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        改造更新類未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式策略研究
        ——以義烏賓王未來社區(qū)創(chuàng)建方案為例

        2022-07-01 03:37:46孟嬌蓉謝微微黃長涌
        浙江建筑 2022年3期
        關(guān)鍵詞:產(chǎn)城融合產(chǎn)城存量

        孟嬌蓉,張 丘,謝微微,管 彤,黃長涌

        (1.浙江省建科建筑設(shè)計(jì)院有限公司,浙江杭州 310012;2.浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司,浙江杭州 310012;3.杭州建信建筑設(shè)計(jì)有限公司,浙江杭州 310015)

        改造更新類的未來社區(qū)試點(diǎn)主要聚焦于存量社區(qū),不僅要系統(tǒng)性地解決其土地利用率不高,生活設(shè)施配套差,公共服務(wù)品質(zhì)低等基礎(chǔ)性的問題,更要強(qiáng)調(diào)通過“產(chǎn)城融合”達(dá)到資金的平衡和管理運(yùn)營的可持續(xù)性。本文以義烏賓王未來社區(qū)創(chuàng)建方案為例,探討如何挖掘存量空間、盤活閑置資產(chǎn),以產(chǎn)業(yè)升級為核心,進(jìn)行未來社區(qū)場景布局與業(yè)態(tài)更新規(guī)劃;并通過企業(yè)遴選與共贏式運(yùn)營體系構(gòu)建,充分調(diào)動市場主體和投資主體積極性,激發(fā)社會活力,探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式策略與有效實(shí)現(xiàn)途徑。

        1 未來社區(qū)與“產(chǎn)城融合”模式的關(guān)聯(lián)

        1.1 “產(chǎn)城融合”的基本概念與內(nèi)涵

        “產(chǎn)城融合”是在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的背景下相對于“產(chǎn)城分離”提出的一種發(fā)展思路?!爱a(chǎn)城融合”理念最早由張道剛(2011)[1]提出,認(rèn)為城市與產(chǎn)業(yè)需要雙向融合,其實(shí)質(zhì)就是“平衡”兩字,產(chǎn)業(yè)活了,城市的內(nèi)在活力也就激發(fā)起來,城市形態(tài)也就有了“魂”;反之亦然,城市功能的完善、品位的提高也會為發(fā)展產(chǎn)業(yè)提供條件,增強(qiáng)競爭力,這才是城市和產(chǎn)業(yè)的本義[2]。李文彬、陳浩(2012)[3]談到城市形態(tài)的建設(shè)相對容易,難的是要引入與城市發(fā)展相適應(yīng)和匹配的產(chǎn)業(yè)作為支撐,尤其是創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)。陳思羽、洛天慶(2020)[4]則提出“產(chǎn)城融合”發(fā)展的最終狀態(tài)是圍繞科研與開發(fā)產(chǎn)業(yè)平臺、構(gòu)建以科研技術(shù)為核心競爭力的產(chǎn)城一體化?!爱a(chǎn)城融合”起源于指導(dǎo)新區(qū)的開發(fā)建設(shè),功能復(fù)合、空間融合、以人為本是其基本內(nèi)涵的三個(gè)方面。但在我國城市發(fā)展進(jìn)入存量規(guī)劃時(shí)代的今天,“產(chǎn)城融合”理論與模式的研究成果要運(yùn)用到指導(dǎo)城市舊區(qū)更新改造,還需要對原有“產(chǎn)城融合”的內(nèi)涵進(jìn)行廣義擴(kuò)充,生活環(huán)境與生產(chǎn)環(huán)境的修復(fù)與文化融合是舊區(qū)“產(chǎn)城融合”的必要前提,“生產(chǎn)、生活、生態(tài)、文化”的互融共生是其基本要義[5]。

        1.2 未來社區(qū)與“產(chǎn)城融合”模式

        未來社區(qū)作為“浙江兩高現(xiàn)代化的平臺”“城市現(xiàn)代化的新型單元、擴(kuò)大有效投資的平臺、培育新型產(chǎn)業(yè)的抓手”,是全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的空間系統(tǒng)集成,需要高質(zhì)量發(fā)展的“產(chǎn)城融合”模式提供有效支撐。未來社區(qū)的“產(chǎn)城融合”首先要以人為本,滿足社區(qū)居民就近解決生活與就業(yè)的需求,同時(shí)還需要從空間融合的角度,將多樣性的城市生產(chǎn)與服務(wù)功能在空間層面進(jìn)行平衡布局,賦予百姓新生活、創(chuàng)業(yè)新活力、人口新結(jié)構(gòu)、城市新功能[6]。綜上所述,未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式首先要把握兩個(gè)關(guān)鍵問題:一是“產(chǎn)城功能融合”導(dǎo)向的適配產(chǎn)業(yè)遴選;二是“產(chǎn)城空間融合”依托的存量資產(chǎn)盤活[7]。

        1.3 “產(chǎn)城融合”模式的改造更新類未來社區(qū)目標(biāo):價(jià)值重塑

        通過“產(chǎn)城融合”模式策略,使更新改造后的未來社區(qū)重新煥發(fā)生機(jī),可以達(dá)成以下目標(biāo):首先,使城市存量和低效的物業(yè)被激活,得到市場或者資本認(rèn)可,價(jià)值被重估;其次,在更新的過程中,通過政策扶持、合理規(guī)劃和引導(dǎo),促成新產(chǎn)業(yè)發(fā)展;再其次,完善未來社區(qū)的場景配套功能,改善居民的生活環(huán)境和品質(zhì),帶動周邊區(qū)域聯(lián)動發(fā)展,激發(fā)城市活力;最后,重塑城市記憶,延續(xù)城市文脈,保留市民對城市的認(rèn)同感和記憶性。以上目標(biāo)可總結(jié)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值(市場價(jià)值)、社會價(jià)值(如提升市民的認(rèn)同感,向市民提供公共福利等)、城市價(jià)值(如成為城市名片、提升城市形象等)和文化價(jià)值的實(shí)現(xiàn),最終盤活與未來社區(qū)建設(shè)相關(guān)的存量資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)增值。而“產(chǎn)城融合”正是實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的有效策略和手段之一[8]。

        2 改造更新類未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式設(shè)計(jì)的關(guān)鍵問題

        2.1 “產(chǎn)城功能融合”導(dǎo)向的適配產(chǎn)業(yè)遴選

        為了降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營、可持續(xù)增長的未來社區(qū)營建目標(biāo),首先要找到與未來社區(qū)全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈適配度高的產(chǎn)業(yè)類型和相關(guān)企業(yè),并且根據(jù)企業(yè)的需求進(jìn)行定制化的空間系統(tǒng)建設(shè)。相關(guān)企業(yè)的遴選要同時(shí)具備以下幾個(gè)特點(diǎn):1)在管理和運(yùn)營方面具有行業(yè)的競爭優(yōu)勢;2)有核心技術(shù)的支撐;3)有產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的支撐;4)有社會資本的支撐。通過引進(jìn)這類服務(wù)、運(yùn)營和培訓(xùn)能力強(qiáng)的行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)參與未來社區(qū)建設(shè),能夠充分調(diào)動市場主體、投資主體的積極性,激發(fā)社會活力,探索形成有技術(shù)、產(chǎn)業(yè)和資本支撐的可持續(xù)的未來社區(qū)建設(shè)模式。

        2.2 “產(chǎn)城空間融合”依托的存量資產(chǎn)盤活

        改造更新類未來社區(qū)大多位于中心城區(qū)的舊城,“產(chǎn)城融合”基于對舊城的更新改造,存量挖潛、盤活資產(chǎn)是更新改造的主要路徑。然而,由于歷史原因及特殊的地理位置,中心城區(qū)大量存量資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較分散,產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜,騰退或改造實(shí)施主體很難形成產(chǎn)權(quán)完整、清晰的資產(chǎn),同時(shí)對此類資產(chǎn)的處置政策不明確,使得資產(chǎn)變現(xiàn)的市場化運(yùn)作存在障礙,導(dǎo)致多數(shù)存量資產(chǎn)處于低效利用甚至閑置狀態(tài),影響城市風(fēng)貌的改善和城市功能的優(yōu)化升級。另外,改造更新類未來社區(qū)所在區(qū)域往往功能配套落后,環(huán)境臟亂差,住宅使用功能混雜,騰退疏解難度巨大,往往面臨更新成本高、資金籌措渠道單一、資產(chǎn)變現(xiàn)困難和運(yùn)營效益偏低等難題。目前,改造更新類未來社區(qū)的建設(shè)資金主要來源于政府財(cái)政投資,“產(chǎn)城融合”模式的未來社區(qū),不僅可以降低目前政府的財(cái)政資金投入,還可以通過引入市場化機(jī)制盤活這些存量資產(chǎn),變資產(chǎn)為資本,變資本為資金,減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),同時(shí)創(chuàng)新多層次、多元化融資渠道,充分調(diào)動社會資金參與投資,緩解開發(fā)資金不足的困擾,為未來社區(qū)建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)的資金保障[9]。

        3 義烏賓王未來社區(qū)創(chuàng)建方案“產(chǎn)城融合”模式策略

        3.1 項(xiàng)目概況

        賓王社區(qū)位于義烏城市中心區(qū)且為市政府所在地的稠城街道,面積84 hm2,常住人口3 800人,流動人口17 000人。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有賓王市場、三挺路夜市、義烏數(shù)碼城、158文創(chuàng)園、義駕山水廠、江濱綠化帶以及義駕山小區(qū)和異國風(fēng)情街兩個(gè)居住小區(qū)(圖1)。這兩個(gè)居住小區(qū)是城中村的自建房,住宅建于1993—1997年間。該社區(qū)集合老舊生活區(qū)和老舊商貿(mào)區(qū),建筑破敗、空間環(huán)境品質(zhì)較差,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套也嚴(yán)重缺位,社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)配套尚需很多的物理空間,沒有新空間可以留給產(chǎn)業(yè),這是賓王社區(qū)改造更新面臨的巨大挑戰(zhàn)。未來社區(qū)的創(chuàng)建政策能夠?yàn)橥苿釉撋鐓^(qū)的可持續(xù)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。項(xiàng)目從稠城街道、賓王社區(qū)、義駕山小區(qū)、主城周邊的開發(fā)區(qū)四個(gè)尺度提出“產(chǎn)城融合”模式總體布局策略,并提出實(shí)現(xiàn)改造更新類未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式的有效路徑。

        圖1 賓王社區(qū)現(xiàn)狀示意

        3.2 在秦塘區(qū)塊布局高新產(chǎn)業(yè)優(yōu)化城市中心區(qū)功能結(jié)構(gòu)

        未來社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式的高質(zhì)量發(fā)展,首先要著眼于城市整體功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,在城市中心區(qū)布局高新產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)與周邊居住社區(qū)(包含賓王社區(qū))功能與空間的融合,平衡職住關(guān)系、驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長。秦塘區(qū)塊毗鄰主要交通干道和軌道交通站點(diǎn),交通便利,且該區(qū)塊受自然山水要素的限制少,僅有機(jī)場周邊建筑百米限高的要求,具備高強(qiáng)度開發(fā)的有利條件。因高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)空間具有“高集聚、高強(qiáng)度、優(yōu)配套”的需求,為節(jié)約土地提高空間利用效率,結(jié)合入駐企業(yè)的自身需求,新建承載產(chǎn)業(yè)的城市綜合體(圖2)。采用集群化、綜合化、人性化開發(fā)模式為企業(yè)量身定制,最大化地融合工作、生活、娛樂、學(xué)習(xí)等功能和設(shè)施,建設(shè)滿足人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活等活動需求的新型城市中心區(qū)。

        圖2 秦塘區(qū)塊極限容積率城市設(shè)計(jì)示意(筆者自繪)

        3.3 在賓王社區(qū)遴選相關(guān)產(chǎn)業(yè)完善社區(qū)服務(wù)配套

        未來社區(qū)九大場景的建設(shè),本質(zhì)上是為社區(qū)居民生產(chǎn)、生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的公共配套與商業(yè)配套。在賓王社區(qū)中心布局相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè),和未來社區(qū)內(nèi)部的居住小區(qū)進(jìn)行功能與空間融合。首先,繪制社區(qū)存量與低效資產(chǎn)地圖,吸引優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)企業(yè)入駐,結(jié)合入駐企業(yè)的自身需求,為企業(yè)量身定制。針對菜市場、文化市場、KTV、賓王商貿(mào)區(qū)停車場等老舊設(shè)施進(jìn)行整體拆除更新,在符合城市風(fēng)貌管控要求的前提下向上微調(diào)容積率,在滿足九大場景空間落位的同時(shí),促成更多可持續(xù)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目落地(圖3),建設(shè)產(chǎn)城融合、多方投資、有效運(yùn)營的未來社區(qū)。

        圖3 賓王社區(qū)拆除更新地塊更新改造內(nèi)容示意(筆者自繪)

        3.4 在義駕山小區(qū)植入產(chǎn)業(yè)便利家門口的5 min生活

        未來社區(qū)注重5 min生活圈的打造,“產(chǎn)城融合”還要著眼于家門口的產(chǎn)業(yè)植入。在義駕山小區(qū)進(jìn)行“保持現(xiàn)有肌理”不增加容積率的改造,利用現(xiàn)有空間的更新改造植入產(chǎn)業(yè)的做法,無新增空間(圖4)。為家門口的未來服務(wù)、未來健康和未來教育三個(gè)場景引進(jìn)三家行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè),在這個(gè)微縮版的未來社區(qū)中,嘗試三種不同的運(yùn)營模型設(shè)計(jì):服務(wù)場景的營建采取委托管理的運(yùn)營方式,以整個(gè)街道為單位進(jìn)行整體招商;健康場景的營建采取連鎖經(jīng)營的運(yùn)營方式,面向整個(gè)義烏城市的老舊小區(qū)進(jìn)行布點(diǎn);教育場景的營建采取合作運(yùn)維的方式,負(fù)責(zé)培訓(xùn)義烏當(dāng)?shù)厣鐣M織,培養(yǎng)社會組織成員成為合格的教育場景服務(wù)人員。這種微更新的“產(chǎn)城融合”模式,在義烏全域未來社區(qū)建設(shè)中將具備可復(fù)制推廣的價(jià)值,能夠共享優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)企業(yè)及其產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟資源。帶動未來社區(qū)全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,不斷為城市注入新活力。

        圖4 義駕山廣場及周邊建筑提升改造示意

        3.5 在主城周邊開發(fā)區(qū)布局未來社區(qū)建設(shè)牽引出的大產(chǎn)業(yè)

        未來社區(qū)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈中的太陽能光伏、綠色裝配式建筑、高端醫(yī)療裝備等產(chǎn)業(yè)為未來社區(qū)的建設(shè)提供產(chǎn)品和材料,是需要布局在主城周邊開發(fā)區(qū)的大產(chǎn)業(yè)。賓王未來社區(qū)創(chuàng)建方案是利用社區(qū)內(nèi)靠近義駕山小區(qū)的現(xiàn)有空地,建設(shè)一幢模塊化的裝配式建筑樣板房,向居民示范模塊化裝配式建筑優(yōu)質(zhì)高效、低碳環(huán)保、舒適宜居的優(yōu)點(diǎn)。通過制定鼓勵(lì)原拆原建原回的更新政策,引導(dǎo)居民以模塊化裝配式的方式自主更新老舊住宅[10],以保留義駕山的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色肌理,從而打造“去房地產(chǎn)化”的未來社區(qū),并帶動以模塊化的裝配式住宅為核心的大產(chǎn)業(yè),將義烏市打造成為裝配式建筑產(chǎn)業(yè)示范基地。

        4 結(jié) 語

        未來社區(qū)的“產(chǎn)城融合”模式設(shè)計(jì),首先要立足于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新升級,優(yōu)先選擇為城市帶來持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長與稅收的高新企業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè),挖掘存量空間與低效空間,進(jìn)行改造更新升級;其次,要在社區(qū)層面關(guān)注生活的便利和服務(wù)設(shè)施的完善,選擇真正有競爭優(yōu)勢的企業(yè)賦能九大場景建設(shè),成為合格的推動未來社區(qū)可持續(xù)運(yùn)營的服務(wù)商;最后,未來社區(qū)必須最大限度地實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”,通過未來社區(qū)建設(shè),在生態(tài)社區(qū)、智慧社區(qū)、健康社區(qū)、共享社區(qū)等各個(gè)領(lǐng)域,牽引出關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈,孵化出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)平臺以及科技創(chuàng)新,真正把未來社區(qū)作為“培育新型產(chǎn)業(yè)的抓手”。

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