王素霞

（淄博嘉辰置業(yè)有限公司，山東 淄博 255000）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，主要表現(xiàn)在資金需求大和占用周期長(zhǎng)兩個(gè)方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，預(yù)售資金的開(kāi)放條件越來(lái)越嚴(yán)格，預(yù)售資金的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)從融資到資金回籠越來(lái)越困難。加上新冠肺炎疫情的影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況亟須改善，如何提高中小企業(yè)的資金管理效率、提高資金的周轉(zhuǎn)效率是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理需要面對(duì)的重要問(wèn)題。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是指圍繞企業(yè)的籌集、投資、經(jīng)營(yíng)等資金活動(dòng)，做好企業(yè)對(duì)資金的規(guī)劃、使用、回收、監(jiān)督、評(píng)價(jià)等一系列財(cái)務(wù)管理過(guò)程。具體包括投資項(xiàng)目決策過(guò)程中的全周期資金預(yù)測(cè)、各節(jié)點(diǎn)和年度資金來(lái)源規(guī)劃、月度資金預(yù)算；月度跟蹤預(yù)算實(shí)施情況（包括金額和節(jié)點(diǎn)控制），檢查異常和緊急情況下支出是否合理；資金回籠包括盡快兌現(xiàn)，加快銷售和抵押跟蹤。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）自有資金

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自有資金是在房地產(chǎn)企業(yè)最開(kāi)始成立時(shí)投入的注冊(cè)資金，這筆資金是企業(yè)長(zhǎng)久持有，并且可以自主控制的資金。簡(jiǎn)言之，自有資金對(duì)于企業(yè)正常運(yùn)行來(lái)說(shuō)，是基礎(chǔ)也是堅(jiān)強(qiáng)的后盾，而且一般企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)把向股東所借款項(xiàng)也劃分為企業(yè)自有資金。

（二）銷售回款

房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款率是對(duì)企業(yè)資金管理效果的一大考驗(yàn)，充足的銷售資金收入可以幫助企業(yè)后續(xù)順利開(kāi)展各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。而且房地產(chǎn)企業(yè)在得到房屋許可證時(shí)，就會(huì)收取少量的認(rèn)購(gòu)費(fèi)和誠(chéng)意金。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)開(kāi)盤前獲得的資金數(shù)量也可以幫助企業(yè)緩解在開(kāi)盤前遇到的各種資金壓力。但是，要注意合適的時(shí)機(jī)，因?yàn)榉擅鞔_規(guī)定，房屋在獲得預(yù)售許可證之前是不允許銷售的，所以企業(yè)要進(jìn)行銷售回款也應(yīng)遵循相關(guān)的法律法規(guī)，避免觸犯法律底線，引起法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）借入資金

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借款來(lái)源一般都是金融機(jī)構(gòu)，還有民間借貸?，F(xiàn)階段，從市場(chǎng)房地產(chǎn)行情看，銀行貸款依舊是眾多企業(yè)的首選，但是，有些企業(yè)僅有銀行貸款還不足以滿足日常運(yùn)行所需的資金要求，所以，越來(lái)越多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇民間借貸的方式，短暫性地滿足資金運(yùn)行需要。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）員工資金管理意識(shí)不足，內(nèi)部資金管理制度存在缺陷

現(xiàn)階段，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)于資金管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，局限于自身學(xué)識(shí)，雖然重視項(xiàng)目建設(shè)管理和銷售回籠資金，但沒(méi)有意識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部資金管理的重要性。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理層往往掌握的財(cái)務(wù)知識(shí)較薄弱，對(duì)資金管理缺乏全面的了解，企業(yè)自身也缺乏健全的資金管理制度和體系，導(dǎo)致員工在日常工作中沒(méi)有可依據(jù)的制度文件，缺少一定的行為約束和引導(dǎo)。

（二）融資渠道單一，融資成本高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量非常大。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常出現(xiàn)資金不足的情況，自有資金較少，在獲得預(yù)售機(jī)會(huì)前，會(huì)有大量銷售無(wú)法正常進(jìn)行，這也造成較大的誠(chéng)意金收取風(fēng)險(xiǎn)和資金購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)首選貸款都是各大銀行機(jī)構(gòu)，所以，銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的融資方式?，F(xiàn)階段，受各種外部因素的影響，例如宏觀政策調(diào)控等，使我國(guó)四大銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款大幅減少。正常情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以從國(guó)有四大行獲得初次開(kāi)發(fā)貸款，但隨著后期項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，各種資金需求量也逐步增大，導(dǎo)致銀行出于風(fēng)險(xiǎn)因素考慮適當(dāng)?shù)卦黾淤J款利率。這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就需要承擔(dān)更多的貸款利息，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)融資壓力。

（三）預(yù)算執(zhí)行有偏差，對(duì)多余資金管理不到位

1.預(yù)算執(zhí)行情況不足

許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理缺乏科學(xué)性，實(shí)際實(shí)施方案非常隨意，缺乏議價(jià)能力，設(shè)計(jì)變更頻繁導(dǎo)致項(xiàng)目簽證到處飛。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金超支沒(méi)有得到跟蹤和驗(yàn)證，也沒(méi)有納入評(píng)估，導(dǎo)致項(xiàng)目從投資到運(yùn)營(yíng)的實(shí)際支出與預(yù)算之間的差異較大，資金預(yù)算在指導(dǎo)和監(jiān)測(cè)方面沒(méi)有發(fā)揮出作用。

2.對(duì)過(guò)剩和可用的資金管理不到位

一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金充裕時(shí)，缺乏有效的資金管理，造成部分存款賬戶、監(jiān)管賬戶有很多降水資金閑置。自2020年初以來(lái)，特別是公積金貸款銀行不再需要按照要求存留保證金，但許多小公司沒(méi)有跟上政策調(diào)整做好限制資金的管理，未能利用過(guò)剩資金為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

（四）企業(yè)員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，運(yùn)用民間貸款方式較普遍

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)管理方式落后，企業(yè)很多員工嚴(yán)重缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，所以，一些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)在巨額利益的誘惑下盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目投資，并沒(méi)有足夠的時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，也沒(méi)有出具可參考的可行性報(bào)告。如果項(xiàng)目選擇存在問(wèn)題，最后在銷售環(huán)節(jié)也會(huì)大概率出現(xiàn)問(wèn)題，各種銷售資金很難及時(shí)收回，導(dǎo)致很難再找到銀行進(jìn)行擔(dān)保，資金漏洞就會(huì)逐漸形成，長(zhǎng)此以往，企業(yè)就會(huì)面臨著嚴(yán)峻的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)就會(huì)尋找各種民間借貸，民間借貸因?yàn)橄拗茥l件少，會(huì)廣受中小企業(yè)家青睞，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也會(huì)廣泛應(yīng)用民間借貸。許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，沒(méi)有專門的風(fēng)險(xiǎn)控制部門，其權(quán)利和責(zé)任也不明確。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，無(wú)法及時(shí)地采取有效措施來(lái)應(yīng)對(duì)和化解風(fēng)險(xiǎn)。

（五）監(jiān)督考核機(jī)制不完善

在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理問(wèn)題也體現(xiàn)在不完善的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制上。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷方面非常重視政府與企業(yè)的關(guān)系，但缺乏科學(xué)、有效的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人的資金管理狀況沒(méi)有進(jìn)行合理、公平、科學(xué)的評(píng)價(jià)，就發(fā)生大額的借貸行為，導(dǎo)致中小企業(yè)資金管理水平低、管理不到位。

三、改善中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施及建議

（一）增強(qiáng)全員資金管理意識(shí)，完善資金管理制度

任何企業(yè)的資金管理活動(dòng)都貫徹于整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程都需要高效地進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從土地的買賣、征收、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工、銷售等各環(huán)節(jié)，都離不開(kāi)資金管控。資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行極其重要，市場(chǎng)上各大型上市房地產(chǎn)企業(yè)或者集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的資金管理意識(shí)和健全的資金管理制度。因此，很多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在裂縫中生存，就必須做好高效的資金管理。首先，要不斷地提升全體員工的資金管理意識(shí)；其次，要制定完善的資金管理制度，讓員工在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中有制度可尋，有文件可以追溯；最后，要全面加強(qiáng)資金預(yù)算管理，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)部門的共同參與下，財(cái)務(wù)部門應(yīng)在企業(yè)年度資金管理計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)中，全程監(jiān)督和控制企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)中各項(xiàng)資金使用情況，編制完整、合理的年度資金使用計(jì)劃。

（二）拓寬融資渠道，降低經(jīng)營(yíng)成本

根據(jù)上述內(nèi)容，現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一般都是選擇銀行借貸和民間借貸。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷變化的局勢(shì)下，我國(guó)的金融體系框架也在不斷地變化，不斷地進(jìn)行完善，所以，中小型房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴銀行實(shí)現(xiàn)貸款的局面也會(huì)有所變化，逐漸從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資。從表面上看，直接融資規(guī)模較小，無(wú)法滿足企業(yè)的資金需求。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)多種方式拓寬融資渠道，包括通過(guò)合作方式拓寬企業(yè)的融資渠道，提高企業(yè)的融資能力，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理地分配資源。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想合理地設(shè)計(jì)融資方式，就要對(duì)市場(chǎng)行情、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、金融機(jī)構(gòu)借貸政策、多種融資方式優(yōu)劣勢(shì)等進(jìn)行充分的調(diào)研，最終確定適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的多元化融資方式。要規(guī)劃和安排企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式，并提前通過(guò)調(diào)研、問(wèn)卷等方式，整理各種項(xiàng)目相關(guān)的融資數(shù)據(jù)，最后根據(jù)融資方式確定該方式存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及各種不足，并制定相應(yīng)的完善措施，提前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。

（三）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行和考核，向多余資金要效益

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在科學(xué)編制預(yù)算指標(biāo)后，首先，要從戰(zhàn)略高度重視預(yù)算指標(biāo)的實(shí)施，加強(qiáng)監(jiān)督評(píng)價(jià)，跟蹤預(yù)算目標(biāo)和實(shí)際數(shù)據(jù)的月度比較，及時(shí)糾正偏差。財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格控制各項(xiàng)支出，特別是對(duì)專項(xiàng)項(xiàng)目，要定期報(bào)告預(yù)算跟蹤、例外情況，限制超支部門等，定期開(kāi)展監(jiān)督、績(jī)效考核評(píng)價(jià)活動(dòng)，考核越頻繁，作用就越有效，預(yù)算實(shí)施效果越好。其次，財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算，進(jìn)行短期財(cái)務(wù)管理或者調(diào)任總部補(bǔ)充其他項(xiàng)目，或者償還部分貸款，降低資金成本。對(duì)于監(jiān)管賬戶和保證金賬戶中的資金，財(cái)務(wù)部門和相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)了解國(guó)家和地方政策，及時(shí)傳遞信息跟進(jìn)并盡快發(fā)放資金。最后，企業(yè)應(yīng)重視資金規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)資金收支的預(yù)算和實(shí)施管理。組織各部門預(yù)測(cè)各項(xiàng)目的收支，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)跟蹤資金計(jì)劃的實(shí)施情況，拒絕支付未按照資金計(jì)劃安排的資金支付，或報(bào)相關(guān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。期末，財(cái)務(wù)部門根據(jù)實(shí)際籌資和使用情況，評(píng)估各部門資金計(jì)劃實(shí)施的準(zhǔn)確性，不斷提高企業(yè)資金事項(xiàng)的可預(yù)測(cè)性和資金安排的合理性。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加快銷售資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量很大，所以，在收益高的前提下同樣也承擔(dān)著極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自多方面的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，必須明確風(fēng)險(xiǎn)管理的組織結(jié)構(gòu)及其職責(zé)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中要注意及時(shí)回收銷售資金，提高資金回收率，這樣可以幫助企業(yè)降低各種融資成本、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地減少采用民間借貸方式實(shí)現(xiàn)融資。而且，在地產(chǎn)項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二之前，房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要依靠自己的資金和外部資金來(lái)填補(bǔ)資金漏洞。

另外，銷售催收是中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的另一個(gè)重要來(lái)源，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一般涉及銷售資金都是大量的，所以，企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的銷售和資金回收情況。中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，就要尋找各種銷售方式，并創(chuàng)新和推廣銷售人員獎(jiǎng)金制度，以此來(lái)激發(fā)一線銷售人員工作的熱情，激發(fā)員工的工作積極性，讓員工主動(dòng)探索更加優(yōu)秀的銷售策略，如果銷售策略有效，可以在企業(yè)內(nèi)部大范圍推廣。銷售人員還要持續(xù)追蹤銷售支付情況，注意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的淘汰率和各種銷售支付率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)渠道，只有與各大抵押貸款銀行建立良好的合作關(guān)系，才有可能獲得銀行的更多貸款，同時(shí)有效地縮短銀行貸款審批時(shí)間，增加貸款期限。

（五）完善考核機(jī)制，重視內(nèi)審工作

首先，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善考核機(jī)制，建立和實(shí)施考核資金管理制度，其中不僅包括資金預(yù)算制度，還包括日常資金審批制度、托管制度、會(huì)計(jì)制度與其他制度等；考核內(nèi)容不限于預(yù)算考核，應(yīng)包括所有的資金管理制度，防止舞弊和失職，保證資金的安全性和完整性。其次，內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的監(jiān)督者和評(píng)價(jià)者在資金管理中起著重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，直接對(duì)資金管理的效率和有效性進(jìn)行獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型、風(fēng)險(xiǎn)程度偏高的行業(yè)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)政策變化頻繁，產(chǎn)業(yè)涉及法律法規(guī)文件多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍廣等因素，企業(yè)的資金管理工作繁雜，面臨著市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好資金管理十分重要。本文認(rèn)為，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)高效的資金管理，就要不斷地增強(qiáng)全體員工的資金管理意識(shí)，完善資金管理制度和體系，盡力拓寬融資渠道，加大資金管理力度，保障資金管理質(zhì)量和實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力。同時(shí)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷提升員工個(gè)人專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，鼓勵(lì)員工主動(dòng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自我學(xué)習(xí)能力，并且在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)做好資金管理工作，從而促進(jìn)企業(yè)資金管理能力和水平的不斷提高。