胡利平 中海發(fā)展（蘇州）有限公司

步入新發(fā)展時(shí)期，各房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理體系建設(shè)方面取得了顯著的成效，然而成本費(fèi)用控制效益卻始終無法達(dá)到理想狀態(tài)。過高的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本導(dǎo)致企業(yè)盈利空間被一再壓縮，給企業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重的阻礙?；诖耍瑧?yīng)正確認(rèn)識強(qiáng)化成本費(fèi)用控制的重要意義，以當(dāng)前工作建設(shè)中存在的突出短板為根本著力點(diǎn)，不斷完善、提升企業(yè)成本費(fèi)用控制能力，強(qiáng)化企業(yè)市場競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展筑牢根基。

一、研究概述

近些年來在國家的不斷調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場逐步趨于規(guī)范化，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了更加健康的發(fā)展環(huán)境。在這種社會背景下，企業(yè)若想贏得更為有利的市場競爭地位，增強(qiáng)自身發(fā)展實(shí)力，便必須充分認(rèn)識到成本費(fèi)用管理工作的重要性，將其貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程中，為企業(yè)創(chuàng)設(shè)出更高的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)際落實(shí)過程中，一是要制定出科學(xué)、健全的項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃及管理制度，并以此為根本參照，對項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)成本支出加以調(diào)節(jié)管理，保障最終項(xiàng)目成本費(fèi)用能夠被控制于合理范疇之中。二是要樹立起全面性的發(fā)展觀念，強(qiáng)化事前、事中、事后管理，從而獲得更為理想的管理效益。在這種管理體系下，若房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段存在明顯的人力成本、建設(shè)成本、費(fèi)用支出浪費(fèi)，企業(yè)便能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并予以解決，糾正費(fèi)用偏差，保障各環(huán)節(jié)生產(chǎn)費(fèi)用與預(yù)期相符，增強(qiáng)成本管理目標(biāo)的落實(shí)度。

二、房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的內(nèi)容分析

（一）土地征收、拆遷費(fèi)用

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)前期，最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)便是征收土地，支付拆遷費(fèi)用。這一流程的順利推進(jìn)是尤為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金、土地征用費(fèi)等等費(fèi)用，同時(shí)還需要將一部分資金用于安置勞動力，繳納耕地占用稅。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大約要投入項(xiàng)目建設(shè)總成本的40%左右，從而獲得土地使用權(quán)[1]。

（二）項(xiàng)目勘察

為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠得以順利建設(shè)，需要在施工前組織規(guī)范、深入、全面的項(xiàng)目勘察工作，明確施工場地的地貌地形及地質(zhì)條件，做好氣候信息收集與分析，便于準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐臍夂驓庀筇卣?，以此為根本參考，不斷更新、完善?xiàng)目建設(shè)方案，增強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)可行性，將因項(xiàng)目勘察不到位、規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)而導(dǎo)致的建設(shè)問題發(fā)生概率降到最低。

（三）建設(shè)安裝費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般選擇外包的方式將項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)交由建筑企業(yè)負(fù)責(zé)，在此過程中，雙方需要就建設(shè)費(fèi)用、交付期限、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，并做好合同簽署，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付工程費(fèi)用用于項(xiàng)目建設(shè)。通常而言，若建筑市場材料價(jià)格未發(fā)生較大波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需投入的費(fèi)用一般不會產(chǎn)生過大變化。該環(huán)節(jié)所投入的成本是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中所占比例最高的，各房地產(chǎn)企業(yè)需要做好合同簽署與價(jià)格商定，確保項(xiàng)目建設(shè)成本支出符合市場定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）其他費(fèi)用

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，人力成本、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用亦是重要的開支，除去上述幾方面外，各房地產(chǎn)企業(yè)還需要投入一部分開發(fā)資金用于周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)。如，修建道路、安裝排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)，又如園林綠化、公共設(shè)施修建及維護(hù)等方面，均會產(chǎn)生一定的成本支出。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的意義分析

當(dāng)前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然未能認(rèn)識到建設(shè)成本費(fèi)用控制工作的必要性，這種思想上的輕視導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間被不斷壓縮。為此，應(yīng)明晰強(qiáng)化房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的意義，樹立起明確的發(fā)展觀念，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（一）幫助企業(yè)占據(jù)有利的市場競爭地位

步入新發(fā)展時(shí)期，國家加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，相關(guān)政策條例的實(shí)施進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場，同時(shí)也對各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理能力提出了新的要求。在愈發(fā)激烈的市場競爭背景下，如何在行業(yè)領(lǐng)域中脫穎而出，謀得更加廣闊的發(fā)展市場，是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟須解決的問題。目前，地價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的成本支出，但這一環(huán)節(jié)的支出并不受企業(yè)自身控制影響，若其他條件對等，地價(jià)制定權(quán)往往歸屬于開價(jià)數(shù)目最多的企業(yè)。而針對其他具備可變性的成本來說，若企業(yè)能夠加以合理控制，并將取得更為理想的項(xiàng)目建設(shè)效益[2]。如，房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)期間，建筑安裝成本始終處于不斷變化之中，各房地產(chǎn)企業(yè)需以合理的管理措施來降低此方面的成本支出，將項(xiàng)目施工成本控制在合理范疇內(nèi)。這種有效的成本控制策略能夠幫助企業(yè)減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，并保障企業(yè)能夠占據(jù)更為有利的市場競爭地位。

（二）助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)壯大，越來越多企業(yè)融入房地產(chǎn)開發(fā)市場中，企圖從中分一杯羹。這種迅猛的行業(yè)發(fā)展速度帶動了我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為其他行業(yè)提供了一定的發(fā)展支撐，然而激增的房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)發(fā)展市場逐漸陷入了不良競爭中，給各企業(yè)帶來了愈發(fā)沉重的發(fā)展壓力。為此，若想控制好項(xiàng)目建設(shè)成本，便必須進(jìn)一步減少建設(shè)成本開支，充分認(rèn)識到建筑安裝成本的可變性，以低投入來謀取高收益，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。在實(shí)際落實(shí)階段，需要強(qiáng)化資源整合，建立健全管理體系，以更為規(guī)范的成本管理體系來助力企業(yè)健康成長，營造出一個(gè)健康的行業(yè)發(fā)展空間。

四、當(dāng)前成本費(fèi)用控制工作建設(shè)中存在的問題探究

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，建筑安裝階段的成本費(fèi)用控制空間最大，應(yīng)以此為強(qiáng)化成本費(fèi)用控制效益的根本突破口。但目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在簽證、定額、成本費(fèi)用規(guī)劃等方面的管理問題突出，給企業(yè)造成了嚴(yán)重的發(fā)展阻礙。

（一）簽證不合理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)期間，若工程建設(shè)期間需要進(jìn)行變更，則需要遵循相關(guān)要求辦理手續(xù)，獲得多方許可，并與建立部門聯(lián)合簽署現(xiàn)場簽證，保障相關(guān)手續(xù)齊全性，確保其具備良好的法律效應(yīng)。但目前，一些業(yè)主對建設(shè)工程進(jìn)行了一定的干預(yù)，在未辦理工程變更手續(xù)、未獲得簽證的前提下便盲目做出施工變化，這加劇了后續(xù)產(chǎn)生糾紛的概率，造成了一定的成本費(fèi)用增長。另外，一些企業(yè)在辦理簽證的過程中未做好優(yōu)先級區(qū)分，一些重要的工程簽證手續(xù)無法及時(shí)辦理，在等待簽證處理的過程中產(chǎn)生了一定的資金浪費(fèi)[3]。

（二）定額規(guī)范性不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，在工程建設(shè)過程中，需要投入的資金數(shù)目是巨大的。為合理把控項(xiàng)目建設(shè)成本，需要嚴(yán)格把控各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出，科學(xué)、規(guī)范地實(shí)施定額管理。在實(shí)際建設(shè)過程中，基于項(xiàng)目建設(shè)各階段及各參建方在人工、材料、機(jī)械等方面的費(fèi)用支出差異，應(yīng)執(zhí)行的定額詳盡性差異較大，需合理設(shè)置估算指標(biāo)，實(shí)施相應(yīng)的定額管理制度。需堅(jiān)持以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)為根本參照，充分考慮到項(xiàng)目工程建設(shè)期間所需耗費(fèi)的人工、材料、機(jī)械成本費(fèi)用，依照市場價(jià)格確定主材費(fèi)，并依照工程量指標(biāo)加入安裝費(fèi)與勞務(wù)費(fèi)，隨后計(jì)取綜合費(fèi)率，得到精準(zhǔn)、規(guī)范的項(xiàng)目施工定額指標(biāo)。然而事實(shí)上，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間，由于監(jiān)管效力缺失，導(dǎo)致一些企業(yè)盲目套用定額制度，無法發(fā)揮出其真正作用。

（三）費(fèi)用計(jì)算缺乏全面性及精準(zhǔn)性

目前，部分企業(yè)所實(shí)施的費(fèi)用計(jì)算指標(biāo)缺乏精準(zhǔn)性，未能依據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際建設(shè)情況合理選擇費(fèi)用計(jì)算方式，常存在挪用、套用的不當(dāng)行為。這些建設(shè)單位缺乏端正的管理思維，認(rèn)為在同類房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目上使用相同的費(fèi)用計(jì)算方式是合理的，未能考慮到不同項(xiàng)目工程間的客觀差異。在進(jìn)行工程建設(shè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，一些單位存在考慮不全面、不深入的問題，未緊跟國家號召加入文明施工項(xiàng)目，所劃分的綠化面積極為有限，在整體費(fèi)用報(bào)告中所體現(xiàn)出的綠化費(fèi)用、文明施工費(fèi)遠(yuǎn)高于實(shí)際建設(shè)支出，造成安裝成本虛高的現(xiàn)象[4]。

（四）員工的專業(yè)素養(yǎng)不達(dá)標(biāo)

任何工作都需要由具體的員工來落實(shí)，目前有部分企業(yè)僅將目光集中施工建設(shè)方面，未認(rèn)識到若工作人員專業(yè)素養(yǎng)過低亦會導(dǎo)致不必要的費(fèi)用成本支出。如就項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員來說，一些工作人員對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的了解不夠深入，未能依據(jù)工程實(shí)際完善設(shè)計(jì)方案，存在理論大于實(shí)際的錯誤設(shè)計(jì)理念，加劇了返工概率，由此產(chǎn)生了一定的不必要成本支出。而有部分管理工作人員無法深入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，無法合理配置各項(xiàng)建設(shè)資源，難以將成本費(fèi)用控制工作落實(shí)好。

（五）各部門間缺乏協(xié)作

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程而言，原材料準(zhǔn)備、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是要先于施工建設(shè)而落實(shí)的。但由于各部門間的協(xié)作性不足，常因施工方對于設(shè)計(jì)圖紙的解讀不當(dāng)而導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙的作用難以發(fā)揮，致使后續(xù)施工建設(shè)遭受阻礙，并使得項(xiàng)目整體建設(shè)效益不佳，造成施工成本激增。這種斷層效應(yīng)的存在使得工程建設(shè)效益遭受嚴(yán)重影響，過高的人力資源成本支出，以及額外的施工建材消耗都加劇了資金浪費(fèi)程度。

五、房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的精細(xì)化建設(shè)策略

（一）保障施工圖紙規(guī)劃的科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，需要將成本費(fèi)用管理理念貫徹其中，防止因設(shè)計(jì)人員缺乏成本節(jié)約意識，或因試圖獲取更高投資指標(biāo)而形成缺乏經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案。在相關(guān)單位提交設(shè)計(jì)圖紙后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好圖紙分析，由專業(yè)資質(zhì)雄厚的部門展開技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，客觀評價(jià)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的規(guī)范性。針對不當(dāng)設(shè)計(jì)現(xiàn)象，需要詳細(xì)記載、及時(shí)反饋并商議修改。各房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)定位所需開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在審查設(shè)計(jì)圖紙時(shí)考察其所涉及的新材料、設(shè)備是否與項(xiàng)目規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)相符，增強(qiáng)圖紙規(guī)范性[5]。

（二）全面規(guī)范施工流程

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)規(guī)劃施工流程，全面、細(xì)致地分析了解工程建設(shè)情況，明確施工過程中所需使用到的材料設(shè)備數(shù)量、種類及規(guī)格，在確保能夠由整體把握工程建設(shè)情況的前提下，進(jìn)一步增強(qiáng)施工規(guī)范性，降低二次返工的概率，從而減少因施工組織不規(guī)范而導(dǎo)致的不必要成本支出。如鋪設(shè)小區(qū)道路時(shí)，不得盲目展開施工，需要嚴(yán)格執(zhí)行分類鋪設(shè)的原則，把握好先后順序，確保管道鋪設(shè)完工的前提下再進(jìn)行道路鋪設(shè)施工，從而避免因重復(fù)施工、大量返工而導(dǎo)致施工進(jìn)度延誤，合理控制費(fèi)用支出。若發(fā)現(xiàn)所修建的工程不滿足合同規(guī)定，必須要求施工方及時(shí)進(jìn)行處理，保障滿足工程需求。應(yīng)于施工前辦理好洽商手續(xù)，并準(zhǔn)確記錄減項(xiàng)、漏項(xiàng)及變更信息。

（三）落實(shí)好合同管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備高投資、高回報(bào)的典型特征，為切實(shí)保障企業(yè)利益，需要落實(shí)好合同管理工作，以此為解決各項(xiàng)糾紛的重要依據(jù)。在合同談判階段，應(yīng)當(dāng)維護(hù)好雙方的合法權(quán)益，并在合同中明確提出雙方所需承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，精準(zhǔn)梳理項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)利益糾紛與責(zé)權(quán)要求，保障合同內(nèi)容的細(xì)致性與全面性。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要盡可能地提升自身利益，在合同中明確自身要求，做好工程建設(shè)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、交工期限約定。完成合同簽署后需要妥善保管，并進(jìn)一步梳理相關(guān)會議記錄、采購清單等重要文件[6]。應(yīng)能夠樹立起科學(xué)的管理意識，依據(jù)規(guī)范的成本動態(tài)分析報(bào)告來展開針對性的造價(jià)管控。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間過長，在此期間必將會產(chǎn)生各種意外現(xiàn)象，為防止損傷自身利益，需要準(zhǔn)確分析解讀合同內(nèi)容，針對違背合同約定的工程承包商，可以依法提出索賠。

（四）健全管理規(guī)則機(jī)制

為進(jìn)一步提升成本費(fèi)用控制工作的建設(shè)質(zhì)量，需要形成完整、健全的管理規(guī)則機(jī)制，以此來約束相關(guān)企業(yè)的行為，增強(qiáng)工作人員的工作積極性，確保多方協(xié)作發(fā)力，共同承擔(dān)成本節(jié)約任務(wù)，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠獲得更加溫潤的成長環(huán)境。相關(guān)政府部門需要認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與廣大人民生活之間的密切聯(lián)系，完善相關(guān)法律法規(guī)體系，防止不法分子找到可乘之機(jī)。各房地產(chǎn)企業(yè)亦需要進(jìn)一步健全自身管理體系，以更高的管理水平來有效防范成本浪費(fèi)問題，將支出超預(yù)算現(xiàn)象的發(fā)生概率降到最低[7]。

（五）健全人才隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開團(tuán)隊(duì)的支持，保障人才隊(duì)伍建設(shè)的優(yōu)質(zhì)性能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)創(chuàng)設(shè)出更加廣闊的發(fā)展空間?；诖耍嚓P(guān)政府部門可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多專業(yè)交流機(jī)會，為其提供與國外優(yōu)秀企業(yè)交流經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會，使員工能夠獲得吸收先進(jìn)成本管理經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)的機(jī)會，增強(qiáng)其專業(yè)水準(zhǔn)。各房地產(chǎn)企業(yè)也許定期組織員工參與培訓(xùn)，增強(qiáng)各業(yè)務(wù)部門之間的溝通交流性，幫助員工樹立起科學(xué)的成本管控意識，強(qiáng)化資金利用率。

（六）保障成本費(fèi)用規(guī)劃及預(yù)算的科學(xué)性

各房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對成本費(fèi)用規(guī)劃及預(yù)算方案的審核，確保其所提出的各項(xiàng)資金使用規(guī)劃滿足實(shí)際建設(shè)需求，客觀衡量其經(jīng)濟(jì)性與科學(xué)性，防止產(chǎn)生資金浪費(fèi)的問題。應(yīng)做好工程造價(jià)計(jì)劃編制，保障能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決好不合理的成本計(jì)劃及預(yù)算規(guī)劃問題，保障施工進(jìn)度能得以順利推進(jìn)，盡可能地降低成本費(fèi)用支出。

六、結(jié)語

綜上所述，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步帶動著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃生長，隨著行業(yè)競爭日益激烈，開源節(jié)流的重要性愈發(fā)凸顯。為進(jìn)一步增強(qiáng)市場競爭力，各企業(yè)需要徹底摒棄以往粗放式的管理模式，建立健全成本費(fèi)用管理體系，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)效益，從而有效降低項(xiàng)目建設(shè)成本，為企業(yè)創(chuàng)設(shè)出更高的利潤空間，助力房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)固發(fā)展。本文主要分析了房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的建設(shè)思路，由多方面提出了幾點(diǎn)思考，以期為相關(guān)工作的建設(shè)提供一定參考。