葛 琨

(河南大學(xué) 國際教育學(xué)院，河南 開封 475000)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是影響我國國民經(jīng)濟(jì)與國家經(jīng)濟(jì)安全的重要因素，關(guān)乎百姓的儲(chǔ)值方向及生活品質(zhì)。然而在我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定、不和諧發(fā)展，將導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)建設(shè)受到較大的影響。根據(jù)理論研究與實(shí)踐調(diào)查，能夠發(fā)現(xiàn)人民幣匯率改革需要在遵循漸進(jìn)性和可控性原則的前提下進(jìn)行，需要在明確人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的基礎(chǔ)上，進(jìn)行漫長的周期性改革。而這種改革必須基于減緩人民幣升值所帶來的不利影響，通過穩(wěn)控經(jīng)濟(jì)、緩解矛盾的方式，才能順利地開展和進(jìn)行。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人民幣匯率的互動(dòng)關(guān)系

匯率貶值與升值將會(huì)對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)的資本化率造成深遠(yuǎn)的影響。特別在我國改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，物價(jià)增長趨勢(shì)明顯，貨幣持續(xù)處于偏低的狀態(tài)。換言之，我國的貨幣資本化率正處于不斷降低的狀態(tài)。在利潤層面上，當(dāng)貨幣資本化率出現(xiàn)低水平發(fā)展的狀態(tài)時(shí)，固定資產(chǎn)的購置便契合了經(jīng)濟(jì)人的利益最優(yōu)化與最大化原則。由于近些年來國外熱錢不斷匯集，旨在推動(dòng)人民幣升值。因此在該背景下，我國土地價(jià)格及人力價(jià)格便顯得相對(duì)廉價(jià)。2015年以來，我國外匯儲(chǔ)備逐年增加，增長幅度已經(jīng)超過了50%。但根據(jù)數(shù)據(jù)歸納與文獻(xiàn)分析，卻發(fā)現(xiàn)我國貿(mào)易順差和直接投資總計(jì)低于1000億美元，其他投資和證券投資相對(duì)較快，由此表明很多海外資本并不是通過正常的投資和貿(mào)易進(jìn)入中國的。加之我國房地產(chǎn)開發(fā)利用域外資金的比重，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國利用外資總額的1/3，增長幅度也明顯高于35%。并且域外居民購房的比重和規(guī)模呈現(xiàn)出逐年增長的發(fā)展趨勢(shì)。由此可見，域外資金已經(jīng)完全滲透到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并影響著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度能看出，域外游資的融入能夠在某種程度上，使人民幣升值速度加快，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出所謂的“欣欣向榮”局面。但卻快速地推高了我國房地產(chǎn)的價(jià)格，使房地產(chǎn)泡沫更難以控制和協(xié)調(diào)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又會(huì)使人民幣匯率繼續(xù)升值，使海外游資加速涌入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。究其原因，我國證券市場(chǎng)依舊處于制度不完善、不均衡發(fā)展的階段，銀行匯率相對(duì)偏低，而房地產(chǎn)是讓匯率快速升值的重要產(chǎn)業(yè)，所以海外游資會(huì)率先融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并使人民幣匯率持續(xù)提高。因此在某種程度上可以發(fā)現(xiàn)，人民幣匯率升值與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯的互動(dòng)關(guān)系，并且這種互動(dòng)關(guān)系是相互轉(zhuǎn)化和內(nèi)在銜接的，擁有較為鮮明的“連鎖性”特征。

2 人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

通過探究人民幣匯率與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系，能夠發(fā)現(xiàn)人民幣匯率提升會(huì)吸引大量的海外游資，而海外游資的涌入，會(huì)促使人民幣升值，推高房地產(chǎn)價(jià)格。但要想深入探究人民幣升值幅度對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的具體影響，必須從人民幣升值能否達(dá)到理想的升值幅度來看。

首先，當(dāng)人民幣升值并沒有達(dá)到理想幅度時(shí)，大量域外游資會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者，從而使市場(chǎng)不穩(wěn)定與不確定因素大幅度增加，譬如熱錢涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)不斷傾向于“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)海外建材公司和國內(nèi)建筑公司相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。雖然這種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系能夠在某種程度上促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但卻嚴(yán)重?cái)D壓了國內(nèi)建筑公司或建筑產(chǎn)業(yè)的生存空間。特別是在人民幣持續(xù)升值的背景下，這種搶占和擠壓現(xiàn)象將愈加明顯。但同時(shí)也會(huì)讓我國房企與海外企業(yè)合作的程度得到強(qiáng)化與深化，并進(jìn)入全新的“歷史高峰期”。譬如由于各種利益訴求的增加，海外企業(yè)將會(huì)尋找我國作為帶頭人，我國擁有較高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的房企成為外資合作的重要選擇，進(jìn)而改變了我國房企的融資模式、運(yùn)營模式及開發(fā)模式，使中國房產(chǎn)企業(yè)與海外房產(chǎn)企業(yè)的“對(duì)接程度”日漸提升。在“購房市場(chǎng)”上，人民幣升值沒有達(dá)到理想升值幅度時(shí)，海外資金涌入速度加快，房地產(chǎn)價(jià)格“提速”明顯，國內(nèi)投資者會(huì)將投資重心轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上，從而持續(xù)推高房地產(chǎn)價(jià)格，讓人民幣升值幅度繼續(xù)增加，進(jìn)而擴(kuò)大了人民幣升值對(duì)海外游資的吸引力，讓更多的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其次，當(dāng)人民幣升值達(dá)到預(yù)期幅度時(shí)，人民幣的資本化率將出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)，海外游資將不斷撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速回落，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“大幅度下跌”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度會(huì)受到明顯的制約和影響。究其原因在于人民幣匯率只是影響房價(jià)的重要因素之一，房價(jià)上升還需要其他相關(guān)因素來促進(jìn)和支持。在該背景下能夠發(fā)現(xiàn)，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升速度減緩，甚至出現(xiàn)價(jià)格回落問題。至于房價(jià)下落程度，需要從房地產(chǎn)泡沫形成的情況和大小來看，如果前期沒有形成泡沫或泡沫較小，則房地產(chǎn)價(jià)格回落程度較小，如我國三四線城市。但如果前期所形成的泡沫較大，則會(huì)出現(xiàn)斷崖式回落或者是暴跌現(xiàn)象，甚至?xí)l(fā)諸多的社會(huì)矛盾。這點(diǎn)可以通過日本、中國香港特區(qū)的房地產(chǎn)崩盤現(xiàn)象來驗(yàn)證。譬如日本在房地產(chǎn)價(jià)格暴跌后，國民資產(chǎn)迅速縮水，銀行壞賬率提升，大量企業(yè)倒閉，員工失業(yè)，社會(huì)不穩(wěn)定因素增加，嚴(yán)重沖擊了日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)質(zhì)量。因此通過分析，可發(fā)現(xiàn)人民幣升值達(dá)到預(yù)期幅度后，將會(huì)導(dǎo)致我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)、物價(jià)飛漲、國民消費(fèi)能力受到影響，從而為我國的國家經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)帶來巨大的影響，嚴(yán)重制約了我國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程，不利于我國的國際化發(fā)展和建設(shè)。

3 人民幣升值背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建議

結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人民幣匯率的互動(dòng)關(guān)系可知，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的影響取決于海外游資的涌入及升值幅度的“理想程度”，即是否達(dá)到預(yù)期的升值幅度。如果人民幣升值幅度沒有達(dá)到預(yù)期，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)得到快速發(fā)展的“新機(jī)遇”，房企海外融資模式、渠道及體系都將得到優(yōu)化和改進(jìn)。但如果達(dá)到預(yù)期升值幅度，將會(huì)為我國經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的影響，因此，應(yīng)在人民幣升值未達(dá)到預(yù)期幅度的階段，大力優(yōu)化外匯體制、銀行監(jiān)督體系、外資流動(dòng)方向，努力使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲得更好、更健康的發(fā)展。

3.1 充分探究人民幣漸進(jìn)升值與激進(jìn)升值所帶來的影響

人民幣升值是我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但通過反思和分析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的影響可知，人民幣升值路徑的選擇會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來不同的影響：其一，激進(jìn)升值。雖然激進(jìn)升值能夠?yàn)槲覈a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新活力和新動(dòng)力，但卻會(huì)加快海外游資的涌入，使人民幣升值速度持續(xù)提高，進(jìn)而擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的秩序；其二，漸進(jìn)升值。漸進(jìn)升值對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的影響和危害要小得很多，可以為我國管理層和決策層預(yù)留更多的思考空間。但這種升值方式或模式一旦形成，會(huì)形成慣性，從而影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和安全性。因此必須從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，深入探究人民幣升值的路徑和渠道。但結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、海外游資涌入幅度，以及從我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)難以承受較大的貨幣升值幅度的情況來看，我國政府部門當(dāng)前階段所采用的人民幣升值路徑，可以以漸進(jìn)升值為主，通過結(jié)合漸進(jìn)升值的基本原則，強(qiáng)化貨幣升值的預(yù)期，使貨幣升值循序漸進(jìn)，否則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在人民幣升值幅度達(dá)到預(yù)期后，出現(xiàn)大幅度的回落或下降。

3.2 通過銀行監(jiān)管提升調(diào)控股票市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)的能力

結(jié)合日本房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程及房產(chǎn)泡沫崩盤過程能夠發(fā)現(xiàn)，樓市和股市是相互融通和聯(lián)動(dòng)的，這種相互聯(lián)動(dòng)容易加大日本房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。譬如廣場(chǎng)協(xié)議后，日元升值幅度加速，存款率被迫提高。銀行業(yè)將大量存款投向證券所和不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，使股價(jià)和房價(jià)持續(xù)上升。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，股價(jià)和地價(jià)會(huì)雙雙暴跌，日本經(jīng)濟(jì)便遭受了嚴(yán)重的沖擊和影響。此外，根據(jù)人民幣升值對(duì)海外游資所帶來的影響可發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人民幣快速升值后，海外游資會(huì)選擇樓市、國債、股票作為避風(fēng)港，但我國由于證券市場(chǎng)不夠健全，銀行利率偏低，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為海外游資的投資目標(biāo)，所以我國相關(guān)政府部門應(yīng)充分考慮和分析樓市和股市聯(lián)動(dòng)所帶來的影響，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)、證券業(yè)的監(jiān)管，通過構(gòu)建預(yù)警體系和監(jiān)管機(jī)制，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹和擴(kuò)大。但在加大銀行監(jiān)管力度的過程中，必須明確銀行監(jiān)管的臨界值和臨界點(diǎn)，注重監(jiān)管手段的靈活性和適用性，否則會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中受到嚴(yán)重的影響，不利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康的發(fā)展和成長。

3.3 積極促進(jìn)我國外匯管理體制、外匯市場(chǎng)的改革與完善

根據(jù)理論研究能夠清晰地發(fā)現(xiàn)，我國當(dāng)前的外匯管理體制還存在不對(duì)稱和不完善的問題，容易提升外匯上升壓力。這種不完善和不對(duì)稱問題通常表現(xiàn)為限制流出、鼓勵(lì)流入；對(duì)外資企業(yè)“松”、對(duì)國內(nèi)企業(yè)“嚴(yán)”。在售匯制度上，我國結(jié)匯制度通常擁有較為鮮明的強(qiáng)制性特征和特點(diǎn)，雖然能夠放松對(duì)部分企業(yè)或公司的外匯管理，但依舊帶有明顯的強(qiáng)制色彩。這種外匯體制容易放大外匯供給，制約外匯需求，為我國的貨幣升值帶來了較大的壓力。

因此，需要結(jié)合人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的具體影響，通過降低結(jié)匯的強(qiáng)迫性和強(qiáng)制性，提高售匯的靈活性，來減緩人民幣升值的壓力。實(shí)際上，即便能確保人民幣貨幣匯率的平穩(wěn)和穩(wěn)定，但若缺乏對(duì)外匯市場(chǎng)的考量，依舊會(huì)導(dǎo)致人民幣出現(xiàn)升值的問題。所以我國相關(guān)政府部門需要深入探究和分析外匯市場(chǎng)對(duì)人民幣升值所帶來的壓力，通過優(yōu)化外匯市場(chǎng)的發(fā)展模式，促進(jìn)外匯市場(chǎng)改革與完善，讓外匯市場(chǎng)更切合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本需求，減緩其在人民幣升值上存在壓力。

3.4 通過優(yōu)化融資渠道促進(jìn)外資向生產(chǎn)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化和流動(dòng)

我國相關(guān)政府部門應(yīng)加快構(gòu)建專門性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)，支持構(gòu)建抵押貸款市場(chǎng)，形成針對(duì)低收入群體的扶持計(jì)劃，構(gòu)建完善的征信機(jī)制，制定和修改房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)層面的法規(guī)和法律。合理安排“用地”，以此降低不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。而在海外資本與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)深化合作，形成全新融資態(tài)勢(shì)的背景下，我國政府部門及決策層應(yīng)構(gòu)建出全新的融資渠道，使生產(chǎn)性企業(yè)獲得海外資本的支持，更好地推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)建設(shè)。當(dāng)然在此過程中，政府部門還需要加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理和監(jiān)督，使其自覺地將海外資金引向生產(chǎn)領(lǐng)域，通過分散海外游資的流入方向，降低其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的影響和沖擊。但在政策制定的過程中，我國的決策層務(wù)必要做好試點(diǎn)工作，堅(jiān)決杜絕外資引入“可以短期獲利”市場(chǎng)的行為，如果出現(xiàn)違規(guī)的引入問題，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)和行政條例對(duì)其進(jìn)行處罰。

此外，為遏制外資繼續(xù)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國應(yīng)出臺(tái)更嚴(yán)厲的管控機(jī)制，譬如在金融信貸、市場(chǎng)交易、稅收等層面提高準(zhǔn)入門檻，提高炒房成本。

4 結(jié)論

人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的、顯著的、雙向的，既能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又會(huì)導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)和沖擊。因此在人民幣升值的背景下，我國相關(guān)政府部門應(yīng)選擇漸進(jìn)性的升值路徑，通過銀行監(jiān)管、外匯體制改革及“外資流向引導(dǎo)”的方式，減輕海外游資對(duì)我國人民幣升值所帶來的壓力，讓我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更有序、更平穩(wěn)、更健康的發(fā)展。