《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 孫庭陽 | 北京報(bào)道

全國(guó)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上漲。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó)商品房銷售、70個(gè)大中城市的住宅指數(shù)變化情況，7月份全國(guó)新建住宅銷售均價(jià)上漲，銷售額卻創(chuàng)近6年最大降幅，新開工面積創(chuàng)近7年最低紀(jì)錄。

新房?jī)r(jià)格上漲卻滯銷

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建住宅7月份平均銷售價(jià)格是10766元/平方米，比6月份上漲6%。這一價(jià)格，雖然仍低于2021年1月和2月的小高峰（11228元/平方米），但和今年3月份的低谷（9671元/平方米）相比，上漲11.3%。

具體到國(guó)內(nèi)的70個(gè)大中城市，新建住宅價(jià)格指數(shù)有30個(gè)城市在7月份上漲，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)有19個(gè)城市在7月份上漲。

直轄市和省會(huì)級(jí)城市中，銀川、西安、重慶、成都、北京、長(zhǎng)沙、杭州、廣州、上海和海口，位列7月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)漲幅前10名。如果將時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)比2020年的價(jià)格，這10個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅在7%至16.3%之間，其中，銀川、西安和重慶，是漲幅前三城市，同期分別上漲16.3%、12.8%和12.4%。北京、廣州、上海和深圳這4個(gè)一線城市，同期分別上漲11.2%、11%、8.5%和7.1%，同樣居于漲幅榜前列。

雖然7月份全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲，但銷售額卻創(chuàng)出近6年最大降幅紀(jì)錄。今年7月份，銷售額比6月份下降44%，創(chuàng)出2016年以來最大降幅紀(jì)錄。通常情況下，各房企會(huì)在6月份沖業(yè)績(jī)，6月份銷售額上漲，7月份回落。但2016年至2021年，各年度的7月份比6月份的銷售額，降幅都在25.3%至39.6%，從未超過40%。

來自各企業(yè)的數(shù)據(jù)，更能顯示微觀情況。

據(jù)克而瑞最新公布的“2022年1—6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜”，按照上半年操盤金額從高到低排序前5名，分別是碧桂園(2007.HK)、萬科（000002.SZ）、保利發(fā)展(600048.SH)、中國(guó)海外發(fā)展（0668.HK）和綠城中國(guó)（3900.HK）。

這5家龍頭房企，3家在今年7月份漲價(jià)，兩家降價(jià)。5家公司7月份的銷售額都低于6月份，降幅在10%至60%之間。

7月份，碧桂園銷售均價(jià)比6月份上漲7%，與今年2月份低谷相比，漲幅更是達(dá)到15%；銷售額301億元，比6月份下降13%。

7月份，萬科銷售均價(jià)比6月份上漲2%；銷售額比6月下降29%。

7月份，綠城中國(guó)銷售均價(jià)比6月上漲16%，銷售價(jià)格創(chuàng)出今年最高紀(jì)錄；銷售額比6月份微降10%。

7月份，保利發(fā)展和中國(guó)海外發(fā)展銷售均價(jià)分別比6月份下降9%、5%；銷售額比6月份分別下降35%和60%。

今年5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)通知，下調(diào)首套個(gè)人住房貸款利率。7月份個(gè)人購(gòu)房貸款數(shù)據(jù)好于前兩個(gè)月。截至7月末，個(gè)人按揭貸款1.42萬億元，同比下降25.2%，與今 年5月份(下降27%)、6月份(下降25.7%)相比，降幅已經(jīng)在收窄。但是，個(gè)人按揭貸款仍是自2019年以來的最低值，2021年前7個(gè)月時(shí)曾達(dá)到1.9萬億元。

新建住宅開工、竣工創(chuàng)7年來新低，滯壓資金2.81萬億元

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)情況也不樂觀。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)是95.26，是自2021年7月份以來的最低值。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局介紹，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素的影響，每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂。此指數(shù)以2012年為基年，將增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95以下為較低景氣水平。

今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.4%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月降幅超過25%。這其中，定金及預(yù)收款下降37.1%。

到位資金下降，勢(shì)必影響房企的開工和竣工。

7月份，全國(guó)新開工建設(shè)商品住宅同比下降37%至7119萬平方米。這一開工面積，是年內(nèi)最低，也是自2015年3月份以來的最低紀(jì)錄。

7月份，全國(guó)住宅商品房竣工面積同比下降22%到2421萬平方米，加上4月和5月，連續(xù)3個(gè)月單月竣工面積低于2500萬平方米。自2015年以來，只有今年出現(xiàn)了這一情況，此前各年各月竣工面積都在2600萬平方米以上。

7月末，全國(guó)新建住宅待售面積2.61萬平方米，如果按照7月份銷售均價(jià)估算，滯壓資金約2.81萬億元。

在8月15日國(guó)新辦舉行的7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉說，盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問題，但從全國(guó)看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。