孫 佐 楚洪雷 尹 晶

（中國人民銀行延邊州中心支行，吉林延邊 133000）

一、引言

受宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行、邊貿(mào)環(huán)境復(fù)雜、新冠疫情反復(fù)、人口外流和老齡化加劇等影響，居民收入下降、購房熱情趨冷，近年房地產(chǎn)開發(fā)速度大于人口增長速度，全州房地產(chǎn)供給趨于飽和，房地產(chǎn)市場剛需縮減，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售持續(xù)低迷，且疫情影響下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張，回籠資金大幅減少，行業(yè)債務(wù)負擔壓力劇增。房地產(chǎn)金融方面，在一系列政策調(diào)控下全州房地產(chǎn)貸款發(fā)展穩(wěn)定、風險可控，但受環(huán)境因素和銀行內(nèi)部政策因素影響，部分銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展受阻。

二、延邊州房地產(chǎn)市場運行情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售持續(xù)走低

截至2022年5月末，全州在建房地產(chǎn)開發(fā)項目61個，累計在建施工面積443.1萬平方米，年度新開工面積14.05萬平方米，同比下降48.27%。房地產(chǎn)開發(fā)投資6.34億元，同比下降23.25%。商品房銷售面積18.29萬平方米，同比下降44.9%，其中住宅銷售面積17萬平方米，同比下降42.8%。全州商品房平均價格5251元/平方米，同比下降2.29%。預(yù)測截至6月末，全州商品房銷售面積下降48.8%①數(shù)據(jù)來源：延邊州住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局提供。。

（二）積極推進農(nóng)民進城購房優(yōu)惠補貼政策

根據(jù)《延邊州鼓勵農(nóng)民進城購房優(yōu)惠補貼政策的指導(dǎo)意見》，延吉市、敦化市均制定了本市農(nóng)民進城購房稅費補貼政策②農(nóng)民進城購房稅費補貼政策指農(nóng)民購買住房后先交納契稅，再由財政部門核實農(nóng)民身份準確無誤后補全額契稅，額外發(fā)放1500元裝修購物券和1500元家電購物券。目前延吉市執(zhí)行補全額契稅和發(fā)放3000元購物券的稅費補貼政策，敦化市執(zhí)行補半額契稅和發(fā)放3000元購物券的稅費補貼政策，其余縣（市）的稅費補貼政策正在探索研究過程中。，其它縣（市）按照量力而行的原則，研究制定補貼政策，截至2022年5月末全州完成農(nóng)民進城購房交易77套（延吉54套、敦化23套），購房交易金額3530萬元（延吉2495萬元、敦化1035萬元）；面積7986.93平方米（延吉5778平方米、敦化2208.93平方米）；申請購房契稅、裝修購物和家電購物等補貼共計49.18萬元（延吉29.37萬元、敦化19.81萬元）③數(shù)據(jù)來源：延邊州住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局提供。。

三、延邊州房地產(chǎn)信貸支持情況

截至2022年5月末，全州房地產(chǎn)貸款余額274.22億元④全州房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)均不包含長白山農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)。本人承諾文章內(nèi)容（數(shù)據(jù)）不涉密，可公開，如有問題，后果自負。交通銀行住房開發(fā)貸款為銀團貸款，發(fā)起行為國家開發(fā)銀行吉林省分行，交通銀行吉林省分行和交通銀行延邊分行為參與行。，同比增長5.31%，較年初新增4.82億元。分機構(gòu)看，國有大行和股份制銀行的房地產(chǎn)貸款總量和增速得到有效控制，中資四大行和股份制銀行房地產(chǎn)貸款同比分別下降1.68%、1.53%，農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款發(fā)展穩(wěn)定，均符合房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。全州房地產(chǎn)金融風險總體可控，但整體呈升高態(tài)勢，截至5月末，全州房地產(chǎn)不良貸款余額5.52億元，同比增長18.97%，不良率為1.87%，同比增加0.23個百分點①數(shù)據(jù)來源：金融統(tǒng)計監(jiān)測管理信息系統(tǒng)。。

（一）地方法人金融機構(gòu)均滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

當前全州16家地方法人金融機構(gòu)②16家地方法人金融機構(gòu)包含長白山農(nóng)商行。的房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比兩項指標均滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，并保持房地產(chǎn)貸款集中度相對穩(wěn)定。除地方法人金融機構(gòu)外，其余金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理由省分行統(tǒng)一調(diào)控。

（二）落實市場利率定價自律機制且最低首付比例已達下限

一是全州各金融機構(gòu)落實吉林省市場利率定價自律機制，結(jié)合機構(gòu)業(yè)務(wù)實際，合理制定住房貸款利率水平，各機構(gòu)房地產(chǎn)貸款平均利率情況見下表，國有大行住房貸款平均利率為4.5-5.2%，股份制銀行住房貸款平均利率為5.2-5.6%，吉林銀行和農(nóng)商行住房貸款平均利率為5.3-7.5%，其中琿春農(nóng)商行利率水平普遍偏高，平均利率為7.59%；當前全州各金融機構(gòu)住房貸款最低水平均高于或等于個人住房貸款利率下限（下限利率為4.25%），即不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。二是全州金融機構(gòu)住房貸款最低首付比例均為20%，除非首套房貸款最低首付比例為30%外，其余首套房貸款、新房貸款和再交易房貸款的首付比例均為20%。

表1 延邊州各金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款平均利率情況統(tǒng)計表

（三）國有大行拉動再交易房貸款穩(wěn)中有進

截至2022年5月末，全州個人住房貸款余額176.36億元，同比下降0.3%，其中新建房（新房）貸款余額83.12億元，同比下降3%，再交易房貸款（二手房）貸款余額93.24億元，同比增長2.24%。五大國有銀行再交易房貸款余額67.08億元，占全州再交易房貸款的68.3%，其中建設(shè)銀行和郵儲銀行發(fā)展勢頭強勁，較去年同期分別新增3.24億元、1.01億元③數(shù)據(jù)來源：金融統(tǒng)計監(jiān)測管理信息系統(tǒng)。。建設(shè)銀行與轄內(nèi)房屋中介公司充分實現(xiàn)信息共享，且業(yè)務(wù)辦理流程相對合理簡便，平均可在2個工作日實現(xiàn)審批放款；郵儲銀行自去年重啟再交易房貸款業(yè)務(wù)以來，營銷力度持續(xù)加大，實現(xiàn)住房貸款資源傾斜，審批時間最短可為24小時，保障了業(yè)務(wù)辦理的時效性。

（四）農(nóng)商行成為房產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展主力軍

截至2022年5月末，全州房產(chǎn)開發(fā)貸款余額85.79億元，同比增長24.06%，其中住房開發(fā)貸款余額65.41億元，同比增長34.08%。農(nóng)商行住房開發(fā)貸款余額45.51億元，占全州住房開發(fā)貸款69.6%，余額較去年同期增加14.03億元，其中延邊農(nóng)商行、敦化農(nóng)商行房產(chǎn)開發(fā)貸款分別較同期增加幅度較大。此外交通銀行住房開發(fā)貸款④全州房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)均不包含長白山農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)。本人承諾文章內(nèi)容（數(shù)據(jù)）不涉密，可公開，如有問題，后果自負。交通銀行住房開發(fā)貸款為銀團貸款，發(fā)起行為國家開發(fā)銀行吉林省分行，交通銀行吉林省分行和交通銀行延邊分行為參與行。較去年同期增加2.2億元⑤數(shù)據(jù)來源：金融統(tǒng)計監(jiān)測管理信息系統(tǒng)。，用于長春市內(nèi)租賃住房項目開發(fā)。

（五）落實金融支持按揭貸款紓困政策

全州金融機構(gòu)及時優(yōu)化信貸政策，通過靈活調(diào)整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限、保障公眾征信相關(guān)權(quán)益等方式，切實緩解了個人及房地產(chǎn)企業(yè)的還款壓力。截至2022年5月末，農(nóng)行、建行、交行、光大銀行、郵儲銀行等機構(gòu)通過辦理個人住房貸款延期還款及寬限期還款206筆，涉及金額0.49億元，有效緩解了疫情期間無法及時還款客戶的還款壓力。吉林銀行、敦化農(nóng)商行和汪清農(nóng)商行通過借新還舊、調(diào)整還款頻率、降低貸款利率等方式助力房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過疫情難關(guān)，其中敦化農(nóng)商行下調(diào)1戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利率，由9%降至7.83%，預(yù)計全年節(jié)約利息費用8.77萬元①數(shù)據(jù)來源：金融機構(gòu)調(diào)研提供。。

（六）住房公積金出臺系列支持政策提振個人住房公積金貸款消費

當前全州受委托辦理住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)共7家②7家金融機構(gòu)分別為工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、吉林銀行和延邊農(nóng)商行。，截至2022年5月末，全州住房公積金個人住房貸款余額85億元，同比下降2.5%，貸款余額占繳存余額的比例為67%，較去年年末和同期分別減少4.77個百分點和8個百分點，當年發(fā)放住房公積金個人住房貸款1.89億元，共計635筆，同比分別下降60%、58%③數(shù)據(jù)來源：延邊州住房公積金管理中心提供。。此外，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)放軍人住房公積金貸款④軍人住房公積金貸款：農(nóng)業(yè)銀行為指定辦理軍人住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，此數(shù)據(jù)不計入延邊州住房公積金管理中心統(tǒng)計的個人住房貸款。110萬元，共計3筆⑤數(shù)據(jù)來源：金融機構(gòu)調(diào)研提供。。為持續(xù)推進穩(wěn)經(jīng)濟保民生工作，延邊州住房公積金管理中心于近期陸續(xù)制定系列工作舉措，強化政策支持，大力促進個人住房公積金貸款向好發(fā)展，如降低貸款業(yè)務(wù)首付比例⑥降低貸款業(yè)務(wù)首付比例：首次申請住房公積金貸款的，最低首付比例為20%，二次使用的，最低首付比例為30%；購買非普通自住住房，首次申請貸款最低首付款比例為30%，二次使用的，最低首付款比例為40%。，取消疫情緩繳期間申請住房公積金貸款在繳存方面的條件限制，將疫情期間業(yè)務(wù)辦理所需材料的有效期延長3個月。

四、當前房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題

（一）市場剛需減少，房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷

一方面近幾年全州房地產(chǎn)整體開發(fā)面積較大，開發(fā)速度大于人口增長，全州房地產(chǎn)供給趨于飽和，2020年底延邊州城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅戶已達到1套以上，加上疫情影響下居民收入下降，購房熱情趨冷，全州房地產(chǎn)市場剛需呈下降趨勢。另一方面延邊州人口持續(xù)減少，年均下降1.13%，2020年老齡化程度達到24.93%，受房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)增強、區(qū)域人口外流、人口老齡化影響，居民購房需求大幅萎縮；受經(jīng)濟下行、疫情疊加影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷，2022年全州1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.23億元，同比下降52.2%。施工面積與竣工面積也出現(xiàn)明顯下滑，全州1-4月房地產(chǎn)新開工面積僅為10.43萬平方米，下降45.5%，且1-3月國有土地使用權(quán)出讓收入下降30.9%⑦數(shù)據(jù)來源：延邊州統(tǒng)計局提供。。

（二）疫情影響下房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)負擔壓力劇增

一方面疫情以來出國勞務(wù)人員及外出打工人員收入明顯減少，個人住房貸款還款壓力激增，且經(jīng)濟下行壓力愈發(fā)嚴重，部分個體工商戶沒有充分的市場風險防御能力，日常收支處于嚴重不平衡狀態(tài)，導(dǎo)致其住房支付能力持續(xù)下降。另一方面受疫情影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張，其根源主要來自于買方市場的重壓，1-4月全州商品住房銷售額僅為4.94億元，下降28%⑧數(shù)據(jù)來源：延邊州統(tǒng)計局提供。，回籠資金大幅減少，加大了在建項目資金缺口，削弱了企業(yè)對銀行貸款的償付能力。

（三）環(huán)境因素和政策因素共同制約房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展

一方面延邊州房地產(chǎn)市場進入以存量開發(fā)為主的市場，尤其是人口基數(shù)較少的縣域，如圖們市、安圖縣、汪清縣，房地產(chǎn)開發(fā)投資機會明顯減少，且房地產(chǎn)企業(yè)面臨項目周期和債務(wù)周期的錯配風險，金融機構(gòu)為有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金融風險，在金融供給端不斷壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金，審慎調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放力度。另一方面受總分行政策影響，部分金融機構(gòu)暫停相關(guān)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，如興業(yè)銀行根據(jù)總行政策要求暫停新房按揭貸款業(yè)務(wù)，交通銀行自2018年9月停止再交易房貸款業(yè)務(wù)，民生銀行仍執(zhí)行總行嚴禁投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款管控政策。

五、意見及建議

一是房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化整合企業(yè)組織架構(gòu)，聚焦管理進度、縮短管理半徑，降低企業(yè)的管理成本，達到降本增效的目的；壓實企業(yè)自救主體責任應(yīng)對風險，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金；注重企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)品品質(zhì)提升，以客戶需求為導(dǎo)向，開發(fā)符合當?shù)鼐用褡》肯M傾向的商品房戶型，提升購房服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等水平，在好產(chǎn)品、好服務(wù)方面下功夫，增強企業(yè)競爭力和影響力，進一步提高市場占有率。

二是金融機構(gòu)要在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，提升對房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)水平，根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭的融資需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，保障經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，支持企業(yè)債務(wù)借新還舊，避免企業(yè)出現(xiàn)流動性危機。根據(jù)《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》內(nèi)容，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，繼續(xù)加大對保障性住房建設(shè)和長租房市場發(fā)展的金融支持力度。

三是政府相關(guān)部門要遵循因地制宜原則，規(guī)范房地產(chǎn)市場運營秩序，持續(xù)推進“保交樓、穩(wěn)民生”，堅持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點放在民生上，有效區(qū)分項目風險和企業(yè)風險，大力推動項目全面復(fù)工、加快施工。完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格；加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管，充分發(fā)揮房產(chǎn)交易實時監(jiān)控平臺系統(tǒng)作用，對全州房產(chǎn)交易實時動態(tài)監(jiān)管；持續(xù)加大農(nóng)民進城購房扶持政策支持力度，提高農(nóng)民購房積極性；適時召開線下房交會，進一步活躍房地產(chǎn)市場，促進線下房地產(chǎn)交易。