[ 作者簡介 ]

孫曉芳，女，遼寧遼陽人，天津星華府置業(yè)有限公司，財務總監(jiān)，本科，研究方向：房地產全過程管理。

[ 摘要 ]

在社會經濟水平提高、房地產行業(yè)高速發(fā)展的大背景下，當前房地產項目規(guī)模大、種類多樣。隨著營改增等稅收政策的落實，稅收籌劃出現(xiàn)諸多風險，比如政策風險、法律風險、財務風險等?；诖?，為提高稅收籌劃質量和實效性，本文探討控制房地產行業(yè)稅收籌劃風險的意義，圍繞政策、法律、財務、操作等內容分析常見風險，探索風險控制途徑。

[ 關鍵詞 ]

房地產行業(yè);稅收籌劃;風險控制

中圖分類號：F81? 文獻標識碼：A? DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.10.004

稅收籌劃是保證房地產企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流、減輕企業(yè)稅負壓力的重要財務工作，在實際落實中受較多因素影響，比如政策環(huán)境變化、財務人員專業(yè)素質等，而這可能會引發(fā)稅收籌劃風險，最終對企業(yè)發(fā)展狀態(tài)造成影響。房地產行業(yè)作為經濟重要構成，企業(yè)應落實科學、全面的風險控制措施，從而使稅收籌劃方案風險最小、收益最大。

通過落實合適的稅收籌劃風險控制工作，能夠依托于納稅風險的降低減輕企業(yè)稅負，為稅收籌劃工作作用的發(fā)揮提供保障。在具體風險控制過程中，財務人員需要明確區(qū)域間納稅政策落實的細微差別，還需要就最新稅法政策開展全面解讀與研究工作，這些在有利于稅收籌劃工作高質量開展的同時，還能夠為企業(yè)相關戰(zhàn)略、決策的制定提供支持。而且，風險控制能夠降低各類風險的發(fā)生概率和發(fā)生后的影響程度，包括財務風險、經營風險等，幫助企業(yè)在樹立良好社會形象的同時，保證內部運作穩(wěn)定、資金鏈運行充足，幫助房地產企業(yè)以更為積極的態(tài)度應對競爭愈發(fā)激烈的市場環(huán)境。依托于夯實的資金基礎，企業(yè)具有更多機會開展經濟項目和相關業(yè)務，促進其經濟利益提高，實現(xiàn)健康、穩(wěn)定戰(zhàn)略發(fā)展目標[1]。

1? ? 當前地產行業(yè)稅收籌劃常見風險

1.1? 政策法律風險

為促進行業(yè)健康發(fā)展、帶動經濟水平提高，往往會出臺優(yōu)惠力度較大的稅收政策，但是隨著市場環(huán)境變化稅收政策難免發(fā)生變化。當房地產企業(yè)稅收籌劃方案與現(xiàn)行稅收政策之間存在沖突，將會使企業(yè)面臨利益流出等風險，甚至需要面對法律追究，這對企業(yè)生存發(fā)展將造成極大打擊。究其原因是企業(yè)稅收籌劃工作缺乏對最新法律政策的了解與內容的研究，未能及時掌握政策變化，進而導致稅收籌劃方案出現(xiàn)偏差。而且，當財務人員對相關政策追蹤不及時，或是企業(yè)缺少對相關機關部門的交流，沒有及時更新稅收籌劃政策信息，都可能導致稅收籌劃方案不合理，缺乏實效性。此外，不同地區(qū)在執(zhí)行國家相關政策時，大多會結合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和需求對政策進行微調，若是力度把握不當，將會引發(fā)稅收籌劃風險。

1.2? 財務風險

在房地產企業(yè)稅收籌劃方面，財務風險主要體現(xiàn)在借入資金存在不能兌付的風險，而房地產企業(yè)稅負壓力本就較重，企業(yè)類型屬于資金密集型企業(yè)，尤其在拍地環(huán)節(jié)，一旦成功需要全額繳納土地出讓金，數(shù)額巨大。在該情況下，企業(yè)現(xiàn)有資金可能無法滿足，借貸成為企業(yè)獲得資金量的主要方式。當房地產稅收籌劃面對如此巨大的資金借入量時，需要計算利息稅前扣除數(shù)額，利用明確的利息抵稅作用增大企業(yè)利潤空間，從而合理獲取稅收籌劃利益。然而這只是稅收籌劃的角度，房地產企業(yè)生存、發(fā)展涉及面廣，企業(yè)不能僅從稅收籌劃的角度出發(fā)，不可無節(jié)制地借入資金，還要綜合考慮自身還款能力和借款剛性兌付。當還款能力超出資金借入量時，由此帶來的財務風險可能會使資金鏈斷裂，更為嚴重的后果是引發(fā)企業(yè)破產[2]。

1.3? 操作風險

在操作執(zhí)行方面，房地產企業(yè)稅收籌劃操作風險主要體現(xiàn)在兩個方面，一是缺乏高水平的專業(yè)財務人員，開展相關工作時未能科學掌握稅收籌劃要點，方法運用不合理。比如在營改增背景下，一些財務人員沒有合理分攤土地成本，土地增值稅并沒有有效降低，或是未能夠調節(jié)好結轉收入和成本的時間點，甚至一些財務人員缺乏對企業(yè)實際情況的考量，稅務籌劃過程中沒有合理確定融資方式和資本結構等，進而導致操作不當，實效性較差，在沒有實現(xiàn)理想減輕稅負的目標的同時，還有可能帶來資金風險。二是系統(tǒng)性稅收籌劃對企業(yè)內外環(huán)境變化的整體性把握不夠，最終形成稅收籌劃的綜合運用風險，比如企業(yè)改制等方面涉及的優(yōu)惠操作問題。

1.4? 經營風險

房地產企業(yè)在稅收籌劃過程中，涉及的方面較多，比如籌資、分配、投資、經營等，涉及的稅種也多達十余種，比如營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等。雖然房地產企業(yè)經營運作模式大體相同，但具體情況存在差異。有的稅收籌劃方案可能涉及一個項目和稅種，但也有可能涉及多個項目和稅種，具有單一性和綜合性的差異性。隨著市場經濟體制改革程度的加深，資本市場愈發(fā)復雜，且具備多變性的特點，房地產企業(yè)經營發(fā)展存在經營風險，且無法消除，在該情況下，稅收籌劃若是操作程序不規(guī)范，將影響稅務籌劃成功率。而且，籌劃也有成本，若是忽略成本開支影響，將引發(fā)經營風險。

2? ? 基于房地產行業(yè)稅收籌劃探索風險控制途徑

2.1? 把握稅收政策，增加機關交流

為實現(xiàn)對房地產行業(yè)稅收籌劃風險的有效控制，應充分認識稅收籌劃風險，加強稅收政策學習，并積極與相關機關交流，以此保證稅收籌劃方案整體科學性和合理性，享受合適的稅收優(yōu)惠政策，從根本上消除稅收政策的法律風險。具體而言，在當前稅收監(jiān)管環(huán)境下，房地產企業(yè)要將合理避稅原則貫穿于稅收籌劃工作的全過程，充分認識稅收籌劃風險來源，保證企業(yè)內部人員都具有較強的風險防范意識，為稅收籌劃效益最大化目標的實現(xiàn)奠定良好基礎[3]。

稅法是處理房地產企業(yè)和國家之間分配關系的主要法律規(guī)范，在稅收籌劃工作開展過程中需要根據(jù)具體項目綜合考慮計稅依據(jù)、稅率等，全面了解相關稅收規(guī)定，將其作為稅收籌劃重要依據(jù)。此外，充分采集稅收政策相關信息，利用信息化系統(tǒng)實現(xiàn)對最新稅收政策內容的密切關注，同時結合國家稅務總局的官方網站，利用其開通的網送稅法、電子稅法期刊免費訂閱等活動，拓寬稅收政策相關內容的接收渠道，將其作為稅收籌劃的前提。

需要注意的是，稅收政策具有一定彈性空間，且區(qū)域之間的差異往往會帶來不同的地方稅收征管方式，在該情況下，稅務機關擁有較大自由裁量權。因此，房地產企業(yè)財務人員應積極與稅務機關交流，最大程度地了解稅務機關工作程序，降低信息不對稱性，盡可能地在稅法的理解上與當?shù)囟悇諜C關取得一致，尤其是對于新政策內容或是某些模糊內容，要盡量得到稅務機關的認可，以此保證稅收籌劃方案具有較高成功率。

2.2? 規(guī)范會計核算，優(yōu)化籌劃方案

為避免稅收籌劃財務風險的出現(xiàn)，房地產企業(yè)應對會計核算進行規(guī)范，正確認識到房地產企業(yè)經營發(fā)展特點，從而保證稅收籌劃工作科學、合理。由于房地產面向的工程項目具有較長周期，且經歷從開發(fā)到銷售多個環(huán)節(jié)，在此過程中，稅務涉及范圍廣，所以，財務人員要將依法誠信納稅理念貫穿于工作全過程，正確看待稅收籌劃受到的諸多限制，企業(yè)也不可將利潤上升寄托在稅收籌劃工作上。在規(guī)范會計核算時，房地產企業(yè)可以利用計算機系統(tǒng)和信息化平臺設立完整規(guī)范的財務會計中心或業(yè)財中心，正確開展會計賬冊、憑證和報表的同時，加強與業(yè)務項目之間的聯(lián)系，掌握準確的業(yè)務信息開展稅收籌劃工作。房地產企業(yè)還應依法設置賬簿，以此在應對納稅檢查的同時對會計基礎工作進行規(guī)范，依托于健全的內部會計核算系統(tǒng)得到的數(shù)據(jù)反映真實、完整的經濟活動，保證稅金計算準確，申報準時降低財務風險。

除此之外，做好稅務籌劃方案的優(yōu)化工作，應綜合考慮企業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)務實際以及發(fā)展需求，結合當前現(xiàn)金流和時間選用最為合適的稅收籌劃方法，減輕稅收負擔，促進企業(yè)整體收益增長。具體而言，綜合分析業(yè)務實際，以企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略為前提提高企業(yè)價值，遵循成本效益原則正確認識到稅收籌劃成本，在充分考慮隱含成本的前提下，保證稅收籌劃成本小于所得效益，以此保證稅收籌劃方案的實效性。比如，為有效降低土地增值稅，財務人員可以合理分攤土地成本，掌握營改增下的稅務籌劃要點，以此實現(xiàn)合理的稅負規(guī)劃，滿足企業(yè)長遠發(fā)展需求[4]。

2.3? 聘請專業(yè)人員，加大人才隊伍建設力度

為有效防止企業(yè)稅收籌劃風險，房地產企業(yè)可以聘請專業(yè)人員對稅收籌劃風險進行專業(yè)防控。雖然企業(yè)內部財務人員具備較高水平的專業(yè)能力，或是可以很好的完成稅收籌劃工作，但在風險防控方面可能存在一定不足。因此，企業(yè)可以聘請更為專業(yè)的籌劃人員對風險進行識別。一般這種情況主要發(fā)生于地產企業(yè)受地區(qū)或自身條件限制，沒有相應的專業(yè)籌劃人員的情況下，所選擇的專業(yè)機構也多是專注于稅收政策研究或是提供咨詢服務的中介機構。第三方的介入，能夠給財務人員提供參考和支持，使各項工作都在國家稅務總局的最新政策基礎上展開，進而有效提高稅收籌劃的規(guī)范性和合理性，降低操作風險。

除此之外，房地產企業(yè)也要加大人才隊伍建設力度，增加現(xiàn)有財務人員的學習機會、拓展其學習空間，依托于高水平的人才隊伍防控稅收籌劃操作風險。具體而言，由于房地產企業(yè)稅收籌劃風險控制具有技術性、科學性和綜合性特點，因此，房地產企業(yè)應圍繞稅收政策、相關法律法規(guī)、信息化會計核算操作、稅收籌劃方式方法、風險識別與處理等內容定期開展人才培訓教育工作，使其精通相關知識和技能，鍛煉其經濟前景預測能力、項目協(xié)作能力、項目統(tǒng)籌規(guī)劃能力，從而不斷提升企業(yè)稅收籌劃水平，實現(xiàn)對操作風險的有效防控。

2.4? 營造良好的控制環(huán)境

首先，圍繞稅收籌劃風險營造良好控制環(huán)境。為保證各項風險控制措施的合理性和落實實效性，落實明確且合理的風險控制策略與目標，確保其滿足企業(yè)納稅規(guī)范和相關要求。如果企業(yè)管理層更傾向于公司具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，較為注重避稅相關方法措施，在該情況下，稅收籌劃風險控制策略和目標應明確以下幾點：一是公司上下嚴格遵守最新相關政策與法律，將照章納稅貫穿始終;二是積極爭取適合企業(yè)當前發(fā)展階段的稅收優(yōu)惠;三是企業(yè)內部應設置獨立稅務部門，并結合責任制度落實各級負責人。

其次，做好納稅風險評估工作，加強風險控制措施效果的監(jiān)控力度。除了上述針對性的風險控制措施，企業(yè)財務人員還應對納稅風險進行全面評估，即識別企業(yè)具體經營行為涉及的納稅風險和相關責任人，做好具體經營行為涉稅問題分析工作，并通過責任人制度實現(xiàn)對風險的快速、有效解決。在強化風險控制策略執(zhí)行的監(jiān)控強度時，房地產企業(yè)可以根據(jù)項目實際推進進度落實監(jiān)控措施，做好總結工作，目的是查出具體問題、管理失效原因、目標不理想原因、產生的新風險等，并將其整理為文件資料，進而為后續(xù)風險控制工作提供數(shù)據(jù)支持，避免同類型風險問題的再次發(fā)生，

最后，加強部門間的信息交流與溝通，尤其是房地產企業(yè)業(yè)務部門。對于房地產企業(yè)稅收籌劃而言，有效且高效的信息交流與溝通是整個納稅風險控制的潤滑劑，若是缺乏溝通，即便設計了清晰的風險控制策略與措施，但是在相關部門和工作人員不理解或理解偏差的情況下，此類措施無法得到有效落實，部門間的配合度較差，將直接影響風險控制效果。因此，企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求和市場發(fā)展現(xiàn)狀，加大力度深化業(yè)財中心建設，實現(xiàn)資源整合與信息共享，同時加強對稅收籌劃工作涉及部門和人員的基礎風險內容的培訓和溝通，使其熟知相關控制策略和目標，引導其主動參與到稅務籌劃風險控制工作中，自覺約束自身行為，最大程度減少相關風險因素。除此之外，加強書面記錄和線上數(shù)據(jù)分析，尤其是財務、業(yè)務相關數(shù)據(jù)庫的構建，準確記錄納稅風險控制流程和結果。

3? ? 結論

綜上所述，房地產行業(yè)作為國家經濟的重要構成，在市場化、現(xiàn)代化程度日益提高的背景下，應根據(jù)自身發(fā)展趨勢與需求落實科學合理的稅務籌劃工作，并圍繞工作實際開展相應的風險控制，以此應對日益激烈的市場競爭，提高企業(yè)核心競爭力。稅收籌劃風險具體控制策略應從財務人員核算操作、稅收政策解讀、最新法律內容、內部控制環(huán)境營造等方面開展，在依法納稅的前提下保證企業(yè)收益，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，以此推動企業(yè)長遠、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]王惠玲. 稅務籌劃在房地產企業(yè)財務管理中的有效性[J]. 商業(yè)觀察， 2022（1）： 3.

[2]蘇巍. 基于VaR模型的房地產企業(yè)稅收籌劃風險管理研究[J]. 當代會計， 2021（16）： 3.

[3]倪杭鋒. 房地產企業(yè)全價值鏈的稅務籌劃和風險管理[J]. 經濟管理文摘， 2020（19）： 2.

[4]于紅. 房地產企業(yè)土地增值稅的清算及其稅收籌劃風險分析[J]. 納稅， 2021， 15（11）： 2.