■萬(wàn)鶴明

房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入金額大、產(chǎn)品不可完全復(fù)制等特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)較高且風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源具有多方面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展變得更為復(fù)雜?；诖?，本文主要針對(duì)基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作展開(kāi)以下有關(guān)分析和研究，希望具有相關(guān)借鑒意義。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于項(xiàng)目的地域跨度大以及信息不通暢等相應(yīng)問(wèn)題，沒(méi)有給予及時(shí)有效地解決，使得企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作流于形式，沒(méi)有真正發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)作用。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)屬于在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之下確認(rèn)審計(jì)相應(yīng)重點(diǎn)之后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等各環(huán)節(jié)展開(kāi)具體檢查和監(jiān)督，避免在運(yùn)營(yíng)工作之中出現(xiàn)錯(cuò)誤和徇私現(xiàn)象。影響企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的主要風(fēng)險(xiǎn)包含重大風(fēng)險(xiǎn)以及檢查風(fēng)險(xiǎn)，重大風(fēng)險(xiǎn)還可以進(jìn)一步細(xì)化。所以，接下來(lái)主要針對(duì)這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)方面展開(kāi)詳細(xì)分析。

1.重大風(fēng)險(xiǎn)。

（1）固有風(fēng)險(xiǎn)。

固有風(fēng)險(xiǎn)就是在不考慮內(nèi)部控制的基本前提之下，在房地產(chǎn)內(nèi)部相關(guān)因素以及外部客觀環(huán)境之間的實(shí)際影響下，會(huì)使得企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在政策調(diào)整和加碼之下產(chǎn)生下行趨勢(shì)，而且企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境十分復(fù)雜，管理層面整體管理動(dòng)機(jī)也變得更加強(qiáng)烈等因素使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的固有風(fēng)險(xiǎn)水平變得更高。第一，投資決策風(fēng)險(xiǎn)：由于土地出讓招拍掛集合競(jìng)價(jià)及市政規(guī)劃對(duì)出讓土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的種種設(shè)限，使得企業(yè)內(nèi)部的拿地成本較高；第二，招標(biāo)合約的風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)合約控制，極有可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際成本超出整體預(yù)算；第三，工程管理的風(fēng)險(xiǎn)：為了有效壓縮成本以及加快資金周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)縮短工期、降低工程施工質(zhì)量等現(xiàn)象，一旦市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目失去信心，就會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際銷(xiāo)量出現(xiàn)下降，而導(dǎo)致銷(xiāo)售整體難度變大；第四，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)行業(yè)毛利較高，使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)一旦內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不通暢，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈中斷甚至崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房地產(chǎn)企業(yè)影響內(nèi)部控制作用的發(fā)揮以及導(dǎo)致內(nèi)部控制失效的可能性。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都創(chuàng)建ERP 系統(tǒng)，來(lái)充分了解自身的信息化系統(tǒng)內(nèi)部控制機(jī)制，但是在內(nèi)部控制工作當(dāng)中，需要依照企業(yè)內(nèi)部實(shí)際發(fā)展情況來(lái)作出充分調(diào)整以及及時(shí)更新，如果沒(méi)有做到及時(shí)更新，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制系統(tǒng)就會(huì)出現(xiàn)失效現(xiàn)象，整體內(nèi)部控制工作的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步升高。

2.檢查風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)檢查風(fēng)險(xiǎn)主要就是指在其展開(kāi)實(shí)際審計(jì)的時(shí)候，因?yàn)閷徲?jì)相應(yīng)資源十分匱乏，審計(jì)相應(yīng)對(duì)策不當(dāng)以及審計(jì)模式不科學(xué)等，使得企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)被審計(jì)單位出現(xiàn)錯(cuò)誤現(xiàn)象以及管理質(zhì)量降低的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來(lái)都一直處于快速發(fā)展之中，但是內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)建立及相應(yīng)工作模式均需要時(shí)間推動(dòng)之下所展開(kāi)，這就會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作效率提升和行業(yè)整體發(fā)展不相匹配的現(xiàn)象，加之經(jīng)濟(jì)下行所帶來(lái)的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。

二、基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作基本路徑

1.提升房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重視。

國(guó)家出臺(tái)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)工作規(guī)定以后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層需要更為充分了解到內(nèi)部審計(jì)工作的基本職能及整體作用，確定內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的地位。為使內(nèi)部審計(jì)工作可以在企業(yè)內(nèi)充分發(fā)揮作用、得到有效運(yùn)行，需要加強(qiáng)以下幾點(diǎn)管理：第一，創(chuàng)建優(yōu)秀的內(nèi)部審計(jì)文化，并通過(guò)海報(bào)、案例分享等多渠道宣傳，使企業(yè)從管理層到員工，均有較強(qiáng)的審計(jì)觀念。第二，創(chuàng)建完善的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)監(jiān)察部門(mén)應(yīng)獨(dú)立于其它部門(mén)，同時(shí)要給予充足審計(jì)人員編制。第三，建立科學(xué)完善的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度，設(shè)立各部門(mén)各專業(yè)各環(huán)節(jié)等紅線底線，使內(nèi)審工作有據(jù)可依。第四，有效維護(hù)企業(yè)之內(nèi)審計(jì)人員工作獨(dú)立性以及工作的基本定位，不相容崗位相互分離。第五，管理層要定期聽(tīng)取內(nèi)部審計(jì)工作報(bào)告，同時(shí)對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員給予其相應(yīng)工作指導(dǎo)。

2.把握審計(jì)工作關(guān)鍵控制點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作需要將企業(yè)經(jīng)營(yíng)及各部門(mén)工作業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)基本情況作為基礎(chǔ)，依照管理層面實(shí)際關(guān)注點(diǎn)制定審計(jì)工作計(jì)劃及安排，重點(diǎn)關(guān)注周期長(zhǎng)、資金流量較大以及銷(xiāo)售出現(xiàn)異常的項(xiàng)目。第二，依照審計(jì)項(xiàng)目的工作目標(biāo)及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際情況，選擇內(nèi)部控制常規(guī)審計(jì)或重大事項(xiàng)專項(xiàng)審計(jì)的基本方式，科學(xué)完善內(nèi)部審計(jì)工作規(guī)范及審計(jì)內(nèi)容。第三，依照審計(jì)工作資源選擇內(nèi)部自審或者是外部事務(wù)所展開(kāi)聯(lián)合審計(jì)等方式。第四，在進(jìn)行實(shí)際審計(jì)工作的時(shí)候，審計(jì)人員要更為充分地運(yùn)用審計(jì)軟件展開(kāi)電子數(shù)據(jù)的科學(xué)處理、針對(duì)審計(jì)底稿進(jìn)行審查核對(duì)，進(jìn)而可以保證審計(jì)工作整體質(zhì)量，提升審計(jì)工作效率。

3.做好內(nèi)部的控制和評(píng)價(jià)工作。

展開(kāi)房地產(chǎn)內(nèi)部控制的相應(yīng)審計(jì)工作之時(shí)，要做到針對(duì)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)工作的科學(xué)性以及完整性展開(kāi)有效評(píng)價(jià)，逐漸形成內(nèi)部審計(jì)工作的科學(xué)管理模式。在穿行測(cè)試以及細(xì)節(jié)測(cè)試等形式之下展開(kāi)判斷，企業(yè)是否在立項(xiàng)決策以及成本控制等方面，更為嚴(yán)格地執(zhí)行相應(yīng)管理制度以及管理模式。進(jìn)而可以評(píng)價(jià)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行整體的有效性。而且，需要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層不要凌駕于內(nèi)部控制相關(guān)制度之上，如果有這種現(xiàn)象，就要考慮到針對(duì)EPR 相應(yīng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部的信息化審計(jì)以及內(nèi)部控制整體評(píng)價(jià)之間進(jìn)行結(jié)合的方式，進(jìn)而展開(kāi)內(nèi)部審計(jì)工作。

4.加強(qiáng)對(duì)于固有風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際檢查。

房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)部發(fā)展面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)人員需要有效加強(qiáng)審計(jì)力度，運(yùn)用多種審計(jì)方法來(lái)提升審計(jì)質(zhì)量，進(jìn)而科學(xué)有效的審計(jì)檢查。首先，項(xiàng)目投資的決策以及設(shè)計(jì)控制整體合理習(xí)慣以及規(guī)范性。檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的可行性相關(guān)研究報(bào)告以及有關(guān)的報(bào)批文件等，展開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際定位分析，判斷出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策整體合理性和決策工作程序整體合規(guī)性。其次，招標(biāo)合約整體的規(guī)范性以及可控性。檢查相應(yīng)招標(biāo)計(jì)劃，分析出合約規(guī)范整體的合理性，檢查的項(xiàng)目主要包含招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及定標(biāo)的相關(guān)資料，科學(xué)判斷出招標(biāo)工作有沒(méi)有依照相應(yīng)規(guī)范來(lái)按照期限完成，其中存在的不合理現(xiàn)象以及徇私舞弊等現(xiàn)象，需要給予高度關(guān)注，找到其中原因并處理。檢查簽訂的項(xiàng)目，分析出有合同倒簽以及沒(méi)有招標(biāo)簽訂合同的基本現(xiàn)象等等。還要檢查項(xiàng)目成本的整體控制現(xiàn)狀，分析出成本臺(tái)賬實(shí)際清晰度，有關(guān)變更商議沒(méi)有根據(jù)期限進(jìn)行審查，核查工程階段審核報(bào)告以及有關(guān)成本的數(shù)據(jù)材料，和成本預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，做出及時(shí)預(yù)警。再次，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理整體安全質(zhì)量的把握。檢查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的土地以及報(bào)建等相應(yīng)開(kāi)發(fā)證照，觀看發(fā)證具體時(shí)間，確認(rèn)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)是否達(dá)到了國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求。檢查在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中期的建設(shè)日志以及報(bào)告等，還要在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)一步關(guān)注施工整體質(zhì)量和實(shí)際安全情況。檢驗(yàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期的建筑驗(yàn)收以及消防驗(yàn)收等相關(guān)工作的信息資料，分析項(xiàng)目是否有根據(jù)期限保質(zhì)完成。最后銷(xiāo)售管理整體的規(guī)范性以及效率性，核驗(yàn)工程項(xiàng)目預(yù)售許可證等相關(guān)資料，分析出其是否根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃展開(kāi)預(yù)售，價(jià)格是否通過(guò)了審核備案。核查銷(xiāo)售折扣整體審批文檔，分析出銷(xiāo)售折扣有沒(méi)有依照房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的嚴(yán)格審核。而且，需要檢查出銷(xiāo)售計(jì)劃以及具體回款情況，分析出銷(xiāo)售和回款的相應(yīng)指標(biāo)基本完成情況。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向之下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相應(yīng)工作，審計(jì)結(jié)束之后，房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作人員不僅需要針對(duì)實(shí)際發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出科學(xué)整改，還要針對(duì)典型以及普遍的問(wèn)題給予分析和研究，找到更深層面的原因。同時(shí)，站在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的整體高度，逐漸向管理層提出有關(guān)完善內(nèi)部審計(jì)工作和管理工作的相關(guān)建議，進(jìn)而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)整體價(jià)值的增值。