張嘉芮

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130000）

一、引言

近年來，中央在房地產(chǎn)市場方面的政策調(diào)控始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，特別是2020年以后，面向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域出臺了一系列政策，房地產(chǎn)貸款增速有所放緩，房地產(chǎn)金融化勢頭有所削弱。就政策實施成效而言，一方面，國家通過利民惠民的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一定程度上疏導(dǎo)、緩解了居民的購房住房的壓力，滿足購房者合理性住房需求；另一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，逐漸完善對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的監(jiān)管，不斷健全配套的監(jiān)管政策和工具，強化銀行業(yè)為房地產(chǎn)領(lǐng)域提供信貸支持的內(nèi)在約束，倒逼銀行信貸資金向重點、小微、三農(nóng)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域傾斜，監(jiān)督、推動房企規(guī)范化經(jīng)營，推動房地產(chǎn)市場朝穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的最終目標發(fā)展。

二、近年來關(guān)鍵性房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策

（一）健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系

2020年12月31日，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式建立，明確了房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架下的“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比。從資金供給端，明確了各類銀行機構(gòu)在房地產(chǎn)端、個人住戶端給予的貸款規(guī)模上限，通過對不同規(guī)模、類型的銀行機構(gòu)執(zhí)行不同檔次的管理要求、以超出管理要求2%為臨界點設(shè)立不同的過渡期，強化對銀行業(yè)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)領(lǐng)域提供支持的內(nèi)在約束，引導(dǎo)銀行機構(gòu)將資金資源向重點、小微、三農(nóng)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域合理化側(cè)重，促進金融、房地產(chǎn)、實體經(jīng)濟之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）打擊違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場

2021年3月26日，銀保監(jiān)會聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，對經(jīng)營用途類貸款的真實性及合規(guī)性、貸款三查、內(nèi)部管理等實操層面提出了更明確的規(guī)范指引；特別是對可能涉及到的中介機構(gòu)建立“黑名單”，在處罰問責(zé)等方面加大力度，嚴防企業(yè)和個人將經(jīng)營用途類的貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，鞏固房地產(chǎn)風(fēng)險防控效果，將信貸資源引流至實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)。

（三）加快發(fā)展保障性租賃住房

2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。該《意見》鼓勵銀行主體將信貸資源投向保障性租賃住房，支持銀行機構(gòu)在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)行金融債、商業(yè)保險，為符合要求的住房主體提供長期貸款，為市場注入資金活水，盤活存量房產(chǎn)資源，間接減少了在房屋買賣方面的投機性行為。從銀行經(jīng)營角度，保障性租賃住房仍有較大的發(fā)展空間，特別是在該《意見》中明確區(qū)分此范疇與房地產(chǎn)的信貸統(tǒng)計，并提出以物業(yè)抵押作為信用增進，從信貸穩(wěn)定性及安全性方面給予相應(yīng)支持，一定程度減輕了銀行主體的經(jīng)營及財務(wù)壓力。

（四）加強和規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管

住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會強化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，提出以公開招標的方式確立承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，對房屋在登記確權(quán)之前，房企不得提前動用監(jiān)管賬戶資金做到?？顚Ｓ茫蟊O(jiān)管賬戶所在行定期與住建部門對賬，發(fā)現(xiàn)違規(guī)挪用的行為后立即停止撥付。商品房預(yù)售資金監(jiān)管為預(yù)售資金提供了監(jiān)管思路和機制保障，更好地維護了購房者的資金安全，防范預(yù)售資金挪用風(fēng)險，促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及潛在風(fēng)險

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年4月末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.85萬億元。不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的總體需求規(guī)模較大。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，除自籌資金外，國內(nèi)貸款、利用外資、定金預(yù)收款和個人按揭貸款的合計3.23萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的66.47%，房企對外部融資的依賴性較高。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)聯(lián)系緊密

中國人民銀行公布數(shù)據(jù)顯示，2022年3月末，全國主要金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額53.22萬億元，住戶貸款更是達到了72.36萬億元，占各項貸款的比重超過35%。因房企外部融資的依賴性較強，資金額度占用較大，房企以直接或間接的方式獲取到的貸款資金規(guī)?？梢娨话摺．敺科竺媾R財務(wù)困境、房貸政策收緊、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷等情況，易引發(fā)流動性資金緊張、債務(wù)償還困難等問題，一家甚至多家銀行可能面臨到期貸款持續(xù)展期甚至本息大額損失。一旦房企出現(xiàn)各類債務(wù)的實質(zhì)違約，會對市場造成巨大的負面影響。

（二）居民住房債務(wù)違約風(fēng)險不容忽視

中國人民銀行公布數(shù)據(jù)顯示，我國居民部門杠桿率從2016年起呈現(xiàn)出逐年攀升的趨勢，從2016年的52.2%升至2020年末的72.6%，在國家政策調(diào)控等因素的影響下，從2021年1季度開始，居民部門杠桿率上升勢頭呈現(xiàn)邊際趨緩，至2021年底小幅下降了0.4個百分點，居民部門杠桿率降至72.2%。居民部門杠桿率在五年之間上升了20個百分點，在宏觀政策的調(diào)控下，增長勢頭有所放緩，但居民整體債務(wù)負擔(dān)壓力長期居高不下。與此同時，2022年3月末個人住房貸款余額38.8萬億元，住房貸款作為居民部門債務(wù)中重要組成部分，居民住房債務(wù)違約風(fēng)險不可忽視。

（三）失業(yè)率的增加可能進一步影響房地產(chǎn)市場

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年初以來，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率由1月、5.2%升至3月、5.8%，平均每月上升0.2個百分點，主要就業(yè)群體25—59歲成年人失業(yè)率為5.2%，環(huán)比增加0.4個百分點，失業(yè)率的增加潛在影響供房群體正常續(xù)供，加重房貸債務(wù)負擔(dān)壓力，增加房貸違約可能性。結(jié)合法拍房數(shù)據(jù)來看，我國法拍房由2018年的2萬套激增至2021年的近170萬套，居民部門杠桿率水平與房貸違約呈現(xiàn)出較強的正相關(guān)性，居民購房的高負債水平易轉(zhuǎn)化為違約風(fēng)險，最終在銀行不良資產(chǎn)端持續(xù)積累。

（四）國家穩(wěn)步有序調(diào)控房地產(chǎn)金融市場

近年來，我國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控始終堅持“房住不炒”原則，出臺了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及金融行業(yè)方面配套的監(jiān)管政策，從進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金及房地產(chǎn)有效供給兩方面出實招，防止、阻斷各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場，攪亂房地產(chǎn)經(jīng)營秩序及穩(wěn)健性，從供給側(cè)加大租賃、保障性等住房的支持力度，有效發(fā)揮“三穩(wěn)”的調(diào)控目標。

四、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、資金鏈條長、涉及面廣等特點，對金融穩(wěn)定、風(fēng)險防控、拉動固定資產(chǎn)投資等方面具有明顯影響。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，每年新增就業(yè)人口超1100萬，新增住房需求必然持續(xù)存在。受國家對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的監(jiān)管調(diào)控、疫情發(fā)展走向的不確定性、經(jīng)濟下行等方面的影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域伴隨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險值得關(guān)注，如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，避免演化為系統(tǒng)性風(fēng)險，本文給出如下對策建議：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足本業(yè)，強化流動性管理

隨著金融監(jiān)管趨嚴，部分不符合政策要求的機構(gòu)及金融產(chǎn)品面臨下線，違規(guī)低成本融資連續(xù)性中斷，資金成本持續(xù)走高。個別房企曾經(jīng)多維發(fā)展，開展金融業(yè)務(wù)，使自身面臨隱形債務(wù)壓力，還可能造成風(fēng)險規(guī)模的傳染與擴散。長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足本業(yè)，立足實際的融資需求，強化資金管理，確保流動性充足，嚴防正常經(jīng)營中出現(xiàn)資金鏈斷裂等情形；嚴格遵守房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，杜絕踏足金融行業(yè)，擾亂金融秩序。

（二）銀行應(yīng)強化對房企資金使用及居民融資需求的穿透性管理

近年來，我國在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面已經(jīng)出臺了一系列強有力的監(jiān)管政策，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域監(jiān)管不斷強化，嚴厲打擊違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道，銀行應(yīng)強化對房企貸款“三查”，調(diào)整融資偏好，改變對大中型房企的盲目信任。具體來看，一方面，強化對房企資金用途的全流程監(jiān)管，嚴格做好信貸需求審核，強化抵押物管理，加強貸中貸后管理，給予房企合理性的資金支持，對資金的實際流向?qū)嵭袊栏竦拇┩感怨芾?；另一方面，做好對居民購房融資需求的管理，滿足剛性住房需求，避免出現(xiàn)因炒房投機導(dǎo)致的金融資源的濫用和浪費。

（三）推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革，持續(xù)引導(dǎo)推進保障性住房建設(shè)

各地住建系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合轄區(qū)實際，推動城市住房向高質(zhì)量發(fā)展。首先，引導(dǎo)各類企事業(yè)單位積極響應(yīng)保障性住房建設(shè)等惠民類政策號召，對資質(zhì)良好、規(guī)范經(jīng)營、符合要求的房企提供資金支持，著力解決困難群體住房問題；其次，落實城市主體責(zé)任，強化制度建設(shè)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的金融、土地、稅收、保障類、租賃類等形成一系列的常態(tài)化、長效化的制度政策，政策連貫性有利于穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展；最后，結(jié)合不同住房人群的消費水平，滿足不同階層的住房需求，有效盤活存量住房，提高房屋設(shè)計開發(fā)水準，推動形成差別化、梯次化住房市場，促進購房與租賃市場、新房與二手房市場的協(xié)同發(fā)展。