宋杰

沈先生所在的上海七寶某園區(qū)共有1000多家商鋪

沈先生所在園區(qū)，許多商鋪正在轉(zhuǎn)讓中

上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)已有半月多，許多中小商戶面臨著一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：今年4—5月上?！办o態(tài)管理”期間的商鋪?zhàn)饨鹉懿荒懿桓?。他們認(rèn)為，為了配合防疫政策，商鋪關(guān)閉期間，業(yè)務(wù)呈斷崖式下跌，入不敷出，如果仍然按照房屋租賃合同的約定全額支付租金，對(duì)很多企業(yè)、個(gè)人來說有失公平。

為了給各類市場(chǎng)主體紓困解難，上海市政府出臺(tái)了一系列政策，其中多次提及租金減免，上海高院也對(duì)能否減免租金進(jìn)行了實(shí)例解答。

沈先生所在的上海七寶某園區(qū)共有1000多家商鋪，行業(yè)包括電商、服裝紡織、建材、家具、化妝品、美容、健身、公司咨詢服務(wù)、培訓(xùn)、廣告等。沈先生租的鋪面70平方米，每月租金1萬元。

“我是做服裝行業(yè)的，3月底時(shí)正常應(yīng)該付兩個(gè)月的租金，我先付了一個(gè)月，以為差不多十來天就會(huì)解封，沒想到后來園區(qū)從3月18日一直封閉到6月1日。解封后房東還沒找我談，本來5月底該交房租的。我們這個(gè)園區(qū)屬于民營(yíng)性質(zhì)，每一間辦公室或者店面都是私人房東，我就想，這樣的情況能不能協(xié)商免掉租金，另外還有每月1000元的物業(yè)費(fèi)。”沈先生對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

無獨(dú)有偶，在上海人民廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)購(gòu)物廣場(chǎng)的商鋪?zhàn)鈶魠桥扛嬖V記者，她目前也是兩個(gè)月沒有支付房租?！拔覀兪敲兰椎?，業(yè)務(wù)無法走線上開展。兩個(gè)月沒有開門，等于完全沒有收入。我看很多國(guó)企房東已經(jīng)宣布了免租計(jì)劃，我們是民營(yíng)房東，不知道能不能減免，正在和房東協(xié)商?！?/p>

記者注意到，滬上已有民營(yíng)“房東”為小租戶們著想主動(dòng)提出免租，與園區(qū)租戶一起共渡難關(guān)。如位于普陀區(qū)的“創(chuàng)享塔”園區(qū)于6月7日發(fā)布通告：“小微企業(yè)及個(gè)體工商戶2022年租期滿一年的，減免辦公及商業(yè)租戶2022年4、5、6三個(gè)月的租金;不滿一年的按比例享受相應(yīng)的免租租金，如已繳納上述月份租金，免租期相應(yīng)順延?！?/p>

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說：“在疫情前，上海市中心的核心商圈（南京西、南京東、淮海路、陸家嘴、徐家匯）的平均租金在2000元每月每平方米，次級(jí)商圈（如大寧、五角場(chǎng)、中山公園）平均租金大概在700元每月每平方米，這個(gè)租金主要針對(duì)的是購(gòu)物中心一樓店鋪?！?/p>

魏建歷分析認(rèn)為，近5年，上海核心商圈商鋪?zhàn)饨鸲紱]大幅度增長(zhǎng)。在經(jīng)歷疫情后，尤其是這次差不多兩個(gè)月的靜默，對(duì)于實(shí)體商業(yè)打擊沉重。對(duì)于某些業(yè)態(tài)和品牌的關(guān)店，已經(jīng)不是減租和免租可以解決的，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者為了維持高出租率，勢(shì)必要在租金上有所折讓，但這種折讓不一定直接體現(xiàn)在租金上，也可使用其他方法，同樣起到降低租戶租金成本的作用，盡可能吸引租戶入駐。租金前后的變化會(huì)在未來的6～12個(gè)月逐漸表現(xiàn)出來，而且不同項(xiàng)目的表現(xiàn)會(huì)有很大差別。

魏建歷認(rèn)為，隨著零售物業(yè)供應(yīng)量的放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，租戶有了更多選擇;市場(chǎng)的不確定性，也使租戶選址更加謹(jǐn)慎。未來除了一些運(yùn)營(yíng)非常成功的商場(chǎng)還有一定程度的租戶選擇主動(dòng)權(quán)和租金定價(jià)權(quán)，市場(chǎng)對(duì)租金的定價(jià)權(quán)將會(huì)掌握在租戶手中，租戶會(huì)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)收入給出相應(yīng)的租金，租金回歸到零售本身的邏輯，而不再是地產(chǎn)邏輯的定價(jià)。

圍繞人民群眾和企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，上海高院曾于5月底發(fā)布了6個(gè)服務(wù)保障復(fù)工復(fù)產(chǎn)的典型案例，其中一個(gè)案例涉及租賃合同話題——

原告張某是一名年輕創(chuàng)業(yè)者。2020年3月，張某向被告容某承租了位于松江區(qū)某處的商鋪用于經(jīng)營(yíng)產(chǎn)婦護(hù)理等服務(wù)業(yè)務(wù)，約定租期至2022年5月31日。2022年3月以來，受新冠肺炎疫情影響，該商鋪無法正常開門營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)入不敷出，無力繼續(xù)維持，張某決定關(guān)門停業(yè)。在與房東容某自行協(xié)商未果的情況下，張某于2022年5月起訴至法院，請(qǐng)求判令容某退還房屋押金12500元及疫情防控期間租金9000余元。

松江區(qū)人民法院受理該案后，通過微法庭在線異步審理方式盡快組織雙方進(jìn)行調(diào)解，充分向雙方釋法說理，并傾心聽取各方意見。經(jīng)人民法院努力，雙方最終達(dá)成了一致意見，即被告當(dāng)庭返還原告押金、租金合計(jì)15000元后，原告撤訴。

民營(yíng)“房東”創(chuàng)享塔宣布為小微及個(gè)體租戶減租3個(gè)月

法院認(rèn)為，因疫情和疫情防控措施導(dǎo)致商業(yè)用房承租人無法正常使用租賃房屋的，承租人依法可以主張減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金。本案中，原告張某系個(gè)體工商戶，受疫情影響無法正常經(jīng)營(yíng)使用租賃房屋，自身經(jīng)營(yíng)面臨較大壓力和困難。人民法院堅(jiān)持共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、利益平衡的原則，以調(diào)促穩(wěn)，情理并重，充分考慮雙方的利益訴求，引導(dǎo)雙方換位思考。本案的妥善解決使承租人得以收回一定款項(xiàng)，緩解了資金壓力;出租人也能在無糾紛的狀態(tài)下繼續(xù)對(duì)外出租房屋，避免雙方損失進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于矛盾糾紛的徹底化解。

除以上實(shí)例，今年4月，上海高院還曾發(fā)布“關(guān)于涉疫情合同糾紛案件法律適用的12個(gè)問答”，其中針對(duì)“商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金”這一問題，上海高院有過如下的明確答復(fù)——

“承租國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。”

“承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解;協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所合伙人朱文華律師向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，新冠肺炎疫情自2020年初暴發(fā)至今已有兩年半時(shí)間，在此期間無論是政府、法院，還是企業(yè)或個(gè)人都摸索出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)之策，最高人民法院在2020年5月份印發(fā)的《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第6條，也提到了上述關(guān)于承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)的租金減免協(xié)商情形。

“目前該司法解釋仍然有效，受到4-5月疫情嚴(yán)重影響的商鋪或租戶仍然可以援引該司法解釋，主張調(diào)減租金或就租金損失進(jìn)行合理分?jǐn)?，上海市人民法院在已?jīng)審理并宣判的涉疫情房屋租賃合同糾紛案件中，通常也會(huì)支持商鋪或租戶的合理訴求，承租民營(yíng)房屋的小業(yè)主或小租戶具有較大的勝算面?！敝煳娜A認(rèn)為。

朱文華表示，上海市人民政府印發(fā)的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》進(jìn)一步擴(kuò)大了房屋租金的減免范圍，并規(guī)定了減免租金后財(cái)政補(bǔ)貼、減免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、房屋質(zhì)押貸款給予優(yōu)惠利率等新舉措，該行動(dòng)方案對(duì)政府權(quán)限范圍內(nèi)的國(guó)有房屋租金減免事宜作出強(qiáng)制性的規(guī)定，對(duì)于政府權(quán)限范圍外的非國(guó)有房屋租金減免事宜作出了倡導(dǎo)性的規(guī)定，行動(dòng)方案體現(xiàn)了政府恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的誠(chéng)意，也體現(xiàn)了政府對(duì)市場(chǎng)主體自主權(quán)的尊重。

那么，未支付租金的租戶在什么情況下可以依法解除合同？朱文華特別提醒，雙方合同解除應(yīng)當(dāng)符合法定或者約定的條件，民法典第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”新冠肺炎疫情作為不可抗力的一種，只有其達(dá)到致使房屋租賃合同的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下才具備法定解除的條件，新冠肺炎疫情靜態(tài)管理防疫政策作為一種階段性的措施，尚且難以達(dá)到租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)的程度，商鋪或租戶以此為由主張解除合同將面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn)。未支付租金的租戶僅以疫情靜態(tài)管理為由解除合同將構(gòu)成單方解約，需承擔(dān)支付違約金的風(fēng)險(xiǎn)。

朱文華說，房屋租賃市場(chǎng)高度自由化和市場(chǎng)化，國(guó)有房屋和非國(guó)有房屋滿足了不同承租人在地段、面積、租金、物業(yè)服務(wù)等方面的個(gè)性化需求，國(guó)有房屋和非國(guó)有房屋的優(yōu)劣并不會(huì)因?yàn)槭欠裣硎堋耙咔榇蠖Y包”而出現(xiàn)翻天覆地的變化。中小租戶應(yīng)當(dāng)將目光更多投向租金支付、提前解除、騰房退租、裝飾裝修、恢復(fù)原狀、違約責(zé)任等租賃合同本身上來。

（應(yīng)受訪者要求，文中沈先生系化名。圖片由受訪者提供。）

責(zé)編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭