文／徐芳 重慶市大渡口區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心 重慶 400084

引言：

我國(guó)高度重視土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，由于工作人員對(duì)項(xiàng)目的管理制度和工作程序了解有限，因此，其所使用的工作方法往往不能滿(mǎn)足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度無(wú)法得到合理控制，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度延誤等問(wèn)題，對(duì)土地市場(chǎng)的有效供給造成直接影響。為了實(shí)現(xiàn)人民群眾安居樂(lè)業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，就要在開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和整治的過(guò)程中，融入項(xiàng)目管理，解決項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題。

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

與其他工作相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有比較鮮明的特點(diǎn)。第一，涉及資金比較密集。每一個(gè)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量比較大，因此，需保證項(xiàng)目資金充足。第二，融資比較困難。從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位多為政府所設(shè)置的公司，這些公司并沒(méi)有股票、債券的發(fā)行權(quán)限，因此，不具備完善的融資渠道。第三，需求比較穩(wěn)定。從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的單位不會(huì)產(chǎn)生較大的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。第四，操作過(guò)程比較簡(jiǎn)單。進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，會(huì)有比較清晰的資金路線圖，因此，操作比較方便。第五，由政府主導(dǎo)。進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，政府需對(duì)財(cái)務(wù)的發(fā)展方向進(jìn)行主導(dǎo)。第六，執(zhí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，通常是以培養(yǎng)市場(chǎng)化土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為目標(biāo)，需遵循市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的要求進(jìn)行操作。

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要模式

2.1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)典型模式

第一，完全政府控制模式。完全政府控制模式主要是發(fā)揮出政府的職能，通過(guò)制定嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)熟地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行完全控制。政府在該模式中負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。雖然該模式能夠保證地下得到有效的控制，提高土地的價(jià)值，但由于土地開(kāi)發(fā)面臨的資金壓力比較大，融資渠道有限，因此，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并不順利。第二，政府授權(quán)機(jī)構(gòu)與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。政府授權(quán)機(jī)構(gòu)模式主要是由政府投資成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全壟斷，以確保土地市場(chǎng)和土地資源得到全面的調(diào)控與配置。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式主要是由政府主導(dǎo)，充分發(fā)揮出開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。兩類(lèi)企業(yè)通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)和二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，就能獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段的收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，還能促進(jìn)土地不斷升值，為企業(yè)帶來(lái)二級(jí)開(kāi)發(fā)的可觀收益。這種由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式雖然能夠保證資源得到充分利用，但其主要問(wèn)題在于，政府對(duì)市場(chǎng)地價(jià)的控制將會(huì)受到一定的限制，政府的宏觀調(diào)控能力會(huì)逐漸下降，而且其所享受到的收益也會(huì)不斷減少。

2.2 政企合作盈利模式

第一，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商在獲得相應(yīng)的利益后，需對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。在成本費(fèi)用中，對(duì)征地拆遷費(fèi)用的控制難度最高。盡管政府對(duì)此做出明確的規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中存在許多困難。如果開(kāi)發(fā)商不具備雄厚的實(shí)力，或者溝通能力和協(xié)調(diào)能力的有限，就無(wú)法保證當(dāng)?shù)卣途用衽浜掀涔ぷ?，還會(huì)增加成本。對(duì)大面積土地開(kāi)展一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，要分批次進(jìn)行征地和拆遷等工作，對(duì)各步驟的節(jié)奏進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)與控制。第二，開(kāi)發(fā)商可對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行創(chuàng)新，這樣就能提高土地的價(jià)值，獲得更大的利益。實(shí)現(xiàn)這一模式的前提條件是當(dāng)?shù)卣邆渫晟频姆窒頇C(jī)制。第三，由政府授權(quán)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體能夠?qū)才涮自O(shè)施進(jìn)行投資。開(kāi)發(fā)主體可通過(guò)提供相應(yīng)的服務(wù)而獲得可觀的資金。開(kāi)發(fā)商若要達(dá)到盈利目的，就必須要保證投資決策合理，還要在后期的運(yùn)營(yíng)管理中展示出強(qiáng)大的實(shí)力，否則就很難獲得可觀的收益。第四，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府進(jìn)行協(xié)商，積極創(chuàng)造條件，獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這一模式實(shí)現(xiàn)的前提條件是必須要獲得政府的認(rèn)可。

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治存在的問(wèn)題

3.1 協(xié)調(diào)困難

項(xiàng)目涉及到的涉農(nóng)協(xié)調(diào)點(diǎn)比較多，面臨較多矛盾。大部分土地政治項(xiàng)目都有涉農(nóng)協(xié)調(diào)，項(xiàng)目面積較大，涉及人員數(shù)量大。在進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施協(xié)調(diào)時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)椴怀?wèn)題而產(chǎn)生多種糾紛。具體來(lái)講，由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及到的征地范圍比較廣泛，在同一地區(qū)所涉及到的村鎮(zhèn)數(shù)量較多，加之各個(gè)村鎮(zhèn)會(huì)受到地理環(huán)境和自然環(huán)境等因素的影響，在處理具體問(wèn)題時(shí)，其所采用的方法有所不同，因此，一旦面對(duì)許多用戶(hù)群體，其協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容就會(huì)包含多個(gè)方面，如果有若干戶(hù)不同意土地開(kāi)發(fā)，就會(huì)給土地開(kāi)發(fā)和整治工作帶來(lái)許多困難。

此外，在開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，通常要涉及到同一地區(qū)的多個(gè)村鎮(zhèn)和村莊，因此，與之相關(guān)的征地和拆遷工作量龐大。為了確保土地開(kāi)發(fā)任務(wù)順利完成，開(kāi)發(fā)主體必須要獲得本地各個(gè)組織支持，制定合理的計(jì)劃，保證征用工作和拆遷工作逐一開(kāi)展，但由于這一工作量比較龐大，會(huì)給后續(xù)工作造成許多麻煩，因此，必須要謹(jǐn)慎處理。

項(xiàng)目管理涉及到的部門(mén)比較多。在進(jìn)行土地整治時(shí)，需確保項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府予以協(xié)調(diào)配合，還要發(fā)揮出各村和各組集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)調(diào)作用，更要發(fā)揮出農(nóng)業(yè)、林業(yè)和水利等重要部門(mén)的配合作用。由于各方處在不同的位置，職責(zé)不同，在具體配合的過(guò)程中，很難形成合力。總之，項(xiàng)目存在許多不可預(yù)見(jiàn)的因素。項(xiàng)目會(huì)受到基礎(chǔ)條件、自然條件、人為因素的影響，其實(shí)施難度和協(xié)調(diào)難度均有所提升。

3.2 規(guī)劃難以契合

在正式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)之前，政府要明確相應(yīng)的地方規(guī)劃，對(duì)土地的性質(zhì)和用途予以明確。對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)之后，要考慮到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需求，極有可能會(huì)對(duì)原有的規(guī)劃進(jìn)行改變，但若對(duì)某一地區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行更改，則面臨很大的困難，比如，對(duì)這一地區(qū)的土地使用功能進(jìn)行改變就會(huì)涉及到許多法律問(wèn)題，同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)也會(huì)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

3.3 資金籌措比較困難

由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，需耗費(fèi)大量的資金，因此，必須要加大投入力度，才能確保開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的公共設(shè)施得到有效的建設(shè)。具體來(lái)講，首先，要重視各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高公共設(shè)施水平；其次，要保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的群眾得到有效的轉(zhuǎn)移。由于政府所委托的企業(yè)并不是金融機(jī)構(gòu)，這些企業(yè)主要以項(xiàng)目管理為主，企業(yè)并不具備融資的職能，因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難籌措到相應(yīng)的資金。

3.4 開(kāi)發(fā)成本比較高

在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，除了各種村莊和村鎮(zhèn)之外，還要考慮到水田、林木和房屋等多個(gè)內(nèi)容，除了要面臨龐大的任務(wù)量之外，還要耗費(fèi)大量的資金，而且開(kāi)發(fā)工作很難在短期內(nèi)完成。引進(jìn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，會(huì)進(jìn)一步增加工期。由此可見(jiàn)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)比較高。為達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)效果，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)，又要提高開(kāi)發(fā)商的收益，就要對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行合理規(guī)劃，否則，就會(huì)面臨許多困難。

4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治項(xiàng)目管理對(duì)策

4.1 加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)精細(xì)化管理

（1）對(duì)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與整治項(xiàng)目具有其自身的復(fù)雜性，在對(duì)其進(jìn)行管理時(shí)，要發(fā)揮出地方政府的主導(dǎo)作用，使其能夠全面支持項(xiàng)目實(shí)施，以此促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)迅速發(fā)展。地方政府要成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要仔細(xì)分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，保證開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行。要對(duì)現(xiàn)有的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)予以規(guī)范，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的布局，由地方政府制定與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃，確保鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)這種方式，既能保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行，又能帶領(lǐng)農(nóng)民發(fā)家致富。

（2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的參與方眾多，工作內(nèi)容比較繁雜，涉及到多個(gè)部門(mén)，因此，必須要對(duì)這一項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、高效的管理。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作中融入項(xiàng)目管理的理論和方法，就能對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目展開(kāi)精細(xì)化管理，提高工作效率，降低成本，還能解決土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的投資與進(jìn)度失控問(wèn)題。當(dāng)引入項(xiàng)目管理的理論和方法后，就能減少土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保證開(kāi)發(fā)工作更加科學(xué)合理。通過(guò)項(xiàng)目管理工作，就能對(duì)各項(xiàng)工作流程進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度。政府要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，發(fā)揮出社會(huì)資本的作用。在政府的主導(dǎo)下，可提供更多的土地資源，再由企業(yè)支付開(kāi)發(fā)資金，打造到時(shí)分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場(chǎng)化運(yùn)作新模式。

4.2 合理規(guī)避土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)會(huì)受到許多政策的影響，因此，項(xiàng)目會(huì)面臨許多不確定性。由于物價(jià)不斷上漲，加之相關(guān)法律法規(guī)日益嚴(yán)格，就會(huì)導(dǎo)致拆遷成本不斷提升。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策日益嚴(yán)格，未來(lái)的地價(jià)將會(huì)變得不可預(yù)測(cè)，一旦收入減少，成本增加，就可能會(huì)出現(xiàn)虧損。因此，必須要采取有效的項(xiàng)目管理對(duì)策，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的預(yù)估和評(píng)價(jià)，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，企業(yè)的行為會(huì)受到地方政府的制約，一旦政府發(fā)生違約問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，在約束企業(yè)行為時(shí)，還要將其與政府的利益進(jìn)行捆綁，減少違約風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 優(yōu)化運(yùn)作流程

由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，而且會(huì)使開(kāi)發(fā)主體面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)現(xiàn)有的運(yùn)作流程進(jìn)行優(yōu)化，將成本控制在合理范圍內(nèi)。在進(jìn)行土地治理和儲(chǔ)備時(shí)，開(kāi)發(fā)主體會(huì)面臨多個(gè)環(huán)節(jié)，加之一級(jí)開(kāi)發(fā)具有一定的系統(tǒng)性和綜合性，需要與政府及其相關(guān)合作單位進(jìn)行談判，只有進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)作流程，才能使一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，確保風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。

4.4 加強(qiáng)政策引導(dǎo)，積極挖掘區(qū)域潛在價(jià)值

要發(fā)揮出政府的政策引導(dǎo)作用，并做好以下三個(gè)工作。第一，要加大宣傳力度，使廣大工作人員能夠充分了解到國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，提高思想覺(jué)悟，認(rèn)真配合土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，做好項(xiàng)目管理。第二，要制定一系列優(yōu)惠政策，使廣大群眾能夠積極參與到開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)之中，并吸引更多社會(huì)力量來(lái)到本地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。第三，組建完善的機(jī)構(gòu)，確保土地開(kāi)發(fā)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)?？傊?，要善于發(fā)揮出政策的作用，保證產(chǎn)業(yè)用地不斷升級(jí)，就可對(duì)現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行合理規(guī)劃，使其得到充分的開(kāi)發(fā)，既能進(jìn)一步轉(zhuǎn)變土地的使用功能，又可確保土地實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)。

在開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整治時(shí)，要合理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃。要了解土地的特征，并考慮到一旦對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就不可能在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)復(fù)原。通過(guò)合理的規(guī)劃，就能了解一級(jí)開(kāi)發(fā)整治工作的可行性，以及是否能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域功能。區(qū)域功能的高低將會(huì)直接關(guān)系到區(qū)域價(jià)值，在進(jìn)行慎重的規(guī)劃后，就能進(jìn)一步挖掘區(qū)域的潛在價(jià)值。

當(dāng)確定土地的價(jià)值后，就要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的開(kāi)發(fā)與管理，保證土地的利用效率得到進(jìn)一步提升。第一，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)盲目開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，減少資源浪費(fèi)。第二，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的審查，了解項(xiàng)目的可行性與科學(xué)性，確定通過(guò)該項(xiàng)目能夠保證土地的利用面積得到提升。第三，重視一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，使其與地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃相符，從而真正提高土地的利用率。

4.5 重視融資投入，合理把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏

由于項(xiàng)目所需資金數(shù)額龐大，因此，必須要通過(guò)多種融資方式使項(xiàng)目獲得可觀、持續(xù)的資金支持。要鼓勵(lì)各大企業(yè)和社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與到項(xiàng)目之中，加大投資力度，確保項(xiàng)目的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提升，滿(mǎn)足項(xiàng)目的實(shí)施需求，這樣就能使土地開(kāi)發(fā)邁向市場(chǎng)化方向。此外，要了解行業(yè)的波動(dòng)周期，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展形勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方面的影響，還要對(duì)政策因素進(jìn)行全面的分析。企業(yè)要具備敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)度，了解政府的需求和市場(chǎng)需求，對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行有效控制，就能提高土地的價(jià)值。

5、土地開(kāi)發(fā)模式原則

5.1 堅(jiān)持政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作

堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由政府負(fù)責(zé)組織開(kāi)發(fā)企業(yè)的招投標(biāo)工作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)需結(jié)合城市總體規(guī)劃與土地使用規(guī)劃的要求，采取市場(chǎng)化手段進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。為獲得可觀的利潤(rùn)，企業(yè)將會(huì)采取合理的市場(chǎng)行為。在保證國(guó)家土地所有權(quán)權(quán)益的前提下，政府會(huì)利用法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)展開(kāi)宏觀調(diào)控。

5.2 合理分配土地增值收益

要考慮到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的土地價(jià)值提升與價(jià)值提升后的一系列收益，同時(shí)，還要考慮到不同的一級(jí)開(kāi)發(fā)類(lèi)型所面臨的不同增值收益。政府要保障自身合法權(quán)益，遵守相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的增值收益得到合理分?jǐn)偂?/p>

5.3 堅(jiān)持民生為本與安置優(yōu)先

遵循先安置后開(kāi)發(fā)的方式，兼顧開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，穩(wěn)步推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，避免出現(xiàn)不必要的矛盾。

6、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

6.1 計(jì)劃編制階段

政府負(fù)責(zé)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作計(jì)劃，并結(jié)合這一計(jì)劃，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)體系進(jìn)行構(gòu)建。第一，嚴(yán)格按照土地總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的要求進(jìn)行規(guī)劃，充分考慮到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作所帶來(lái)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益。第二，對(duì)工作進(jìn)行合理協(xié)調(diào)與布置。第三，聽(tīng)取各方寶貴意見(jiàn)，合理進(jìn)行科學(xué)論證，遵循因地制宜的原則，保證計(jì)劃具有可行性。

6.2 前期策劃階段

在前期策劃工作中，主要從兩方面入手，一是申請(qǐng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，二是編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。在提交申請(qǐng)時(shí)，需保證申請(qǐng)符合規(guī)劃要求，其主要內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、計(jì)劃實(shí)施意向等。在編制實(shí)施方案時(shí)，需由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或政府委托的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)結(jié)對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的事實(shí)方案進(jìn)行編制，其主要內(nèi)容除了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作之外，還包括投資結(jié)構(gòu)。需結(jié)合城市的實(shí)際情況編制方案，同時(shí)，還要會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行會(huì)審，最終敲定方案內(nèi)容。該實(shí)施方案為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作提供重要的依據(jù)，因此，需嚴(yán)格保障方案內(nèi)容的合理性與可行性。需嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行方案編制，保證方案符合城市規(guī)劃的要求與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，有效保證土地得到持續(xù)有效的利用。

6.3 征詢(xún)意見(jiàn)和審批階段

該階段包含四個(gè)部分。一是對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案進(jìn)行審查。二是確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。當(dāng)實(shí)施方案正式獲得批準(zhǔn)后，就要確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。三是征詢(xún)意見(jiàn)。在這項(xiàng)工作中，首先，土地以及開(kāi)發(fā)單位要順利通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批。其次，接受?chē)?guó)土部門(mén)的行政審批。再次，向相關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)。四是政府審核批復(fù)。當(dāng)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成相關(guān)工作后，就要由政府對(duì)各項(xiàng)手續(xù)進(jìn)行審批。

6.4 組織實(shí)施階段

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作中，組織實(shí)施階段非常關(guān)鍵。由于一級(jí)開(kāi)發(fā)工作涉及內(nèi)容眾多，如，征地拆遷，因此，在實(shí)施的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)資金將會(huì)被大量集中應(yīng)用在相關(guān)工作之中，該項(xiàng)工作涉及的利益方眾多，因此，可能會(huì)產(chǎn)生許多矛盾，甚至還會(huì)引發(fā)群體事件。因此，政府需加大監(jiān)管力度，確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作如期進(jìn)行，順利完成。

6.5 土地入市及交易

土地入市和交易是指對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)征收的國(guó)有土地或集體土地完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后，對(duì)其進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收后，就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行入市和交易，順利進(jìn)入到二級(jí)開(kāi)發(fā)工作之中。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，由于我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，加之該項(xiàng)工作正受到環(huán)境和政策的影響，因此，要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，重視項(xiàng)目管理，提高土地的潛在價(jià)值。