物權(quán)的設(shè)立均須有法律的明文規(guī)定?；谠撛瓌t，反向抵押權(quán)似乎沒有存在的合法性。在嚴格的物權(quán)法定主義之下，現(xiàn)有的物權(quán)種類無法滿足因經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的新的法律關(guān)系，因此宜豐富和相對開放物權(quán)類型[16]。為了應(yīng)對社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的新法律問題，多數(shù)學者主張實行緩和的物權(quán)法定原則。主要是從兩個路徑來緩和：一是擴大法的范圍，即物權(quán)法定的法不僅包括法律，還可包括行政法規(guī)、部門規(guī)章。此外，《民法總則》已將習慣確認為法源，通過習慣創(chuàng)設(shè)物權(quán)應(yīng)得到允許，由此實行緩和的物權(quán)法定原則[17]。二是進行法律解釋，即把新的物權(quán)從寬解釋成法律明文規(guī)定的物權(quán)的變種，從而承認其效力。本文認為當前仍須堅持物權(quán)法定原則，但應(yīng)允許通過習慣法創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)。實踐中新出現(xiàn)的物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，若符合物權(quán)法定原則設(shè)立的旨趣，且有公示方法保障交易安全，那么通過緩和物權(quán)法定原則賦予其物權(quán)效力未嘗不可。意定擔保物權(quán)是基于當事人的意思設(shè)立的，在遵循意思自治的原則下，當事人通過合同創(chuàng)設(shè)出新型擔保方式是順理成章的[18]。反向抵押權(quán)是老年人與金融機構(gòu)依雙方意思自治設(shè)立的，為一項意定的新型擔保物權(quán)。既然是意定的擔保物權(quán)，就應(yīng)允許當事人就內(nèi)容等進行約定。

3.解禁流質(zhì)流抵

流質(zhì)流抵，是指在設(shè)立擔保物權(quán)時，擔保人與擔保權(quán)人約定當債務(wù)履行期限屆滿而債務(wù)人未能履行債務(wù)時，擔保人便將質(zhì)物或抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給質(zhì)權(quán)人或抵押權(quán)人[19]。有觀點認為在我國還未解禁流質(zhì)契約的情況下，反向抵押權(quán)因違反法律的規(guī)定而不存在合法性。但通過對反向抵押權(quán)的定義可知，抵押權(quán)人最終只能以房屋的現(xiàn)時價值為限實現(xiàn)債權(quán)，當房屋的價值低于借貸本息時，抵押權(quán)人不享有追索權(quán)；當房屋的價值高于借貸本息時，當事人可以協(xié)商分享利益。反向抵押權(quán)并不是由抵押權(quán)人直接獲得房屋的所有權(quán)，而是對房屋的價值優(yōu)先受償，房屋的價值由評估機構(gòu)進行公平公正的評估作價。因此，反向抵押權(quán)雖在設(shè)立時約定在抵押人去世時由抵押權(quán)人獲得房屋的所有權(quán)，但在實現(xiàn)時須進行清算，反向抵押權(quán)并不違背禁止流質(zhì)的規(guī)定。反而引入反向抵押權(quán)制度，一定程度上能促進流質(zhì)契約的解禁。當前不少學者主張解禁流質(zhì)契約，本文也認為絕對禁止流質(zhì)契約實為不妥。是否約定流質(zhì)流抵應(yīng)由當事人決定，法律只需公示和明確權(quán)利對抗規(guī)則[20]。

三、反向抵押權(quán)制度建構(gòu)

如上文所述，一方面，反向抵押權(quán)制度引入雖存在現(xiàn)實和法律上的障礙，但都是可以突破的，具有可行性。另一方面，反向抵押制度具有獨特的制度功能，與其他制度相得益彰，能更好地解決養(yǎng)老問題，具有正當性、必要性。制度引入之后即將面臨的一個問題就是如何安排、如何構(gòu)建。

1.反向抵押權(quán)制度之體系安排

關(guān)于在民法典物權(quán)編中引入反向抵押權(quán)制度的體系安排，本文設(shè)想了四種方案。一是將反向抵押權(quán)制度置于不動產(chǎn)抵押權(quán)之后，設(shè)立一節(jié)，作為不動產(chǎn)抵押權(quán)的一種變形。二是將反向抵押權(quán)制度置于最高額抵押權(quán)之后，在特殊抵押中設(shè)立一節(jié)。三是在維持目前民法典物權(quán)編擔保分編的結(jié)構(gòu)下增加反向抵押權(quán)一章，將其置于抵押權(quán)一章之后，形成五章，即一般規(guī)定、抵押權(quán)、反向抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。四是將反向抵押權(quán)作為法定擔保物權(quán)，規(guī)定在留置權(quán)之后，在法定抵押權(quán)中設(shè)立一節(jié)。

方案一是將反向抵押權(quán)作為不動產(chǎn)抵押權(quán)的特殊形式。兩種抵押權(quán)都以不動產(chǎn)為標的物，都須經(jīng)登記生效，目的都是為以房融資，故作為不動產(chǎn)抵押權(quán)的變形具有合理性。但我國《物權(quán)法》抵押權(quán)章規(guī)定的不動產(chǎn)抵押權(quán)條文不多，反向抵押權(quán)若規(guī)定為不動產(chǎn)抵押權(quán)的特殊形式，勢必規(guī)定得更加粗略，甚至簡單規(guī)定準適用不動產(chǎn)抵押權(quán)。若將反向抵押權(quán)作為不動產(chǎn)抵押權(quán)的變形，單獨規(guī)定一小節(jié)，就足以規(guī)定反向抵押權(quán)制度和核心內(nèi)容，比如其設(shè)立、權(quán)利義務(wù)、實行、消滅等內(nèi)容，而更為詳細的規(guī)定可另行規(guī)定，比如先出臺反向抵押權(quán)暫行辦法，等以后條件成熟再制定法律。方案二是將反向抵押權(quán)作為一種特殊抵押權(quán)規(guī)定在最高額抵押權(quán)之后。若不拘泥于最高額抵押權(quán)的概念，將反向抵押權(quán)稱為最高額抵押也是可以的。反向抵押權(quán)以抵押權(quán)為理論基礎(chǔ)，但具有一般抵押權(quán)不具有的一些特征，故將其作為特殊抵押權(quán)加以規(guī)定是可行的。方案三是將反向抵押權(quán)單獨規(guī)定一章，這樣有助于反向抵押權(quán)的開展，因為獨立成章足以顯示出其重要性，人們有理由相信政府大力支持該制度，消除人們對交易風險的擔憂，提高人們參與的積極性。且以章規(guī)定，就具有足夠的空間規(guī)定較為詳細完善的條文，使得反向抵押權(quán)制度更具操作性。方案四是將反向抵押權(quán)規(guī)定為法定的擔保物權(quán)，直接規(guī)定雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，比如直接規(guī)定反向抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)牡谝豁樜唬聪虻盅簷?quán)人違約的反向抵押人可不歸還已受的利益，或許不失為一種不錯的選擇。將反向抵押權(quán)規(guī)定為法定的擔保物權(quán)，更有利于保護雙方當事人的權(quán)益，從而提高人們參與的積極性，推進反向抵押權(quán)制度的開展。

本文較傾向于將反向抵押權(quán)在抵押權(quán)一章中獨立設(shè)立一節(jié)，專門規(guī)范反向抵押權(quán)制度的運行，至于為不動產(chǎn)抵押權(quán)的特殊形式還是為特殊抵押權(quán)，可再斟酌。反向抵押權(quán)確實與傳統(tǒng)抵押權(quán)存在較大差異，規(guī)定在抵押權(quán)章難免要遭到破壞擔保法體系的質(zhì)疑。誠然，民法典應(yīng)具有體系性，以便更好地發(fā)揮體系效應(yīng)，但是立法是為了服務(wù)實踐，追求體系化也是為了更好實現(xiàn)社會實效。將體系化作為民法典取舍規(guī)范的標準而忽略社會實效，就本末倒置了[21]。引入一項與現(xiàn)有體系有沖突的新制度，是嚴格遵守體系性還是為實踐需要大膽突破，不僅是理論問題，還是政治決策。立法者不能僅著眼于體系的邏輯推演，而忽略了社會實踐需要。

2.反向抵押權(quán)制度的具體條文設(shè)計

法律的科學性不僅在于體系的邏輯完整性，還需要內(nèi)容的協(xié)調(diào)一致性。因此，對反向抵押權(quán)制度具體條文的設(shè)計也是重中之重，關(guān)系到反向抵押權(quán)制度運行的效果。如何合理地構(gòu)建與我國國情、我國現(xiàn)行法律相適應(yīng)的反向抵押權(quán)制度，不僅要考察域外的反向抵押權(quán)運作模式，也要考察我國現(xiàn)行法中與反向抵押權(quán)類似或相關(guān)的法律法規(guī)，如有關(guān)房屋買賣與抵押、按揭等規(guī)定。

(1)反向抵押權(quán)設(shè)立 反向抵押權(quán)設(shè)立應(yīng)訂立要式的合同還是不要式的合同呢？房紹坤認為物權(quán)變動合同是否要式應(yīng)交由當事人自主決定，物權(quán)編應(yīng)取消強制性規(guī)定[22]。本文認為此觀點具有一定合理性，物權(quán)變動合同是物權(quán)存在的一種證據(jù)形式，當事人在交易中自愿放棄證據(jù)的保全，置自己于高風險境地，法律對此自甘風險行為并不需要過度干預(yù)。民法應(yīng)堅持私法自治原則，且每一個經(jīng)濟人都是精明的理性人，當事人是自我利益的最佳判斷者。然而我國未建立信用庫，信用狀況并不樂觀，若物權(quán)變動合同均為不要式，勢必會影響交易安全和社會經(jīng)濟秩序。要求物權(quán)變動合同為要式合同不只是為了提醒當事人謹慎交易、保全證據(jù)，更是為了維護公共利益或第三人利益。鑒于此，本文建議地役權(quán)合同、動產(chǎn)抵押合同、質(zhì)權(quán)合同可不要求書面形式，但涉及到不動產(chǎn)的物權(quán)變動應(yīng)要求要式。為了法條的簡潔，可按提公因方式，于物權(quán)編“一般規(guī)定”中概括規(guī)定物權(quán)變動合同。因用益物權(quán)和擔保物權(quán)差別較大，難以規(guī)定統(tǒng)一適用的物權(quán)變動合同條款，也可于用益物權(quán)編與擔保物權(quán)編的“一般規(guī)定”中分別規(guī)定用益物權(quán)合同、擔保物權(quán)合同?？傊聪虻盅簷?quán)設(shè)立須訂立合同，反向抵押合同為要式合同、格式合同、雙務(wù)有償合同。

(2)反向抵押權(quán)公示 設(shè)立反向抵押權(quán)的應(yīng)當向登記機構(gòu)申請反向抵押權(quán)登記，反向抵押權(quán)自登記時設(shè)立，但法律另有規(guī)定的除外。登記機構(gòu)應(yīng)當制作反向抵押權(quán)證書發(fā)放給反向抵押權(quán)人，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上注明反向抵押權(quán)的設(shè)立情況。因為反向抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)占有，反向抵押人不但占有使用房屋還是房產(chǎn)證權(quán)利人，對反向抵押權(quán)人利益的保護較弱，所以要求登記機構(gòu)制作反向抵押權(quán)證書給反向抵押權(quán)人；要求房屋產(chǎn)權(quán)證上注明反向抵押權(quán)的設(shè)立情況是為了保護第三人利益，避免第三人因相信反向抵押人具有權(quán)利外觀與之交易，進而引發(fā)交易糾紛。此外，本文認為預(yù)告登記也可適用在反向抵押權(quán)制度，因為反向抵押權(quán)在設(shè)立時不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，當反向抵押人去世時或永久搬離房屋時，才將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給反向抵押權(quán)人，那么在債權(quán)實現(xiàn)前，反向抵押人極可能對房屋進行處分。而預(yù)告登記限制抵押人處分，可以加強債權(quán)請求權(quán)的效力，保障未來物權(quán)變動如期實現(xiàn)[23]。雖然可以在反向抵押合同中約定反向抵押人處分權(quán)受限制，但只是合同約定，反向抵押人實際上仍可進行處分，只不過需要承擔違約責任。然而，預(yù)告登記具有很強的對抗力，反向抵押人的處分權(quán)因預(yù)告登記受到限制，無法將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給他人并辦理登記，極大地保護了反向抵押權(quán)人的利益。

(3)反向抵押權(quán)效力 因為物權(quán)具有追及效力，抵押人處分抵押物不會影響抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)，所以法律就沒有必要進行干預(yù)。尤其在不動產(chǎn)抵押場合，以登記作為生效要件，且登記簿采取的是物的編成主義。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，登記簿只是記載受讓人為新的權(quán)利人，抵押權(quán)仍然存在于抵押物上，在抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)時，仍可實現(xiàn)抵押權(quán)，無論抵押物登記的名義所有權(quán)人為誰。反向抵押權(quán)相比其他物權(quán)，其從屬性是嚴重弱化的，房屋所擔保債務(wù)的數(shù)額要等到債務(wù)人死亡以后才能確定[24]。且反向抵押不移轉(zhuǎn)占有也不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，對金融機構(gòu)而言風險過大。因此本文認為除認可抵押人有自由處分抵押物的權(quán)利，抵押權(quán)人有行使追及效力的權(quán)利，還需認可抵押權(quán)的物上代位性，即抵押權(quán)人有權(quán)在抵押物毀損滅失時就抵押物的替代物行使抵押權(quán)。當前沒有區(qū)分抵押物的絕對滅失與相對滅失，混淆了擔保物權(quán)的物上代位原理與物上追及效力，導致二者適用混亂。反向抵押權(quán)偏向?qū)夏耆死娴谋Ｗo，由金融機構(gòu)承擔較大風險，影響金融機構(gòu)參與的積極性。賦予抵押權(quán)人行使物上代位權(quán)利，可以強化抵押權(quán)人對抵押物交換價值的支配，有利于保障抵押權(quán)人的利益，使其積極開展反向抵押權(quán)業(yè)務(wù)?？梢砸?guī)定：反向抵押期間，抵押人處分抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人。抵押財產(chǎn)處分的，抵押權(quán)不受影響。抵押權(quán)人能證明處分抵押財產(chǎn)可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押權(quán)將處分所得的利益向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。合同另有約定不得處分的除外。

(4)反向抵押權(quán)實行 擔保物權(quán)的實行方法有私的實行方法和公的實行方法之分。私的實行方法是行使流質(zhì)契約并負清算義務(wù)，即反向抵押權(quán)在設(shè)立時約定在反向抵押人去世時，反向抵押權(quán)人可以取得房屋的所有權(quán)以實現(xiàn)債權(quán)，但在實現(xiàn)債權(quán)時要以房產(chǎn)的現(xiàn)時價值為限。換言之，反向抵押權(quán)采用的就是擔保物權(quán)私的實行方法。需注意的是，履行清算義務(wù)時，為公平保護雙方當事人的利益，應(yīng)采取請求歸屬型清算方法[25]。就擔保物權(quán)公的實行方法而言，可以分為“協(xié)議實現(xiàn)”和“法定實現(xiàn)”，具體方式主要是折價、拍賣、變賣。我國《民事訴訟法》規(guī)定擔保物權(quán)實現(xiàn)程序這一非訴程序，使得擔保物權(quán)實現(xiàn)成本降低，效率提高。拍賣、變賣可能導致抵押物的價值降低，因此在擔保物權(quán)公的實行方式上可以增加新的方式——強制管理。強制管理是指委托他人管理擔保財產(chǎn)，將所得的收益優(yōu)先受償該債權(quán)[26]。相較于拍賣、變賣，強制管理通過管理擔保財產(chǎn)，充分挖掘擔保財產(chǎn)的使用價值從而獲得收益，用收益償還債務(wù)，在債務(wù)清償時債務(wù)人恢復對擔保財產(chǎn)的所有權(quán)，避免了債務(wù)人對擔保財產(chǎn)所有權(quán)的喪失。目前我國民事實體法和程序法中尚未規(guī)定強制管理措施，期望未來立法能給予規(guī)定。

(5)反向抵押權(quán)消滅 反向抵押權(quán)既然是新型擔保物權(quán)，那么擔保物權(quán)消滅的事由均可適用，除此之外，反向抵押權(quán)還具有專門的消滅事由。反向抵押權(quán)制度設(shè)立的宗旨是以房養(yǎng)老，故抵押的期限肯定要到抵押人去世或永久搬離房屋為止，如此才能保障老年人住有所居的養(yǎng)老需求。房屋滅失或被征收后，抵押物就不復存在，抵押權(quán)也因此消滅。反向抵押權(quán)以房屋的現(xiàn)時價值為限實現(xiàn)抵押權(quán)，若抵押人未盡善良管理人的義務(wù)合理使用、妥善管理房屋，將導致房屋的價值大大降低，損害抵押權(quán)人的利益，此時，抵押權(quán)人有權(quán)終止反向抵押合同。

四、結(jié) 語

反向抵押權(quán)涉及主體過多，法律關(guān)系復雜，只依靠反向抵押權(quán)制度本身，難以保障反向抵押權(quán)順利開展。因此，反向抵押權(quán)的開展還需要相應(yīng)的配套制度，重點是要加強政府扶持力度。政府的支持體現(xiàn)在多方面，如加強對反向抵押權(quán)的宣傳指引、設(shè)立第三方的中介咨詢機構(gòu)、允許金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營、加大稅收優(yōu)惠、設(shè)立信息公示平臺、完善市場準入機制和退出機制等。此外，還需提高保險公司風險管理能力，不斷優(yōu)化升級保險精算定價模型，增加借款人人壽保險等保險產(chǎn)品，完善保險公司風險處置制度。

嚴峻的養(yǎng)老問題，使我們不得不積極探索新的養(yǎng)老方式。反向抵押權(quán)作為以房養(yǎng)老的一種方式，對推進養(yǎng)老方式創(chuàng)新，緩解個人養(yǎng)老壓力，彌補社會養(yǎng)老保障體系的不足，緩解政府財政壓力，促進社會穩(wěn)定具有重大意義。已有的反向抵押實踐雖未取得成功，但不能由此認為我國不適合引入反向抵押權(quán)制度。恰恰是因為缺少了反向抵押權(quán)制度的法律規(guī)范與保障，才使其在我國實踐中遇冷。因此引入反向抵押權(quán)制度雖存在現(xiàn)實和法律障礙，但障礙是可突破的，是具有可行性的，而反向抵押權(quán)制度特殊的制度功能使其引入具有正當合理性。