魯婕

等額本金和等額本息是最常見的兩種房貸還款方式：等額本金的利息支出較少，但因?yàn)榍捌谶€款壓力大，并不適合多數(shù)購房者：等額本息因?yàn)橘Y金占用多，利息支出也會(huì)多一些，但可以通過提前還貸的方式減少利息支出。

等額本息與等額本金，是普通購房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最為常見的兩種貸款還款方式。那么對(duì)于購房者來說，等額本息與等額本金，究竟哪種還款方式是更好的選擇，哪種還款方式更加省錢、更加“劃算”呢？

等額本息VS等額本金

要回答以上問題，首先要明確等額本息與等額本金兩種還款方式的概念。事實(shí)上，無論選擇兩者中的哪一種，在相同條件下，購房者在同一家銀行或同一所金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款利率是相同的，因此，等額本息與等額本金最大的區(qū)別其實(shí)在于兩者確定每月還款金額的不同計(jì)算方式。

所謂等額本息，是指在還款期內(nèi)，還款人每月以相同的金額償還本息，簡單來說，就是每月的總還款額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，利息會(huì)逐月遞減，本金則會(huì)逐月增加。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)-1]

而等額本金則是在還款期內(nèi)，將貸款總額作等分處理，每月償還相同金額的本金及剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息，由于剩余本金逐漸減少，每月的利息也會(huì)逐月減少，因此等額本金的每月還款金額也會(huì)逐月遞減。用公式來理解則是：

每月還款金額=（貸款本金÷還款月數(shù)）+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×每月利率

一言以蔽之，若采用等額本息還款方式，則每月還貸金額相同;若選擇等額本金，那么第一個(gè)月的還貸金額最高，后續(xù)逐月遞減。

相同金額VS逐月遞減，孰優(yōu)孰劣？

那么，對(duì)于購房者來說，這兩種計(jì)算方式的區(qū)別到底意味著什么？又會(huì)對(duì)還款者產(chǎn)生怎樣的實(shí)際影響？我們舉幾個(gè)具體的例子：

一位購房者以5%的貸款利率，向銀行申請(qǐng)了200萬元的貸款，按揭期限為30年。若選擇等額本息的還款方式，該購房者的月供為10736元，還款總額約386.5萬元，利息在186.5萬元左右;而若選擇等額本金的還款方式，則這位購房者首月需還款13889元，從第二個(gè)月開始的月供每月遞減23.15元，最終還款總額在350.4萬元左右，總利息約為150.4萬元。.

另一位購房者也以5%的貸款利率，申請(qǐng)了100萬元的貸款，按揭期限為10年。在等額本息還款方式下，這位購房者的月供為10607元，總利息在27.3萬元左右，還款總額約127.3萬元;而在等額本金下，購房者首月還款金額為12500元，此后每月遞減34.72元，利息總額約為25.2萬元，最終還款額約在125.2萬元。

由此可見，在貸款總額、貸款期限相同的條件下，等額本息還款方式所產(chǎn)生的實(shí)際利息往往要高于等額本金還款方式所產(chǎn)生的利息，購房者的還貸總額前者也要高于后者。

等額本金優(yōu)于等額本息？

那這是否就說明等額本金的還款方式優(yōu)于等額本息的還款方式呢？其實(shí)不盡然。

等額本金之所以利息支付少，最主要的原因是占用銀行的資金比較少。雖然起始的貸款金額相同，但在償還一期貸款后，貸款的余額就不同了。以上述200萬元的貸款為例，等額本金的首月還款額比等額本息多3152.64元，多出來的部分是多償還的本金。也就是說到第二個(gè)月還款時(shí)，等額本金法需要償還的貸款余額會(huì)少一些，計(jì)收的利息也會(huì)少一些。由于貸款的利率是一樣的，不存在哪種還款法占便宜的問題。因?yàn)槔⑹前丛掠?jì)收的，多占用資金自然要多付利息。

從上述兩個(gè)例子中可以發(fā)現(xiàn)，雖然等額本金所產(chǎn)生的實(shí)際利息較少，但相較等額本息，其前期的還款金額數(shù)額更高，帶給購房者的前期資金壓力自然也就更大，對(duì)貸款人的財(cái)力顯然有更高的要求。因此，選擇哪種還款方式應(yīng)該根據(jù)購房者自身的資金需求來安排。

此外，在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行會(huì)考慮購房者的還款能力。一般來說，月供不可超過貸款者月收入的50%。而由于等額本金首月的還款金額高于等額本息，因此，選擇等額本金還款方式可貸到的房貸總額，往往會(huì)比選擇等額本息的要低。對(duì)于購房者來說，在如今房價(jià)較高的情況下，若可以爭取到更高的商業(yè)貸款，就意味著能夠擁有更多的選擇余地，所以，從貸款額度角度來看，等額本息或許是更好的選項(xiàng)。

最后再提一點(diǎn)，要想節(jié)省利息支出，你還可以選擇提前還款。通常，短期內(nèi)提前還款銀行是要收違約金的，但還款時(shí)間超過一定期限，銀行一般就不再收違約金了，當(dāng)然，具體的情況還要以貸款合同為準(zhǔn)。

總體來說，等額本金與等額本息各有優(yōu)劣，在相同條件下，前者的實(shí)際利息更低，但前期還款壓力更高，更適合高收入或事業(yè)處于高峰期的群體;而后者雖然實(shí)際利息更高，還貸負(fù)擔(dān)卻較為平均，且有助于貸款額度的提升，其高利息的缺點(diǎn)，在一定程度上還可以用提前還貸來抵充。因此，建議購房者根據(jù)實(shí)際情況，選擇適合自己的還款方式，切勿盲目決定，以避免給自己、給家庭造成過大的還貸壓力。