張森

汕頭中海物業(yè)服務(wù)有限公司

一、房地產(chǎn)運(yùn)營管理概述

(一)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的概念

房地產(chǎn)運(yùn)營管理從簡單地理解來說，就是對房地產(chǎn)相關(guān)的計(jì)劃、組織、實(shí)施等環(huán)節(jié)以及產(chǎn)品與服務(wù)之間關(guān)系管理工作的總稱。房地產(chǎn)運(yùn)營的本身就是通過企業(yè)的融資、投資、規(guī)劃以及調(diào)度等手段，對發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行把控，最大程度的提高效率，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

(二)我國房地產(chǎn)運(yùn)營管理的主要內(nèi)容

我國房地產(chǎn)運(yùn)營主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定土地范圍上進(jìn)行基礎(chǔ)的規(guī)劃、施工、建設(shè)、開發(fā)工程，并最終達(dá)到銷售、出租等收益的目的。房地產(chǎn)運(yùn)營管理的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也稱房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)運(yùn)營管理關(guān)鍵是在開發(fā)商完成選地等初始過程后進(jìn)行的管理活動(dòng)，主要包括項(xiàng)目籌劃的審核、與其他供應(yīng)商及工作伙伴的合作。能夠在一定程度上降低施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)程度，招攬更多資金投入支持，在開發(fā)建設(shè)時(shí)間內(nèi)提高工作效率，最大效率地提高工作質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)運(yùn)營管理現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的基本情況

房地產(chǎn)運(yùn)營管理能夠給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供更多保障，帶來更多收益，對其發(fā)展情況來說有好的一面也有不好的一面。在現(xiàn)實(shí)發(fā)展中，房地產(chǎn)管理存在一些跟風(fēng)現(xiàn)象，在其決策以及管理的過程中，不考慮自身的發(fā)展情況以及消費(fèi)者水平，盲目跟風(fēng)決策，甚至在管理思路上出現(xiàn)一些不考慮業(yè)主的需求，雖然建設(shè)過程中品質(zhì)、質(zhì)量方面沒有問題但仍得不到市場及消費(fèi)者的肯定。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營管理在決策等方面缺乏自己的運(yùn)作理念，沒有一個(gè)適合自己的定位。此外，房地產(chǎn)運(yùn)營管理現(xiàn)狀還存在一些投入資金大、項(xiàng)目周期長、風(fēng)險(xiǎn)因素多的狀況。這會(huì)使原本發(fā)展不平衡的房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的威脅，甚至影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)運(yùn)營管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)運(yùn)營管理主要有以下幾方面特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)在運(yùn)營管理過程中需要相對時(shí)間較長的籌劃方案，對于土地資源、基礎(chǔ)建設(shè)以及相應(yīng)設(shè)備都要完全符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，只有合格有可實(shí)施條件的方案才能進(jìn)行投資建設(shè)。其次，房地產(chǎn)運(yùn)營管理的產(chǎn)品具有商品性、不易移動(dòng)性的特點(diǎn)，對于房地產(chǎn)來說，經(jīng)過建設(shè)完善工程后，要以產(chǎn)品的形式投入市場，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)議售賣，具有不易移動(dòng)性的特點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)運(yùn)營管理具有開發(fā)建設(shè)投入時(shí)間長、資金消耗大的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，類似于土地征收、建設(shè)工程、設(shè)施構(gòu)建等過程需要相對較多的開發(fā)期，少則一年，多則更久。再加上開發(fā)產(chǎn)品本身的工程造價(jià)很高，要求不斷資金投入，也需要相比起其他項(xiàng)目更多的資金支持。最后，房地產(chǎn)運(yùn)營管理具有運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)產(chǎn)品使用價(jià)值高，修建時(shí)間長、債務(wù)運(yùn)營水平高、不確定性因素多，一旦決定計(jì)劃出錯(cuò)，銷售市場不暢，將產(chǎn)生許多開發(fā)產(chǎn)品庫存積壓，使公司資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致公司舉步維艱。

(三)房地產(chǎn)運(yùn)營管理問題的成因

依據(jù)現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況而言，導(dǎo)致房地產(chǎn)運(yùn)營管理問題的成因主要可以概括為三方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃不健全，缺乏評估標(biāo)準(zhǔn)；資金投入方面缺乏保障；管理手段不夠強(qiáng)硬，不重視銷售工作。本段對其進(jìn)行詳細(xì)敘述：

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃不健全，缺乏評估標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在籌劃過程中，缺乏科學(xué)性和預(yù)見性的規(guī)劃管理，使得有些工作缺乏一定執(zhí)行力，房地產(chǎn)開發(fā)單位只注重?cái)U(kuò)大利益建設(shè)，同時(shí)管理部門監(jiān)管缺乏評估力度，導(dǎo)致房地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展處于外延擴(kuò)張式發(fā)展?fàn)顟B(tài)。其次，資金投入方面缺乏保障。這主要與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)形式有關(guān)，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)格局小并且分散的特點(diǎn)，以至于小城鎮(zhèn)建設(shè)的商業(yè)貸款尤其是中長期貸款嚴(yán)重不足，致使小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)前期投資不足無法開展大規(guī)模建設(shè)，影響后期規(guī)模擴(kuò)張。最后，我國房地產(chǎn)運(yùn)營管理手段不夠強(qiáng)硬，不重視銷售工作。在房地產(chǎn)企業(yè)管理層中，管理手段比較落后，沒有達(dá)到合理的信息化規(guī)劃管理，進(jìn)而在管理工作中市場由于信息傳遞的落后而造成管理計(jì)劃方案不成功、管理異常等明顯問題，進(jìn)而巨大地牽制了公司管理工作水準(zhǔn)全面提升。同時(shí)也存有一些如市場銷售全過程中不能高度重視銷售人員團(tuán)隊(duì)的能力素質(zhì)基本建設(shè)，讓消費(fèi)者不可以享有到優(yōu)良的銷售服務(wù)的狀況，進(jìn)而減少了公司在消費(fèi)者及市場中的形象，失去了消費(fèi)者的青睞與毫無疑問。

三、房地產(chǎn)運(yùn)營管理存在的問題及原因分析

根據(jù)我國房地產(chǎn)運(yùn)營管理現(xiàn)有發(fā)展形勢來說，房地產(chǎn)運(yùn)營從投入開發(fā)到結(jié)束使用的過程相對較為復(fù)雜，其中既有發(fā)展機(jī)遇又存在風(fēng)險(xiǎn)，本段主要針對其運(yùn)營管理過程中的問題及原因進(jìn)行分析，主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、管理理念、誠信度以及財(cái)務(wù)管理。下面對其進(jìn)行詳細(xì)敘述：

(一)房地產(chǎn)運(yùn)營管理存在的問題與有待加強(qiáng)

在實(shí)際發(fā)展中，雖然房地產(chǎn)發(fā)展前景較好，但在運(yùn)營管理工作中還是存在不少問題。例如在前期規(guī)劃過程中資金使用不充分，導(dǎo)致之后的項(xiàng)目開展速度較慢，缺乏資金驅(qū)動(dòng)力。新項(xiàng)目經(jīng)營和逐漸的籌劃持續(xù)偏離，例如會(huì)根據(jù)銷售一部分商鋪來保持現(xiàn)金流量，但通常那樣就導(dǎo)致商鋪零售經(jīng)營，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈集聚度不統(tǒng)一，也變成房地產(chǎn)業(yè)層面簡易的物業(yè)管理銷售的方式。另外在實(shí)際運(yùn)營過程中，存在一些不法分子借房地產(chǎn)發(fā)展名義施行“圈地”的情況，這都是房地產(chǎn)運(yùn)營管理中存在的問題，迫切需要引起管理部門以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的重視。

(二)房地產(chǎn)運(yùn)營管理存在矛盾

房地產(chǎn)運(yùn)營管理存在經(jīng)營理念以及營銷理念的偏差，在一定程度上算作房地產(chǎn)運(yùn)營管理存在的矛盾。首先，房地產(chǎn)經(jīng)營理念以及管理意識(shí)有待加強(qiáng)，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營理念落后，過分追求利益而忽視管理工作中人為滿意程度，在其營銷理念中大部分只考慮到自己的利益，而對顧客利益無動(dòng)于衷乃至存有一些偷工減料，對顧客的承諾不兌現(xiàn)等一系列不誠信行為，導(dǎo)致管理工作以及水平逐漸下降。所以不能僅僅停留在最初的發(fā)展認(rèn)識(shí)階段，要發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營理念。

(三)現(xiàn)金流的管理

通過研究房地產(chǎn)企業(yè)公司所開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)周期，不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中現(xiàn)金流入和流出十分明顯的不同步，并且分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常性的同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目投資立項(xiàng)目以前，就要去籌集到很多的資金，隨后依據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目的市場前景、土地資源的稀有等特性有效分派資金投入資金，最終以市場銷售、租賃的方式從各項(xiàng)目中回收利用資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)公司單個(gè)項(xiàng)目內(nèi)的現(xiàn)金流分布也不是均勻的。房地產(chǎn)企業(yè)公司項(xiàng)目現(xiàn)金流出涉及到方方面面，而現(xiàn)金流人基本都是在拿地階段以銀行借款的方式流人，隨后在運(yùn)營階段根據(jù)市場銷售的方法資金回籠。從總產(chǎn)量上看來，現(xiàn)金的流出與流人在額度數(shù)上不是相同的；但從時(shí)間上看來，現(xiàn)金的流人相比于流出，具備短期內(nèi)集中化流人的特點(diǎn)，而現(xiàn)金流出的時(shí)間比較分散化，幾乎遍及建筑項(xiàng)目的全部開發(fā)周期。

(四)存貨的管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重的。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模增長速度快于其銷售增長的速度，存貨呈逐漸上漲的發(fā)展趨勢，在其中完工開發(fā)產(chǎn)品不但逐漸升高，并且其在存貨中的占比也變得越來越變大。新建開發(fā)產(chǎn)品一樣大幅提升，表明公司去化速度難以追上新項(xiàng)目的開發(fā)速度，而擬開發(fā)的土地資源所占存貨的比例卻也愈來愈低。房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的可開發(fā)土地，大部分都是來源于二級市場或者是公開拍賣市場土地資源，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。

(五)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中財(cái)務(wù)管理的問題

房地產(chǎn)經(jīng)營管理雖然現(xiàn)在發(fā)展前景較好，但是仍存在一些內(nèi)源問題，例如在運(yùn)營管理過程中財(cái)務(wù)相關(guān)的支配、運(yùn)用，資金管理制度不完善、盲目運(yùn)用等問題較為嚴(yán)重。這主要是因?yàn)樵谶\(yùn)營管理過程中，偏向于注重工程、質(zhì)量以及工期相關(guān)的問題，對于資金財(cái)務(wù)來說重視程度不夠，以至于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)營管理沒有完善的資金預(yù)算體系，在各方面的資金問題較為明顯，并缺乏相關(guān)管控措施?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)管管理中的資金管理部分，無法對國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境做出充足可能，對市場上的顧客選購能力、市場交易發(fā)展趨勢，及其市場供應(yīng)狀況也缺乏細(xì)膩地剖析。進(jìn)而導(dǎo)致工程建筑進(jìn)展與市場銷售進(jìn)展不可以接軌，在投資項(xiàng)目上盲目選擇，如此下去，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金陷入窘迫的境地[4]。

四、房地產(chǎn)運(yùn)營管理優(yōu)化策略

(一)房地產(chǎn)運(yùn)營管理

對于房地產(chǎn)運(yùn)營相關(guān)的問題來說，提高房地產(chǎn)運(yùn)營管理效率，優(yōu)化管控過程是解決問題的良好手段。雖然我國已經(jīng)有相對發(fā)展的房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系，但運(yùn)營效率并非我們所想，所以提高房地產(chǎn)運(yùn)營管理效率，優(yōu)化管控過程是工作中的重中之重。就現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況而言，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)營管理的工作時(shí)，大多采用的是分層管理，將不同的工作形式分為不同領(lǐng)域，每個(gè)領(lǐng)域都有自己相關(guān)的責(zé)任范圍。雖然能在一定程度上降低運(yùn)營管理的難度，但是總體來說管理范圍太過寬泛。所以為提高房地產(chǎn)運(yùn)營管理效率，優(yōu)化管控過程來說，運(yùn)營管理工作應(yīng)該更加細(xì)致化管理，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃編制的合理性和實(shí)用性，從而加強(qiáng)計(jì)劃執(zhí)行的落地性。

(二)構(gòu)建健全房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)

構(gòu)建健全房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)平臺(tái)對于房地產(chǎn)運(yùn)營工作來說有著非常重要的作用。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新模式，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)方式，優(yōu)化服務(wù)手段能夠使政策上的便民條例更好的運(yùn)用在消費(fèi)者身上，彰顯房地產(chǎn)運(yùn)營管理的獨(dú)特作用。對于構(gòu)建健全房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)平臺(tái)具體做法來說，可以通過不斷加強(qiáng)政策扶持以及服務(wù)力度。通過媒體以及宣傳冊等形式開展政策法規(guī)的“廣而告之”。同時(shí)加強(qiáng)為群眾解答疑問保障，發(fā)放服務(wù)手冊，開展單位經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓廣大群眾更好地熟悉政策、了解辦事程序。堅(jiān)持“一次性告知，一站式服務(wù)”，提高干部職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，把無形的服務(wù)工作做成有形的管理工作。

(三)提高融資效率，加快資金回流

融資必須的是投資者對企業(yè)有信心，首先完善相關(guān)的管理制度可以提高公司的信任度，上市企業(yè)利用證券市場開展再融資，是其不斷發(fā)展和迅速擴(kuò)張的關(guān)鍵途徑，也是證券市場充分發(fā)揮提升資源配置作用的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)對于債務(wù)的生成和償還都形成比較完善的管理辦法，償債能力較強(qiáng)。所以，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)可考慮的籌資途徑。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)界具有良好的聲譽(yù)，爭取銀行貸款也是應(yīng)著重考慮的籌資途徑。

眾所周知，房地產(chǎn)這一行業(yè)的開發(fā)周期是非常長的，資金回收也相當(dāng)慢。房地產(chǎn)企業(yè)公司的商住樓開展流通時(shí)，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間十分關(guān)鍵，它可以直接影響到房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)所有循環(huán)系統(tǒng)過程。而房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)錢周轉(zhuǎn)時(shí)間較長的關(guān)鍵因素也是由于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所持有的存貨周轉(zhuǎn)時(shí)間過長。房地產(chǎn)企業(yè)公司可以通過采取以下措施來改善存貨的周轉(zhuǎn)：一是可以從工期上人手，加大人手的投入從而縮短房子的建造和支付時(shí)間，有效的分配用料及其待攤費(fèi)用用量，盡量減少非商品資金的使用等；二是把購置過程和市場銷售過程中的結(jié)算階段盡量避免，隨后縮短應(yīng)收款的結(jié)算過程，進(jìn)而降低周轉(zhuǎn)資金的庫存積壓；三是可以根據(jù)縮短商住樓的可售時(shí)間，資金回籠速率就會(huì)獲得提高，加強(qiáng)市場調(diào)查工作，摸索出商品房出售的最佳方法，制定最好的商品房出售計(jì)劃，按社會(huì)發(fā)展必須組織商品房的修建和出售。

(四)房地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)保障措施

加強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)的保障措施對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說尤為重要，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理普遍存在一些政府和職能部門協(xié)調(diào)困難，職責(zé)不清晰，辦事效率不高，政企不分的現(xiàn)象，一定程度上提高了發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)性因素，對于發(fā)展管理來說十分不利。所以從政府以及相關(guān)機(jī)構(gòu)方面入手，提高房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)中的保障措施，加強(qiáng)管理手段針對房地產(chǎn)運(yùn)營管理發(fā)展而言十分關(guān)鍵。

(五)房地產(chǎn)運(yùn)營控制

改變房地產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)營策略，加強(qiáng)管理控制。相比于之前發(fā)展形勢來說，之前的房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)達(dá)到了市場飽和，很難再像以前一樣。如果想要貼合實(shí)際的發(fā)展進(jìn)步，就要改變房地產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)營策略，加強(qiáng)管理控制。只有實(shí)現(xiàn)多元化的管理，不斷創(chuàng)新管理形式，緊跟時(shí)代步伐才能使發(fā)展之路更加有保障，才能在市場上占有一定地位。

(六)改變經(jīng)營戰(zhàn)略

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是逐漸邁向客觀運(yùn)營的時(shí)代。這就代表著要想維持不斷穩(wěn)定的提高，企業(yè)務(wù)必將依據(jù)市場的需求而不是一味的依照自身的腳步走，就現(xiàn)階段的方式，企業(yè)務(wù)必完成多樣化，例如在小區(qū)外面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)從而來帶動(dòng)小區(qū)的發(fā)展，這樣也能加快住宅的銷售。盡管商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)失了進(jìn)到的良機(jī)。但就房地產(chǎn)企業(yè)新樓盤的地勢來講，商業(yè)地產(chǎn)與技術(shù)專業(yè)住宅混在一起緊密聯(lián)系不一定并不是一個(gè)良機(jī)。而且現(xiàn)在中國許多家庭為了孩子不遠(yuǎn)千里就是為了讓孩子得到最好的教育，建設(shè)學(xué)區(qū)房，價(jià)格可以適當(dāng)?shù)奶岣?，并不?huì)像普通住宅那樣難賣這樣既可以提高存貨周轉(zhuǎn)率也可以提高融資效率。

五、結(jié)論

綜上所述，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)在非常大程度上推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來發(fā)展的道路中前景大好，但仍存在一些不足。在時(shí)代發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)正視發(fā)展中的這些問題，工作上應(yīng)該順勢而為，嚴(yán)格遵守國家法律及行業(yè)規(guī)范，在原有問題上進(jìn)行合理地調(diào)整與改變，最大限度地利用其周邊的資源，促成自身的發(fā)展。面對愈演愈烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)要想得以存活和發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)營工作。在內(nèi)部管理方面，應(yīng)該引進(jìn)現(xiàn)代化管理激勵(lì)機(jī)制，以更加高效地運(yùn)作把握資源，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高自身發(fā)展動(dòng)力，善于把握機(jī)遇，勇于迎接各種挑戰(zhàn)，為未來的健康發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。