繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場當(dāng)首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈？為什么開發(fā)商用農(nóng)產(chǎn)品“兌換”首付？“噱頭”背后，房產(chǎn)市場又出現(xiàn)哪些變化？

繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。

6 月28 日，南京的樓盤新城·云漾濱江推出了“西瓜換房”活動。據(jù)了解，這次活動以10 元/ 斤西瓜的價格抵房款，活動時間自2022 年6 月28 日至7 月15 日，最高抵10 萬元。同日，無錫的陽山悅陽九璽推出了水蜜桃抵房款活動，水蜜桃收購單價18.88 元/ 斤，最高可抵188888 元。

就在西瓜、水蜜桃可以抵房款的前一周，河南杞縣和民權(quán)縣也有房企推出“大蒜換房”“小麥換房”的活動。

農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場當(dāng)首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈？“噱頭”背后，房產(chǎn)市場又出現(xiàn)哪些變化？

為什么是農(nóng)產(chǎn)品

為什么開發(fā)商用農(nóng)產(chǎn)品“兌換”首付？

不少業(yè)內(nèi)人士分析，靈活的價格是這波農(nóng)產(chǎn)品變首付的關(guān)鍵。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是小麥、大蒜，還是西瓜、水蜜桃，在開發(fā)商那里抵扣房款的價格遠高于當(dāng)?shù)赝愞r(nóng)產(chǎn)品的收購價。

以“西瓜換房”的南京新城·云漾濱江項目為例，海報顯示，其抵扣首付款的西瓜收購價是10 元/ 斤，這個價格遠高于當(dāng)?shù)匚鞴系氖召弮r格。

該項目置業(yè)顧問表示，收購的價格高于當(dāng)?shù)匚鞴鲜袌鰞r，中間的差價算是給農(nóng)民購房的補貼款。

而杞縣的建業(yè)城項目，推出的“大蒜換房”活動同樣宣稱是“愛心助農(nóng)”?；顒蛹殑t顯示，該項目按照5 元/ 斤的價格收購大蒜，在購房時抵扣首付款。

根據(jù)開發(fā)商的海報宣傳顯示，5 月22 日至6 月6 日期間，“大蒜換房”活動共成交約86萬斤大蒜，成交30 套房。

開發(fā)商圖什么

首付抵扣價明顯高于市場收購價，開發(fā)商的這波操作究竟圖什么？

以杞縣大蒜為例，3.2 萬斤大蒜能抵扣16 萬元的首付，但在市場上只能賣到4.8 萬元，這相當(dāng)于購房者間接省了11.2 萬元。

開發(fā)商借機促銷讓利的目的，顯而易見。但如果想打折促銷，為什么不直接降價？

事實上，穩(wěn)房價是不少地方一直以來的基調(diào)。

最近，福建平潭發(fā)布政策稱，到今年年底前，地產(chǎn)企業(yè)銷售時的實際銷售價不得超過備案價上下幅度的15%。在此之前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山、張家口等多個城市針對開發(fā)商降價出臺了“限跌令”。因為一旦樓盤直接降價，前期以相對高價購買房子的業(yè)主很可能發(fā)起維權(quán)，要求開發(fā)商退差價。

此外，激活本地潛在購買力，也被認(rèn)為是用農(nóng)產(chǎn)品充當(dāng)購房首付的原因之一。

杞縣的大蒜種植面積、產(chǎn)量均居全國第二位。最近大蒜的市場價約為1.5 元/ 斤，不少當(dāng)?shù)厝耸糠Q，目前杞縣大蒜的收購價格確實不在高位。以相對低價的大蒜抵扣相對高價的首付，在大蒜“小年”賣出了“大年”的價格，確實是種“心理補償”。

分化的市場

南京作為經(jīng)濟強省江蘇的省會，在新一線城市中排名靠前。新城·云漾濱江項目用季節(jié)性水果西瓜當(dāng)首付，是否是為了湊熱鬧？

如按照10 元一斤收購西瓜，想抵扣10 萬元購房款，需要1 萬斤西瓜。但西瓜作為時令水果，保存期較短，開發(fā)商又該如何運輸、儲存？

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進認(rèn)為，西瓜屬于季節(jié)性水果，即便種植的規(guī)模大，也只可能局限于個別農(nóng)戶，其符合條件的農(nóng)戶數(shù)量肯定沒有種植小麥、大蒜的多。換而言之，此類營銷能夠吸引多少瓜農(nóng)來購房，需要打個疑問。

南京房天下網(wǎng)站顯示，該樓盤去年均價還超過19000 元/ 平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降至17000元/ 平方米。有南京中介人員表示，近一年來，南京樓市內(nèi)部分化嚴(yán)重，偏遠的郊區(qū)板塊回調(diào)明顯。

相比城市內(nèi)的分化，房產(chǎn)市場城市間的分化更加明顯。無論是民權(quán)縣，還是杞縣，近年來幾乎沒有限購政策，首套房的首付比例早已降到20%，商業(yè)貸款利率也幾乎一直維持在國家允許范圍內(nèi)的最低值。即便在這樣的情況下，開發(fā)商還是不得不用農(nóng)產(chǎn)品抵扣首付來吸引購房者，可見房產(chǎn)市場的疲弱。

縣城的危與機

有分析指出，農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場換房，都只是營銷手段，噱頭大于實質(zhì)效果，但各地面臨的嚴(yán)峻去庫存挑戰(zhàn)和發(fā)展困境卻不容忽視，特別是縣城人口不斷流向城市的中心城區(qū)。

對普通縣城而言，吸引人口越來越重要。在不少專業(yè)人士看來，如何把握好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，成為未來縣城發(fā)展的關(guān)鍵所在。

“對不少縣城而言，吸引本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，是值得把握的機遇?！痹趶V東住房研究中心首席研究員李宇嘉看來，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口日漸成為縣城的購房主力。從這個層面分析，大蒜、小麥換房，也順應(yīng)了這一趨勢。

不過嚴(yán)躍進認(rèn)為，盡管縣域城鎮(zhèn)化是大方向，需要發(fā)力，但絕不能簡單房地產(chǎn)化，可以在交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面發(fā)力，進而增強縣城吸引人口的綜合實力。