李永華

“我在恒大買的10萬(wàn)塊錢理財(cái)產(chǎn)品，這個(gè)月再付8000，就回來(lái)一半了?！焙祥L(zhǎng)沙一位投資者于先生說(shuō)，他已經(jīng)連續(xù)拿了5個(gè)月的回款，回本4萬(wàn)元。他選擇的方案是每月回款8000元，如果一切順利，到今年年底就能夠全面收回本金，至于之前約定的高息，早已不在其考慮范圍。

于先生自覺(jué)比較慶幸。不過(guò)，他也說(shuō)，不少投資金額在100萬(wàn)元以上的朋友仍然憂心忡忡，他們所期待的是恒大的現(xiàn)金流能夠回血，自己能盡快回本。

除了恒大，陽(yáng)光城、寶能集團(tuán)、鴻坤集團(tuán)等地產(chǎn)金融產(chǎn)品也處于風(fēng)險(xiǎn)暴露之中，眾多投資者期待著這些企業(yè)能回血，自己則能回本。

不管是拋售資產(chǎn)，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。

6月20日晚間，中國(guó)恒大公告稱，公司正在積極推進(jìn)重組工作，公司預(yù)期將于7月底前公布初步重組方案。同一時(shí)間，嘉凱城（000918.SZ）公告稱，恒大系的廣州凱隆擬出售其持有的2.11%嘉凱城股份，總對(duì)價(jià)7790萬(wàn)元。

這是恒大出售資產(chǎn)回血的最新動(dòng)作。從其爆雷開(kāi)始，恒大就在全國(guó)各地找買家，既出售持有的上市公司股權(quán)，也賣掉手頭的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。5月26日，中國(guó)恒大13.47億元出手寧波城市之光項(xiàng)目權(quán)益，其中約2.94億元用于恒大該項(xiàng)目及其在寧波的其他項(xiàng)目工程款。

以房抵債抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商業(yè)銀行湖南分行分管信貸的副行長(zhǎng)透露，恒大在湖南的資產(chǎn)其實(shí)不錯(cuò)，并不是資不抵債。但是，要復(fù)蘇的關(guān)鍵是恒大能恢復(fù)融資能力，銀行愿意放款，項(xiàng)目銷售能回款。

這一點(diǎn)卻很難。一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究員表示，當(dāng)前，全國(guó)各地方政府推出的房地產(chǎn)救市政策非常多，資金面整體上也逐漸寬松，但是，三條紅線并未松動(dòng)，銀行要給踩了紅線的企業(yè)放款還是會(huì)有壓力，會(huì)很慎重。

央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年8月針對(duì)房企推出“三條紅線、四檔管理”方式，根據(jù)不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)，將房企分為“紅橙黃綠”四檔?！叭龡l紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的現(xiàn)金短債比小于1?！凹t檔”房企有息負(fù)債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過(guò)5%、10%、15%。2021年這一政策全面推行。

此后，降低杠桿率，由紅變綠就成為各家房企全力以赴的目標(biāo)之一。從各家上市房企的2021年年報(bào)來(lái)看，仍然停留在紅線、黃線之上的企業(yè)，如建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、綠地控股等總是不斷有各種負(fù)面消息傳出。

建業(yè)地產(chǎn)是河南曾經(jīng)最大的房企。6月1日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）公告，董事長(zhǎng)胡葆森將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南國(guó)企。此外，還有一筆可轉(zhuǎn)債交易設(shè)置，如果觸發(fā)債轉(zhuǎn)股，河南國(guó)企將成為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。

國(guó)企接盤控股，是拯救建業(yè)地產(chǎn)的大招，也能穩(wěn)定市場(chǎng)的信心。當(dāng)前，在各國(guó)企、央企的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)推介項(xiàng)目時(shí)必然強(qiáng)調(diào)其央企國(guó)企的信用背書。

然而，對(duì)于已經(jīng)拿了綠地長(zhǎng)沙某項(xiàng)目房產(chǎn)抵工程款的林安來(lái)說(shuō)，綠地的“國(guó)企”光環(huán)并不那么耀眼。他說(shuō)，實(shí)在沒(méi)辦法，綠地已經(jīng)拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未來(lái)還可以變現(xiàn)。

綠地長(zhǎng)沙城際空間站的不少業(yè)主更加焦灼，該項(xiàng)目一期一部分已交樓，還有一部分等待復(fù)工，業(yè)主圍堵售樓部的事情時(shí)有發(fā)生。不過(guò)，也有業(yè)主說(shuō)，綠地是國(guó)企，資金問(wèn)題應(yīng)該能得到解決。

據(jù)綠地控股財(cái)報(bào)，其單一最大股東是上海格林蘭投資，為綠地控股董事長(zhǎng)張玉良為核心的員工持股平臺(tái)，持股27.31%。上海國(guó)資委旗下的上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)合計(jì)持有綠地46.37%的股份。盡管如此，兩家上海國(guó)企不是一致行動(dòng)人。目前，綠地控股是一家沒(méi)有實(shí)控人的混合所有制企業(yè)。

截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，要償還的短期債務(wù)為930.2億元。

5月末，綠地集團(tuán)對(duì)2022年6月25日到期5億美元、票息6.75%的債券展期，稱因疫情和銷售情況，公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，公司計(jì)劃安排足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)償債，計(jì)劃3年出售2000億元資產(chǎn)，每年500億～700億元，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

在“綠檔”房企中，除了保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地等央企外，龍湖集團(tuán)無(wú)疑是佼佼者，被視為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企標(biāo)桿。2021年龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率46.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，剔除預(yù)售監(jiān)管及受限資金后的現(xiàn)金短債比為3.88倍。

盡管如此，在長(zhǎng)沙市政府官網(wǎng)的市長(zhǎng)信箱以及當(dāng)?shù)孛襟w紅網(wǎng)的百姓呼聲欄目，均有關(guān)于龍湖集團(tuán)某項(xiàng)目等待復(fù)工的反映。不過(guò)，也有龍湖的業(yè)主說(shuō)，幸好是龍湖，買的房子能夠順利交房。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，今年5月，碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)3家龍頭民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，房企融資環(huán)節(jié)，金融部門積極推動(dòng)商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)貸款和發(fā)行債券并購(gòu)出險(xiǎn)及困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2022年以來(lái)，已有70家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具1475億元，對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)凈融資454億元，銀行間債市支持房地產(chǎn)企業(yè)接續(xù)融資力度不減。

有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)表示，1—5月，包含房企公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環(huán)比繼續(xù)下滑。這說(shuō)明，當(dāng)前房企國(guó)內(nèi)貸款，以及其他到位資金仍處在環(huán)比下滑的趨勢(shì)，體現(xiàn)出房企融資難情況依然有待改善。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，民營(yíng)房企近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

一方面是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的三條紅線，另一方面是央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年12月對(duì)銀行設(shè)置的房地產(chǎn)貸款兩條紅線，分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，“房地產(chǎn)貸款占比”大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%等;“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%等。

上述銀行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)在是在市場(chǎng)疲軟情況下，銀行要主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)，不敢大幅新增對(duì)房地產(chǎn)的貸款。

有開(kāi)發(fā)商人士稱，“水還沒(méi)有流到這里來(lái)”，資金壓力大。

責(zé)編：郭霽瑤? guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭