■ 瞿萬保 張貴強 李年寶

（湖北永信行房地產土地資產評估咨詢有限公司，湖北武漢 430016 ）

2022 年5 月，中國證券監(jiān)督管理委員會與國家發(fā)展和改革委員會辦公廳聯合出臺了《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53 號）（以下簡稱“53 號文”），以規(guī)范有序開展保障性租賃住房REITs 業(yè)務。本文依據保障性租賃住房發(fā)行REITs 的相關要求，結合武漢市保障性租賃住房建設及運營現狀，對武漢市保障性租賃住房項目發(fā)行REITs 適應性進行分析，并提出相關建議，以供相關部門或單位做參考。

一、保障性租賃住房REITs 的相關政策

2021 年7 月,國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），明確提出擴大保障性租賃住房供給，以此推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉符合當前國情的住房制度，并從基礎制度、政策支持、組織實施等多方面進行了明確規(guī)定，明晰了保障性租賃住房的對象標準，給予了在土地、財稅、金融等方面的政策支持，提出了多部門協作完成政策落地的要求。

2021 年7 月，國家發(fā)改委印發(fā)《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958 號）（以下簡稱“958 號文”），將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入基礎設施領域不動產投資信托基金試點范圍。

2022 年5 月，國務院辦公廳發(fā)布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19 號）。該《意見》提出，保障性租賃住房是屬于規(guī)模大、收益好或增長潛力大的基礎設施項目，是盤活現有存量資產重點領域之一。同時明確提高推薦、審核效率，鼓勵更多滿足要求的基礎設施REITs 項目上市，從而推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的健康發(fā)展。

53 號文從發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的重要意義、保障房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、規(guī)范回收資金用途、壓實各方監(jiān)督職責等多個方面，更加詳實、完整的規(guī)范保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施REITs 要求。

二、保障性租賃住房REITs 發(fā)行條件

根據958 號文，基礎設施領域發(fā)行REITs 基本條件包括：

（1）項目權屬清晰、資產范圍明確。項目公司依法持有底層資產。

（2）土地使用依法合規(guī)。土地使用權的取得要依法依規(guī)，取得必要的審批手續(xù)。

（3）項目具有可轉讓性。項目公司轉讓無瑕疵，即發(fā)起人（原始權益人）、項目公司相關股東已履行內部決策程序，并協商一致同意轉讓項目公司100%股權。

（4）項目成熟穩(wěn)定。項目總體保持盈利、財務情況穩(wěn)健且運營時間原則上不低于3 年，預計未來 3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/ 目標不動產評估凈值）原則上不低于 4%。

（5）資產規(guī)模符合要求。REITs 首發(fā)項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10 億元。發(fā)起人（原始權益人）持有按規(guī)定可發(fā)行基礎設施 REITs的各類資產規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施REITs 資產規(guī)模的 2 倍。

（6）發(fā)起人（原始權益人）等參與方符合要求。優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項目，且各參與方機構近3 年無重大違法違規(guī)記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

2022 年7 月15 日，上交所和深交所同時發(fā)布保障性租賃住房公開募集REITs 業(yè)務指引，對53 號文進行了細化和明確，具體包括：（1）業(yè)務隔離要求。保障性租賃住房與商業(yè)房地產開發(fā)業(yè)務隔離；（2）運營年限要求。在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，對于出租率較高、已能夠實現長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，可適當降低三年運營年限要求；（3）規(guī)范回收資金用途。保障性租賃住房基礎設施REITs 的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，在沒有保障性租賃住房項目投資的前提下，也可用于補短板重點領域基礎項目建設；因特殊原因導致回收資金投資計劃無法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權益人應當提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時報告。

三、保障性租賃住房REITs 發(fā)行情況

2022 年5 月27 日，全國首批兩單保障性租賃住房REITs 項目分別在上交所和深交所正式申報，分別是中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金。7 月14 日和7月11 日，上交所和深交所分別審核通過，獲準正式發(fā)行。8 月31 日，正式上市交易并受到投資者的追捧。同日，全國首單公共租賃住房基礎設施REITs華夏北京保障房REITs 也在上海證券交易所上市。

兩單保障性租賃住房REITs 項目發(fā)起人（原始權益人）分別為廈門安居集團有限公司和深圳市人才安居集團有限公司。公開資料顯示，廈門安居集團有限公司是主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設和運營管理工作的國有獨資公司。深圳市人才安居集團有限公司是負責為深圳市建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的市國有獨資公司。

根據統(tǒng)計分析，全國保障性租賃住房REITs 規(guī)模約5 000 億元。北京、重慶、廣州、南京、濟南、海南、?？诘鹊鼐泻灱s的REITs 項目，華潤和保利集團已經準備保障性租賃住房REITs 項目的相關工作。

四、武漢市保障性租賃住房的建設運營模式及發(fā)行REITs 條件分析

2021 年10 月，武漢發(fā)布了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房25 萬套（間）。

（一）武漢市保障性租賃住房保障及租金標準

1.保障對象

武漢市保障性租賃住房保障對象為在武漢正常繳納社保且無自有住房的新市民、青年人以及符合人才租賃房承租條件的對象。

2.戶型面積

武漢市規(guī)定保障性租賃住房以小戶型為主，單套房屋建筑面積原則上不超過70 平方米，并配套基本生活設施。

3.租金標準

文件規(guī)定，保障性租賃住房租金按照不高于同地段、同品質市場租賃住房租金的85%評估確定。2022 年6 月，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的《關于加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》（鄂建〔2022〕1 號）明確提出，面向從事基本公共服務人員的保障性租賃住房的租金，原則上不高于同地段、同品質租賃住房市場租金的70%，進一步對保障性租賃住房不同對象、租金取費標準進行了細分。

（二）武漢市保障性租賃住房建設運營方式

1.國有土地集中新建。宗地規(guī)劃設計條件明確保障性租賃住房建設要求，宗地正常公開出讓，集中新建保障性租賃住房。

由開發(fā)建設單位（主要是政府國資平臺公司或下屬的保障房開發(fā)建設公司）從公開市場取得土地進行集中新建，建設完成后形成保障性租賃住房及配套用房等，由開發(fā)建設單位自行或聘請外部運營公司提供運營管理服務。項目建設規(guī)模一般較大、建設標準統(tǒng)一、產權清晰完整，便于管理并形成規(guī)模效應，且項目具有可轉讓性。項目收入來源主要包括住房租金收入、商業(yè)租金收入、停車場收入及其他收入等，項目收入穩(wěn)定。

2.集體建設用地建設。村集體經濟組織可通過自建或者聯營、入股等方式利用集體經營性建設用地建設運營保障性租賃住房。

由集體經濟組織或下屬公司自建，或與其他投資主體通過共同成立項目公司聯營等方式，利用集體建設用地集中開發(fā)建設保障性租賃住房，建設完成后形成保障性租賃住房及商業(yè)配套用房等，項目產權清晰完整。

3.閑置土地及城中村產業(yè)用地建設。利用企事業(yè)單位閑置土地和已進行城中村改造的產業(yè)用地建設保障性租賃住房。

利用企事業(yè)單位閑置土地建設保障性租賃住房，項目用地一般為共宗用地，且不便于后期獨立運營。且建設保障性租賃住房的主要目的是為了盤活閑置土地，并非為其主業(yè)。

4.產業(yè)園配套建設。產業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公以及生活服務設施的建筑面積占比上限提高，或者鼓勵集中產業(yè)園區(qū)中各項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積，用于建設宿舍型保障性租賃住房。

產業(yè)園配套建設一定比例的宿舍型保障性租賃住房，其主要用于員工宿舍，所使用的土地為工業(yè)項目的部分，處于企業(yè)生產廠區(qū)內或成為生產廠區(qū)的一部分，與企業(yè)的生產及配套密切相關，且不可分割。企業(yè)持續(xù)開發(fā)建設保障性租賃住房可能性較小。

當集中產業(yè)園區(qū)中各項目的配套比例對應的用地面積或者建筑面積統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房時，也就相當于政府以國有土地供應集中建設方式，但建設的為宿舍型房屋，針對主要群體為產業(yè)園企業(yè)，目前武漢市還沒有出現該方式的建設。對工業(yè)企業(yè)而言，租賃統(tǒng)一建設的宿舍型保障性租賃住房的成本應會高于工業(yè)企業(yè)自建配套宿舍的成本，也不便于員工的管理，工業(yè)企業(yè)較難接受。但從項目開發(fā)建設單位的角度，其建設及運營與集中建設基本相同。

5.非居住存量房屋改造、改建。在滿足規(guī)劃、權屬、安全、群眾意愿等前提下，對閑置和低效利用的非居住存量房屋可改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、不補繳土地價款。

由產權人改造或改建取得的閑置或低效非居住存量房屋形成保障性租賃住房只能出租，不得變更土地使用性質，也不用補繳土地價款。該方式基本屬于階段性補充保障性租賃住房的方式。現實中，改造原有的房屋作為住房使用，除了商業(yè)辦公、旅館相對比較容易且成本相對較低外，其他的房屋改造成本較大，改造后的收益并不一定比原來的有提升，同時該類項目的規(guī)模一般相對不大，沒有規(guī)模效應。另外，需要產權單位細分行業(yè)進行不同的運營管理或委托、外包管理等，使得產權單位的積極性不高，難以形成有效的建設供應。

6.新建商品住房配建。中心城區(qū)集中新建商品住房，按照不低于住宅面積6%的比例配建保障性租賃住房，不再配建其他各類租賃型住房。

武漢市規(guī)定，新建商品住房配建保障性租賃住房，市、區(qū)兩級土地儲備供地項目配建的保障性租賃住房，產權分別無償移交給武漢城建集團（市城市更新中心）和項目所在區(qū)人民政府（或者其他指定的區(qū)屬國有平臺企業(yè)），并由其負責運營管理。至此以后，市區(qū)國有平臺公司成為新建商品住房配建保障性租賃住房的產權持有單位及運營管理單位。雖然時間不長，但近幾年新建項目相對較多，國有平臺公司已經擁有較多的保障性租賃住房，以后規(guī)模會越來越大。該類保障性租賃住房雖然分散于不同的房地產項目，但單體項目處于同一小區(qū)或屬于該小區(qū)的一部分，可以充分利用該小區(qū)的配套設施。雖然經營收入來源相對單一，主要是住房租賃收入為主，但收益相對穩(wěn)定。

上述武漢市文件要求充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領示范作用，市直各有關部門將參與保障性租賃住房建設與運營的企業(yè)情況納入考核內容。這將促使更多的國有企業(yè)平臺公司或下屬公司參與保障性租賃住房建設與運營。

目前，除了新建商品住房項目開發(fā)商配建外，武漢市保障性租賃住房項目建設的主體主要為國有企業(yè)平臺公司或下屬子公司，或者是國有企業(yè)平臺公司或子公司與其他市場主體組建的項目公司，項目主要以集中新建項目為主，以非居住存量房屋改造、改建等為輔，且已經建設完成部分項目并投入正式運營管理，只是運營管理的時間并不長。

（三）武漢市保障性租賃住房發(fā)行REITs 適應性分析

根據958 號文規(guī)定，結合上文武漢保障性租賃住房建設運營模式，本文從以下七個主要方面對其適應性進行分析，詳見表1。

表1 武漢市保障性租賃住房不同建設運營模式發(fā)行REITs 適應性分析表

續(xù)表

根據上表分析，武漢保障性租賃住房現階段都不太符合發(fā)行REITs 的條件，主要因為運營時間短、規(guī)模不夠、凈回收資金不符合等原因，但部分問題可通過整合資源等方式解決。下一步武漢可從以下幾個主要短板方面著手，推動保障性租賃住房的發(fā)展。

（四）相關建議

1.關于資產規(guī)模問題?？梢砸允谢騾^(qū)為行政單位，將底層資產規(guī)模不足、暫時不具備發(fā)行主體資格條件的國有企業(yè)平臺公司或子公司，通過重新組建項目公司或以現有項目公司為主體，整合、吸納現有集中新建（含國有、集體）、新建商品住宅配建的保障性租賃住房等，既能迅速滿足資產規(guī)模的要求，又能間接匹配運營時間及收益水平的穩(wěn)定，盡快符合發(fā)行條件。

2.關于凈回收資金使用問題。僅接受商品房配建保障性租賃住房并進行管理的區(qū)級國有平臺公司，可以通過區(qū)級政府及相關部門的協調，成立保障性租賃住房業(yè)務為主的公司，將持有的保障性租賃住

房以劃轉、投資等方式注入，并承擔區(qū)級的保障性租賃住房的建設任務等，以滿足發(fā)行的凈回收資金使用要求。

3.關于運營時間問題。從相關政策要求和已發(fā)行的項目來看，只要項目盈利穩(wěn)定，運營時間不是主要問題。

4.擬發(fā)行REITs 的主體，應進一步加強項目規(guī)范化管理，在保障持續(xù)正常運營的前提下，采取多種方式擴大延伸項目增值管理服務，以實現更好的收益，也可以引進專業(yè)的經營機構進行管理、策劃，為順利發(fā)行提供更好的項目收益保障。同時，應計劃好未來保障性租賃住房項目或其他重點領域的基礎設施項目的建設，以保證回籠資金事宜符合監(jiān)管的要求。

5.鑒于保障性租賃住房REITs 發(fā)行工作的政策性、專業(yè)性較強，涉及的專業(yè)面較廣，建議擬發(fā)行REITs 時，聘請專業(yè)咨詢機構進行必要的階段性或全程的指導、策劃等工作，以更快實現REITs 發(fā)行。

五、結語

武漢市保障性租賃住房在過去主要以新建商品房項目配建供給，整體集中度不夠，運營管理相對單一且管理水平和能力不高。目前，武漢市保障性租賃住房市場正處于快速發(fā)展期，供給渠道多元化，但社會資本參與的較少，融資模式主要以金融機構借款為主，專項債發(fā)行等方式為輔。在國家出臺保障性租賃住房REITs 試點發(fā)行之際，武漢市要充分抓住機遇，加大扶持、引導保障性租賃住房典型和重點項目、龍頭企業(yè)等開展REITs 發(fā)行工作，對需要進行項目或公司整合的，給予政策及相關審批程序的大力支持，以順利推進并實現REITs 發(fā)行。同時，相關的保障性租賃住房建設和管理公司，不僅要進一步提升經營管理能力和服務水平，同時要提升項目的收益能力，提高REITs 發(fā)行的可靠性。