■ 丘開浪

（廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，廈門 361016）

一、引言

根據(jù)《關(guān)于修訂印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2018〕35 號(hào)），財(cái)政部對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21 號(hào)——租賃》進(jìn)行了修訂（為便于敘述，本文將此次修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21 號(hào)——租賃》稱作“新準(zhǔn)則”或“新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”，將此次修訂前的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》稱作“舊準(zhǔn)則”）。

新準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)運(yùn)用三大基本方法評(píng)估承租人企業(yè)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？在收益法中，新舊準(zhǔn)則會(huì)計(jì)核算差異，對(duì)承租人的凈利潤(rùn)和自由現(xiàn)金流產(chǎn)生了怎樣的影響？這些影響是否會(huì)進(jìn)一步影響承租人的股權(quán)價(jià)值？在市場(chǎng)法中，新準(zhǔn)則的實(shí)施是如何影響可比企業(yè)及價(jià)值比率的選擇過程？在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中，是否及何時(shí)需要對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債進(jìn)行重估？對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是否有必要區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃？對(duì)于承租人而言，融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，其權(quán)利范疇和價(jià)值內(nèi)涵與自有資產(chǎn)有何區(qū)別？能否將融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估？

二、新準(zhǔn)則對(duì)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估承租人企業(yè)價(jià)值的影響

在舊準(zhǔn)則下，承租人的經(jīng)營(yíng)租賃事項(xiàng)不在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，其財(cái)務(wù)報(bào)表無法全面反映因租賃交易取得的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，這將導(dǎo)致具有同一經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的行為，是采用購(gòu)買還是租賃，是選擇融資租賃還是經(jīng)營(yíng)租賃，而表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)核算結(jié)果，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性。財(cái)務(wù)報(bào)表可比性的下降，不僅影響了會(huì)計(jì)解釋性機(jī)制的實(shí)現(xiàn)，也影響了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中市場(chǎng)法的運(yùn)用過程。

（一）新準(zhǔn)則有利于對(duì)可比企業(yè)進(jìn)行甄別

在舊準(zhǔn)則下，對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資產(chǎn)的投資方式，企業(yè)可能會(huì)基于經(jīng)營(yíng)租賃所具有的“表外融資”功能，以經(jīng)營(yíng)租賃方式替代購(gòu)買方式，以達(dá)到降低企業(yè)“表內(nèi)”財(cái)務(wù)杠桿和資產(chǎn)負(fù)債率的目標(biāo)，但在經(jīng)營(yíng)租賃模式下，企業(yè)租入資產(chǎn)的行為本身具有融資的功能，承租人支付租金是企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)，類似于融資中的“本息”支付。因此，在舊準(zhǔn)則下，承租人“表內(nèi)”核算的付息債務(wù)是不完整的，以不完整的財(cái)務(wù)報(bào)表信息為對(duì)照基礎(chǔ)而選擇的“可比企業(yè)”可能并不可比。

提高會(huì)計(jì)信息的可比性（包括內(nèi)部縱向可比與外部橫向可比）、減少人為盈余管理的空間，推動(dòng)著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂進(jìn)程。從承租人的角度看，租入資產(chǎn)的行為本身具有融資的功能，這是新準(zhǔn)則對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)租賃應(yīng)進(jìn)行資本化處理的根本原因。在新準(zhǔn)則下，承租人經(jīng)營(yíng)租賃“入表”，財(cái)務(wù)報(bào)表完整核算承租人因租賃交易而形成的付息債務(wù)，這提高了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性，有利于運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值中對(duì)可比企業(yè)的甄別。

（二）新準(zhǔn)則拓展了價(jià)值比率的適用范圍

在舊準(zhǔn)則下，經(jīng)營(yíng)租賃行為視作企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而融資租賃或購(gòu)買行為是作為企業(yè)的一項(xiàng)投資活動(dòng)，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃、融資租賃或購(gòu)買的方式投入資產(chǎn)，對(duì)當(dāng)期損益的影響路徑是不同的。在經(jīng)營(yíng)租賃方式下，企業(yè)支付的租金作為成本或費(fèi)用直接影響當(dāng)期損益；而在融資租賃或購(gòu)買方式下，資產(chǎn)的消耗系通過折舊或攤銷的方式間接影響凈利潤(rùn)的。

在新準(zhǔn)則下，不論是經(jīng)營(yíng)租金方式，還是融資租賃或購(gòu)買方式，都是作為一項(xiàng)投資活動(dòng)，其對(duì)當(dāng)期損益的影響路徑是相同的，都是通過資產(chǎn)的折舊、攤銷以及利息的支付來反映投入資產(chǎn)在當(dāng)期的耗費(fèi)。以企業(yè)價(jià)值/ 息稅折舊攤銷前利潤(rùn)這一價(jià)值比率為例，若被評(píng)估單位和可比企業(yè)投入資產(chǎn)的方式不同，在舊準(zhǔn)則下，不宜選擇該價(jià)值比率，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)租賃方式的成本反映在息稅折舊攤銷前利潤(rùn)之內(nèi)，而融資租賃或購(gòu)買方式的成本卻體現(xiàn)在息稅折舊攤銷前利潤(rùn)之外；而在新準(zhǔn)則下，各種投入方式的成本都是體現(xiàn)在息稅折舊攤銷前利潤(rùn)之外的，使該價(jià)值比率重新具有適用性。因此，新準(zhǔn)則的實(shí)施進(jìn)一步拓展了價(jià)值比率的適用范圍。

三、新準(zhǔn)則對(duì)運(yùn)用收益法評(píng)估承租人企業(yè)價(jià)值的影響

（一）新準(zhǔn)則對(duì)承租人凈利潤(rùn)的影響

在舊準(zhǔn)則下，經(jīng)營(yíng)租賃系作為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目而直接影響凈利潤(rùn)的，即每年支付的租金直接作為當(dāng)期成本或費(fèi)用而影響當(dāng)期損益。在新準(zhǔn)則下，經(jīng)營(yíng)租賃可視為“舉債購(gòu)入使用權(quán)資產(chǎn)”，“購(gòu)入使用權(quán)資產(chǎn)”屬于投資活動(dòng)，“舉債”屬于籌資活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)租賃系通過投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)而間接影響凈利潤(rùn)的，一方面對(duì)“購(gòu)入的使用權(quán)資產(chǎn)”計(jì)提折舊，另一方面對(duì)“舉債”確認(rèn)未償還本金的利息。在租賃期內(nèi)支付的租金相當(dāng)于償還本息，隨著租金的支付，未償還本金逐期下降，相應(yīng)地未償本金的利息也逐期下降。因此，與舊準(zhǔn)則相比，基于新準(zhǔn)則的凈利潤(rùn)在租賃前期下降，在租賃后期上升，且在租賃前期下降的凈利潤(rùn)合計(jì)值與租賃后期上升的凈利潤(rùn)合計(jì)值完全對(duì)沖，表現(xiàn)為租賃期基于新舊準(zhǔn)則的凈利潤(rùn)合計(jì)值不變。

（二）新準(zhǔn)則對(duì)承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響

新準(zhǔn)則對(duì)承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流存在兩方面的影響：一方面，在新準(zhǔn)則下，承租人不再將經(jīng)營(yíng)租賃作為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人支付的租金（相當(dāng)于償還的本息）屬于籌資活動(dòng)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流，但企業(yè)自由現(xiàn)金流屬于全投資口徑的現(xiàn)金流指標(biāo)，籌資活動(dòng)并不直接對(duì)企業(yè)自由現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，因此，承租人支付的租金不作為企業(yè)自由現(xiàn)金流的構(gòu)成內(nèi)容，與舊準(zhǔn)則相比，新準(zhǔn)則下的企業(yè)自由現(xiàn)金流將上升（上升額即每年支付的租金）。另一方面，在新準(zhǔn)則下，承租人租入資產(chǎn)屬于一項(xiàng)投資活動(dòng)，在租賃開始日確認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)金額應(yīng)作為資本性支出從企業(yè)自由現(xiàn)金流中扣減，以體現(xiàn)承租人因租入資產(chǎn)這項(xiàng)投資行為而被占用的資源。這兩方面對(duì)企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響方向是相反的，對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響則可以相互對(duì)抵。

為了更為直觀地反映新舊準(zhǔn)則對(duì)承租人凈利潤(rùn)和企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響，舉例說明如下：假設(shè)承租人以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入一項(xiàng)資產(chǎn)，租賃期5 年，每年應(yīng)支付的租賃付款額為1 000 萬元，租賃內(nèi)含利率6%，忽略承租人的初始直接費(fèi)用和企業(yè)所得稅因素?；谂f準(zhǔn)則，承租人在租賃期每年支付的1 000萬元作為一項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)入當(dāng)期損益；在新準(zhǔn)則下，承租人首先確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債（金額均為4 212.36 萬元），然后在租賃期以直接法計(jì)提使用權(quán)資產(chǎn)的折舊（每年842.47 萬元），并確認(rèn)未償還租賃負(fù)債的利息（租賃期利息分別為252.74 萬元、207.91萬元、160.38 萬元、110.00 萬元、56.60 萬元）。經(jīng)進(jìn)一步測(cè)算，新準(zhǔn)則下承租人在租賃期的凈利潤(rùn)，與舊準(zhǔn)則下承租人的凈利潤(rùn)之差分別為-95.21 萬元、-50.38 萬元、-2.85 萬元、47.52 萬元、100.92 萬元，但這5 年差異額的合計(jì)值為零。與舊準(zhǔn)則相比，承租人實(shí)施新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)自由現(xiàn)金流產(chǎn)生兩方面的影響：一方面，在新準(zhǔn)則下，承租人不再將經(jīng)營(yíng)租賃作為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，租賃期每年的企業(yè)自由現(xiàn)金流將增加1 000 萬元。另一方面，在新準(zhǔn)則下，承租人在租賃開始日確認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)將減少當(dāng)期企業(yè)自由現(xiàn)金流4 212.36 萬元。

（三）新準(zhǔn)則對(duì)承租人股權(quán)自由現(xiàn)金流的影響

新準(zhǔn)則對(duì)承租人的股權(quán)自由現(xiàn)金流則不會(huì)產(chǎn)生任何影響。承租人每期支付的租金，在舊準(zhǔn)則下系作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在新準(zhǔn)則下系作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出（即償還本息），新舊準(zhǔn)則下該事項(xiàng)對(duì)股權(quán)自由現(xiàn)金流的影響結(jié)果是相同的。在新準(zhǔn)則下，承租人在租賃開始日確認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)作為資本性支出從股權(quán)自由現(xiàn)金流中扣減，但與此同時(shí)，承租人確認(rèn)的租賃負(fù)債作為一項(xiàng)付息債務(wù)又相應(yīng)增加了當(dāng)期的股權(quán)自由現(xiàn)金流，在忽略承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用時(shí)，使用權(quán)資產(chǎn)金額與租賃負(fù)債可以相互對(duì)抵。對(duì)于承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，在舊準(zhǔn)則下系作為一項(xiàng)當(dāng)期費(fèi)用減少股權(quán)自由現(xiàn)金流，在新準(zhǔn)則下系通過計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)（作為資本性支出）而減少股權(quán)自由現(xiàn)金流，新舊準(zhǔn)則下該事項(xiàng)對(duì)股權(quán)自由現(xiàn)金流的影響結(jié)果也是相同的。

（四）新準(zhǔn)則對(duì)承租人股權(quán)價(jià)值的影響

在運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值過程中，對(duì)于承租人的租賃事項(xiàng)，有觀點(diǎn)提出還原按舊準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，“剔除”資產(chǎn)負(fù)債表上的使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，直接將租賃資產(chǎn)的租金作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出事項(xiàng)計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本，然后以此為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。我們認(rèn)為，該觀點(diǎn)的做法不僅會(huì)增加操作難度，而且蘊(yùn)含著新的問題。

對(duì)比新舊準(zhǔn)則下的現(xiàn)金流量表，現(xiàn)金流出總量相等，但計(jì)入的細(xì)分類別發(fā)生了改變，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出減少，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出增加。雖然從現(xiàn)金流的角度看，新舊準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算差異不應(yīng)該影響承租人的股權(quán)價(jià)值。但是，基于財(cái)務(wù)杠桿和資本結(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，新舊準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算差異會(huì)進(jìn)一步影響承租人的股權(quán)價(jià)值。

以股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型為例，采用舊準(zhǔn)則時(shí)，承租方支付的租金通過成本費(fèi)用科目影響股權(quán)自由現(xiàn)金流，采用新準(zhǔn)則時(shí)，承租方支付的租金通過租賃負(fù)債余額（相當(dāng)于借款本金）及其利息支出（即未確認(rèn)融資費(fèi)用）等科目影響股權(quán)自由現(xiàn)金流，在忽略企業(yè)所得稅的前提下，采用新舊準(zhǔn)則得出的股權(quán)自由現(xiàn)金流是相等的。相比于舊準(zhǔn)則下經(jīng)營(yíng)租賃被視作表外融資工具，新準(zhǔn)則引入“二租合一”原則，要求將“表外融資”項(xiàng)目“入表”的行為，會(huì)增加企業(yè)的付息債務(wù)占比，財(cái)務(wù)杠桿的提高將增加企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的貝塔值和權(quán)益資本成本隨之上升，使股權(quán)價(jià)值有所降低。新準(zhǔn)則的核算規(guī)則下，企業(yè)賬面反映的付息債務(wù)更為完整，財(cái)務(wù)杠桿更加客觀，基于新準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算結(jié)果更加真實(shí)地反映了企業(yè)的實(shí)際情況。相比而言，舊準(zhǔn)則虛減了企業(yè)的付息債務(wù)和財(cái)務(wù)杠桿水平，企業(yè)的貝塔值和權(quán)益資本成本因而虛低，使股權(quán)價(jià)值虛高（在企業(yè)所得稅的作用下，將使虛高程度有所收窄）。因此，人為地把基于新準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算結(jié)果還原按舊準(zhǔn)則進(jìn)行編制，將導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值虛高。

在企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型運(yùn)用過程中，基于新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則的對(duì)比，會(huì)對(duì)股權(quán)價(jià)值產(chǎn)生下列影響：（1）采用舊準(zhǔn)則時(shí)，承租方支付的租金通過成本費(fèi)用科目影響企業(yè)自由現(xiàn)金流。但在采用新準(zhǔn)則時(shí)，承租方支付的租金屬于付息債務(wù)相關(guān)的現(xiàn)金流，并不直接作為企業(yè)自由現(xiàn)金流的構(gòu)成部分，而是將承租方支付租金的現(xiàn)值作為付息債務(wù)價(jià)值（指評(píng)估基準(zhǔn)日的存量租入項(xiàng)目）或?qū)⒊凶夥酱_認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)作為資本性支出（指評(píng)估基準(zhǔn)日之后的增量租入項(xiàng)目，評(píng)估基準(zhǔn)日后的增量租入事項(xiàng)并不會(huì)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日付息債務(wù)價(jià)值產(chǎn)生直接影響），從企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值中扣除，以得到股權(quán)價(jià)值；（2）與股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型的影響類似，舊準(zhǔn)則虛減了企業(yè)的付息債務(wù)和財(cái)務(wù)杠桿水平，企業(yè)的貝塔值和權(quán)益資本成本因而虛低；（3）舊準(zhǔn)則虛減了企業(yè)的付息債務(wù)，使付息債務(wù)占總資本的比例下降、權(quán)益資本占總資本的比例上升，在權(quán)益資本成本大于債務(wù)資本成本的前提下，舊準(zhǔn)則將導(dǎo)致加權(quán)平均資本成本虛高。在以上三方面因素的共同影響下，基于新準(zhǔn)則或舊準(zhǔn)則，對(duì)通過企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型計(jì)算股權(quán)價(jià)值的影響過程更為復(fù)雜，但鑒于股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型與企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型得到的結(jié)果是等價(jià)的，我們可以知曉，在采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型時(shí)，若人為地將會(huì)計(jì)核算規(guī)則調(diào)整按舊準(zhǔn)則執(zhí)行，也將導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值虛高。

四、新準(zhǔn)則對(duì)運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估承租人企業(yè)價(jià)值的影響

（一）對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債進(jìn)行重估的情形

使用權(quán)資產(chǎn)系按照成本進(jìn)行初始計(jì)量的，其中最主要的成本是租賃負(fù)債，而租賃負(fù)債是尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值，因此，使用權(quán)資產(chǎn)賬面價(jià)值是基于未來成本途徑進(jìn)行計(jì)量的。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)的剩余租賃期市場(chǎng)客觀租金與租賃合同約定的租金存在差異時(shí)，提示著使用權(quán)資產(chǎn)的客觀價(jià)值偏離于其賬面成本，應(yīng)當(dāng)重新對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

在對(duì)租賃負(fù)債進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)，計(jì)算租賃付款額現(xiàn)值所采用的折現(xiàn)率是原租賃合同對(duì)應(yīng)的租賃內(nèi)含利率或租賃期開始日承租人增量借款利率，在租賃負(fù)債后續(xù)計(jì)量過程中，通常仍采用初始計(jì)量時(shí)所采用的折現(xiàn)率（除非因租賃付款額發(fā)生變動(dòng)或因租賃變更而需要對(duì)折現(xiàn)率進(jìn)行修訂）。若承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日的增量借款利率與租賃負(fù)債計(jì)量中采用的折現(xiàn)率相同或接近，通常可采用租賃負(fù)債的賬面值作為其評(píng)估值。與初始計(jì)量時(shí)點(diǎn)相比，若承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日的償債能力和信用狀況發(fā)生顯著改變，或承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯變化，則說明承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日的增量借款利率偏離于租賃負(fù)債計(jì)量中采用的折現(xiàn)率，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃負(fù)債進(jìn)行重新評(píng)估。若承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日的償債能力和信用狀況惡化，致其增量借款利率高于租賃負(fù)債計(jì)量中采用的折現(xiàn)率的，則租賃負(fù)債的評(píng)估值將出現(xiàn)減值情形；反之亦然。

（二）經(jīng)營(yíng)租賃所形成使用權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估

根據(jù)新準(zhǔn)則，對(duì)于承租人不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，除短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃以外，均統(tǒng)一對(duì)租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。但是，鑒于經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃方式下使用權(quán)資產(chǎn)的權(quán)利范疇及內(nèi)涵不同，對(duì)于使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，仍然有必要區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，通常采用成本法進(jìn)行評(píng)估，以基準(zhǔn)日重新取得資產(chǎn)使用權(quán)的成本作為其評(píng)估值，該成本主要包括剩余租賃期市場(chǎng)客觀的租賃付款額（不是采用承租人已簽署合同中的租賃付款額）的現(xiàn)值、剩余租賃期應(yīng)分?jǐn)偟某凶馊税l(fā)生的初始直接費(fèi)用和承租人為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場(chǎng)地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)預(yù)計(jì)將發(fā)生的成本。如果將租賃付款額比作一項(xiàng)“許可費(fèi)”，經(jīng)營(yíng)租賃使用權(quán)資產(chǎn)的成本法運(yùn)用過程，實(shí)質(zhì)上類似于收益法中的“許可費(fèi)節(jié)省法”。當(dāng)剩余租賃期的市場(chǎng)客觀租金明顯偏離于租賃合同約定的租金時(shí)，使用權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估值也將顯著區(qū)別于其賬面值。即便剩余租賃期的市場(chǎng)客觀租金與租賃合同約定的租金相同，也不宜直接將使用權(quán)資產(chǎn)的賬面值作為其評(píng)估值，因?yàn)槠滟~面值通常系按直線法計(jì)提折舊的，基于此得出的賬面凈值與基準(zhǔn)日重新取得資產(chǎn)使用權(quán)的成本仍可能存在差異（類似地，在采用成本法對(duì)自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，即便當(dāng)重置全價(jià)與賬面原值相同，仍有必要在評(píng)估值重新計(jì)算成新率）。

經(jīng)營(yíng)租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，通常不進(jìn)行單獨(dú)交易，缺乏交易案例，難以適用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。如果能夠?qū)⒔?jīng)營(yíng)租賃使用權(quán)資產(chǎn)所貢獻(xiàn)的收益及其風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)作出量化，也可以采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

（三）融資租賃所形成使用權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估

對(duì)于融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，當(dāng)可以合理預(yù)計(jì)承租人在租賃期屆滿時(shí)將取得資產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，其評(píng)估方法與自有資產(chǎn)的評(píng)估方法沒有本質(zhì)區(qū)別，原因在于：（1）在融資租賃中，出租人向承租人轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，風(fēng)險(xiǎn)包括由于生產(chǎn)能力的閑置或技術(shù)陳舊可能造成的損失，以及由于經(jīng)濟(jì)狀況的改變可能造成的回報(bào)變動(dòng)，報(bào)酬可以表現(xiàn)為在租賃資產(chǎn)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命期間經(jīng)營(yíng)的盈利以及因增值或殘值變現(xiàn)可能產(chǎn)生的利得。（2）在融資租賃中，承租人在租賃負(fù)債中考慮了取得資產(chǎn)所有權(quán)的全部代價(jià)，按權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，其使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值范疇與自有資產(chǎn)無異。承租人租賃負(fù)債的構(gòu)成，本質(zhì)上相當(dāng)于具有融資性質(zhì)分期付款購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的代價(jià)。（3）在租賃期屆滿前，雖然資產(chǎn)的所有權(quán)名義上歸屬于出租人，但租賃資產(chǎn)由承租人所控制，出租方也在會(huì)計(jì)上終止確認(rèn)租賃資產(chǎn)。

那么，對(duì)于承租人而言，融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，其權(quán)利范疇和價(jià)值內(nèi)涵與自有資產(chǎn)有何區(qū)別？能否將融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估呢？從資產(chǎn)使用價(jià)值的角度看，融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)與自有資產(chǎn)沒有差別，均涵蓋了資產(chǎn)全生命周期的使用價(jià)值。從資產(chǎn)交換價(jià)值的角度看，在租賃期屆滿前資產(chǎn)的所有權(quán)名義上仍歸屬于出租人，在此期間承租人若將資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓需事先取得出租人的同意。若出租人同意，則資產(chǎn)的交換價(jià)值不受影響。若出租人不同意，則說明承租人將資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓受到限制，承租人將承擔(dān)租賃期內(nèi)該資產(chǎn)市價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，為了對(duì)沖該風(fēng)險(xiǎn)，可假設(shè)承租人購(gòu)入一項(xiàng)看跌期權(quán)，在租賃期屆滿時(shí)若資產(chǎn)市價(jià)下跌，承租人可以通過購(gòu)入的看跌期權(quán)獲得資產(chǎn)市價(jià)下跌的補(bǔ)償，該看跌期權(quán)的價(jià)值即代表著承租人因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受限而產(chǎn)生的損失?？吹跈?quán)的價(jià)值與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)率正相關(guān)，當(dāng)融資租賃資產(chǎn)的價(jià)格較為平穩(wěn)或價(jià)格波動(dòng)率很低時(shí)，該看跌期權(quán)的價(jià)值很低甚至為零。在實(shí)務(wù)中，當(dāng)承租人配置融資租賃資產(chǎn)的目的僅系為了在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中自用，或承租人轉(zhuǎn)讓融資租賃資產(chǎn)預(yù)計(jì)能獲得出租人同意的，或融資租賃資產(chǎn)價(jià)格較為平穩(wěn)時(shí)，融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值范圍與自有資產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別，可以將融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

融資租賃期屆滿前資產(chǎn)所有權(quán)名義上歸屬于出租人，該事項(xiàng)對(duì)承租人享有資產(chǎn)價(jià)值的影響過程，與承租人將自有資產(chǎn)作為貸款擔(dān)保物是類似的，主要表現(xiàn)在：（1）在融資租賃中，資產(chǎn)的所有權(quán)在租賃期屆滿前歸屬于出租人，與抵押貸款中債權(quán)人享有抵押權(quán)，其目的都是為了給資金提供方予以保障，以降低資金提供方的收款風(fēng)險(xiǎn)；（2）在融資租賃中，承租人享有租賃物價(jià)值的返還權(quán)（根據(jù)民法典的規(guī)定，當(dāng)事人約定租賃期限屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但是無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物，收回的租賃物的價(jià)值超過承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的，承租人可以請(qǐng)求相應(yīng)返還）；類似地，在抵押貸款中，當(dāng)債權(quán)人處置抵押物所得大于抵押貸款時(shí)，債務(wù)人也有權(quán)要求返還超出部分價(jià)款。（3）不論是融資租賃，還是抵押貸款，在融資款項(xiàng)償還前，承租人（債務(wù)人）均不得擅自轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。在實(shí)務(wù)中，將自有資產(chǎn)用作貸款擔(dān)保物時(shí)，通常無法量化該事項(xiàng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，僅作他項(xiàng)權(quán)利披露。類似地，對(duì)于融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)，通常也無法量化租賃期資產(chǎn)所有權(quán)歸屬于出租方這一事項(xiàng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，也只能作出相應(yīng)披露以提示報(bào)告使用者。與抵押貸款處理方式的對(duì)比過程，也印證了在實(shí)務(wù)中在滿足前述條件時(shí)可以將融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

當(dāng)融資租賃中存在“低值高買”情形時(shí)，其使用權(quán)資產(chǎn)賬面值也可能虛高，這種情況下，以使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為其評(píng)估值存在高估風(fēng)險(xiǎn)。另外，根據(jù)民法典的規(guī)定，融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤(rùn)確定。因此，融資租賃的租賃付款額，是承租人所融資金的對(duì)價(jià)，該對(duì)價(jià)由承租人使用的資金及償還期限所決定，每一期的租賃付款額與該期間內(nèi)使用租賃物的對(duì)價(jià)可能沒有直接關(guān)聯(lián)。

五、研究結(jié)論

綜上所述，新準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)運(yùn)用三大基本方法評(píng)估承租人企業(yè)價(jià)值均產(chǎn)生著一定的影響。

在市場(chǎng)法中，新準(zhǔn)則的實(shí)施主要影響著可比企業(yè)及價(jià)值比率的選擇過程，不僅有利于甄選出更具可比性的企業(yè)，而且能夠進(jìn)一步拓展價(jià)值比率的適用范圍。

在收益法中，基于新準(zhǔn)則的凈利潤(rùn)在租賃前期下降、在租賃后期上升，但在整個(gè)租賃期內(nèi)，基于新舊準(zhǔn)則的凈利潤(rùn)合計(jì)值是不變的。新準(zhǔn)則從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)兩個(gè)方面影響著承租人企業(yè)自由現(xiàn)金流的構(gòu)成內(nèi)容，但這兩方面對(duì)企業(yè)自由現(xiàn)金流的影響方向是相反的，對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響則可以相互對(duì)抵。新準(zhǔn)則對(duì)承租人的股權(quán)自由現(xiàn)金流則不會(huì)產(chǎn)生任何影響。因此，從現(xiàn)金流的角度看，新舊準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算差異并不影響承租人的股權(quán)價(jià)值。但基于財(cái)務(wù)杠桿和資本結(jié)構(gòu)的角度進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，舊準(zhǔn)則虛減了企業(yè)的付息債務(wù)和財(cái)務(wù)杠桿水平，若人為地把基于新準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)核算結(jié)果還原按舊準(zhǔn)則進(jìn)行編制，將導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值虛高。

在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中，當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)的剩余租賃期市場(chǎng)客觀租金與租賃合同約定的租金存在差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重估；當(dāng)承租人在評(píng)估基準(zhǔn)日的償債能力和信用狀況發(fā)現(xiàn)顯著變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃負(fù)債進(jìn)行重估。鑒于經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃方式下使用權(quán)資產(chǎn)的權(quán)利范疇及內(nèi)涵不同，對(duì)于使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃。當(dāng)承租人配置融資租賃資產(chǎn)的目的僅系為了在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中自用，或承租人轉(zhuǎn)讓融資租賃資產(chǎn)預(yù)計(jì)能獲得出租人同意的，或融資租賃資產(chǎn)價(jià)格較為平穩(wěn)時(shí)，融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值范圍與自有資產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別，可以將融資租賃所形成的使用權(quán)資產(chǎn)視同為承租人的自有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)融資租賃期屆滿前資產(chǎn)所有權(quán)名義上歸屬于出租人這一事項(xiàng)作出充分披露。