于志平

[摘 要]在城市化發(fā)展推進過程中，我國房地產(chǎn)市場價格變化吸引了越來越多投資者的關注。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展變化甚至還影響了政府的決策過程。近些年來，我國房地產(chǎn)市場在市場調整過程之中逐漸發(fā)生轉變。房地產(chǎn)波動影響我國經(jīng)濟波動成為不爭的事實，如何解決房地產(chǎn)發(fā)展帶來的一系列問題，達到穩(wěn)定房價、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展是其關注的重點。本文探討了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展狀況，從可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略進行研究，提出了加強管理制度建設、滿足中低收入者住房需求、促進房地產(chǎn)金融制度完善等對策，展望房地產(chǎn)經(jīng)濟的改革與可持續(xù)化發(fā)展。

[關鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀；可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

中圖分類號：F325.2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2022）09-0016-03

當前，在房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)歷過快速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場面臨越來越多的問題。對于這些問題的解決，需要結合房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展現(xiàn)狀，利用可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略進行對接。維持房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展，體現(xiàn)出當前住房經(jīng)濟管理的完整性，并推動后續(xù)住房基礎問題的保障。深化房地產(chǎn)管理機制建設，加強房地產(chǎn)市場對接，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟建設，維持其可持續(xù)化發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟當前發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長速度過快的情況得到遏制

當前，房地產(chǎn)經(jīng)濟完成了可持續(xù)化發(fā)展，房地產(chǎn)整體經(jīng)濟增長速度較快，由于房價的逐步增高，人們的住房內容也面臨更多問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)能夠看出，2020年，我國GDP同速增長7%，這對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展而言也帶來了積極的影響。當前，國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策也在逐步調整。這樣的一種發(fā)展狀況對后續(xù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟變革而言，也產(chǎn)生了直接的影響。當前，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展速度較快，人們能夠看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了其他產(chǎn)業(yè)的變革。與住房有關的一系列消費內容也在逐步出現(xiàn)，我國整體上進入到了房地產(chǎn)市場發(fā)展的迅速供給時期。房價增速過快，這造成了一部分人群的住房困難問題。房地產(chǎn)市場的亂象叢生，主要與房地產(chǎn)價格虛高、房地產(chǎn)市場調控不合理等問題密不可分，如何完成后續(xù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的可持續(xù)化發(fā)展，也是對房地產(chǎn)市場管理進行調整的核心。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟促進了人們生活水平提高

人均可支配費用是顯示某國家某地區(qū)居民實際購買能力強弱的一種衡量標準，人均可支配收入較高，那么他們用于購買住宅的資金就會越多。當人均可支配收入逐漸增加時，越來越多的人也傾向于購買房屋。這樣一來，對于住房的整體需求也在隨之增加，房地產(chǎn)市場就這樣成為一種重要的投資方向。在需求和增加刺激投資時，也使其成為一種重要的投資工具。研究居民人均可支配收入與房地產(chǎn)關系也變得較為明顯，近些年來，我國著力推動經(jīng)濟結構轉型，促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長。目前經(jīng)濟發(fā)展處于可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)，這也將影響到房地產(chǎn)價格的變化。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其主體需求還是居民，房子是人們?yōu)榱藵M足日常生活所需要的一類商品。所以房地產(chǎn)行業(yè)也是與當前居民需求有關的一種行業(yè)。結合2010年至2020年的人口數(shù)量遞增趨勢來看，當前我國的人口增速放緩。2018年以來，二孩政策放開，對房地產(chǎn)市場價格的變化有一定的影響。人口總量的變化，對于住房的需求，具有很大影響，隨著人口數(shù)量的增加，大眾的觀念也在不斷變化，居民的綜合素質提升的同時，房地產(chǎn)價格逐漸上升。與此同時，人口的增長速度過快，可能會超過住房本身的供給量。房地產(chǎn)經(jīng)濟促進了人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場的開發(fā)也越顯多元化，消費者在根據(jù)自身需求的情況之下，所選擇的住房類型也會有所差別，這對于后續(xù)房地產(chǎn)的市場發(fā)展具有重要影響。

（三）剛性需求不穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場的剛性需求是基于目前住房需要內容進行分析的，房地產(chǎn)市場價格逐步增加，人們對房地產(chǎn)市場內容的認識也變得更加的深刻?；谧》縿傂栌绊憙热輥砜?，滿足人們住房發(fā)展需求，也是實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟保障最為基礎的影響因素。按照彈性需求內容，目前我國城市快速發(fā)展，農(nóng)村人口數(shù)量逐步增加，在城市化進程中，其剛性需求增加，剛性需求市場雖呈現(xiàn)出某些不穩(wěn)定，但是整體需求量仍然較大。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響因素

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的金融因素影響

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的金融因素影響，主要是與當?shù)氐呢泿殴┙o量以及地區(qū)生產(chǎn)總值具有相應的關系。地區(qū)生產(chǎn)總值是指針對于所有地區(qū)內物質產(chǎn)品和勞務價值的總和衡量的，反映一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的整體水平。由此，針對于行業(yè)發(fā)展狀況來看，GDP也成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要量化內容。北上廣深等一線城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，而對于普通二、三線城市發(fā)展速度相對較慢，房地產(chǎn)價格影響內容也相對較慢。社會上的貨幣供給量大量增長時，銀行信貸投資量也會隨之增加。在這一時期，雖然有相當一部分的信貸投入量進入社會基礎設施建造領域，但是在很大程度上也會推動著房價的逐步上漲，而貨幣的綜合供給量增加，也給信貸市場帶來了新的發(fā)展機遇，這加劇了國內房地產(chǎn)市場價格的上漲。在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的情況之下，受到金融市場宏觀政策影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展或許會存在一定的滯后性，必須做好充分的營銷對接市場模式，做好后續(xù)穩(wěn)固的經(jīng)濟建設。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的市場因素影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與市場因素具有直接的關系。通過學習價格機制一般規(guī)律能夠知道商品成本，最終決定著商品的供給量，所以商品的成本也影響著商品的價格。在這一過程之中成本對價格的要求可謂是十分巨大的，所以一般情況下上游產(chǎn)品價格的變化也會影響到下游產(chǎn)品的價格內容。按照房地產(chǎn)價格，可以分為土地成本、相關稅費和開發(fā)商利潤，其中土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重，也是內在可變成本土地。對房地產(chǎn)行業(yè)人員而言的話，是一種不可再生性資源，也是一種重要的稀缺資源。土地價格作為房地產(chǎn)的內在可變因素，在土地價格構成過程中，其在一定程度上也影響著后續(xù)的房地產(chǎn)價格[2]。從房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積得知，2016年時某房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為58.59萬平方米，2017年124.14萬平方米，2018年146.45萬平方米，2019年168.57萬平方米。按照2018年至2021年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)綜合分析，可以得知商業(yè)用途、住宅用途和工業(yè)用途將是當前土地使用成本的重要應用內容。這主要是因為土地的交易流動性降低，而有關的市場范圍卻不大，所以價格因素也是影響土地成本最為重要的一大因素[3]。2020年，國家出臺了一系列控制土地成本的調控措施，從全國來看，調控措施的實際效果是比較明顯的。FA623EE0-1324-49C3-BDC7-3E95187C2D68

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策因素影響

市場政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而言具有重要的影響，地方政府在調整當?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟時往往會出臺相應的政策，這對房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)化建立而言具有重要的作用。宏觀政策對房地產(chǎn)價格內容的影響將變得十分劇烈，我國為了抑制房價的迅速上升，出臺了一系列的調控政策，實際實施效果明顯。在后續(xù)房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中，宏觀政策內容包括政府所提出的相關法律法規(guī)以及涉及的土地使用、貨幣供給、夫妻住房規(guī)范控制等內容。2020年以來，中央地方政府針對于房地產(chǎn)市場管理內容進行新的規(guī)劃，這也是結合當前房地產(chǎn)制度內容進行分析的。在宏觀政策的調整過程中，因為房地產(chǎn)價格是參差不齊的，需要加強住房內容控制保障，從整體上來看，近年來出臺的一系列政策都是為了規(guī)范房地產(chǎn)價格所提出的。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

（一）進一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理制度

為了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理制度得到進一步完善，有關部門需要在房地產(chǎn)市場管理轉讓控制方面作出明確法律工作聲明。如有關人員在沒有取得相關資質的情況下，就不能夠對土地進行開發(fā)，這充分說明了房地產(chǎn)管理制度對其建設的重要性。在存儲制度的設立過程中，加強責任管理與市場監(jiān)督管控，針對目前市場發(fā)展狀態(tài)進行必要調整，也將圍繞有關的市場形式結構進行分析。做好立法追究，住房保障。制定完善的價格衡量制度，通過對房地產(chǎn)管理法條令的研究，得出其后續(xù)的延伸結論，真正保障后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟制度進一步完善，也將此標準作為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的基礎制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理優(yōu)化[4]。

（二）盡可能滿足中低收入者的住房需求

健全房地產(chǎn)住房保障體系，滿足中低收入者住房需求。針對當前中國住房改革發(fā)展趨勢，面對房地產(chǎn)市場化發(fā)展內容，大多數(shù)地區(qū)其住房保障體系不夠健全，尤其對普通中低收入的居民而言，這些房地產(chǎn)政策內容也是完全不夠的。因此，后續(xù)如何做好房地產(chǎn)市場的開發(fā)利用，如何進行房地產(chǎn)結構內容的調整是十分重要的。某些國家很少直接干預房地產(chǎn)市場的運行，但當?shù)卣话愣紩⑤^為完善的政策補充機制。政策補充機制根據(jù)房地產(chǎn)市場開發(fā)特點對其作出一定的分析，能夠對有關的房地產(chǎn)市場標準進行控制，嚴格做好房地產(chǎn)市場準入政策的分析，確保廣大中低收入家庭能夠享受到真正的補貼。其次，城市廉價房解決普通家庭的住房以及收入問題。最后，政府可適當向開發(fā)普通中小型住宅的開發(fā)商進行補貼或者減免稅收。通過利益機制增加房地產(chǎn)市場向中小普通型戶型的供給，通過構建全面化的住房保障體系，逐步優(yōu)化其后續(xù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場結構。通過拉動內需，減少投機行為，也抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。綜上所述，根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀態(tài)的調整進行嚴格的控制，按照居民生活的真正所需，加強試點工作保障控制，對房地產(chǎn)價格內容作出有效的調整。

（三）促進房地產(chǎn)金融市場制度的不斷完善

促進房地產(chǎn)市場金融結構逐步改善，在宏觀政策調整過程中，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)化發(fā)展。圍繞市場經(jīng)濟管理模式讓房地產(chǎn)經(jīng)濟管理得到進一步完善對接，分析目前房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管制度，強調如何做好房地產(chǎn)市場開發(fā)與金融產(chǎn)業(yè)住房控制。在試點安居工程的提出過程中，逐步落實國務院提出《加快房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策提出》，在實現(xiàn)試點工程建立過程中，對其進行變革，這也是安居工程管理和市場化發(fā)展的核心[5]。按照住房工程的建設標準作出監(jiān)督，加強企業(yè)住房基金保障制度不斷完善，理解傳統(tǒng)經(jīng)濟體制下住房經(jīng)濟管理建立的重要性，結合各項資金與生產(chǎn)規(guī)模的控制，保證住房投資體系與資金體系建立。讓后續(xù)住房業(yè)務得以發(fā)展，也實現(xiàn)基礎性金融業(yè)務結構的調整。

（四）建立多元化融資渠道

房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展需要以土地和資金為基本保障，必須將兩者結合，才能進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好發(fā)展，從某種程度上來看，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金融資效率具有很強的依賴性，融資的作用不僅僅在于資金聚集，更是一種資源配置的過程。房地產(chǎn)行業(yè)因為在我國的國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位，所以重視解決房地產(chǎn)融資渠道問題，除了銀行信貸之外也要拓展融資渠道發(fā)展空間，推進房地產(chǎn)信托業(yè)務管理發(fā)展。建立多元化的融資渠道，積極建立和完善房地產(chǎn)融資體系，結合融資的具體情況來建立具備不同功能的金融機構體系，提高房產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性。

（五）加強風險管理

在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，項目產(chǎn)品、建筑產(chǎn)品和環(huán)境品質的定位都是進行市場定位所面臨的風險，需要在這個過程中嚴格遵循技術分析和市場調查資料，利用風險評估、識別、評價等方式來實現(xiàn)對項目風險的有效管理。并以此為基礎來整合多種風險管理手段，從而提升風險處理的有效性，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。在風險管理進程中，企業(yè)決策層是其中的主體，為了進一步提高風險管理水平，就必須實現(xiàn)企業(yè)管理的法制化和規(guī)范化，從而促進企業(yè)長期發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展提供保障。

（六）住宅標準化

目前房地產(chǎn)市場中正在朝著品牌、模式競爭的方向發(fā)展，通過品牌的建立和標準化設計來降低設計、施工成本，并提升整體的工作效率。通過標準化能夠有效保障產(chǎn)品品質，為住宅產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要保障，以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。

四、結語

作為民生問題中的重要內容，住房問題也始終是當前經(jīng)濟發(fā)展的基礎問題。了解住房問題管理現(xiàn)狀，在目前我國房地產(chǎn)市場調控過程中，針對價格影響指標進行分析，積極了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，從防風險、保剛需、調分配等方面持續(xù)發(fā)力，在快速擴充房地產(chǎn)市場行業(yè)調整過程中，達到后續(xù)的穩(wěn)定房價以及持續(xù)增長。關注房地產(chǎn)價格影響內容，注重房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，也促進我國房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定調整。在推動共同富裕的政策背景下觀察房地產(chǎn)市場，預測后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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