秦路華

（山西八建集團有限公司，太原 030027）

引 言

隨著我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的更新，房地產(chǎn)企業(yè)投資收益及杠桿率也在逐漸下降。與此同時，為了更好地應(yīng)對國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸改變運營模式，以期可以在競爭日益激烈的大環(huán)境下站穩(wěn)腳跟。

與此同時，隨著我國土地保護資源力度的逐步加大，可供開發(fā)的土地資源大幅縮減，在一定程度上給傳統(tǒng)運營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn)。我國政府為了更好地解決房價過高的問題，多次出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之改變運營模式。

眾所周知，合理的資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)得以穩(wěn)定運行的有力保障，伴隨著越來越高的土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸面臨著更加激烈的競爭壓力以及現(xiàn)金流壓力。受到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進程加快的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)考慮經(jīng)濟效益以及提升城市化建設(shè)水平等方面，還應(yīng)更多關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間的關(guān)系，更好地改變運營模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展。

因此，本文針對我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀及存在問題進行了淺要分析，探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間的相互影響，提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)融合發(fā)展的路徑，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟的更好發(fā)展奠定一定理論基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)的內(nèi)涵

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、運營、維護等多種性質(zhì)，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)是合作關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟則是通過經(jīng)濟的手段對建筑業(yè)進行分析，主要探討人與人之間所發(fā)生的交換關(guān)系，是生產(chǎn)力發(fā)展的體現(xiàn)之一?？傮w而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟就是對建筑業(yè)在全生命周期內(nèi)所發(fā)生的各種經(jīng)濟活動的總稱。

隨著我國城市化建設(shè)水平的不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展為我國經(jīng)濟的發(fā)展注入了源源不斷的活力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的日益增大，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動對國家和消費者均產(chǎn)生不小的影響。這就要求相關(guān)政府部門充分發(fā)揮主觀能動性，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展情況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，更好地推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.建筑業(yè)的內(nèi)涵

建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，主要包括工程勘察、施工設(shè)計、主體建筑及維護等方面，通常情況下，建筑物是其代表產(chǎn)物，而市場容量則是影響建筑業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。由于建筑業(yè)涉獵范圍較為廣泛，大型建筑企業(yè)通常承包房地產(chǎn)開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等大型工程，而小型建筑企業(yè)則主要進行裝修等子行業(yè)，因而容易導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模的差異化。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對于建筑的需求已不僅僅停留在滿足居住方面，而是對居住環(huán)境有了更高的要求，這在一定程度上推動了建筑行業(yè)的規(guī)模化發(fā)展?，F(xiàn)階段，建筑業(yè)相關(guān)企業(yè)數(shù)量眾多，且以小型企業(yè)為主。但由于其建筑房屋通常存在一定的差異性，在一定程度上避免了較為激烈的競爭。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1.現(xiàn)有發(fā)展

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展重要的支撐產(chǎn)業(yè)，一旦發(fā)生問題將對我國經(jīng)濟產(chǎn)生極大影響。在當(dāng)前國家調(diào)控政策的影響下，消費者的買房意愿不取決于投資，而是真正的需求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的發(fā)展形勢，要加大市場考察的力度，積極調(diào)整自身戰(zhàn)略，科學(xué)地對市場發(fā)展動向做出預(yù)判。

通常情況下，正常運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)是大于總負(fù)債的，然而，伴隨著越來越高的土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸面臨著更加激烈的競爭壓力以及現(xiàn)金流壓力。為了更好地應(yīng)對國家宏觀政策的調(diào)控，我國房地產(chǎn)企業(yè)要及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以便更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

2.存在問題

為了更好地應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控，當(dāng)前很多企業(yè)都對自身運營模式等進行了調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)總體來說處于良性發(fā)展的狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展前景還處于較為樂觀的水平。但與此同時，還存在一些亟待解決的問題，比如很多房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)濟管理的意識較為薄弱，沒有較為完善的管理體系，在發(fā)展規(guī)范性方面還存在不足，等等。其主要表現(xiàn)形式有以下三點。

第一，供求關(guān)系不平衡。我國幅員遼闊，同時也是人口大國，但我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在較為明顯的差異。一、二線城市在國家有力調(diào)控下，基本可以實現(xiàn)供需平衡；然而三、四線城市則由于人口流動等原因?qū)е鹿┐笥谇蟮默F(xiàn)象明顯。雖然國家和政府針對此類現(xiàn)象不斷出臺宏觀調(diào)控政策，但仍無法遏制房價增長過快的情況。

第二，資本結(jié)構(gòu)不合理。合理的資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)得以穩(wěn)定運行的有力保障，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下很容易出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象，從而增大企業(yè)的運營壓力，阻礙企業(yè)的進一步發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實際情況，在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的同時，大力發(fā)展其他方式，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置。

第三，體制機制不完善。我國政府為了更好地解決房價過高的問題，多次出臺宏觀調(diào)控政策，而很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求一時的利益，忽略了管理模式的優(yōu)化，從而導(dǎo)致管理體系無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求，埋下一定的運行隱患。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間存在一定的理論與實踐聯(lián)系。通常情況下，為了更好地應(yīng)對市場經(jīng)濟的波動情況，政府及相關(guān)管理部門需要在經(jīng)濟發(fā)展不好的形勢下增加經(jīng)濟投入，推動建筑業(yè)的合理發(fā)展。我國地大物博的地理結(jié)構(gòu)特征，必然導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，比如大型企業(yè)會選擇在市中心進行辦公，而工廠及小型企業(yè)往往會選擇郊區(qū)或遠(yuǎn)離人口密集區(qū)作為工作地點，究其根本是房地產(chǎn)開發(fā)成本及建筑價值存在差異性。這就要求相關(guān)管理部門不斷優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式，避免房價發(fā)生大幅度波動。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的關(guān)系

房地產(chǎn)與建筑業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的發(fā)展是相互依存的關(guān)系。為了更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，就要助力建筑經(jīng)濟多元化發(fā)展，這在一定程度上也加大了分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的難度。建筑企業(yè)是建筑業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)部門，主要負(fù)責(zé)建筑本體的施工，而房地產(chǎn)企業(yè)則是推動建筑業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。二者既有獨立的運營業(yè)務(wù)，也存在一定的重疊工作。房地產(chǎn)企業(yè)要為建筑工程的批準(zhǔn)做充足的準(zhǔn)備，建筑企業(yè)要為獲得批準(zhǔn)的項目做好施工建設(shè)。項目完成后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)以此為產(chǎn)品，開展其他推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的業(yè)務(wù)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑生產(chǎn)的關(guān)系

傳統(tǒng)重資產(chǎn)運營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要將大量投入花費在固定資產(chǎn)上，來獲得資產(chǎn)升值收益。而面對新的社會經(jīng)濟發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往不采用大規(guī)模投資的方式，而是采用三種輕資產(chǎn)運營模式：一是全部外包，即由投資方進行全部的資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌價值；二是部分外包，即將房地產(chǎn)項目委托其他施工單位進行，其他則由房地產(chǎn)企業(yè)運營與操作；三是與其他企業(yè)進行合作的模式，通過在合伙企業(yè)中占有少量股份，獲得分后收益。上述三種方式都可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化，提升品牌價值。

在新的運營模式下，房地產(chǎn)經(jīng)濟將關(guān)注點更多地放在研發(fā)能力、營銷水平、渠道服務(wù)等環(huán)節(jié)，以此更好地通過品牌效應(yīng)、人力資本、企業(yè)文化等來獲取增值服務(wù)收益。而建筑生產(chǎn)通常極易受到市場供求關(guān)系、國家政策的影響，這就對房地產(chǎn)銷售提出了更高的要求，在一定程度上也可以更好地刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)融合發(fā)展路徑

1.完善監(jiān)督管理體制機制

市場經(jīng)濟講究依法行事、依法辦事、公平競爭，對于房屋建筑工程，合同就可以看作法令條文，符合當(dāng)今社會的發(fā)展要求，也確保了各方責(zé)任和權(quán)利得以有效實施。建筑工程施工成本除固定成本外，還有很多受到市場供求關(guān)系、國家政策等因素影響的可變成本。為了更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)共贏，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)利用合同平衡利益關(guān)系，既可以避免房屋建筑過程中不必要矛盾的產(chǎn)生，又可以對房屋建筑的各個環(huán)節(jié)進行有力監(jiān)督，保證房屋建筑工程質(zhì)量。

2.推動新運營模式的發(fā)展

面對當(dāng)前的經(jīng)濟背景，房地產(chǎn)企業(yè)亟須改變運營模式，以便更好地推動房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展。然而在新的運營模式下，其通常需要在企業(yè)品牌、形象等方面承擔(dān)較大的風(fēng)險，收益與風(fēng)險往往不能成正比，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)及時進行風(fēng)險識別，采取多種保障措施進行風(fēng)險防范。

為了更好地應(yīng)對收益與風(fēng)險所發(fā)生的沖突，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合同簽訂過程中要求項目投資方將一定的股權(quán)抵押，最大限度地避免投資方發(fā)生違約現(xiàn)象。與此同時，房屋建筑工程合同屬于經(jīng)濟合同，是建筑業(yè)主單位與施工單位完成房屋建筑工程項目相關(guān)內(nèi)容的具體參考依據(jù)。為了避免施工質(zhì)量出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在合同中明確施工內(nèi)容、雙方的權(quán)利與義務(wù)，避免發(fā)生施工質(zhì)量不符合要求的情況。

3.加強綠色施工理念的推廣

隨著我國科技日新月異的發(fā)展，我國建筑工程施工單位也在不斷應(yīng)用先進的網(wǎng)絡(luò)信息管理技術(shù)?，F(xiàn)代化管理模式與方法的應(yīng)用不僅可以助力企業(yè)更好地對施工成本進行控制，還可以顯著提高建筑管理效率與效果，避免不必要矛盾的發(fā)生，助力建筑工程項目順利進行。與此同時，伴隨著全球增溫現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極順應(yīng)時代的發(fā)展，大力推動綠色環(huán)保建筑的發(fā)展。

綠色施工通常需要建筑企業(yè)合理利用土地、能源等資源，并最大限度地使用環(huán)保材料與節(jié)能工藝，以此達到節(jié)能減排的目的，減少對環(huán)境帶來的不利影響。首先，要建立數(shù)據(jù)共享平臺，通過加強各房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)科研機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，實現(xiàn)先進技術(shù)的共享，更好地推動綠色建筑的發(fā)展。同時，也可加速先進施工技術(shù)的研發(fā)，為我國綠色建筑的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。其次，應(yīng)用新型管理技術(shù)，不僅可以助力企業(yè)更好地對施工成本進行控制，還可以顯著提高工程造價精細(xì)化管理水平，避免不必要矛盾的發(fā)生，更好地助力工程項目的完工。最后，還要創(chuàng)新承包模式，最大限度地避免施工風(fēng)險，對于綠色施工企業(yè)有一定的傾斜，更好地助力綠色施工的進行。

結(jié) 語

綜上所述，隨著我國城市化建設(shè)水平的不斷加快，建筑業(yè)多元化發(fā)展，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛躍式發(fā)展。為了更好地推動我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要主動分析房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)之間的聯(lián)系，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出相應(yīng)的解決方案，以推動房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑業(yè)的良性發(fā)展。