文／周莉 內(nèi)蒙古濱海投資股份有限公司 內(nèi)蒙古呼和浩特 010051

引言：

目前，影響中國地產(chǎn)公司成本控制效果的原因有:缺少合理的成本管理系統(tǒng)和控制機構(gòu)；成本控制意識淡漠，缺少策略導(dǎo)向；內(nèi)部管理意識淡薄，重視事后管理；企業(yè)成本管理水平素質(zhì)不足，執(zhí)行力不高。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)增強企業(yè)對成本管理工作重視的意識，確立健全的企業(yè)成本管理工作責(zé)任制，建立發(fā)展戰(zhàn)略成本管理的新思路，完善企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格實行事前管理，著力提升房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理整體素質(zhì)和信息化管理水平，以滿足社會主義市場經(jīng)濟條件下企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理工作更高的需求，從而有效增強房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力。

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程價值鏈分析

地產(chǎn)項目經(jīng)營管理工作的基本內(nèi)涵是專案經(jīng)營，一般分為規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營、建筑管理和物業(yè)管理。主要內(nèi)容涉及公司利潤過程的控制與創(chuàng)新，包括產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工、營銷和物流服務(wù)的生產(chǎn)與運作流程，以及在人力資源、財務(wù)操作、業(yè)務(wù)計劃等項目的行為控制等給公司帶來巨大利潤的過程或細(xì)節(jié)?；谶~克爾波特價值鏈模式的基本內(nèi)涵，本章還介紹了房地產(chǎn)開發(fā)管理活動的價值鏈模式。在房地產(chǎn)開發(fā)管理活動，前期的市場定位和規(guī)劃設(shè)計對開發(fā)項目的投資成本和銷售影響較大；后期項目建設(shè)雖已啟動，但相關(guān)的成本管控與市場營銷成效并不突出；原物料供應(yīng)、設(shè)計變更、成本等方面的價值狀態(tài)均受到了前期項目規(guī)劃與設(shè)計本身的約束，因此對公司整體運營績效的負(fù)面影響也相對較小。這里要探究的問題是，在公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營價值鏈中，究竟哪些因素對公司的經(jīng)營績效有重大影響，影響程度又怎樣。在各個階段，對上述各種因素的影響程度如何發(fā)生了變化?；诘禺a(chǎn)項目開發(fā)運營過程的實際、根據(jù)企業(yè)價值鏈分析和市場研究的基本結(jié)論，把影響公司運營業(yè)績的各種因素概括為:規(guī)劃設(shè)計、建筑品質(zhì)、營銷策劃和物業(yè)管理。上述方面既體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)經(jīng)營活動中的重點內(nèi)容，又在政策制定程序上反映了公司內(nèi)部績效監(jiān)控與管理工作的重要要素。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效理論

經(jīng)營者在經(jīng)營階段的管理績效，以及對公司的運營績效即可作為公司的整體運營績效。而公司運營績效的水平則主要體現(xiàn)在公司的整體獲利能力和后期發(fā)展能力上。而在管理公司的過程中，管理人員的績效水平以及對公司形成、發(fā)展和運營的貢獻就體現(xiàn)在了管理人員的經(jīng)營業(yè)績。而房地產(chǎn)公司的績效水平也是基于房地產(chǎn)公司的運營績效。業(yè)績水平能夠通過房地產(chǎn)公司的后期發(fā)展能力來反映。所以，人們在對房地產(chǎn)公司整體運營績效深入研究的基礎(chǔ)上，可以得出了房地產(chǎn)公司運營績效的基本原理和理論基礎(chǔ)。而公司整體運營績效理論則源自于人們對經(jīng)營效益的過分重視，這也是公司績效考核的最初成因?，F(xiàn)代管理理論的產(chǎn)生與發(fā)展，要求對績效管理工作的評估方式更為客觀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的績效管理要求

3.1 體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的基本思想

不僅實現(xiàn)土地資源的可"持續(xù)"使用，更要通過合理分配用地、資本和勞務(wù)等多種資源，在提升居民消費水平和消費品質(zhì)的時候，引導(dǎo)著現(xiàn)代地產(chǎn)服務(wù)。如營造新一派現(xiàn)代建筑，以凸顯現(xiàn)代人生活回歸自然的生活主題情調(diào)，使創(chuàng)新的現(xiàn)代住宅建筑格局更符合顧客對消費人群個性、時尚、新潮的需求。

3.2 管理績效的目標(biāo)指標(biāo)

從提出到執(zhí)行，再到分析評價的整個過程中，要以提升公司整體能力和實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)為中心，克服在每個階段的管理過程中存在的與目標(biāo)指標(biāo)差距大的現(xiàn)象，以增強執(zhí)行力。

3.3 支出效率原則

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，工作績效評價指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)兼顧支出與效益二方面。首先，支出費用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中產(chǎn)生的全部支出費用。與房地產(chǎn)公司工作績效最根本的關(guān)系，是收入和費用之間的關(guān)系?！爸С觥备拍钊绾慰陀^、正確、全面，直接關(guān)系著工作績效評價的質(zhì)量。公司的支出費用規(guī)模可以隨著企業(yè)經(jīng)營深度和廣度的擴大而增大。支出費用記錄的編排也由單純到繁雜，日趨科學(xué)與細(xì)致化，為企業(yè)支出績效管理工作的科學(xué)化與完整性打下了牢固的基石。其次，對支出可以從以下幾個方面認(rèn)識:一是凈收入，即生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部凈收入；二是總支出、收入，即總支出中扣減支出費用后的全部支出。在總收入基本不變的情形下，主要影響凈利潤的原因就是成本，而對成本的改變也要注意總收入的變動。所以，企業(yè)增加凈利潤的主要途徑就包括了增加總收入和成本。三是要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營特點，探索切實可行、操作性較強的企業(yè)綜合績效評價辦法。

4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

4.1 規(guī)劃設(shè)計

房產(chǎn)開發(fā)項目能否取得成功主要決定于前期的方案設(shè)計，而方案設(shè)計中最重要的概念就是要按照購買者所認(rèn)可的角度來理解他們的聲音，從而形成了購買者意見和房子如何策劃、建筑設(shè)計、建筑施工之間的良性聯(lián)系。房子銷售得出去也就是購買者發(fā)現(xiàn)它更好、擁有更高的價格也就是它更加獨特。方案設(shè)計人員必須要以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域氣候環(huán)境、區(qū)域風(fēng)俗人情、房地產(chǎn)市場/顧客的需要為出發(fā)點，按照適用、科學(xué)、經(jīng)濟、優(yōu)美以及超前的設(shè)計目標(biāo)，嚴(yán)格遵循建筑物總體規(guī)劃設(shè)計要求的一般程序，對整個樓盤的城市規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與外貌、土建構(gòu)造、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、路面排水管線、內(nèi)部裝飾等各個領(lǐng)域加以工程設(shè)計與運作，以達到最佳的建筑設(shè)計價值目標(biāo)。評估方案建筑設(shè)計對地產(chǎn)公司總體開發(fā)運營業(yè)績的影響，可從戶型設(shè)計合理性(包含方向、規(guī)模、室內(nèi)外布置、水電力匹配等)、小區(qū)環(huán)境總體狀況(區(qū)位、花園景致、建筑物外形、總體布置等)、方案設(shè)計收費和設(shè)計品質(zhì)(建設(shè)可能性、建筑設(shè)計綜合整改狀況及建筑設(shè)計審核評估合格狀況)等四個方面來考察。

4.2 施工質(zhì)量

施工質(zhì)量其實是指根據(jù)規(guī)劃設(shè)計圖/方案與施工標(biāo)準(zhǔn)在進行建設(shè)中，所體現(xiàn)的成本、時間和質(zhì)量。即如何嚴(yán)格地依據(jù)圖紙和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)組織施工?對安全文明施工要求又怎么樣?施工單位所使用的建筑材料和機械設(shè)備價格是不是合理?以及施工人員組織設(shè)置工作是不是有序?這幾項內(nèi)容都是確定項目施工質(zhì)量的重要內(nèi)容。但施工質(zhì)量問題對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理績效影響也是很顯然的，技術(shù)品質(zhì)不合格既要整改費用高還可能會影響產(chǎn)品銷售、施工質(zhì)量出了問題甚至賠錢不說還嚴(yán)重影響企業(yè)形象、工期拖延還會嚴(yán)重提高生產(chǎn)成本。施工質(zhì)量問題很可能會到項目竣工驗收后若干年才顯示出來，這些工程質(zhì)量問題或事故盡管能夠采取修復(fù)、重建等多種形式加以改進，但它對企業(yè)的社會形象和長遠(yuǎn)盈利水平產(chǎn)生重要影響。所以，建筑工程質(zhì)量的合理化(即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標(biāo))和長期經(jīng)濟效益，是建筑施工產(chǎn)品質(zhì)量的基本條件。具體評估標(biāo)準(zhǔn)可從建筑物的構(gòu)造品質(zhì)比(外表、細(xì)部)、建設(shè)驗收一次性通過率、建筑物特性經(jīng)濟價值比(一般指材料、機械設(shè)備的定價使用合理性)、工程項目開發(fā)進度、效益比等幾個主要方面考察。

4.3 營銷策劃

一個較好的產(chǎn)品營銷計劃是商品從公司到顧客的渠道與紐帶，是商品到貨幣、利潤的流程。它包括了一個產(chǎn)品營銷的全過程，由市場研究、企業(yè)參與計劃制訂和工程總體設(shè)計、產(chǎn)品價格確定、廣告媒介選擇、售后服務(wù)和信息反饋等構(gòu)成。廣告、推銷活動、價格戰(zhàn)略和產(chǎn)品營銷渠道是房地產(chǎn)開發(fā)公司重點考察的產(chǎn)品營銷計劃項目內(nèi)容，而在產(chǎn)品營銷計劃前期就做好的市場定位工作是必不可少的，即通過市場研究，明確了物業(yè)項目的主要消費客戶群、被開發(fā)物的產(chǎn)品特性、市場專營度和象征性價值等重要信息，這也是公司制定具體產(chǎn)品市場營銷戰(zhàn)略的重要基石。但就影響地產(chǎn)項目營銷業(yè)績的具體因素分析，營銷方案主要包括廣告費用率、品牌、市場競爭力以及資金回籠情況幾個方面。

5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效對策及建議

5.1 依法合理實施稅收籌劃

因為房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征是資本土地流轉(zhuǎn)工作速度慢、項目研制周期長，同時新建的商品房售額也較大等，這就需要地產(chǎn)公司必須投資更多的精力對稅務(wù)加以規(guī)劃。而合理的稅務(wù)籌劃則能夠為企業(yè)進一步降低資金費用，以便利用更多資金進行投入。也可以說，由于現(xiàn)在的地產(chǎn)公司發(fā)展已經(jīng)越來越深層次和多樣化，所以在實施稅務(wù)籌劃時要重視幾個稅種的聯(lián)合效應(yīng)，而不單是重視一個稅種。在實施稅務(wù)規(guī)劃綜合考慮流程中，不僅僅注意到降低企業(yè)稅費，還應(yīng)充分考慮到隱性成本以及其他的非稅收成本。讓房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地降低稅務(wù)成本，進而將盈利實現(xiàn)最大。也正是因為如此合理的稅收籌劃，才能降低公司稅負(fù)，從而提高公司的整體運營業(yè)績。

5.2 建立三全成本管控體系

地產(chǎn)公司必須形成全過程、全員參與、全面成本管理的成本控制制度:即對整個項目開發(fā)流程中，從用地階段到入伙階段，整個過程注重成本核算。對整個項目成本管理體系中，不但包括用地開發(fā)成本，還應(yīng)包括經(jīng)營成本、管理成本、財務(wù)成本等。通過全員參加管理，使設(shè)計、施工、成本、財務(wù)管理、市場拓展、銷售、施工管理等職能部門所有人員都參加目標(biāo)的制定，并負(fù)責(zé)到部門內(nèi)部。各相關(guān)職責(zé)部門之間都實行協(xié)同負(fù)責(zé)，并建立標(biāo)準(zhǔn)。通過對三全成本體系的全面管控，可以更有效明確整個成本管理體系在項目發(fā)展流程中各個重要階段的成本控制目標(biāo)，并聚焦于成本管控要點。采用全員參與的方法，全面提高企業(yè)每一個人員的成本費用管控意識，由傳統(tǒng)的控制建安成本到控制全部成本費用，更合理和高效的給企業(yè)帶來收益。

5.3 建立完善的成本考核績效制度

制定了目標(biāo)成本后就必須確立成本考核績效管理體系，并把生產(chǎn)房地產(chǎn)成本和經(jīng)營成本落實到企業(yè)每一個責(zé)任中，同時通過作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法和責(zé)任中心有機地結(jié)合，對企業(yè)成本加以有效控制。目標(biāo)制定時，在明晰職能、制定績效考核機制的同時也可使目標(biāo)更具有可行性、落地性，而業(yè)績導(dǎo)向管理則使工作流程中的控制更有強度、更有深度，從而避免了因監(jiān)管盲區(qū)、互相推諉、成本控制職能不足而帶來的成本浪費，同時也在一定程度上提高了企業(yè)成本控制意識，使公司由被動接受轉(zhuǎn)化為主動管理，突破了監(jiān)管瓶頸，監(jiān)管部門之間也建立起了共同監(jiān)管的聯(lián)動機制，形成了成本控制合力，進而最后達到成本優(yōu)化，經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

5.4 強化企業(yè)財務(wù)管理

（1）明確各崗位職責(zé)，優(yōu)化崗位設(shè)置。在在以往傳統(tǒng)公司的財會機構(gòu)設(shè)置中，公司為了減少用工成本的考慮，由專業(yè)財務(wù)工作人員同時履行會計核算的職責(zé)與稅收籌劃的職責(zé)。這種雖然能夠減少人力方面的費用，但同時提高了財務(wù)危險性；當(dāng)公司稅收情況單純時，這種方法可能并不存在重大危險。不過，當(dāng)公司的稅況相當(dāng)繁雜時，就可能會出現(xiàn)財務(wù)危險。房地產(chǎn)公司稅收核算大多相當(dāng)繁瑣，所以需要設(shè)置專業(yè)的稅收類工作人員用來籌劃稅收。目前，由于稅項繁多，可以來籌劃的空間很大。設(shè)置專業(yè)會計人員開展稅收籌劃，能夠使稅收工作順利完成，減少公司的稅收方面經(jīng)營風(fēng)險。在設(shè)置職位時要注重做好明確分工、專崗專責(zé)、確定責(zé)任到人。對工作人員實行合理安排，提升稅務(wù)籌劃效能，減輕公司稅務(wù)成本，提升公司運營業(yè)績。

（2）及時了解政策變化，定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，及時了解有關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面出現(xiàn)的重大變動。對于房產(chǎn)公司則要求要充分運用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，及時調(diào)整公司運營流程和經(jīng)營管理模式，從而降低經(jīng)營成本。這也對有關(guān)財務(wù)人員的專業(yè)知識能力提出了要求。對于房產(chǎn)公司則需要通過對有關(guān)財務(wù)人員開展稅收方面的專業(yè)知識訓(xùn)練，提升稅務(wù)籌劃水平。而對于有關(guān)財務(wù)人員來說，首先要能夠?qū)λ卸愂諆?yōu)惠政策的重要內(nèi)涵進行熟練掌握和了解。特別是對稅收優(yōu)惠政策，更需要進行熟練掌握，以及時了解有關(guān)稅收政策變動情況和應(yīng)對。而通過定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)稅收方面知識，能夠使有關(guān)財務(wù)稅收核算的準(zhǔn)確性提升，同時業(yè)務(wù)素質(zhì)也會進一步提高。同時，也要提高財務(wù)人員對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的管理規(guī)范，以增強其對收入成本費用等的會計核算能力和財稅管理技能。

5.5 樹立全新的戰(zhàn)略成本管理理念

戰(zhàn)略成本管理是對公司的存在與發(fā)展所進行的根本性、長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略計劃，并由此來引導(dǎo)與運作公司的成本管理體系。其本質(zhì)上是用一系列成本管理方式來降低成本，同時確定公司戰(zhàn)略定位的一個手段。它和傳統(tǒng)成本管理模式比較，在總體目標(biāo)上，前者以發(fā)揮公司的優(yōu)勢為主要目標(biāo)，具備戰(zhàn)略地位而后者則以降低為主要目標(biāo)，具備局部性；在范疇上，前者考慮長期的戰(zhàn)略效果，而后者則考慮范疇范圍狹隘，目光短淺；在研究對象上，前者更重視整體價值鏈環(huán)節(jié)，而后者則更多考察直接的成本動因；在觀點上，前者更重視內(nèi)在條件和環(huán)境，而后者則只注重內(nèi)在成本管理。成本系統(tǒng)管理理念主要表現(xiàn)在:(1)在業(yè)務(wù)流程上包含政策、實施、信息管理和績效四方面；(2)在經(jīng)營上要涵蓋企業(yè)的各階段，從產(chǎn)品方向擴展到市場分析及設(shè)計，向后擴展到顧客購買、維護及處理；(3)在管理對象中要能夠不斷地拓展成本管理系統(tǒng)的內(nèi)容，技術(shù)和方式都在不斷地變，并把一切能夠影響公司成本決策的費用和開支，都融入到成本費用管理工作當(dāng)中。

5.6 加強內(nèi)部控制，實行事前管理

在公司內(nèi)形成全員、整體的成本管理的能力，并使每個人知道成本管理是公司增加利潤的根本途徑，公司的一切行為都會產(chǎn)生效益，每位人員都有成本管理的職責(zé)。利用項目成本管理法，在成本產(chǎn)生之前，根據(jù)可能進行的項目預(yù)測、設(shè)計概算以及對項目的技術(shù)要求，在項目的執(zhí)行過程中對項目成本進行動態(tài)的調(diào)節(jié)，并及時預(yù)知可能出現(xiàn)的各種成本高于價值的現(xiàn)象，在項目成本管理的起點開始管理成本，從而有效避免了成本逾額的問題產(chǎn)生。

5.7 提高成本管理人員素質(zhì)

人力資源是經(jīng)濟發(fā)展的力量之源，也是經(jīng)濟社會發(fā)展的后勁所在。當(dāng)今企業(yè)之間的爭奪，實質(zhì)上就是人力資源的爭奪?？萍几偁?，說到底也是人力資源競爭。優(yōu)秀的企業(yè)經(jīng)營管理人才，是當(dāng)前社會主義市場經(jīng)濟競爭的關(guān)鍵資源。為了做強做大中小企業(yè)，就需要著力營造促進中小企業(yè)經(jīng)營管理人才發(fā)展的良好環(huán)境，著力培育造就了一大批優(yōu)秀的中小企業(yè)經(jīng)營管理人才，并著力培養(yǎng)了他們的戰(zhàn)略決策、企業(yè)運營管理、市場競爭、促進企業(yè)發(fā)展，以及適應(yīng)復(fù)雜形勢變化的綜合能力。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)公司生產(chǎn)經(jīng)驗的特殊性，對其工作人員要求也較高，特別是對其成本管理員。成本核算管理人員素質(zhì)的好壞決定著公司成本核算管理工作水準(zhǔn)的好壞。所以，房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該確立"以人為本"的科學(xué)管理思路，注重對成本核算管理工作人才的培訓(xùn)與管理。另一方面，公司可以對成本管理工作者進行定期培養(yǎng)，使之具備完整的成本管理理念和高度的成本管理責(zé)任心，并且熟悉現(xiàn)代成本管理技術(shù)；另外，公司采取合理的招募活動，挖掘并發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀人員。此外，成本處理人員不只要懂處理，同時還要熟悉技術(shù)、工程經(jīng)濟、和有關(guān)法律規(guī)定。如此，可以滿足市場經(jīng)濟環(huán)境下對房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理水平愈來愈高的需求。

5.8 適當(dāng)擴大企業(yè)規(guī)模

房地產(chǎn)業(yè)的投資項目發(fā)展時期一般較長，資本需求量也較大，因此整個企業(yè)體量也一般較大。如此龐大的中小企業(yè)數(shù)量，對地產(chǎn)行業(yè)高額的投資收益率具有很大的影響。但如果企業(yè)正處在成長期，由于整個企業(yè)體量的擴大，則中小企業(yè)的固定資產(chǎn)生產(chǎn)成本也會因生產(chǎn)的擴大而下降。因而大大降低了商品的生產(chǎn)單位成本費用，使中小企業(yè)運營管理績效大幅度地提高。當(dāng)公司發(fā)展達到成長期，運營管理因為整個企業(yè)的體量過大而下降。所以，企業(yè)就應(yīng)該合理進行調(diào)節(jié)中小企業(yè)數(shù)量。但不要只注意增加中小企業(yè)的體量而忽略了增加中小企業(yè)的整體質(zhì)量，而是必須科學(xué)合理擴大企業(yè)規(guī)模，以改善中小企業(yè)的整體經(jīng)營管理效率，并針對當(dāng)前市場發(fā)展情況，制訂科學(xué)合理的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)。

結(jié)語：

總的來說，公司都是以收益最優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)的地產(chǎn)開發(fā)公司也不例外。在上述影響地產(chǎn)公司的運營業(yè)績的原因解析中我們可以了解要實現(xiàn)最真實、可觀的收益房地產(chǎn)公司必須分別從物業(yè)管理服務(wù)、方案設(shè)計、銷售方案、建筑品質(zhì)這些方面進行價值工程。同時，地產(chǎn)開發(fā)商還需要以良好的管理人才為基石、以不斷創(chuàng)新的建筑科技與營銷策劃技術(shù)為基礎(chǔ)、以高度專業(yè)化的經(jīng)營管理為基礎(chǔ)，在地產(chǎn)項目開發(fā)運營的全過程中實現(xiàn)客戶滿意度管理，以市場價值為導(dǎo)向在方案設(shè)計、施工建造、營銷策劃和物業(yè)四個環(huán)節(jié)上用成本、時間、服務(wù)品質(zhì)的準(zhǔn)則不斷改進，經(jīng)營加強用科學(xué)管理勇于創(chuàng)新在成本、功能和效率的綜合統(tǒng)一中實現(xiàn)最佳的服務(wù)價值。