趙 莉，梁 榮

(內蒙古大學 經濟管理學院，內蒙古 呼和浩特 010021)

隨著房地產市場的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的平穩(wěn)運行對區(qū)域經濟增長能夠起到推動與穩(wěn)定作用。房地產行業(yè)存在區(qū)域異質性，不同區(qū)域的房地產市場發(fā)展面臨的問題及其發(fā)展?jié)摿Υ嬖诓煌?。在同一地區(qū)房地產市場發(fā)展應與當?shù)氐慕洕l(fā)展水平相協(xié)調，實現(xiàn)經濟發(fā)展與房地產市場發(fā)展的良性互動。這對提高人民的生活質量、完善市場運行機制、加快地區(qū)經濟協(xié)調發(fā)展都具有重要意義。

呼包鄂城市群是“一帶一路”倡議下中西部地區(qū)重要的城市群，擁有豐富的煤炭資源及巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ淇焖侔l(fā)展能夠實現(xiàn)自身經濟增長，帶動內蒙古自治區(qū)整體經濟發(fā)展，提高經濟發(fā)展綜合實力。房地產市場的快速發(fā)展為呼包鄂城市群經濟發(fā)展做出了一定的貢獻。呼包鄂城市群建設處于發(fā)展初期，其經濟建設過程中存在著許多發(fā)展不協(xié)調的問題，而其房地產市場發(fā)展過程中同樣存在與社會經濟不相適應的問題。通過對呼包鄂城市群房地產市場的發(fā)展與經濟增長之間的協(xié)調關系進行梳理分析，為促進房地產市場與經濟增長的良性互動提出建設性意見，從而加快呼包鄂城市群整體建設的一致性、穩(wěn)定性、合理性。

1 文獻回顧

房地產價格的變化與區(qū)域經濟之間存在著密不可分的關系。趙文忠等對天津市房地產價格與區(qū)域經濟之間的關系進行分析，結果表明房地產價格與人均地區(qū)生產總值存在密切關系，地區(qū)經濟增長、理性的投資行為會促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展[1]。珠三角地區(qū)是我國重要的區(qū)域發(fā)展增長極，其房地產市場發(fā)展與地區(qū)綜合競爭力之間的相互作用受到廣泛關注。張巍等利用珠三角地區(qū)指標構建房地產市場與綜合競爭力之間的評價體系，借助耦合協(xié)調度模型分析二者關系。結果顯示，二者之間存在著明顯的正向關系。隨著城市群不斷深化改革，區(qū)域內部綜合競爭力水平與房地產市場發(fā)展的協(xié)調程度不斷提高[2]。西北內陸地區(qū)的房地產市場與地區(qū)經濟發(fā)展水平之間的協(xié)調關系也隨著西部大開發(fā)的進程加快推進。西寧市作為西北地區(qū)的代表城市，房地產市場投資出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，導致房地產供求失衡，市場中存在大量的閑置房、空置房。隨著經濟發(fā)展與政府的宏觀調控，使得西寧市的房地產市場與經濟發(fā)展的協(xié)調程度不斷提高[3]。

房地產市場對區(qū)域經濟發(fā)展具有重要的穩(wěn)定作用，房地產經濟市場波動和存在的問題會導致宏觀經濟的不穩(wěn)定。房地產價格和價值的不匹配問題、房地產市場的泡沫化、貫徹節(jié)能環(huán)保不徹底等都會引起經濟社會發(fā)展不穩(wěn)定。需要通過房地產價格合理化、加強房地產行業(yè)的監(jiān)管、實現(xiàn)房地產經濟的轉型等措施來規(guī)范房地產市場的發(fā)展，實現(xiàn)房地產市場發(fā)展與社會經濟的良性互動[4]。在房地產市場運行過程中存在需求效應、供給效應和擠出效應，房地產市場需求包括生產性需求、供給性需求與投資性需求，通過不同角度剖析房地產市場與經濟社會運行之間的關系，能夠實現(xiàn)二者的共同發(fā)展[5]。房地產經濟在國民經濟發(fā)展中的作用主要體現(xiàn)在投資、消費、生產、增加就業(yè)、促進相關行業(yè)發(fā)展、提高社會消費水平等多方面，完善房地產市場建設對健全社會經濟結構，促進國民經濟增長都具有不可或缺的作用[6]。

2 現(xiàn)狀分析

2.1 房地產市場

呼包鄂城市群商品房零售價格在2008年—2017年持續(xù)走高，呼和浩特市的商品房零售價格呈現(xiàn)出波動式上升且增長幅度較大；包頭市商品房零售價格同樣出現(xiàn)明顯增長，但在2013年后商品房價格表現(xiàn)較為穩(wěn)定；鄂爾多斯市在2012年之前快速增長在此之后商品房價格呈現(xiàn)出下降趨勢。隨著房價的持續(xù)走高，房地產市場的過度投資現(xiàn)象成了一種引人關注的社會問題。對呼包鄂城市群的房地產投資進行分析發(fā)現(xiàn)，2008年呼和浩特市房地產投資額為117億元，2017年房地產投資額高達520億元，房地產市場投資過熱現(xiàn)象持續(xù)存在。包頭市的房地產投資情況出現(xiàn)了顯著改善，2008年包頭市房地產投資額為238億元，而2017年為80億元，房地產投資下降明顯。鄂爾多斯市房地產投資在10年間保持了一個波動式平穩(wěn)的狀態(tài)，且整體投資所占社會固定資產的份額較少。從呼包鄂城市群銷售面積與竣工面積的比例來看，房地產市場整體銷售情況維持在一個較低的水平。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市房地產竣工面積分別為4 170.59 萬m2、2 505.7 萬m2、2 566.04 萬m2，實際銷售面積為316.51 萬m2、449.46 萬m2、158.11 萬m2。這說明呼包鄂整體房地產空置率較高，房屋實際利用率較低，造成了資源的過度浪費。

2.2 社會經濟發(fā)展

呼包鄂城市群經濟發(fā)展在2008年—2017年實現(xiàn)快速增長。隨著改革的繼續(xù)深入，產業(yè)結構實現(xiàn)了優(yōu)化升級，第三產業(yè)比重不斷提高。2017年呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市的第三產業(yè)比重分別為68.8%、55.7%、44.2%，第二產業(yè)比重分別為20.1%、32.1%、45.9%。通過對比發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯市第二產業(yè)發(fā)展仍然處于一個相對較高的水平，地區(qū)生產更加倚重工業(yè)和制造業(yè)。呼和浩特市的第三產業(yè)發(fā)展處于一個較快的發(fā)展階段，城市的服務業(yè)體系建設以及相關的政策促進了呼和浩特市的第三產業(yè)發(fā)展。呼包鄂城市群的城鎮(zhèn)化程度也不斷加快，城市群整體的建設水平也不斷提高，社會消費水平同樣隨著城市建設快速發(fā)展。但由于城市群發(fā)展處于初級階段，城市群在發(fā)展過程中存在著不適應的問題，如地區(qū)土地城鎮(zhèn)化比人口城鎮(zhèn)化程度高、產業(yè)結構不合理，城市群內部發(fā)展協(xié)調程度低等。

2.3 人民生活水平

城市群建設過程中人民福利水平也不斷改善。城鎮(zhèn)人均可支配收入隨著城市群發(fā)展不斷提高，居民的可支配收入決定了他們的消費水平和個人獲得感，較高水平的可支配收入使城市中生活的人幸福感、歸屬感得到慰藉。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人均可支配收入分別為43 518元、44 231元、43 559元。2008年分別為20 269元、20 861元、19 436元。城鎮(zhèn)人均可支配收入在10年的發(fā)展過程中提高了兩倍左右。人民福利改善程度顯著提高。醫(yī)療水平發(fā)展程度、社會基本公共基礎設施發(fā)展水平、教育水平發(fā)展程度都出現(xiàn)明顯提高。居民在城市中獲得了更大的生活保障。

3 實證分析

3.1 指標選擇

本文研究數(shù)據(jù)主要來源于2008年—2017年《內蒙古自治區(qū)統(tǒng)計年鑒》《呼和浩特市統(tǒng)計年鑒》《包頭市統(tǒng)計年鑒》《鄂爾多斯市統(tǒng)計年鑒》、各市的統(tǒng)計公報以及《中國房地產統(tǒng)計年鑒》。“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)中包含2個子系統(tǒng)，分別是社會經濟發(fā)展水平與房地產市場繁榮程度。其中，社會經濟發(fā)展水平包括2個維度分別是經濟增長和人民生活。房地產繁榮程度包括5個指標，分別是商品房竣工面積、銷售面積、房地產投資總額、商品房平均銷售價格以及房地產投資額占固定資產投資的比重，對子系統(tǒng)中各指標的權重進行計算賦值。

根據(jù)表1，在社會經濟發(fā)展指標子系統(tǒng)中各項指標對經濟發(fā)展的貢獻程度相對分配比較均勻。在房地產市場繁榮子系統(tǒng)中顯示房地產供給方面房地產投資總額和房地產投資額與固定資產投資額的比重對房地產市場的貢獻度較大。在需求方面房地產銷售面積對房地產行業(yè)的繁榮程度的貢獻度較大。如表2所示，對測定的30個樣本的各指標進行描述性統(tǒng)計。

表1 “社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮”指標評價體系

3.2 計算過程

3.2.1 熵值法計算?！吧鐣洕l(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”耦合協(xié)調系統(tǒng)包括社會經濟發(fā)展水平與房地產市場兩個子系統(tǒng)。其中社會經濟發(fā)展水平指標包括：人均地區(qū)生產總值、第二產業(yè)比重、第三產業(yè)比重、城鎮(zhèn)化率、社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)人均可支配收入、文教設施密度、人均綠地面積、進出口總額、每千人擁有的執(zhí)業(yè)醫(yī)生數(shù)、經濟密度，其效用函數(shù)利用U1表示。房地產市場繁榮程度指標包括：商品房平均銷售價格、房地產投資總額、房地產投資額/固定資產投資額、銷售面積、竣工面積，其效用函數(shù)利用U2表示。

表2 描述性統(tǒng)計

3.2.2 耦合協(xié)調度計算。耦合協(xié)調度模型是用來評級系統(tǒng)間或者系統(tǒng)內部協(xié)調發(fā)展程度的模型，經濟學研究中借鑒此模型評價經濟系統(tǒng)的協(xié)調發(fā)展程度，根據(jù)模型計算耦合度C值、協(xié)調指數(shù)T值、耦合協(xié)調度D值。最終根據(jù)劃分標準最耦合協(xié)調等級進行區(qū)分來判斷其協(xié)調程度。耦合協(xié)調度計算公式如下所示：

(1)

C表示系統(tǒng)的耦合程度，該值越大表明社會經濟發(fā)展水平與房地產市場的繁榮程度的耦合效果越好，系統(tǒng)間的作用力越強。反之，意味著兩個系統(tǒng)之間的耦合效果越差，作用力越弱。協(xié)調度模型計算公式：

(2)

(3)

協(xié)調度模型中D表示協(xié)調度，C表示耦合度，T表示社會經濟發(fā)展水平與房地產市場發(fā)展水平的綜合協(xié)調指數(shù)。a、b分別表示為待定系數(shù)。由于社會經濟發(fā)展水平與房地產市場繁榮水平處于同等重要的地位，所以分別賦予兩個子系統(tǒng)以50%的權重。因此，取a=b=0.5。

表3對“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度等級劃分標準進行了分類，如果社會經濟發(fā)展子系統(tǒng)的效用函數(shù)大于房地產繁榮子系統(tǒng)的效用函數(shù)，意味著房地產市場發(fā)展處于滯后狀態(tài)。社會經濟發(fā)展子系統(tǒng)的效用函數(shù)小于房地產市場發(fā)展的效用函數(shù)，意味著區(qū)域經濟發(fā)展處于滯后狀態(tài)。當兩個子系統(tǒng)的效用函數(shù)相同則說明社會經濟發(fā)展與房地產市場繁榮處于協(xié)調發(fā)展的狀態(tài)。

表3 耦合協(xié)調度等級劃分標準

3.3 結果分析

對呼包鄂城市群“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)的中社會經濟發(fā)展水平子系統(tǒng)與房地產市場繁榮程度子系統(tǒng)2008年—2017年的得分進行分析，然后計算系統(tǒng)的耦合協(xié)調性，最終通過分析得出相應的結論。

表4對呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市社會經濟發(fā)展系統(tǒng)與房地產市場繁榮程度系統(tǒng)各指標的權重進行了計算。根據(jù)計算，國際貿易發(fā)展對三市的經濟發(fā)展貢獻度最高，呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的進出口總額對經濟發(fā)展的貢獻程度分別為25%、22.5%、29.2%，這歸功于“一帶一路”倡議的提出促進了西北內陸地區(qū)對外開放水平，加快了西部地區(qū)的經濟建設。同時，呼包鄂經濟發(fā)展水平與城市基礎設施、醫(yī)療水平、教育水平都存在密切關系。只有實現(xiàn)城市的全面高水平發(fā)展才能促進城市群經濟發(fā)展程度不斷提高。從房地產繁榮程度各項指標對房地產市場的貢獻程度來看，鄂爾多斯市房地產投資對房地產市場發(fā)展的貢獻程度最高，其房地產市場投資對房地產市場的貢獻程度為31.8%，房地產投資占社會固定資產投資比例對房地產市場的貢獻程度為30.3%。包頭市房地產投資與房地產銷售對房地產市場發(fā)展起到重要作用。房地產市場銷售面積對房地產市場發(fā)展的比例為26.1%，房地產投資和房地產投資占社會固定資產投資比例對房地產市場的貢獻分別為20.9%和24.6%。呼和浩特市的房地產銷售和投資對房地產市場發(fā)展都存在重要影響。

表4 呼包鄂城市群社會經濟與房地產系統(tǒng)權重

表5分別描述了呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的社會經濟發(fā)展子系統(tǒng)與房地產繁榮程度子系統(tǒng)的得分情況，該得分由其效用函數(shù)處理并表述。呼和浩特市社會經濟發(fā)展水平得分在2008年—2015年低于房地產市場繁榮程度得分，整體發(fā)展處于社會經濟發(fā)展市場滯后型階段，在2018年房地產市場繁榮程度得分出現(xiàn)明顯降低，而社會經濟發(fā)展平穩(wěn)增長。包頭市社會經濟發(fā)展水平在10年間不斷提高，在2011年房地產市場發(fā)展得分最高，為0.823。在2012年開始，房地產市場繁榮程度得分明顯下降并且波動幅度較小。鄂爾多斯市同樣以2011年為節(jié)點，在2011年房地產市場發(fā)展得分最高為0.958，在2011年之前鄂爾多斯市房地產市場發(fā)展得分明顯高于社會經濟水平得分，處于社會經濟發(fā)展市場滯后型階段，在2011年后鄂爾多斯市的房地產市場發(fā)展情況出現(xiàn)大幅度回落，社會經濟發(fā)展水平保持穩(wěn)步提升。

表5 呼包鄂城市群社會經濟發(fā)展系統(tǒng)與房地產繁榮程度系統(tǒng)得分

表6描述了呼和浩特市“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度的計算結果。根據(jù)結果，呼和浩特市的“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度在10年間處于不斷提高的過程。2008年兩個子系統(tǒng)的協(xié)調度C值為0.821，協(xié)調指數(shù)T值為0.082，耦合協(xié)調度D值為0.260，協(xié)調等級為3級，根據(jù)等級劃分標準為中度失調狀態(tài)。經過十年的協(xié)調優(yōu)化在2017年兩個子系統(tǒng)的耦合度C值為0.916，協(xié)調指數(shù)T值為0.563，耦合協(xié)調度D值為0.718，耦合協(xié)調等級為8級，為中級協(xié)調程度。

表6 呼和浩特市耦合協(xié)調度計算結果

表7描述了包頭市“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度的計算結果。計算結果顯示，包頭市的“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度同樣實現(xiàn)了顯著的提高。2008年系統(tǒng)間的協(xié)調度C值為0.882，協(xié)調指數(shù)T值為0.198，耦合協(xié)調度D值為0.418，協(xié)調等級為5級為瀕臨失調狀態(tài)。在2017年兩個子系統(tǒng)的耦合度C值為0.919，協(xié)調指數(shù)T值為0.621，耦合協(xié)調度D值為0.755，耦合協(xié)調等級為8級，為中級協(xié)調程度。包頭市房地產市場繁榮發(fā)展與社會經濟發(fā)展水平基本實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展，并且協(xié)調程度不斷提升。

表7 包頭市耦合協(xié)調度計算結果

表8描述了鄂爾多斯市系統(tǒng)間的耦合協(xié)調程度。計算結果表明，鄂爾多斯市的“社會經濟發(fā)展水平——房地產市場繁榮程度”系統(tǒng)耦合協(xié)調度由2008年的瀕臨失調狀態(tài)轉變?yōu)?017年的勉強協(xié)調發(fā)展狀態(tài)。其中，2008年兩個子系統(tǒng)的協(xié)調度C值為0.835，協(xié)調指數(shù)T值為0.279，耦合協(xié)調度D值為0.483，協(xié)調等級為5級。2017年兩個子系統(tǒng)的耦合度C值為0.666，協(xié)調指數(shù)T值為0.470，耦合協(xié)調度D值為0.559，耦合協(xié)調等級為6級。雖然鄂爾多斯市的社會經濟發(fā)展與房地產市場發(fā)展之間的協(xié)調程度不斷提高，但其協(xié)調依舊是低水平的協(xié)調，仍然存在協(xié)調程度提升的空間，實現(xiàn)兩者之間的優(yōu)質協(xié)調發(fā)展。

表8 鄂爾多斯耦合協(xié)調度計算結果

4 結果討論

利用熵值法和耦合協(xié)調度模型對呼包鄂城市群房地產市場與社會經濟發(fā)展之間的關系進行分析。結果顯示，呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市在2008年—2017年中，房地產市場發(fā)展和呼包鄂城市群經濟發(fā)展之間的耦合協(xié)調度不斷提高，三市的社會經濟發(fā)展與房地產市場繁榮之間都由失調狀態(tài)逐步調整，實現(xiàn)了協(xié)調發(fā)展的狀態(tài)。但三市的兩個系統(tǒng)之間仍然存在協(xié)調程度較低和協(xié)調發(fā)展的不均衡問題。2017年呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市的兩個子系統(tǒng)的協(xié)調程度分別為中度協(xié)調、中度協(xié)調和勉強協(xié)調。三市的房地產市場和社會經濟水平發(fā)展之間存在協(xié)調差異性，并且三市的社會經濟發(fā)展水平和房地產市場繁榮程度的協(xié)調程度仍然存在提升的空間。

5 對策建議

5.1 加強宏觀把控，促進區(qū)域內部聯(lián)系

從整體層面協(xié)調呼包鄂城市群房地產市場發(fā)展與社會經濟發(fā)展，呼包鄂城市群房地產市場與社會經濟發(fā)展協(xié)調性存在差異性。呼和浩特市和包頭市的系統(tǒng)協(xié)調程度為中度協(xié)調，協(xié)調程度明顯高于鄂爾多斯市的發(fā)展協(xié)調性。因此，需要從宏觀層面實現(xiàn)整體把控，促進呼包鄂城市群協(xié)調整體協(xié)調程度不斷提高的同時，要實現(xiàn)各市房地產市場與社會經濟發(fā)展之間協(xié)調程度的一致性，保證呼包鄂城市群整體高質量發(fā)展。

5.2 堅持房子是用來住的原則，加強房地產市場投資管控，落實房地產開發(fā)商的市場準入原則

呼包鄂城市群房地產投資對房地產市場繁榮程度都有較高的貢獻程度。房地產市場過高的投資會導致市場經濟泡沫化問題，造成宏觀經濟發(fā)展的不穩(wěn)定。因此，政府應加強對房地產市場投資的管控，實現(xiàn)房地產市場在合理區(qū)間的平穩(wěn)運行，穩(wěn)定宏觀經濟發(fā)展。同時，對呼包鄂城市群研究發(fā)現(xiàn)三市房地產竣工面積遠高于銷售面積，造成房屋的空置率較高，資源過度浪費。因此，政府應該加強對房地產開發(fā)企業(yè)資質的審核，對房地產開發(fā)商指定市場準入原則，提高其審核標準，降低房屋開發(fā)過多造成的資源浪費。

5.3 提高呼包鄂居民福利水平

地區(qū)經濟發(fā)展不僅僅依靠經濟指標的增長，人民生活水平的提高同樣會促進其發(fā)展。通過對呼包鄂的基礎設施建設、配套醫(yī)療體系發(fā)展、教育資源分配等多方面因素進行考察發(fā)現(xiàn)其發(fā)展水平仍然處于較低水平。教育投入、基礎醫(yī)療、基礎設施建設對地區(qū)經濟增長的貢獻程度較低。加強經濟建設的著力點要傾向于使人民對美好生活的向往得以滿足。因此，需要強化呼包鄂城市群的教育投入力度，保證教育資源的均等化，實現(xiàn)地區(qū)的共同發(fā)展。深化醫(yī)療體系改革，實現(xiàn)區(qū)域內互聯(lián)互通，解決異地就醫(yī)、大病醫(yī)療保險等基礎性民生問題。良好的環(huán)境會加大居民的幸福感，保證居民的身心健康。改善城市公共衛(wèi)生環(huán)境，加快基礎設施的完善對提高地區(qū)經濟發(fā)展質量、增強居民福利水平都有重要意義。