肖斌華 羅政 龍海波

摘?要：房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家、社會和人民關注的重要行業(yè)。隨著土地供給逐漸緊缺，房地產(chǎn)泡沫日益嚴重，國家提出強管控、穩(wěn)民生的要求，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求轉型。研究擬基于財務可持續(xù)性視角，針對產(chǎn)城融合背景下碧桂園的可持續(xù)性發(fā)展轉型進行評價，并提出具有針對性的建議，以期為其余房地產(chǎn)企業(yè)的轉型提供借鑒及參考價值。

關鍵詞：產(chǎn)城融合;可持續(xù);碧桂園;評價

中圖分類號：F23???文獻標識碼：A????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2022.16.055

0?引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家、社會和人民關注的重要行業(yè)。但隨著土地供給逐漸緊缺，房地產(chǎn)泡沫日益嚴重，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)開始探索轉型之路。碧桂園集團作為房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的企業(yè)，于2015年正式提出轉型，2016年7月15日成立產(chǎn)城事業(yè)部開始實施。目前在全國9省12市實施產(chǎn)城融合，其中，湖南項目湘江智谷·人工智能科技城獲2020年中國產(chǎn)城融合創(chuàng)新獎。2018年初，碧桂園開始重點推進信息化建設，如今碧桂園正在由“信息化”向“數(shù)字化”轉變，2019年IDC中國數(shù)字化轉型年度盛典上碧桂園集團的“數(shù)字化碧桂園”案例獲得了“數(shù)字化轉型綜合領軍者”獎項。從財報看，2019年實現(xiàn)營業(yè)收入4859.1億元，同比增幅28.2%，凈利潤612億元，同比增幅26.1%。碧桂園全面邁上轉型之路之后，效果明顯，現(xiàn)金流量凈額從2015年負值后2016年就開始轉正，且一直維持持續(xù)增加的趨勢，固定資產(chǎn)比例從2015年的5.53%降至1.44%，存貨占流動資產(chǎn)比例從2015年50.4%到45.41%。

綜上，碧桂園在產(chǎn)城融合戰(zhàn)略下整體績效大大提升。但從產(chǎn)業(yè)分析角度，尤其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)角度看，碧桂園的運營模式并不是真正意義上的產(chǎn)城模式。碧桂園利潤貢獻依然集中在地產(chǎn)板塊。據(jù)火花S-Park調查，目前碧桂園產(chǎn)城全國無項目的區(qū)域中心已經(jīng)全部關閉，團隊全部被“優(yōu)化”，甚至總部的產(chǎn)城融合中心也裁員2/3，“產(chǎn)城”這個品牌也基本已經(jīng)名存實亡，現(xiàn)在官網(wǎng)上僅存的20個產(chǎn)城項目，大多流于框架和僵尸狀態(tài)，真正處于實際運作狀態(tài)的不超過5個，而被其作為轉型標桿的8平方公里的“惠州潼湖科技小鎮(zhèn)”在業(yè)內飽受詬病。因此，碧桂園盈利模式轉型的成功與否有待商榷，矛盾的產(chǎn)生要綜合考量決策者的財務戰(zhàn)略到底針對短期改善還是長足發(fā)展，以及碧桂園現(xiàn)行的財務戰(zhàn)略是否理智。本文從財務角度切入，分析產(chǎn)城融合戰(zhàn)略背景下我國具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園的財務可持續(xù)性問題，為類似企業(yè)的轉型發(fā)展提供借鑒。

1?產(chǎn)城融合戰(zhàn)略背景下碧桂園財務可持續(xù)性評價

1.1?財務可持續(xù)性評價需要考慮的關鍵因素

影響碧桂園財務可持續(xù)性的關鍵因素有以下部分：

1.1.1?政策壓力

政府調控既有積極的一面，也有消極的一面。調控手段多樣，包括政治手段、經(jīng)濟和法律手段等，如果房價上漲過快，調控力度會加大，反之，如果房價相對穩(wěn)定，調控會放松。目前國家的宏觀調控政策不會放松。

1.1.2?外部競爭

外部競爭對于企業(yè)的市場占有、資源整合、供應鏈等影響重大，企業(yè)自身的經(jīng)營能力、財務戰(zhàn)略等最終都會反映在市場競爭中居何地位，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，企業(yè)眾多，在市場份額一定的情況下，企業(yè)綜合實力直接決定市場劃分。

1.1.3?產(chǎn)品開發(fā)

產(chǎn)城融合戰(zhàn)略直接為碧桂園帶來了大量核心城市土地資源，徹底改變了其單純房地產(chǎn)商的身份，且通過實施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，在品牌優(yōu)化上為碧桂園帶來了大量利好，包括與各地政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)達成戰(zhàn)略協(xié)議。因此在考慮企業(yè)財務戰(zhàn)略時充分考慮產(chǎn)品多樣性至關重要。

1.1.4?籌資能力及償債能力

籌資活動是企業(yè)根據(jù)結構調整、市場拓展、能力建設、對外投資等發(fā)展需要進行的財務行為，籌資能力是企業(yè)資產(chǎn)機構的映射，也是制約其財務狀況的重要因素。

企業(yè)的負債不僅為企業(yè)帶來財務杠桿，同樣也會帶來潛在的財務風險，企業(yè)的償債能力不強會導致資金鏈斷裂、信用等級下降等諸多風險，企業(yè)的負債分為短期負債和長期負債，因此企業(yè)的償債能力也是與此相對應。

1.2?財務可持續(xù)性評價模型構建

為了更全面地對碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略的財務可持續(xù)性進行評價研究，研究使用可持續(xù)增長率對財務可持續(xù)性進行評價，通過比對實際增長率與可持續(xù)增長率，討論碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略下的現(xiàn)狀。

關于可持續(xù)增長率研究，詹姆斯·C·范霍恩和羅伯特·C·希金斯構建的企業(yè)可持續(xù)增長模型最具代表性。范霍恩根據(jù)嚴格假設和假設放寬兩個角度，建立了穩(wěn)態(tài)模型和變化假設模型，模型較為復雜，難以通過分析模型的影響因子來反映企業(yè)的整體財務活動過程。

希金斯從財務的角度提出：“可持續(xù)增長率是指在不需要耗盡財務資源的情況下，公司銷售所能增長的最大比例”。希金斯模型要求企業(yè)在既定的經(jīng)營效率、財務政策和其他假設條件下，限制企業(yè)銷售增長的因素是企業(yè)資產(chǎn)增長率，限制資產(chǎn)增長的因素是資金來源增長率，限制資金來源增長的比率是內源性股權增長率。因此，企業(yè)可持續(xù)增長率最終受制于內源性股東權益的增長率，其中既定的經(jīng)營效率即資產(chǎn)周轉率、銷售凈利率，財務政策為財務杠桿、股利支付率。

希金斯通過既定的資本結構整合了股東權益和負債的關系，通過銷售凈利率（P）、總資產(chǎn)周轉率（A）、收益留存率（R）、期初權益與期末總資產(chǎn)的乘數(shù)（Tt）四個變量反映整個企業(yè)的財務管理活動過程，得出影響可持續(xù)增長的財務驅動因素。

基于希金斯模型，對碧桂園可持續(xù)增長狀況進行實證研究。希金斯可持續(xù)增長模型詳述如下：FACA78B4-8B88-49D4-8BD7-6A1C1AC86160

可持續(xù)增長率（SGR）?=?內源性股東權益增長率

=?內源性股東權益變動值?/?期初股東權益值

=P·A·R·Tt

企業(yè)實際增長率?（g）?=△S?/S0

其中：△S代表本年銷售增加額，S0代表期初銷售收入額。

若企業(yè)實際增長率（g）=?可持續(xù)增長率（SGR），便認為實現(xiàn)了可持續(xù)增長。可持續(xù)增長率與銷售凈利率、資產(chǎn)周轉率、財務杠桿成正比，而與股利支付率成反比。

1.3?計算結果

根據(jù)碧桂園轉型前后財務報表數(shù)據(jù)，將其可持續(xù)增長率及實際增長率進行比對，從而得知從理論上碧桂園的財務可持續(xù)性，為了更清晰的展示數(shù)據(jù)情況，分指標進行列示后，在進行統(tǒng)籌計算。

2?結論

通過上述表2-7的數(shù)據(jù)進行分析可以發(fā)現(xiàn)：

（1）通過轉型，碧桂園獲得了持續(xù)上揚的實際增長率，總的來看，2014到2020年，碧桂園一直保持較高的增長率，平均增長率達34.66%，尤其2015年開始轉型后，其增長率在2018年飆升到67.2%，達到近十年頂峰，從具體權益分配看，通過轉型企業(yè)的資金周轉率、留存收益率等指標均持續(xù)向好，說明碧桂園實施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略實現(xiàn)了財務優(yōu)化并且保持了一定的持續(xù)性。

（2）實際增長率和可持續(xù)增長率之間的差距在逐年減少，在前期飛速發(fā)展的時候，實際增長率明顯大于可持續(xù)增長率，但是差距在逐漸縮小，2019年達到最低點，幾乎重合，說明碧桂園前期轉型賦予的財務績效在爆發(fā)式增長后逐漸放緩，開始步入穩(wěn)健階段，公司的財務結構、債務結構、現(xiàn)金流量結構等逐漸趨于平穩(wěn)，穩(wěn)健的財務狀況為碧桂園的可持續(xù)發(fā)展又提供了更多可行性條件。

（3）碧桂園通過轉型確實實現(xiàn)了財務狀況優(yōu)化的目的，企業(yè)不僅開始成功地實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，而且一直維持穩(wěn)健的財務狀況，企業(yè)的發(fā)展也上升到一個新的高度，總體績效也不斷提升，說明轉型對于碧桂園高質量發(fā)展確實有作用。從可持續(xù)性看，通過可持續(xù)增長模型驗證分析，發(fā)現(xiàn)，碧桂園轉型后實現(xiàn)了實際增長率持續(xù)上升，且與可持續(xù)增長率逐漸接近，實施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略對于碧桂園可持續(xù)發(fā)展起到了正向影響。

（4）目前建立的這種較好的財務績效結果并不穩(wěn)定，從可持續(xù)性指標標準差發(fā)現(xiàn)，按照可持續(xù)性要求，碧桂園的可持續(xù)性指標應該是維持在23%左右較為穩(wěn)當，但是實際增長率的波動極大，2018年飆升到67.2%，2020年又出現(xiàn)了負增長，標準差值達20.13%，說明碧桂園的財務水平、企業(yè)營運狀況并不穩(wěn)健，長期高速增長的實際增長率在持續(xù)消耗企業(yè)的自有資源，然而轉型的效益發(fā)揮還跟不上企業(yè)的高速發(fā)展需求，導致波動大，且無法保證長期的可持續(xù)性，存在一定的風險。

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