摘?要：隨著我國老年人口規(guī)模的不斷增加，現(xiàn)行養(yǎng)老模式的局限性日益凸顯，住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路。文章分析了住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境，如社會關注度高、政府政策積極支持、以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢，并進一步通過借鑒美國的實戰(zhàn)經驗，分析了我國開展住房反向抵押貸款模式的可行性并提出建議，包括政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳力度等。

關鍵詞：養(yǎng)老模式;以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;對策與建議

中圖分類號：F299.23;F832.4;F719?文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2022）15-0048-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.14.048

住房反向抵押貸款（reverse?mortgage，RM，俗稱“倒按揭”）是近年伴隨人口老齡化問題衍生出來的新型養(yǎng)老模式，主要指將房屋的所有權抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構基于房屋市場價值、增值預期、折舊、老年人健康狀況等因素完成評估，并基于評估價值定期向老年人支付資金，并以此保障和提高老年人的生活質量。

目前，我國人口老齡化問題日益突出，現(xiàn)行養(yǎng)老理念及模式的局限性凸顯，探索和開發(fā)符合我國國情的養(yǎng)老模式至關重要。

1?住房反向抵押貸款：理論基礎與文獻述評

1.1?理論基礎

儲蓄生命周期理論的概念是由美國經濟學家莫迪利安尼于1954年提出的，他假定消費者在理性消費的同時會根據生命周期內的收入來分配消費，以滿足個人效用最大化。根據生命周期理論，人的一生會經歷不同的階段。在青年和中年工作時期，個人的收入會逐漸提高，達到高峰后會逐漸減少。

在退休后的非工作時期，個人收入會大幅下降，甚至失去收入來源，消費支出占比增加，甚至只有消費支出，利用工作期儲備的富余資金用于老年期的養(yǎng)老。通過每個時點上的消費提升個人的消費效用。

生命周期理論是住房反向抵押貸款的一個重要理論基礎和宏觀指導基礎，與個人家庭資產配置以及消費安排相輔相成。

人在年輕時購買房屋，在有富余資金時為未來退休時的生活進行儲蓄，而住房反向抵押貸款是老年人對年輕時儲蓄的資產配置，將自有住房作為抵押物，獲得金融機構提供的養(yǎng)老收入，保障一生的生活質量。

1.2?文獻評述

國外學者主要對以房養(yǎng)老的潛在需求、參與意愿影響因素以及風險和產品定價開展分析研究。

Hui?Shan（2011）研究了美國近18年的歷史數據，發(fā)現(xiàn)近年美國住房反向抵押貸款市場呈現(xiàn)大幅增長。

Merrill等（2003）研究了低收入家庭收入與住房反向抵押貸款之間的關系，研究表明低收入家庭平均月收入水平提高20%～25%，特別是貧困線以下的群體收入增長29%。

Chen和Yang研究了房價變化對住房反向抵押貸款需求的影響，認為房價水平與老年人住房反向抵押貸款需求成正比。

國內開展住房反向抵押貸款的研究時間較短，圍繞我國開展住房反向抵押貸款的可行性及定價領域開展研究。

柴效武（2010）和陳鵬軍（2013）等表明我國具備發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基礎條件，并分析了不同養(yǎng)老模式的優(yōu)勢與劣勢。

張茜和任燕燕（2013）在研究美國、英國、加拿大、日本等發(fā)達國家養(yǎng)老模式的基礎上，從業(yè)務運作的運作機制、組織模式、政府支撐等方面為我國發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務提供參考。

2?發(fā)展住房反向抵押貸款的可行性

2.1?我國老年群體規(guī)模不斷增加

目前，我國老年人數量不斷增加，養(yǎng)老問題日益凸顯。2020年，我國60歲及以上人口超2.6億人，占總人口比重為18.70%，其中，65歲以上人口比重達13.50%，超過了國際社會平均標準（60歲及以上人口占比為10%）。

根據聯(lián)合國預測，我國60歲及以上人口將在2055年左右達到峰值為5.07億人，與發(fā)達國家相比，人口老齡化是我國經濟高速發(fā)展過程中面臨的一個重要問題，也是我國人口發(fā)展的重要趨勢，是我國今后較長時間的基本國情。

2.2?住房反向抵押貸款養(yǎng)老市場潛在需求大

伴隨著我國老年群體規(guī)模不斷增加，住房反向抵押貸款是解決養(yǎng)老問題的新思路，也是逐步構建我國多層次的養(yǎng)老保障體系的內在需求。與此同時，經過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，老年群體擁有房產的比例要高于中青年群體，即老年群體為房產擁有的集中人群，這是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的物質基礎，是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式能夠推廣的前提條件。

調查結果顯示，老年人的現(xiàn)狀是儲蓄少、房產多，其中儲蓄資產在50萬元以內占比為71.10%，擁有1套及以上房產的占比超過72%，相對于日本、美國、英國等發(fā)達國家，我國老年人的擁有房產比例較大，且伴隨老年人年齡越大，持有房產越多。

3?住房反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀和困境

3.1?社會關注度高，政府政策積極支持

基于我國基本國情，政策層面對住房反向抵押養(yǎng)老給予了積極支持。

國務院于2013年9月出臺了編號為國發(fā)〔2013〕35號的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，為開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老試點提供了政策依據。保監(jiān)會于2014年7月發(fā)布了編號為保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號的《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，鼓勵保險業(yè)積極參與住房反向抵押養(yǎng)老試點，并確定北京、上海、廣州、武漢為試點城市;2016年7月4日，保監(jiān)會將試點城市范圍擴大至各直轄市、省會城市及部分地級市;2018年8月8日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知在全國范圍內推廣住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務，以房養(yǎng)老模式正式在全國逐步開展。國務院于2019年3月發(fā)布了編號為國辦發(fā)〔2019〕5號的《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），該《意見》在抵押登記、公證、房地產交易等方面對住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務進行政策支持，同時將其作為支持普惠金融的重要舉措。

3.2?以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢，市場面臨呼聲高、市場冷的困境

雖然政府部門連續(xù)出臺政策大力推動我國住房反向抵押養(yǎng)老試點，但從實踐的結果來看效果并不理想，發(fā)展非常緩慢，反映了我國發(fā)展住房抵押貸款養(yǎng)老保險市場“供需雙冷”的現(xiàn)狀。

在供給側，雖然不少金融機構獲得準入資格，但僅有幸福人壽相關保險產品獲得審批通過，同時相關貸款產品獲批貸款的條件較為苛刻，重點針對人群為經濟條件較好的老年人，對貸款期限有明確要求的同時將房產作為第二還款來源，這種情況下已經逐漸難以滿足老年人終身保障的需求。

在需求側，老年群體傾向將持有的房產贈予后代等傳統(tǒng)觀念的影響且對住房反向抵押養(yǎng)老模式不了解，對住房抵押貸款的可靠性存在質疑且持觀望態(tài)度，僅有139單（98戶）老人參與該項業(yè)務，老年人參與該項目的積極性遠低于市場預期。

綜上所述，我國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的發(fā)展速度比較緩慢，目前仍處于呼聲高、市場冷的困境，需要追隨市場的腳步，快速前行。

4?美國住房反向抵押貸款養(yǎng)老的經驗

美國住房反向抵押貸款起源較早，初期，美國一些小的貸款機構開始辦理住房反向抵押貸款業(yè)務，但反響較小。

直到1987年房產價值轉換抵押貸款保險示范項目由美國國會設立并由聯(lián)邦住房管理局（FHA）提供風險擔保，美國住房反向抵押貸款才得到了迅速的發(fā)展。這種養(yǎng)老模式不僅為老年群體養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的經濟基礎，也提供醫(yī)療以及意外損失等保障，因此，越來越多的老年人申請住房反向抵押貸款業(yè)務。

美國開展住房反向抵押貸款較為成功，主要原因包括以下四點。

4.1?法律法規(guī)保障

為促進業(yè)務發(fā)展及實施，美國先后出臺了《國家住房法案》《聯(lián)邦貸款法案》等法律法規(guī)，在法律層面界定了貸款主體要求、用途及目的等。

4.2?政府政策支持

為降低住房反向抵押貸款產品的風險，在產品設計上由聯(lián)邦住房管理局向金融機構發(fā)放的貸款實行擔保。該產品因具備政府公信力等特質，受到老年群體的認可與青睞。同時，政府也為該產品進一步推動提供了稅收等優(yōu)惠政策支持。

4.3?宣傳力度大

一是為提升老年人群對產品的認識度及參與度，對住房反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務的相關政策及產品開展全方位宣傳;二是宣傳工作由政府設立專門機構主導，為老年人群提供無償咨詢服務，助力養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念的轉變。

4.4?產品種類多樣化

根據不同客戶群體的需求，開發(fā)不同的產品。老年人可根據實際需求與金融機構協(xié)商支付最高限額，在未超過該限額前，可多次分批領取，也可一次性領取。同時，雙方可以通過協(xié)商確定資金領取期限，在約定的期限內，無論老年人身體狀況如何以及是否健在，金融機構仍需按之前約定的金額和頻率支付金額。在還款方面，可以將抵押的房產出售用于償還貸款，也可以由老年人或其子女統(tǒng)籌資金償還貸款本息。如果以上還款來源不足以覆蓋貸款本息，超出的部分可由保險公司承擔兜底。

5?發(fā)展住房反向抵押貸款的建議

我國住房反向抵押貸款仍處于起步階段，不僅缺乏實踐經營的積累，也缺乏頂層制度政策的支撐。但伴隨我國人口老齡化問題的日益凸顯以及老年人群傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，發(fā)現(xiàn)抵押貸款養(yǎng)老模式具有較大的發(fā)展空間。

因此，我國可盡快從政策保障與支持、法律法規(guī)制定及加大宣傳等方面著手，助推我國多層次養(yǎng)老保障體系的發(fā)展。

5.1?強化制度保障及政策支持

住房反向抵押貸款作為一種具有養(yǎng)老保障性質的新型養(yǎng)老方式，需要政府給予政策支持并積極參與，在風險控制、產品定價及老年人權益保護方面發(fā)揮主導作用，為該類產品的試點及發(fā)展提供強有力的政策指引及支持。

5.2?鼓勵各類金融機構積極參與，完善風險控制機制

美國出臺的《國家住房法案》明確了由政府部門聯(lián)邦住房管理局、金融消費者保護局監(jiān)督并保障金融機構及老年群體雙方的權益，為業(yè)務良性發(fā)展提供了法律保障。對此我國可參考美國的成功經驗，建立我國特有的適合當下國情和民情的政府增信機制，并通過擔保或再保險機制等多種手段進一步的分散金融機構面臨的貸款風險。考慮提高該類產品的市場流動性，分散、轉移現(xiàn)金流壓力及壞賬風險，探索住房反向抵押貸款產品的資產證券化。

5.3?增加市場養(yǎng)老保障產品供給

一是住房反向抵押貸款養(yǎng)老產品可以融合醫(yī)養(yǎng)模式，豐富養(yǎng)老保障產品，解決養(yǎng)老單一問題，滿足老年群體基本身體檢查及康復的需求;二是創(chuàng)新住房反向抵押貸款的模式，提供差異化的產品。對于傳統(tǒng)觀念較強的老年群體，可設置抵押房產可贖回條款，當貸款本息償還完后可優(yōu)先選擇贖回。同時，為豐富養(yǎng)老產品，可在產品設計時按需配套融入醫(yī)療資源。

5.4?做好新型養(yǎng)老產品的宣傳和輿論引導

要對新型養(yǎng)老產品的基本概念進行普及，逐步轉變現(xiàn)有的養(yǎng)老觀念，增加老年人對新型養(yǎng)老產品的理解;同時應充分發(fā)揮各級政府及相關金融機構、主流媒體的信用優(yōu)勢和宣傳優(yōu)勢，多渠道對住房反向抵押養(yǎng)老產品開展宣傳，引導老年人形成一種健康的養(yǎng)老理念，在實踐中逐步完善我國的養(yǎng)老保障體系。

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[作者簡介]關芬娜，華南理工大學經濟學碩士，供職于中國建設銀行股份有限公司廣東省分行住房金融業(yè)務部。