張巧華 銀川博冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)都會面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。特別是財務(wù)風(fēng)險，其能夠反映出一個企業(yè)風(fēng)險防范能力與財務(wù)狀況。如果企業(yè)想要在激烈的市場環(huán)境下健康、可持續(xù)地發(fā)展下去，就必須提高對財務(wù)風(fēng)險的重視程度，積極采取風(fēng)險防范手段，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在競爭激烈地環(huán)境下謀求發(fā)展。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜的市場環(huán)境下的財務(wù)風(fēng)險進行分析，并提出了相應(yīng)的解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策。

二、、財務(wù)風(fēng)險的形成原因

(一)導(dǎo)致風(fēng)險產(chǎn)生的外部因素。

自然界的變化是任何企業(yè)所無法抗拒的，例如，地震、海嘯、臺風(fēng)等自然災(zāi)害將對房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。再如，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人意外死亡，也將造成應(yīng)收賬款成為壞賬，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

一些如銀行借款利率調(diào)整、行業(yè)限制政策出臺、國內(nèi)外鋼材價格波動等均將會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，如果房地產(chǎn)企業(yè)無視這些政策的出臺，還會增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險。

市場環(huán)境包括國外市場環(huán)境與國內(nèi)市場環(huán)境，環(huán)境的變化將影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小，例如，在市場環(huán)境平穩(wěn)的時候，企業(yè)的收益比較可觀，財務(wù)風(fēng)險也較??；反之，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就會隨之增加。如利率變動會對企業(yè)有很大的影響，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的資金用于支付增加的利息，將增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(二)導(dǎo)致風(fēng)險產(chǎn)生的內(nèi)部因素

房地產(chǎn)企業(yè)管理者專業(yè)勝任能力、投資分析判斷能力將對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者未樹立財務(wù)風(fēng)險意識時，一旦產(chǎn)生重大風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)則無法及時應(yīng)對，會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困境，甚至是導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、清算。

房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模與資金量較大，且經(jīng)營地域及樓盤項目較多，常常會由于信息無法有效、快速地在內(nèi)部傳遞，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大的差異，最終還會造成房地產(chǎn)企業(yè)管理層因使用了錯誤的信息而造成企業(yè)決策失誤，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息透明化程度、傳遞速度直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小，它是房地產(chǎn)企業(yè)管理層作出決策、業(yè)績考核、財務(wù)分析的重要基礎(chǔ)。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

(一)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的高風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)自身具有投入資金量大、收益高且周期長等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中會受到來自內(nèi)、外部各種因素的影響，這些都使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較其他行業(yè)更高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低財務(wù)風(fēng)險必須保有一定數(shù)量的資金用于日常經(jīng)營、特殊經(jīng)濟業(yè)務(wù)，避免資金出現(xiàn)缺口而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

(二)高負(fù)債運行增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

資產(chǎn)負(fù)債率是指期末負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，是反應(yīng)企業(yè)財務(wù)狀況的一項重要指標(biāo)，它對企業(yè)未來的發(fā)展具有重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到房屋開發(fā)再到商品房銷售需要經(jīng)過漫長的過程，期間需要房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的資金予以保障，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，個別的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率達到了70%甚至以上，這樣將極大地增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

(三)缺少資金支持所造成的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)對資金流的需求較任何企業(yè)都要大，它是決定房地產(chǎn)企業(yè)能否繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的關(guān)鍵，如果企業(yè)資金流出現(xiàn)問題且融資能力較差，則房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就會不斷增加。加之一些房地產(chǎn)企業(yè)不關(guān)注對資金的日常管理工作，往往導(dǎo)致資金鏈非常緊張，稍不控制就會出現(xiàn)財務(wù)危機。因此，良好的資金流及管理制度，是確保房地產(chǎn)企業(yè)不斷降低財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵因素。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理與防范中存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策缺少風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)企業(yè)一旦在某個項目上獲得較高的收益后，就會主動將大量資金投入到新的樓盤或其他行業(yè)項目上，但投資決策一旦失誤，將造成房地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。一是個別房地產(chǎn)企業(yè)未對投資方案進行可行性分析、論證；二是房地產(chǎn)企業(yè)在多元化投資后，沒有足夠的資金作為支撐；三是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少投資項目相關(guān)專業(yè)人才；四是個別房地產(chǎn)企業(yè)管理層一味地追求短期經(jīng)濟效益，沒有制定可行的長遠規(guī)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)，未能從長遠的角度作出投資決策，使房地產(chǎn)企業(yè)無法健康、可持續(xù)地發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)管理者及財務(wù)人員未樹立正確的風(fēng)險防范意識

許多企業(yè)管理人員對風(fēng)險認(rèn)識不到位，是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一，他們不愿投入更多的時間去研究和探索管理方面的問題，只是按部就班的處理日常事務(wù)。一些財務(wù)人員只掌握基本的會計核算技能，沒有學(xué)習(xí)并掌握大數(shù)據(jù)分析、管理會計應(yīng)用、預(yù)算管理與績效考核、財務(wù)分析相關(guān)知識，無法為房地產(chǎn)企業(yè)管理層提供有用的決策數(shù)據(jù)與信息。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制未發(fā)揮應(yīng)有的風(fēng)險監(jiān)控作用

目前，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制工作十分漠視，未能通過建立科學(xué)的內(nèi)部控制來達到對資金監(jiān)控的目的，這也是增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在如下問題：一是未能通過不相容崗位分離、授權(quán)審批等內(nèi)控手段對資金進行有效的監(jiān)控；二是內(nèi)部控制未能對房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料、固定資產(chǎn)進行有效的管理，造成實物資產(chǎn)賬實不符；三是內(nèi)部控制未能通過內(nèi)部審計、績效考核對房地產(chǎn)投資項目及資金回收情況進行監(jiān)控，不斷增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理混亂

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)再到商品房銷售需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的資金進行運作和周轉(zhuǎn)，而此行業(yè)還具有建設(shè)周期長、資金投入時間長、項目可控能力差等特點，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作提出了較高的要求。而目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算管理不重視，具體表現(xiàn)在：一是預(yù)算指標(biāo)不符合實際。房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算指標(biāo)時，沒有針對市場行情、國家政策、建筑材料價格變動等因素對指標(biāo)進行修改，造成房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)較大的差異，由于預(yù)算與實際出入較大，增加了企業(yè)內(nèi)部預(yù)算隨意調(diào)整的幾率。二是預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)管不到位。房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門在具體執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)時，由于對預(yù)算管理的忽視，沒有按照預(yù)算指標(biāo)辦理資金支付，部門領(lǐng)導(dǎo)隨意增加項目預(yù)算，無法真正發(fā)揮預(yù)算管理工作的監(jiān)控、規(guī)范作用，使房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率不斷下降。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地、建設(shè)開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)均需要付出一定的成本，成本管理的效率與水平，不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益能否實現(xiàn)，還體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)整體的競爭水平與經(jīng)營理念。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中仍然存在一些問題：一是成本管理觀念落后。個別的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理依然停留在對施工項目成本的事后管理階段，沒有通過預(yù)算成本管理、定額標(biāo)準(zhǔn)等方式對施工項目成本進行事前與事中監(jiān)控。二是成本控制方法缺少創(chuàng)新。個別房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作主要依靠財務(wù)人員主觀判斷，沒有通過制度創(chuàng)新，形成系統(tǒng)性的成本控制標(biāo)準(zhǔn)體系，使各個施工項目成本管理工作缺少統(tǒng)一的規(guī)范流程、考核標(biāo)準(zhǔn)。

(六)資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)，流動資金周轉(zhuǎn)速度緩慢

一是個別房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求新開盤樓盤的建設(shè)、土地摘牌，不惜以較高利率水平向金融機構(gòu)或同業(yè)進行拆借，使房地產(chǎn)企業(yè)長期處于高資產(chǎn)負(fù)債率下運行；二是盲目賒銷，沒有對賒銷客戶進行足夠的資信調(diào)查，增加了應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險；三是未對資金進行科學(xué)、規(guī)范的日常管理，造成資金支出浪費、混亂，不但降低了資金使用效率，還增加了內(nèi)部貪污舞弊行為發(fā)生的概率。

五、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范能力的具體措施

(一)經(jīng)營決策應(yīng)進行嚴(yán)格的論證、分析

一是房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面，應(yīng)合理地制定籌資方案，并充分考慮企業(yè)未來的資金流入量、資產(chǎn)可變現(xiàn)能力，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；二是在房地產(chǎn)企業(yè)投資方面，對擬投資項目類型、行業(yè)前景應(yīng)進行廣泛、深入的調(diào)研、分析、研判，避免投資項目失利而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；三是房地產(chǎn)企業(yè)可通過制定集體決策審議機制、成立決策審核小組等方式，對房地產(chǎn)企業(yè)每項重大經(jīng)營決策進行充分的可行性分析，避免因房地產(chǎn)企業(yè)管理層個別領(lǐng)導(dǎo)盲目投資而造成經(jīng)營失利，最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。

(二)促使房地產(chǎn)企業(yè)管理層及財務(wù)人員樹立風(fēng)險防范意識

一是企業(yè)管理層應(yīng)提高對財務(wù)風(fēng)險重視程度，通過制度建立、內(nèi)部宣傳，督促企業(yè)業(yè)務(wù)部門、工作人員學(xué)習(xí)財務(wù)風(fēng)險防范知識，在內(nèi)部樹立起正確的風(fēng)險防范氛圍。二是將財務(wù)風(fēng)險管理工作作為考核中層干部績效發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動起業(yè)務(wù)部門、工作人員參與財務(wù)風(fēng)險管理工作的積極性。三是財務(wù)管理層應(yīng)向財務(wù)人員宣傳不同財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容、產(chǎn)生的原因，使財務(wù)人員能夠?qū)ω攧?wù)風(fēng)險存在的必然性及增強風(fēng)險防范能力形成一定的共識，這樣才能確保財務(wù)人員在日常工作中能夠主動發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并采取相應(yīng)措施積極地防范風(fēng)險發(fā)生。企業(yè)管理層應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險加強重視，減少依靠個人經(jīng)驗或者主觀判斷進行財務(wù)決策，應(yīng)該不斷提高自身的財務(wù)綜合素質(zhì)和專業(yè)技能水平，根據(jù)企業(yè)的實際狀況做出更全面更科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險決策，同時要注重對財務(wù)人員的儲備和培養(yǎng)。

(三)通過內(nèi)部控制制度監(jiān)控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

現(xiàn)代企業(yè)制度及管理會計理論均要求企業(yè)應(yīng)重視內(nèi)部控制制度的作用，通過內(nèi)部控制措施來實現(xiàn)降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)重視內(nèi)部控制，通過建立科學(xué)合理的內(nèi)部控制制度，從而達到對資金監(jiān)控的目的，并督促各業(yè)務(wù)部門積極參與內(nèi)部控制工作當(dāng)中。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過授權(quán)審批、不相容崗位分離、內(nèi)部審計等措施強化對資金的監(jiān)管及決策流程，降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強預(yù)算管理

預(yù)算管理是現(xiàn)代化企業(yè)的制度和管理得以更好實施的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)算管理可以將有限的資源在內(nèi)部進行合理的分配，并通過對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行分析，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層改善管理流程、提高管理效率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過實行全面預(yù)算管理制度，幫助管理層預(yù)測未來潛在的財務(wù)風(fēng)險，為管理層人員在面對風(fēng)險防范時提供更理智的判斷。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應(yīng)把銷售預(yù)算、成本預(yù)算、資金預(yù)算作為預(yù)算管理重點，通過預(yù)算指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)資金收支、投資項目、籌資方案進行規(guī)劃、安排。房地產(chǎn)企業(yè)在對某樓盤項目進行預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)先對土地出讓金、開發(fā)前期費用、相關(guān)稅費進行預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)管理層判斷投資項目是否可行提供進一步的依據(jù)，為下一步籌資、投資、項目開發(fā)提供預(yù)算基礎(chǔ)。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理方面，財務(wù)部門應(yīng)通過制定詳細的成本預(yù)算指標(biāo)，來對房地產(chǎn)企業(yè)各項費用支出進行監(jiān)控，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化成本監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控直接影響企業(yè)的經(jīng)濟利益，并對房地產(chǎn)企業(yè)制定商品房銷售價格、預(yù)算考核、財務(wù)分析、政策制定產(chǎn)生重要的影響，成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成內(nèi)容。首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控不是一味地減少材料、人工投入量，而是要在保證施工質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的前提下，樹立正確的成本節(jié)約意識；其次，在樓盤項目開發(fā)前期，應(yīng)對成本項目預(yù)算進行科學(xué)的設(shè)置，在樓盤開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)對材料投入、人工費用等成本支出進行全程監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)制定明確的成本控制目標(biāo)，通過實時對成本進行監(jiān)控，確保成本預(yù)算與實際支出相符。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立內(nèi)部審計機構(gòu)，定期對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制、成本與預(yù)算管理、會計核算等工作進行監(jiān)督審計，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在的潛在風(fēng)險。

(六)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)及強化流動資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在融資前應(yīng)確定合理的資本結(jié)構(gòu)，通過創(chuàng)新融資渠道來降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，使股權(quán)資本與債務(wù)資本之間實現(xiàn)平衡，以達到降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化對資金的日常管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立、健全內(nèi)部控制制度，通過內(nèi)控制度來規(guī)范企業(yè)資金收支流程、提高資金使用效率；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化對應(yīng)收賬款的管理，通過信用審批、催收管理等措施來降低房地產(chǎn)企業(yè)壞賬風(fēng)險，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；最后，財務(wù)部門應(yīng)對關(guān)聯(lián)方單位占用房地產(chǎn)企業(yè)資金情況進行輔助登記，及時地向管理層匯報關(guān)聯(lián)方借款情況。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)、手機等媒體及時了解本行業(yè)相關(guān)政策方針、稅收優(yōu)惠，并關(guān)注銀行金融機構(gòu)利率變化情況，合理地在證券市場、金融機構(gòu)舉債方式之間作出選擇，使房地產(chǎn)企業(yè)保有科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，不斷地降低房地產(chǎn)企業(yè)資本成本與財務(wù)風(fēng)險。

六、結(jié)語

綜上所述，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)都會面對極大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身的財務(wù)風(fēng)險分析與防范措施進行深入的研究，提出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，增強財務(wù)管理人員的行業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識，做出更全面的財務(wù)決策，提升企業(yè)在面對激烈的市場競爭中的生存能力，實現(xiàn)企業(yè)既定的預(yù)期目標(biāo)，從而推動企業(yè)向更好的方向發(fā)展。■