張 麗

城市居民小區(qū)作為基層社會(huì)治理的最小單元，是黨和政府聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾的“最后一公里”。做好小區(qū)物業(yè)管理，事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，事關(guān)黨和國(guó)家長(zhǎng)治久安。推動(dòng)城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)、多樣化升級(jí)，是滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要的重要舉措。近年來(lái)，南京市秦淮區(qū)立足區(qū)情實(shí)際，以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理為切口，踩準(zhǔn)基層治理關(guān)鍵點(diǎn)，逐步形成了一些可借鑒、可復(fù)制的成功路徑，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量逐年提升，群眾滿意度不斷提高。但隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城市小區(qū)物業(yè)管理的矛盾和問(wèn)題日益凸顯，居民與物業(yè)之間的矛盾成為城市小區(qū)治理的“痛點(diǎn)”。如何集智攻關(guān)、破障清零、加強(qiáng)物業(yè)管理、提升治理效能，是當(dāng)前值得深入思考的重要課題。

一、秦淮區(qū)以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的基本情況

作為南京市老城區(qū)，秦淮區(qū)登記注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有163家。全區(qū)共有住宅小區(qū)796個(gè)，其中各類老舊小（片）區(qū)556個(gè)，建筑面積約1402萬(wàn)平方米，占全市總體量的24%。在這些小區(qū)中，原本有物業(yè)管理服務(wù)公司的有407個(gè)（商品房小區(qū)219個(gè)、老舊小區(qū)175個(gè)、零散小區(qū)13個(gè)），自治小區(qū)96個(gè)，其他293個(gè)未進(jìn)駐社會(huì)化物業(yè)小區(qū)和零散樓棟已由轄區(qū)街道物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施“準(zhǔn)物業(yè)”管理，物業(yè)管理基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

在堅(jiān)持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理服務(wù)方面，秦淮區(qū)委2020年專門出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)黨建引領(lǐng)全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平的實(shí)施意見》。截至2020年底，全區(qū)先后成立21個(gè)物業(yè)項(xiàng)目黨支部、222個(gè)業(yè)（管）委會(huì)黨支部（含功能型）；新成立或換屆業(yè)委會(huì)全部實(shí)現(xiàn)黨員人數(shù)過(guò)半，173個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)中黨員比例過(guò)半的達(dá)61%。在社區(qū)“兩委”集中換屆過(guò)程中，超過(guò)50%的社區(qū)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)中的黨員負(fù)責(zé)人納入“兩委”班子，黨建對(duì)物業(yè)管理的引領(lǐng)作用更加凸顯。同時(shí)，區(qū)委每年專門劃撥200萬(wàn)元黨建專項(xiàng)資金，指導(dǎo)督促街道社區(qū)圍繞老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋、紅色業(yè)委會(huì)打造等領(lǐng)辦黨建創(chuàng)新項(xiàng)目。2020年，全區(qū)先后選樹13個(gè)區(qū)級(jí)示范點(diǎn)、12個(gè)街道示范點(diǎn)，為全區(qū)提供了組合式、菜單式的工作模板，其中瑞金新村小區(qū)、秣陵路101號(hào)兩個(gè)小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目被評(píng)為江蘇省黨建引領(lǐng)物業(yè)管業(yè)管理服務(wù)工作示范點(diǎn)。

二、城市小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

物業(yè)公司履責(zé)還不夠好。國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，都明確規(guī)定了小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。但目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不高，仍處于粗放式經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，重收費(fèi)輕管理、重效益輕服務(wù)等現(xiàn)象還比較突出；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐利屬性導(dǎo)致物管服務(wù)水平良莠不齊，不少物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量和水平與群眾期盼相差甚遠(yuǎn)；物業(yè)管理智能化、信息化水平低，線上線下服務(wù)融合不夠，難以滿足居民高效便捷服務(wù)需求；老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，實(shí)施物業(yè)管理難度大，維修資金使用難問(wèn)題較為突出。

業(yè)主自治意識(shí)還不夠強(qiáng)。業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的小區(qū)自治組織。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主不清楚其在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，不能主動(dòng)按照《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定參加業(yè)主大會(huì)；部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后，受工作經(jīng)費(fèi)不足、缺乏監(jiān)管機(jī)制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員維護(hù)業(yè)主權(quán)益、參與小區(qū)物業(yè)管理的積極性不高，不愿管、不敢管、不會(huì)管的現(xiàn)象不同程度地存在，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有作用；基層黨組織和街道社區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督作用尚未充分發(fā)揮，業(yè)委會(huì)決策難、執(zhí)行難，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治作用。

齊抓共管機(jī)制尚未形成。城市小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及多部門的系統(tǒng)性工作，但目前齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制還不夠完善，屬地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任的有效落實(shí)還不是很到位；受物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織發(fā)揮作用機(jī)制不完善、專業(yè)性不夠等因素影響，公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)之間的矛盾還比較突出（物業(yè)收繳率普遍不高，甚至有的小區(qū)還沒有收繳物業(yè)費(fèi)），其中國(guó)資背景的多數(shù)物業(yè)公司面臨入不敷出、虧多盈少的窘境；社區(qū)和物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、行政管理部門之間缺乏有效溝通，橋梁紐帶作用發(fā)揮得不充分，工作積極性不高；政府資源與管理職能向小區(qū)延伸不夠，相關(guān)職能部門責(zé)任落實(shí)不到位，存在執(zhí)法不進(jìn)小區(qū)的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為得不到及時(shí)查處。

三、以黨建引領(lǐng)城市小區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)增效的具體路徑

要堅(jiān)持以黨建引領(lǐng)為主線，在物業(yè)管理領(lǐng)域增強(qiáng)黨的政治屬性、發(fā)揮黨的政治功能，牢牢把住物業(yè)服務(wù)的正確方向。面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的各種矛盾問(wèn)題，要積極探索黨建引領(lǐng)基層治理機(jī)制，持續(xù)增強(qiáng)物業(yè)行業(yè)基層黨組織的政治功能和服務(wù)功能，不斷提升物業(yè)管理質(zhì)效，全力打通服務(wù)群眾的“最后一公里”。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)組織覆蓋。一是做強(qiáng)物業(yè)黨總支。建立并理順街道物業(yè)黨總支、社區(qū)黨委、業(yè)委會(huì)和物業(yè)黨組織三級(jí)黨組織體系，始終堅(jiān)持黨組織對(duì)物業(yè)管理工作的全面領(lǐng)導(dǎo)。明確街道物業(yè)黨總支書記由街道組織委員擔(dān)任，街道物業(yè)辦黨員負(fù)責(zé)人任副書記，遴選街道范圍內(nèi)具有一定影響力和代表性的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)黨組織（或黨員）負(fù)責(zé)同志擔(dān)任委員，定期研判、調(diào)度、考核、講評(píng)，加強(qiáng)對(duì)街道物業(yè)行業(yè)黨組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和日常建設(shè)管理。二是選好業(yè)委會(huì)。建立社區(qū)黨委對(duì)業(yè)委會(huì)人選的審查把關(guān)機(jī)制，充分行使社區(qū)黨委人選建議權(quán)和資格審查權(quán)。在業(yè)委會(huì)主任的人選推薦上，要按照“選干部”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行甄別優(yōu)選，優(yōu)先在離退休黨支部書記、駐區(qū)單位退休中層干部中發(fā)動(dòng)，在網(wǎng)格黨支部書記、黨員積極分子中挑選，引導(dǎo)黨員通過(guò)法定程序以不低于60%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入業(yè)委會(huì)。三是強(qiáng)化政治引領(lǐng)。把主動(dòng)接受黨的領(lǐng)導(dǎo)寫入小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類組織章程，把黨組織推薦的人選通過(guò)“雙向進(jìn)入、交叉任職”落實(shí)為各類黨組織負(fù)責(zé)人。充分發(fā)揮物業(yè)黨總支統(tǒng)籌指導(dǎo)和社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)核心作用，指導(dǎo)和督促業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司依法履職、精管善治。物業(yè)黨總支每月舉辦“小區(qū)善治”主題沙龍，社區(qū)黨委每周召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，通過(guò)學(xué)習(xí)法規(guī)、開展培訓(xùn)、反饋痛點(diǎn)、會(huì)商難點(diǎn)，不斷強(qiáng)化物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)的思想認(rèn)同和價(jià)值認(rèn)同。

堅(jiān)持精管善治，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。一是強(qiáng)化分類施策。對(duì)已有物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)，要重點(diǎn)理順社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，依托民生工作站、“零距離家園理事會(huì)”等載體，及時(shí)梳理發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，推動(dòng)社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)及時(shí)對(duì)話并解決問(wèn)題；對(duì)未引入物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)，把為小區(qū)牽線搭橋引進(jìn)物業(yè)服務(wù)作為突破口，通過(guò)建設(shè)道閘、崗?fù)?、物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施“化零為整”實(shí)施片區(qū)化管理，按照就近原則“以大帶小”“以強(qiáng)帶弱”，與鄰近小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)協(xié)議以降低管理成本；對(duì)實(shí)施“準(zhǔn)物業(yè)”管理的小區(qū)，在落實(shí)街道物業(yè)服務(wù)中心托底管理的同時(shí)，充分發(fā)揮網(wǎng)格黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用，發(fā)動(dòng)廣大黨員骨干和居民群眾共同參與管理，提升基層自治能力。二是做實(shí)督導(dǎo)評(píng)價(jià)。堅(jiān)持把群眾認(rèn)可作為評(píng)判紅色物業(yè)建設(shè)成效的最終標(biāo)尺。由街道物業(yè)辦、社區(qū)黨委采取綜合考核和專項(xiàng)檢查相結(jié)合的方式，每季度對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行考核排名，考核結(jié)果在街道范圍內(nèi)通報(bào)，并為居民在續(xù)聘物業(yè)公司時(shí)提供參考。由街道牽頭相關(guān)職能部門，會(huì)同各基層黨組織、業(yè)主代表等組成工作測(cè)評(píng)組，綜合評(píng)價(jià)業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作情況。對(duì)履職不到位的業(yè)委會(huì)主任，由街道物業(yè)黨總支提出改選建議并提交業(yè)主大會(huì)依法改選。三是做優(yōu)精準(zhǔn)服務(wù)。探索社區(qū)、物業(yè)合署辦公模式，用好社區(qū)黨建工作陣地，積極策劃組織群眾喜聞樂見的各類文化活動(dòng)，活躍小區(qū)氛圍，融洽物業(yè)與業(yè)主關(guān)系，構(gòu)建和諧社區(qū)、美麗小區(qū)。通過(guò)街道社會(huì)組織培育中心選優(yōu)育強(qiáng)一批優(yōu)質(zhì)社會(huì)組織，進(jìn)一步延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，讓居民不出小區(qū)即可享受“五助”（助學(xué)、助醫(yī)、助居、助餐、助潔）服務(wù)，并根據(jù)群眾反饋適時(shí)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目，做到精準(zhǔn)化、精細(xì)化。

堅(jiān)持賦權(quán)賦能，實(shí)現(xiàn)多元共治。一是充分發(fā)揮社區(qū)大黨委作用。將社區(qū)民警、物業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)成員、城管、房管、駐區(qū)單位黨員負(fù)責(zé)人等吸納進(jìn)來(lái)，依托“1+9”美麗家園理事會(huì)、紅色物業(yè)議事廳、居民議事會(huì)、“有事好商量”等議事平臺(tái)，引領(lǐng)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、駐區(qū)單位、社會(huì)組織和居民群眾心往一處想、勁往一處使，共同為小區(qū)治理找問(wèn)題、想辦法。二是堅(jiān)持資源下沉。建立“1名街道區(qū)管領(lǐng)導(dǎo)干部帶領(lǐng)1名區(qū)街下派社區(qū)黨委副書記、1—2名執(zhí)法隊(duì)員、1—2名網(wǎng)格民警等包社區(qū)，全體街道干部包網(wǎng)格”的工作機(jī)制。下沉干部要服從社區(qū)黨委書記和街道掛包領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一調(diào)度，根據(jù)社區(qū)黨委要求，聯(lián)合小區(qū)物業(yè)開展群租房、三合一場(chǎng)所、消防通道占用、垃圾分類、違章搭建等執(zhí)法整治行動(dòng)，處理指揮中心下派的網(wǎng)格流轉(zhuǎn)事項(xiàng)，讓“一個(gè)網(wǎng)格員”變成“一群網(wǎng)格員”，“一根針”變成“多層網(wǎng)”。三是建全“先解決問(wèn)題再說(shuō)”機(jī)制。主動(dòng)前移關(guān)口，在各社區(qū)和物業(yè)管理公司設(shè)置“12345接訴即辦”現(xiàn)場(chǎng)受理點(diǎn)，健全首接負(fù)責(zé)、指定負(fù)責(zé)、反饋負(fù)責(zé)制度。對(duì)于居民投訴及合理化建議，各方主體要首接負(fù)責(zé)、先解決問(wèn)題再說(shuō)；對(duì)于不屬于自己承辦或涉及多個(gè)責(zé)任主體的復(fù)雜疑難事項(xiàng)，由社區(qū)黨委指定牽頭責(zé)任人實(shí)行兜底負(fù)責(zé)；訴求解決或建議采納后，由牽頭責(zé)任人向居民反饋問(wèn)題處理結(jié)果并接受居民滿意度評(píng)價(jià)。