王石宇 高炳華

（1.華中師范大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院；2.華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院 湖北武漢 430079）

引言

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品住房?jī)r(jià)格也隨之水漲船高，尤其是在一、二線中心城市，住房?jī)r(jià)格的增速持續(xù)走高，以致部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)收入比、租售價(jià)格比嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。截至2020年11月，我國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的平均城市租售比已達(dá)到1：611，遠(yuǎn)超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的1：300-1：200區(qū)間，其中福州、廈門、三亞、蘇州、青島、深圳等多個(gè)城市房?jī)r(jià)租售比達(dá)到1：700以外。過高的房?jī)r(jià)不僅給當(dāng)代年輕人的家庭消費(fèi)帶來了巨大壓力，而且刺激了社會(huì)住房?jī)r(jià)格預(yù)期的持續(xù)上漲。在這種刺激下，許多城市出現(xiàn)了普通家庭寧愿掏空“六個(gè)錢包”、強(qiáng)行縮減其他消費(fèi)預(yù)算也要購(gòu)置住房的社會(huì)現(xiàn)象，在這種“越買越漲”的循環(huán)下，大量城市家庭尤其是住房剛需家庭對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)越來越提前，甚至在社會(huì)住房?jī)r(jià)格預(yù)期有上漲趨勢(shì)時(shí)，在家庭層面已經(jīng)出現(xiàn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的明顯變化和偏移，而這一現(xiàn)象不論是對(duì)于普通居民的家庭生活質(zhì)量還是社會(huì)消費(fèi)的導(dǎo)向都會(huì)產(chǎn)生不好的影響。

文獻(xiàn)評(píng)述

以往學(xué)者的研究中對(duì)于房?jī)r(jià)和家庭部門經(jīng)濟(jì)相關(guān)的研究主要集中在考察不同微觀個(gè)體、家庭的經(jīng)濟(jì)行為與住房?jī)r(jià)格之間的關(guān)聯(lián)。其中一些主要研究包括家庭購(gòu)房意愿、家庭消費(fèi)、家庭債務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)、家庭婚育情況等與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)影響。在房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)的研究中，也以討論“財(cái)富效應(yīng)”和“擠出效應(yīng)”為主，如?；ⅲ?020）研究了我國(guó)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)對(duì)家庭消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，并得出我國(guó)總體上房?jī)r(jià)上漲的波動(dòng)會(huì)對(duì)家庭消費(fèi)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，且這種效應(yīng)對(duì)中部地區(qū)會(huì)更強(qiáng)烈；趙繼平（2020）研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲在2010-2017年對(duì)城鎮(zhèn)居民的正向促進(jìn)大于擠出效應(yīng)，但2017年后卻是擠出效應(yīng)明顯大于財(cái)富效應(yīng)；蔡祖順等（2020）利用中國(guó)家庭金融追蹤調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)研究表明，住房資產(chǎn)價(jià)值的減少會(huì)促進(jìn)居民家庭消費(fèi)，具有明顯的擠出效應(yīng)，但不存在財(cái)富效應(yīng)，而當(dāng)政策寬松時(shí)，擠出效應(yīng)會(huì)更加明顯；周利和易行?。?020）利用我國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)（CFPF），研究了房?jī)r(jià)對(duì)家庭債務(wù)以及家庭消費(fèi)的影響，其中房?jī)r(jià)持續(xù)上漲促進(jìn)了有房家庭的消費(fèi)，抑制了無房家庭的消費(fèi)，但由于貸款價(jià)值比對(duì)家庭消費(fèi)的影響存在明顯的門檻效應(yīng)，當(dāng)達(dá)到一定數(shù)值時(shí)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市所有類別家庭的消費(fèi)將由促進(jìn)轉(zhuǎn)化為抑制；邱成峰（2019）則通過構(gòu)建房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)，探究了城鎮(zhèn)家庭房?jī)r(jià)消費(fèi)效應(yīng)減少甚至為負(fù)的主要原因。

在住房?jī)r(jià)格預(yù)期的研究中，關(guān)于微觀家庭層面的研究也主要集中于預(yù)期對(duì)家庭的經(jīng)濟(jì)行為，或者風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置的影響。李冠華、徐佳（2021）利用中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)做了實(shí)證分析，得出預(yù)期收益的增加不僅能顯著提高家庭使用杠桿購(gòu)房的概率，而且能顯著提升家庭房貸杠桿率水平，并且得出對(duì)中等收入家庭、東部地區(qū)家庭的房貸杠桿率更為顯著的結(jié)論；徐淑一（2021）通過構(gòu)建多期動(dòng)態(tài)最優(yōu)化理論模型，從替代效應(yīng)和流動(dòng)性約束效應(yīng)的角度，分析房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)居民家庭風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置的影響，以中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲與家庭風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，這種影響主要是通過替代效應(yīng)實(shí)現(xiàn)的，且隨著房?jī)r(jià)預(yù)期上漲幅度的增大，替代效應(yīng)的負(fù)向作用越強(qiáng)烈。

但實(shí)際上，在很多有購(gòu)房打算的家庭中，從對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生預(yù)期開始，家庭消費(fèi)尤其是非住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性變化已經(jīng)潛移默化地發(fā)生了，他們通過對(duì)其他類型消費(fèi)支出的控制、擠出，來預(yù)留出家庭財(cái)富中用來住房消費(fèi)的資金空間，這一現(xiàn)象在近幾年表現(xiàn)得越來越明顯，而且會(huì)更加延長(zhǎng)對(duì)家庭非住房類消費(fèi)的抑制時(shí)間，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)其他實(shí)體消費(fèi)的萎縮和房地產(chǎn)市場(chǎng)過量吸納社會(huì)資金的不良后果，而這在現(xiàn)有的研究中卻鮮有涉及。

因此，本文從住房?jī)r(jià)格預(yù)期的視角出發(fā)，借助2015、2017兩期中國(guó)家庭金融追蹤調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)，實(shí)證研究了住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭不同類型消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性影響，并通過分位數(shù)模型進(jìn)一步探究了住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響在不同消費(fèi)能力的家庭中的不同體現(xiàn)。

住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)的影響機(jī)制

本文借鑒李春風(fēng)等（2014）研究房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)擠出效應(yīng)的研究思路，借助家庭消費(fèi)的預(yù)算約束線，推導(dǎo)出住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)的影響機(jī)制?；谧》?jī)r(jià)格預(yù)期下的預(yù)算線約束為（1）：

其中，C為非住房類消費(fèi)品的消費(fèi)總量，Q代表其價(jià)格水平，P表示當(dāng)期家庭的住房?jī)r(jià)格預(yù)期，H為當(dāng)期購(gòu)房家庭預(yù)計(jì)住房消費(fèi)數(shù)量，此處以打算購(gòu)房面積表示，Y表示持久性收入，r表示實(shí)際利率，A表示家庭初始的其他資產(chǎn)財(cái)富總和，PH代表家庭初始房產(chǎn)資產(chǎn)總值，其中P為當(dāng)前市場(chǎng)住房交易均價(jià)。

由式（1）可推導(dǎo)出，預(yù)期購(gòu)房家庭中一般非住房類消費(fèi)C與購(gòu)房消費(fèi)打算H之間的函數(shù)關(guān)系式為：

式（2）兩邊同時(shí)對(duì)H求導(dǎo)得到：

住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響的實(shí)證

（一）數(shù)據(jù)來源與變量選取

本文使用的數(shù)據(jù)來源于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心展開的2015與2017兩年期的調(diào)研。通過采取分層、三階段與規(guī)模度量成比例的抽樣設(shè)計(jì)獲取目標(biāo)樣本，并結(jié)合實(shí)地走訪和電話回訪的方式對(duì)個(gè)體案例數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)，以確保數(shù)據(jù)獲取的科學(xué)客觀性。2015年CHFS數(shù)據(jù)調(diào)查樣本覆蓋了我國(guó)29個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市），累計(jì)37289個(gè)有效家庭樣本，其中，追蹤樣本為21775戶，新增調(diào)研對(duì)象為15514戶；到了2017年該數(shù)據(jù)樣本規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到40011戶，有效追蹤樣本為19007戶。結(jié)合本文所取變量在調(diào)研數(shù)據(jù)中存在缺失情況，例如尤其是“您預(yù)計(jì)會(huì)買多大平米的房子？”以及“您計(jì)劃購(gòu)買總價(jià)為多少錢的房子？”等問題回答的缺失，本文最終篩選出6978個(gè)家庭樣本，并取其戶主信息作為本文實(shí)證研究的樣本數(shù)據(jù)，具體變量選取以及量化過程如表1所示。

表1 變量選取

本文中主要被解釋變量為除開家庭住房購(gòu)買支出以外的其他支出，劃分為三種大類：第一類為基礎(chǔ)性消費(fèi)，其中包含了被調(diào)研家庭的飲食消費(fèi)、日用消費(fèi)、交通消費(fèi)、通信消費(fèi)以及住房租金消費(fèi)等；第二大類為升級(jí)性消費(fèi)，其中包含了旅游消費(fèi)、健身消費(fèi)、境外消費(fèi)及各類網(wǎng)購(gòu)代購(gòu)消費(fèi)等；第三類消費(fèi)為醫(yī)療性消費(fèi)。主要解釋變量“住房?jī)r(jià)格預(yù)期”hp_exp為0，1變量。首先，通過CHFS中國(guó)家庭金融調(diào)查2015、2017兩年期的微觀數(shù)據(jù)，獲取到“您預(yù)計(jì)會(huì)買多大平米的房子？”以及“您計(jì)劃購(gòu)買總價(jià)為多少錢的房子？”兩個(gè)問題的答案數(shù)據(jù)，計(jì)算得到該家庭打算購(gòu)買的住房每平米單價(jià)數(shù)額，以此作為該家庭的購(gòu)房預(yù)期價(jià)格（兩年的數(shù)據(jù)調(diào)查中，2017年的問卷是直接賦值，可以直接計(jì)算；2015年的問卷是總面積區(qū)間和總價(jià)格區(qū)間的選項(xiàng)，在數(shù)據(jù)處理時(shí)選取了每個(gè)選項(xiàng)的中位數(shù)予以代替）。其次，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)上查出該家庭所處省份在當(dāng)年的住房銷售額與銷售面積，計(jì)算得出該省住房銷售價(jià)格均價(jià)，以此價(jià)格與家庭購(gòu)房預(yù)期價(jià)格做對(duì)比，若家庭購(gòu)房預(yù)期價(jià)格高于銷售價(jià)格，則說明該家庭對(duì)住房?jī)r(jià)格持有增長(zhǎng)預(yù)期，則將該家庭的住房?jī)r(jià)格預(yù)期hp_exp賦值為1；若家庭購(gòu)房預(yù)期價(jià)格低于銷售價(jià)格，則說明該家庭對(duì)住房?jī)r(jià)格持有下跌預(yù)期，則將該家庭的住房?jī)r(jià)格預(yù)期hp_exp賦值為0。

其他的控制變量主要分為兩類：一類為戶主控制變量，其中包括戶主受教育程度、性別、戶主年齡、戶主戶口類別、戶主婚姻狀況、戶主健康狀況；另一類為家庭控制變量，其中包括家庭總收入、家庭總資產(chǎn)以及家庭總消費(fèi)。以上控制變量均由CHFS微觀調(diào)查數(shù)據(jù)直接選取或整理得到，此外還在模型中設(shè)置地區(qū)控制變量pro，盡管該樣本采用2015與2017兩年期的數(shù)據(jù)，但經(jīng)整理后，主要解釋變量hp_exp的追蹤成功案例并不多，因此該樣本可視為在2015-2017年中一個(gè)大的混合截面樣本，可以不設(shè)置時(shí)間控制變量。

（二）基準(zhǔn)模型回歸

以上文中的三類消費(fèi)為被解釋變量，構(gòu)建如下對(duì)數(shù)線性計(jì)量模型：

分別對(duì)模型（4）、（5）、（6）進(jìn)行混合截面OLS回歸，得到如表2所示基準(zhǔn)模型回歸結(jié)果。

表2 基準(zhǔn)模型回歸結(jié)果

通過對(duì)全樣本混合截面數(shù)據(jù)的普通OLS回歸，可以得到家庭的住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)于三種不同類別消費(fèi)的影響，即住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)預(yù)期對(duì)家庭基礎(chǔ)類消費(fèi)表現(xiàn)出正向影響，其影響程度為家庭住房?jī)r(jià)格預(yù)期表現(xiàn)為上漲預(yù)期比下跌預(yù)期時(shí)，家庭基礎(chǔ)消費(fèi)會(huì)增加12%，并沒有表現(xiàn)出在基礎(chǔ)消費(fèi)中的擠出效應(yīng)；但是在家庭的升級(jí)消費(fèi)中則表現(xiàn)出了較為明顯的負(fù)向擠出影響，其程度為家庭住房?jī)r(jià)格預(yù)期表現(xiàn)為上漲預(yù)期比下跌預(yù)期時(shí)，家庭升級(jí)消費(fèi)會(huì)減少14%，表現(xiàn)出在升級(jí)消費(fèi)中較強(qiáng)的擠出效應(yīng)；而家庭住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭醫(yī)療消費(fèi)的開支影響并不明顯。

（三）分位數(shù)回歸

考慮到家庭的消費(fèi)能力也是衡量消費(fèi)方式的重要因素，不同消費(fèi)能力的家庭，即便在擁有相同的住房?jī)r(jià)格預(yù)期下，對(duì)于家庭消費(fèi)的選擇調(diào)整也會(huì)不一樣，因此參考田龍鵬（2019）的研究，通過構(gòu)建分位數(shù)模型來考察在不同消費(fèi)能力下的家庭，住房?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)對(duì)他們的家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)帶來怎樣影響。由于之前的回歸結(jié)果中，住房?jī)r(jià)格預(yù)期不會(huì)顯著影響家庭的醫(yī)療消費(fèi)開支，因此在這一步實(shí)證中只考慮基礎(chǔ)消費(fèi)與升級(jí)消費(fèi)的分位數(shù)，分位數(shù)的設(shè)置劃分為25%、50%以及75%幾個(gè)層次?；貧w結(jié)果如表3和表4所示。

表3 區(qū)分家庭基礎(chǔ)消費(fèi)水平分位數(shù)回歸結(jié)果

表4 區(qū)分家庭升級(jí)消費(fèi)水平分位數(shù)回歸結(jié)果

從分位數(shù)回歸結(jié)果看，家庭住房上漲預(yù)期對(duì)基礎(chǔ)消費(fèi)較低的家庭影響較大，對(duì)于基礎(chǔ)消費(fèi)中等以及偏上的家庭的基礎(chǔ)消費(fèi)部分影響在逐漸減弱；而在區(qū)分家庭升級(jí)消費(fèi)水平分位數(shù)回歸結(jié)果中，可以很明顯觀察到，越是升級(jí)消費(fèi)較低的家庭，在持有家庭住房上漲預(yù)期的時(shí)候，升級(jí)消費(fèi)會(huì)被遏制得越強(qiáng)烈，顯然這一部分被遏制的升級(jí)消費(fèi)，在家庭產(chǎn)生購(gòu)房行為之前，就已經(jīng)在家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中被轉(zhuǎn)移到了住房消費(fèi)領(lǐng)域。在升級(jí)消費(fèi)中等家庭中，盡管也存在持有住房上漲預(yù)期時(shí)家庭升級(jí)消費(fèi)被擠出的現(xiàn)象，但從系數(shù)上看已經(jīng)明顯減弱很多；而在升級(jí)消費(fèi)較高的家庭群體中，住房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響則不產(chǎn)生對(duì)其他消費(fèi)的擠出，同時(shí)也不顯著，其主要原因在于多數(shù)升級(jí)消費(fèi)高的家庭是已有住房群體，住房?jī)r(jià)格預(yù)期的增長(zhǎng)不再意味著住房剛需難以滿足的壁壘，反而是家庭住房資產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì)。

結(jié)論與建議

通過本文的理論分析與實(shí)證研究，住房?jī)r(jià)格預(yù)期對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響中，升級(jí)類消費(fèi)受到家庭住房微觀預(yù)期影響最大，被擠出最明顯。對(duì)與居民消費(fèi)水平處于不同分位數(shù)上的家庭而言，越是升級(jí)消費(fèi)處于低等、中等的家庭，在持有住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期時(shí)，升級(jí)消費(fèi)會(huì)被擠出得越明顯，而對(duì)于升級(jí)消費(fèi)處于較高級(jí)的家庭而言，則不會(huì)產(chǎn)生很顯著的影響。鑒于此，本文提出以下兩點(diǎn)政策建議：

第一，加快構(gòu)建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的步伐。正如張信陽等（2019）提到的，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大瓶頸在于財(cái)富再分配的杠桿失衡。本文的研究也發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格微觀預(yù)期會(huì)使有購(gòu)房打算的家庭在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上“壓榨”每一分非必須開銷用于住房消費(fèi)，短期來看似乎家庭部門的消費(fèi)水平在提高。但從長(zhǎng)期看，一方面大量民間社會(huì)資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他宏觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了擠出；另一方面，部分家庭因此背上沉重負(fù)債，長(zhǎng)期消費(fèi)結(jié)構(gòu)不均衡，為了一套房“掏空六個(gè)錢包”并不能真正意義上提高居住水平。因此，在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的同時(shí)，要從各類配套中加快“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的建設(shè)，保障租賃者也享有醫(yī)療、子女入學(xué)等同等權(quán)利，從源頭上減輕剛需群體的購(gòu)房消費(fèi)壓力。

第二，合理引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格預(yù)期，貫徹“房住不炒”。通過本文研究發(fā)現(xiàn)，住房?jī)r(jià)格對(duì)于家庭消費(fèi)的擠出效應(yīng)已經(jīng)提前到了購(gòu)房行為之前的階段，對(duì)家庭非住房消費(fèi)的壓制時(shí)間會(huì)變得更長(zhǎng)。因此，在制定調(diào)控政策的過程中，除了需要嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，更需要合理引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格預(yù)期，在宏觀層面把握長(zhǎng)效合理機(jī)制，加強(qiáng)政策延續(xù)性，避免“朝令夕改”，給理性預(yù)期留足空間，在微觀層面對(duì)公開的住房交易平臺(tái)要做到價(jià)格的規(guī)范管理，核實(shí)每一套掛牌房源的交易信息，避免“一房多售”等虛假繁榮的狀況對(duì)家庭住房?jī)r(jià)格預(yù)期產(chǎn)生誤導(dǎo)。