甄愛軍

購房涉及的環(huán)節(jié)眾多，如果不事先做好功課，難免會(huì)出現(xiàn)紕漏。所以，購房者在買房之前，除了最為關(guān)心的房價(jià)之外，還有其他一些事項(xiàng)也需要提前了解清楚，在做好充分準(zhǔn)備之后，再付諸行動(dòng)。

買房之前多做功課

買房是人這一生中最為重要的一次消費(fèi)行為，因此必須認(rèn)真面對。

買房之所以事關(guān)重大，首先是消費(fèi)金額巨大。不管是在一線城市，還是在二三線城市，對于絕大多數(shù)人來說，買房從來就不是一件輕松的事。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局今年上半年公布的數(shù)據(jù)，從中提取各省市人均收入以及新建商品住宅交易均價(jià)，計(jì)算出各地的房價(jià)收入比，全國平均水平為11，這意味著必須用職業(yè)生涯中近一半的收入才能購置一套住房。不過僅有包括貴州、云南等中西部省份以及遼寧等東北地區(qū)省份低于該均值，而東部及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)，房價(jià)收入比明顯高于全國均值，與之相應(yīng)的是買房難度更高。

其次是買房的整個(gè)過程都與錢有關(guān)，也容不得半點(diǎn)疏忽。舉個(gè)最簡單的例子，比如買家在沒有完全了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況的情況下就與賣家簽訂了購房合同，可能會(huì)碰到首付款支付之后交易無法繼續(xù)進(jìn)行的尷尬情形。諸如此類的問題還有很多，都需要買家在簽訂購房合同之前調(diào)查清楚，并把風(fēng)險(xiǎn)排除掉。

購房涉及的環(huán)節(jié)眾多，如果不事先做好功課，難免會(huì)出現(xiàn)紕漏。所以，購房者在買房之前，除了最為關(guān)心的房價(jià)之外，還有其他一些事項(xiàng)也需要提前了解清楚，并在做好充分準(zhǔn)備之后，再付諸行動(dòng)。

十大事項(xiàng)提前了解

通過上述分析，我們了解到買房不能臨時(shí)起意，倉促上陣，而是要打有準(zhǔn)備的仗。接下來，本刊將從還貸能力的確認(rèn)、賣家身份的確定等多個(gè)方面來進(jìn)行分析，關(guān)注的重點(diǎn)是簽訂購房合同之前需要了解的內(nèi)容。

確定還貸能力

在沒有確定還貸能力之前，先別急著簽購房合同，因?yàn)檫€貸能力是影響商業(yè)貸款額度的主要因素之一。需要注意的是，各家銀行對還款能力的要求比較一致：月收入≥房貸月供×2，其他一些因素則會(huì)因銀行不同而產(chǎn)生差異?？傊?，申請貸款前，先要通過銀行、公積金中心了解相關(guān)政策要求，然后購房人再根據(jù)自身情況作出選擇。

是否有房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣，或者是極少數(shù)別有用心的人準(zhǔn)備實(shí)施詐騙計(jì)劃。也許有的賣家會(huì)說，可以用購房款將房產(chǎn)證贖回來之后再過戶，千萬不要輕易相信賣家的這種說辭。這個(gè)時(shí)候，不見房產(chǎn)證應(yīng)該及時(shí)中斷交易，以免上當(dāng)受騙。

確認(rèn)賣家真實(shí)身份

買方在簽訂合同前首先需檢查對方簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)賣家的身份。因此對于賣家證件的真實(shí)性和與之身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起買家的注意。

了解房產(chǎn)權(quán)屬問題

如果權(quán)屬方面存在爭議，也會(huì)對交易產(chǎn)生影響，尤其是對于屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房子，更要多留幾個(gè)心眼。夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指民法典所規(guī)定的在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，其歸夫妻共同所有。夫妻雙方對共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。如果所交易的房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，買方需要提前了解財(cái)產(chǎn)共有方是否愿意出售房產(chǎn)。

是否存在出租情形

在二手房買賣中，買方應(yīng)該防止陷入買賣不破租賃的陷阱。在簽訂買賣合同之前，弄清房屋情況，看是否存在租賃關(guān)系，可以要求和賣方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確房屋過戶后之前的租賃關(guān)系解除。賣方?jīng)]有盡到通知義務(wù)導(dǎo)致買方拿不到房屋居住權(quán)的，可以要求賣方承擔(dān)責(zé)任。

注意戶口就讀資格

如果購買二手房是為了解決孩子就近讀書問題，給孩子上戶口則非常重要。如果賣家的戶口不能及時(shí)遷出，或者就讀資格已被占用，那房子就等于白買。因此，買房前可以要求賣家就戶口遷出日期作出明確約定，并承諾與戶口對應(yīng)的就讀資格未被占用。

是否存在居住權(quán)

民法典規(guī)定，設(shè)立了居住權(quán)的房屋可以買賣，但在居住權(quán)期限內(nèi)，房屋買賣不影響居住權(quán)的效力，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)才會(huì)消滅。因此，買家也要了解這個(gè)問題，并要求賣方告知買方房屋設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)。

明確雙方違約責(zé)任

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額巨大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了避免以后出現(xiàn)相互扯皮現(xiàn)象，買賣雙方需要在簽訂合同時(shí)就明確寫清各自的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。需要提醒的是，合同中應(yīng)加入“賣方在實(shí)際交房之日起規(guī)定期限內(nèi)向買方支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

商定付款過戶時(shí)間

在二手房買賣過程中，買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，賣方通常會(huì)明確買方的付款時(shí)間，而買方有權(quán)利商定房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

留心費(fèi)用交接時(shí)間

買方一定要提前詢問水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納情況，并了解具體交接時(shí)間。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，如果賣方拖欠上述費(fèi)用，可要求其及時(shí)補(bǔ)繳。