文／?？G 黑山縣不動產(chǎn)登記中心 遼寧錦州 121400

引言：

在我國社會經(jīng)濟不斷進步的推動下，人們開始更加關注對自身權益的維護，在很多問題上，不僅具備了較強的權益維護意識，而且還能夠依靠各項制度和章程進行權益維護。為了更好地順應社會的發(fā)展趨勢，使人民群眾的權利得到維護，從2015年初開始，我國開始更加重視法治管理，并相繼頒布了與不動產(chǎn)確權相關的制度和法規(guī)。也就是說，針對于以房地產(chǎn)為中心的不動產(chǎn)，都有必要對其進行產(chǎn)權歸屬的確認，并以科學、完善的不動產(chǎn)登記制度作為基礎和依據(jù)，以此來避免在后續(xù)產(chǎn)權歸屬梳理上出現(xiàn)一些不必要的麻煩和問題，進而有效促進我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速進入到一個全新的發(fā)展階段。此外，為了能夠使民眾的基本權益得到更好地維護，同時也為了促進新政策新制度的順利實施和執(zhí)行，就必須要具備科學的信息共享機制，使不動產(chǎn)的登記工作能夠更加高效地進行，既要保證登記的效率又要保證登記的質量，并在此基礎上，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“一網(wǎng)通辦”的最終目標。

1、不動產(chǎn)登記制度的含義及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系

所謂的不動產(chǎn)通常就是指其自身所顯現(xiàn)出來的性質，屬于一種不能夠隨意移動的財產(chǎn)范疇。在我們?nèi)粘Ｉ钪?，最常見的不動產(chǎn)種類主要有四種，分別為：土地、海域、房屋、林木。針對不動產(chǎn)的登記工作，主要是指權利人或者利害關系人，通過合法的途徑向相關的不動產(chǎn)登記機構進行申請，登記單位在收到申請后，要嚴格依照相關的法律制度將申請人的不動產(chǎn)物權登記在持有人的不動產(chǎn)登記冊中，明確最終的持有權。進行不動產(chǎn)權的登記，其目的主要是為了對物權進行明確，也就是說要確定相應的不動產(chǎn)到底歸誰所有。所謂房地產(chǎn)，就是指我們居住的房屋以及土地，這也是不動產(chǎn)中占比例做大的兩個部分，在進行不動產(chǎn)的登記時，登記的項目和內(nèi)容都會被一一細化，其中既涵蓋了海域、土地、林木和房屋，而且還會涉及到一些空間規(guī)劃的相關內(nèi)容，只有將每一項內(nèi)容都進行詳細的劃分和明確，才能使產(chǎn)權人的權益得到更好地維護。在這樣的發(fā)展形勢下，我國之所以會實施不動產(chǎn)登記制度，其最終目的就是為了能夠讓不動產(chǎn)權歸屬人的財產(chǎn)權得到切實的保障，同時在制度的規(guī)范和要求下，也能提升不動產(chǎn)交易最終的安全性，使不動產(chǎn)在交易的過程中更加順利，更加高效。所以說，對于不動產(chǎn)制度進行完善，既保證了不動產(chǎn)產(chǎn)權人的切身利益，又能夠在很大程度上推動房地產(chǎn)經(jīng)濟向著更加規(guī)范化、流程化的方向發(fā)展。換種角度進行分析就是，在房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范化發(fā)展的推動下，我國的不動產(chǎn)登記制度也會在不斷地試驗和摸索中更加完善、更加健全。也就是說，二者之間的關系是相輔相成，相互促進的。

2、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的實證分析

2.1 不動產(chǎn)登記制度對市場供應的影響

對于房地產(chǎn)來說，其最明顯的特征就是具有不可移動性，在進行房地產(chǎn)交易的過程中，更像是一種權利上的轉變，而不動產(chǎn)登記制度在房產(chǎn)交易過程中所發(fā)揮的作用就是確保產(chǎn)權人自身財產(chǎn)的安全，保證交易雙方信息的真實性，同時還要給交易人和被交易人提供更加安全的交易環(huán)境，確保整個交易過程能夠更加順利、高效。不動產(chǎn)登記中涵蓋的所有內(nèi)容和項目，都可以作為房地產(chǎn)權的最真實證明，這樣在房地產(chǎn)交易的過程中，也能夠更好地保證各類信息的真實性，使出售方能夠很輕松的證明房產(chǎn)的所屬，而不用在開具各類相關的證明文件，這樣既簡化了房地產(chǎn)交易的流程，同時也節(jié)省了大量的時間和精力，這對房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也起到了一定的推動作用。針對一些區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)進行登記，最終將登記信息進行分類整合，就能夠有效協(xié)助對當?shù)卣块T對各區(qū)域的土地規(guī)劃和用地類型有一個全面的了解，并能夠以此為依據(jù)，對地方國土以及空間各類型的房地產(chǎn)資源進行調整或者重新配置，使區(qū)域內(nèi)的整體結構更具特色。在不動產(chǎn)登記制度頒布后，為了能夠使各項工作都更加規(guī)范化，我國又相繼頒布了房地產(chǎn)稅制度。該制度的功能主要體現(xiàn)在，當人們經(jīng)濟水平提升，個人所持有的房地產(chǎn)數(shù)量在超出規(guī)定的范圍后，需要依照房地產(chǎn)稅收的要求和標準，繳納更高的房地產(chǎn)稅。在房地產(chǎn)稅征收的初期階段，很有可能會造成存量房地產(chǎn)數(shù)量的增加，甚至會在房地產(chǎn)市場中引起軒然大波，但是如果能夠以發(fā)展的眼光去看待這個問題，這將是促進房地產(chǎn)市場向著更加規(guī)范化、制度化發(fā)展的必然趨勢和必要手段，房地產(chǎn)的建設和開發(fā)企業(yè)在面臨此種態(tài)勢時，也必然會對將要開發(fā)和建設的房型比例進行調整，注重品質型房屋的開發(fā)建設，從根本上提升房產(chǎn)的質量，優(yōu)化供給的數(shù)量，進而在保證自身利益的同時，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強有力的助力。

2.2 不動產(chǎn)登記制度對市場需求的影響

從當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況看，各區(qū)域級的不動產(chǎn)登記都已經(jīng)開始進行統(tǒng)一管理，全國性的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)也已經(jīng)投入使用，國家通過平臺內(nèi)的所有信息反饋，對企業(yè)、居民以及公職人員等的房產(chǎn)持有信息都能夠明確把握，這不僅在很大程度上為政府反腐工作的開展提供了支持，而且對于一些發(fā)展較快城市的住房限購、限貸的調控也起到了很大的幫助。同時也能促進房產(chǎn)稅收工作的順利開展。針對一、二線城市的限購、限貸政策，既能夠滿足人們的住房需求，而且還能夠抑制投機需求，如果再結合相應的房地產(chǎn)稅收制度，這樣也在很大程度上給一些低收入的自住人群減輕一定的資金壓力，但是對于一些房產(chǎn)持有數(shù)量較多的人群來說，房地產(chǎn)稅收制度的實施就會造成其支出成本上的增加，這會有效降低高收入人群的購房需求。如果從長遠的角度分析，必然會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成不利的影響，甚至會造成房地產(chǎn)總體需求量的大幅度減少。在這種背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟會不可避免地受到?jīng)_擊，但是如果能夠進行合理的調整，則會更有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。

2.3 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)價格影響

每當國家頒布一項新的房地產(chǎn)法律制度后，人們往往都比較關注是否在房價方面有所調整。事實上能夠造成房價波動的原因有很多，像居住人數(shù)、房型、交通、城市發(fā)展情況等等。在整個房地產(chǎn)相關的制度體系中，國家頒布不動產(chǎn)登記制度主要是為能夠保證房地產(chǎn)交易的安全性，給交易雙方提供一個良好的交易環(huán)境，確保整個交易過程都能夠更加規(guī)范、嚴謹，進而促進房地產(chǎn)交易市場能夠獲得更加穩(wěn)步的發(fā)展，并不是為了對房價進行調控的。在實際進行房產(chǎn)交易的過程中，也很少會有人將不動產(chǎn)登記與房屋的價格聯(lián)系到一起。然而，在國家頒布了房地產(chǎn)稅這一制度后，從當前的實施情況來看，是具有一定的積極效果的，通過在收稅上的增加，使得很多人開始將多余的房產(chǎn)售出，進而出現(xiàn)了拋盤的局面，這對抑制房價的增長起到了重要的作用；但是如果房地產(chǎn)市場長期處于這樣一種狀態(tài)，就會造成房地產(chǎn)價格的影響因素增加，房地產(chǎn)稅收的作用將無法顯現(xiàn)。

2.4 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記制度的頒布和實施，對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展有著重要的意義。我們要明確最重要的一點就是不動產(chǎn)登記制度的頒布，其目的就是為了能夠使人們的合法權益得到維護，而不是為了擾亂房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，能夠影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的因素是比較多的，如供求關系、相關調控政策等。不同產(chǎn)登記制度主要是為了明確歸屬權，營造良好安全的交易環(huán)境，避免風險的發(fā)生。從制度的實際實施效果分析，其不僅不會對房地產(chǎn)市場造成干擾，而且能夠在一定程度上優(yōu)化市場的供求關系，促進房價的穩(wěn)定性，這對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展有著更積極的推動作用。在信息技術不斷發(fā)展的助力下，國家通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將全國的信息進行匯總、分析，提供更加精準的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為國家的宏觀調控提供有價值的依據(jù)，同時也為房地產(chǎn)稅征收工作的實施做好了相應的鋪墊。在社會的不斷發(fā)展中，各項制度也在向著更加完善的方向發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的各主體無論是在消費還是在投資方面都不在具有盲目性，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的升級和穩(wěn)步發(fā)展都起到了一定的積極作用，促進行業(yè)的成熟化發(fā)展。

3、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟下的不動產(chǎn)登記制度體系的重構、健全和完善

3.1 完善以土地為核心的登記體制

以土地為核心的登記，其中就涵蓋了房屋、林木等所屬范圍內(nèi)的一切不可移動資產(chǎn)的記錄，如果是以房屋、林木為核心的登記，那么在其范圍內(nèi)一些沒有建筑房屋以及沒有林木附著的土地就不能記錄在內(nèi)，像空地、廣場等這類區(qū)域。此外，以土地為核心，其范圍內(nèi)的建筑、林木等都有可能隨著時間的變化發(fā)生改變，但是其所屬面積始終是固定的，所以這樣的登記方式會更具長遠性。這也是我國在進行登記制度統(tǒng)一時，重點強調要以土地為核心的關鍵所在。在進行登記的過程中，對于原始土地以及房屋等都要進行詳細的確認，并結合當?shù)夭糠肿钤嫉牡鼗鶞y量資料，準確劃分所屬區(qū)域，明確土地權屬邊界，避免因為產(chǎn)權邊界的非閉合所引發(fā)的一些不必要的糾紛和沖突；之后，要確保所有數(shù)據(jù)都準確無誤的基礎上，進行詳細資料的交接，最后將土地歸屬信息進行落實登記，如果針對同一房地產(chǎn)權的登記中出現(xiàn)了遺漏或者重復登記的情況，一定要做好詳細的調查工作，并以最終的調查結果為依據(jù)，對登記數(shù)據(jù)進行修改，確保產(chǎn)權歸屬的真實性和法律性。

3.2 優(yōu)化簡化登記流程及材料，提高登記效率和準確率

在以往的不動產(chǎn)登記申請過程中，往往需要提供很多極為詳細的資料，而且需要通過多層審批，不僅會花費很長的時間，而且最終的準確率還很難得到保障。作為登記機構一定要嚴格遵循制度標準，加強對相關內(nèi)容的宣傳工作，讓每個公民都能夠充分了解不動產(chǎn)登記的有利之處，進而對自己的所屬產(chǎn)權加以保護，同時還要明確整個登記的流程和所需要的資料內(nèi)容，使整個不動產(chǎn)登記的辦理流程更加便捷，在最大程度上縮短辦理和審核所需的時間，進而使辦理人與被辦理人都能夠節(jié)省更多的時間和精力。尤其是針對一些很難提供或者證明意義不明顯的材料，相關辦理部門可以選擇適當?shù)奶蕹?，并對一些復雜的環(huán)節(jié)和流程進行簡化，以此來提升登記的效率和準確性。在當前各項技術都在不斷進步的環(huán)境下，人臉識別、指紋識別等功能都能夠幫助工作人員快速確認申請人的詳細信息，確保不動產(chǎn)權登記數(shù)據(jù)更加準確，降低錯誤發(fā)生的概率，進而為人民群眾提供更加精簡且高質量的服務。

3.3 建立登記統(tǒng)一平臺，與相關職能部門信息互通，提升整體行政服務效能

在信息化時代背景下，通過先進的技術對數(shù)據(jù)進行匯總、加工，能夠為行業(yè)的發(fā)展帶去新的動力。為切實保障房地產(chǎn)交易環(huán)境的安全性，流程的便捷性，不定產(chǎn)登記部門也在工作的過程中不斷總結經(jīng)驗，積極探索，并結合當前先進的互聯(lián)網(wǎng)技術，最終形成了高效的不動產(chǎn)登記信息管理服務平臺，并在國家和地方都得到了廣泛的應用。通過平臺的統(tǒng)一管理，有效地實現(xiàn)了登記信息與房產(chǎn)交易的相互融合，使各項相關的配套信息都能夠進行實時共享，節(jié)省了各部門人工交流核對的時間，保證了信息的真實性和準確性。除此之外，因為平臺內(nèi)涵蓋了所有權利人的所持有不動產(chǎn)的具體數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)也為一些司法部門的調查工作提供了便利，通過對相關大數(shù)據(jù)的分析以及對比，很多涉及到不動產(chǎn)權的糾紛也能被準確地篩選出來，并做好相應的記錄分析，大大地提升了工作的效率；最重要的是，信息化平臺的搭建，使得管理工作更加智能化，并且能夠從中快速、準確地篩選出所要辦理的事件，節(jié)省了大量的時間。

3.4 處理好隱私保護和信息查詢、共享關系

雖然通過創(chuàng)建統(tǒng)一的信息平臺能夠有效提升登記工作的效率，但是其中一些比較詳細的信息往往會涉及到一些個人隱私、商業(yè)機密或者國家機密等，一旦這些隱信息沒有得到較好的保護，遭到泄露，就必然會給國家和個人造成很大的麻煩，甚至會造成一定的危險和損失。為了能夠在實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享的基礎上，加強對其中隱私部分的保護，提升平臺的安全性，就需要所有參與管理部門的共同努力，加強對隱私信息的保護意識，建立起完善的隱私保密相關法規(guī)和制度，并在各個環(huán)節(jié)中有效實施，確保所有的流程都要符合相關的法律程序，形成規(guī)范化管理制度，同時要將責任落實到個人，設立嚴格的分級管理措施。此外，還應加強對泄露登記隱私違法行為的懲處力度，要求所有職能人員都必須要嚴格依照法律章程開展各項工作。

3.5 加強農(nóng)村土地登記，促進城鄉(xiāng)一體化

“二元化”體制和政策，已經(jīng)在我國實現(xiàn)了很多年，在這樣的環(huán)境下，農(nóng)村與城市的土地在性質上也有著明顯的區(qū)分，針對于城市的國有土地，國家也頒布了相應的管理制度。近年來，城市家庭中，最有價值的資產(chǎn)就是城市的商品房產(chǎn)，這類房產(chǎn)的頒證率相比其他類型的房產(chǎn)要高很多。但是針對農(nóng)村地區(qū)，由于鄰居之間都比較熟悉，對于各家各戶的房屋位置也比較清楚，而且受到很多相關政策的限制，農(nóng)村地區(qū)房屋轉讓的情況并不多，這也使得很多人對于農(nóng)房登記完全沒有概念，甚至很多農(nóng)房都是未經(jīng)登記的。但是隨著社會的發(fā)展進步，農(nóng)村也不再屬于閉塞的“部落”，農(nóng)房流轉的情況也日益增加，可是由于農(nóng)房的登記工作并沒有得到更好地落實，使得我國城鄉(xiāng)一體化建設也面臨著巨大的困境，很多工作很難正常開展。對此，相關部門應加大宣傳力度，加快農(nóng)房登記、發(fā)證的進程，為盡快達成城鄉(xiāng)一體化建設保駕護航。

3.6 互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記模式的創(chuàng)新

互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，給各個行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提供了助力，不動產(chǎn)登記企業(yè)也應在新技術的引領下，快速走上時代的前沿，在不斷地總結和摸索中創(chuàng)新登記模式?；ヂ?lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記已經(jīng)成為近年來不動產(chǎn)登記的一種主流形式，這種方式不僅實現(xiàn)了信息的統(tǒng)一化管理，而且申請人可以通過網(wǎng)絡終端，不受任何時間和空間的限制在互聯(lián)網(wǎng)平臺進行不動產(chǎn)登記的申請業(yè)務，不僅節(jié)約了申請人去現(xiàn)場辦理的時間，而且申請的效率也在不斷提升，可以說互聯(lián)網(wǎng)技術給人們帶來了太多的便利。尤其是針對一些具有隱秘性信息所建立起來的網(wǎng)絡安全防護措施，更是在很大程度上提升了信息共享的安全性，這對不動產(chǎn)登記工作的規(guī)范化開展有著極為重要的現(xiàn)實意義。

結語：

綜上所述，本文主要從社會發(fā)展的宏觀角度，對不動產(chǎn)登記制度的含義，以及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間存在的聯(lián)系進行了闡述，并結合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，總結了不動產(chǎn)登記制度實施的一些有利之處，同時針對房地產(chǎn)經(jīng)濟下如何健全完善不動產(chǎn)登記制度體系進行了說明。在不動產(chǎn)登記制度在實施過程中所有優(yōu)勢的不斷發(fā)揮下，我國的房地產(chǎn)市場必將會進入一個穩(wěn)定發(fā)展的新階段。