示例

某小區(qū)物業(yè)將電梯內(nèi)的廣告位出租給廣告公司做廣告，每個(gè)月可收取5 萬元租金。物業(yè)公司扣除其管理成本后，出租電梯廣告位每月純獲利4.5 萬元。物業(yè)公司在管理該項(xiàng)收入期間，沒有向業(yè)主分配過這筆資金，并且消極對(duì)待電梯內(nèi)清潔、維修等工作。物業(yè)公司的行為引起業(yè)主的極度不滿，認(rèn)為出租電梯廣告位所獲的收入不應(yīng)由物業(yè)公司擁有。請(qǐng)問，電梯廣告收入應(yīng)當(dāng)歸誰所有？

法條

《民法典》法條 小區(qū)共有部分的歸屬利用

第271 條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第282 條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第283 條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

解讀

根據(jù)《民法典》第271 條規(guī)定，業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有專有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)的電梯屬于共有部分，應(yīng)由業(yè)主共有和共同管理。與此同時(shí)，《民法典》第282 條明確規(guī)定物業(yè)管理公司等單位利用共有部分所產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。因此，電梯內(nèi)廣告位、建筑物外墻、小區(qū)公共車位出租獲得的租金，均屬于小區(qū)業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》 第283 條的規(guī)定，小區(qū)專有部分的費(fèi)用支出和收益獲得等事項(xiàng)應(yīng)按照約定進(jìn)行分?jǐn)?、分配；沒有約定，則按照業(yè)主專有部分面積所占的比例來確定。

具體到本示例中，小區(qū)電梯及電梯內(nèi)的廣告位都屬于業(yè)主的共有部分，出租電梯內(nèi)廣告位獲得的租金應(yīng)在扣除物業(yè)管理的合理成本后歸業(yè)主共有。至于是否存在合理成本以及合理成本的多少，由物業(yè)管理公司等單位自己證明。而對(duì)于扣除合理成本后的收入，如果本小區(qū)業(yè)主沒有約定如何分配此項(xiàng)收入，那么該筆租金應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分面積所占的比例來確定。