艾永麗

一直以來，房地產(chǎn)都是廣大人民群眾所共同關(guān)注的熱議話題。近二十年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入快車道，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，也迎來了黃金時代。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到了黃金時代，隨著人民生活和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)的價值量也越來越大，房地產(chǎn)權(quán)屬的確權(quán)也越來越重要。每一個家庭都繞不開購買剛需還是置換改善性住房這個話題。因此，制定出符合中國國情及當(dāng)前行業(yè)特征的政策法規(guī)，以此來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益就尤為重要。

不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容

不動產(chǎn)登記制度概述

不動產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請人的申請，將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。登記制度所指的即為登記法律事實對當(dāng)事人所擁有的不動產(chǎn)權(quán)利的效力保障。不動產(chǎn)登記制度所具有的實際效力會受到法律政策與立法體系差異性的影響。在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度中，不動產(chǎn)登記的主要效力大致可被分為以下四個方面：公示效力、形成效力、推定效力以及公信力?？偨Y(jié)來看，不動產(chǎn)登記制度的特點如下：并不實施全方位的強(qiáng)制登記，以自愿申請為主，所采用的是實質(zhì)與形式審查并存的“四統(tǒng)一”登記模式（登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記依據(jù)、信息平臺的“四統(tǒng)一”），向權(quán)利人發(fā)放紙質(zhì)產(chǎn)權(quán)證書或證明、具有國家公信力。

不動產(chǎn)登記制度的作用

首先，不動產(chǎn)登記制度可以進(jìn)一步維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。從不動產(chǎn)的所有者的角度來分析，不動產(chǎn)登記制度能夠全方位的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)，使其私有財產(chǎn)不受到外力威脅。另外從產(chǎn)權(quán)角度來分析，不動產(chǎn)登記制度則具有不容替代的權(quán)利。其次，不動產(chǎn)登記制度還可以進(jìn)一步規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)營環(huán)境。確保房地產(chǎn)行業(yè)的合法經(jīng)營，使得各項交易活動順利開展，減少不正當(dāng)行為出現(xiàn)。最后，不動產(chǎn)登記制度還可以為我國的房地產(chǎn)行業(yè)提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)參考。從國家政府層面予以考慮，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一登記方式在實施過程中，會對房地產(chǎn)行業(yè)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行高效整合，進(jìn)而為之后房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控以及政策制定提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。

不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要影響

房地產(chǎn)價格方面

由于不動產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)信息的實時查詢，可以在側(cè)面對二手房的交易市場予以監(jiān)管，并且也能夠?qū)Χ址拷灰资袌龅恼w價格帶來一定的抑制性作用。在上文中有所強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)登記制度能夠為房地產(chǎn)行業(yè)提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息平臺，全國范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，讓眾多的“房哥”、“房叔”將無以隱身，從管理層面分析，這一舉措為未來房產(chǎn)稅的全面實施提供了重要的數(shù)據(jù)支撐。在這一制度的約束下，為少負(fù)擔(dān)高額的房產(chǎn)稅，那些擁有多套房產(chǎn)的擁有者可能會選擇短期內(nèi)大量拋售所持有的房產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易市場的供過于求的現(xiàn)象，長此以往則會造成房屋價格的持續(xù)下跌。同時，由于不動產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)信息的實時查詢，可以在側(cè)面對二手房的交易市場予以監(jiān)管，對二手房交易市場的整體價格起到一定的抑制性作用。

二手房交易量

在不動產(chǎn)登記制度的實施過程中需要進(jìn)一步明確房屋產(chǎn)權(quán)，因此其主要功能并非是對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。整體來看，不動產(chǎn)登記制度只是能夠在短期內(nèi)對各個地方上的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一些推動性作用。不動產(chǎn)登記制度的實施需要由各個部門之間建立起高效的合作關(guān)系，通過構(gòu)建統(tǒng)一化的信息管理平臺，盡可能地簡化不必要的申請與審批流程。從這一角度分析，簡化的申請和審核流程相比過去復(fù)雜的登記流程會提高二手房的交易量。但在具體的實施過程中，隨著不動產(chǎn)登記制度的日益完善，基于我國的國情，國家政府已經(jīng)對房屋價格展開了十分精準(zhǔn)的調(diào)節(jié)和把控，尤其是對于經(jīng)濟(jì)水平較高的一二線城市，不動產(chǎn)登記制度目前尚不會對二手房市場帶來過高的影響。

整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動產(chǎn)登記制度的實施，短期內(nèi)勢必會對房地產(chǎn)交易市場中的買賣雙方帶來一些心理壓力，使得部分購房者持觀望態(tài)度，但此種狀態(tài)并不會持續(xù)過長時間?，F(xiàn)如今，不動產(chǎn)登記制度的落實與實施已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年的時間，可以看出，此項制度的落實并沒有對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來較大影響。另外，從國家的戰(zhàn)略角度加以分析，通過不斷出臺新政策和新制度，可以督促整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從根本上約束房地產(chǎn)行業(yè)市場中交易雙方的行為。在大數(shù)據(jù)技術(shù)和信息技術(shù)的支持下，不動產(chǎn)登記制度的實施還能夠?qū)ξ覈默F(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)分類，做好房地產(chǎn)信息的登記工作，從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所衍生出的信息不對稱問題。在此項制度的約束和引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭氛圍變得更加公平、公正，同時還可以大幅度提高房產(chǎn)稅的征收效率。最后，再從房地產(chǎn)的整體調(diào)控角度加以分析，不動產(chǎn)登記制度還能夠有效完善個人的住房信息，讓房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系變得更加和諧，增加購房者的交易信心。

不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及方向

信息資源實時共享

首先，需要結(jié)合各地的不動產(chǎn)登記制度實施經(jīng)驗，盡快構(gòu)建出符合不動產(chǎn)信息共享中心運(yùn)行要求的管理制度，確保平臺中的所有信息登記操作均嚴(yán)格按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來完成，及時更新數(shù)據(jù)庫，對目標(biāo)用戶的身份進(jìn)行明確劃分。其次，需要進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)管理部門的橫向關(guān)聯(lián)，使得不動產(chǎn)登記信息可以實現(xiàn)高效率共享，同時還要約束不動產(chǎn)信息的審核、登記以及管理工作的操作行為，提高工作效率的同時保證各個環(huán)節(jié)中相關(guān)信息的合理性和合法性。最后，需要進(jìn)一步設(shè)定更加嚴(yán)格的平臺使用權(quán)限。目標(biāo)用戶可以通過輸入個人賬號和密碼的方式來登錄平臺，相關(guān)信息只能由本人和被授權(quán)人使用，避免在這一環(huán)節(jié)中對用戶的個人信息造成泄露。

建立健全登記體制

通過全面了解全球范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度，目前有很多國家所采用的不動產(chǎn)登記體制仍然以土地登記為基礎(chǔ)。自2015年開始，我國全面整合了與不動產(chǎn)登記制度有關(guān)的職責(zé)，并且在各個地方上都設(shè)置了不動產(chǎn)登記中心，進(jìn)而為不動產(chǎn)登記工作的順利開展打下了堅實的基礎(chǔ)。經(jīng)過了數(shù)年時間的發(fā)展，部門之間的合作變得愈發(fā)密切，使得業(yè)務(wù)工作交接得更為順利?，F(xiàn)如今，不僅大幅度提高了管理效率，同時還能夠?qū)V大群眾的個人信息予以保護(hù)。此外，在《民法典》的物權(quán)編中，也對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了統(tǒng)一確認(rèn)，并重點針對《物權(quán)法》在實施過程中所存在的現(xiàn)實問題進(jìn)行了條款完善，具體包括以下兩個方面：首先，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一。在《民法典》的物權(quán)篇第33條中，將《物權(quán)法》第127條中的“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證”修改為“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證”，此項改動從立法層面進(jìn)一步保證了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性。其次，明確利害關(guān)系人在不動產(chǎn)登記資料查詢與復(fù)制中的義務(wù)。此項規(guī)定可以從根本上避免和杜絕利害關(guān)系人出現(xiàn)不正當(dāng)使用和泄露權(quán)利人不動產(chǎn)登記資料的情況。在《民法典》物權(quán)篇的第219條中明確規(guī)定“利害關(guān)系人不得公開非法使用權(quán)利人的不動產(chǎn)登記資料”。此項規(guī)定不僅能夠維護(hù)好權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，同時還可以有效保護(hù)房產(chǎn)交易活動中交易雙方的個人隱私，避免不動產(chǎn)登記資料被不正當(dāng)使用和隨意篡改。

簡化登記審核步驟

首先，需要從法律層面上著手來對不動產(chǎn)登記制度的司法解釋進(jìn)行完善與補(bǔ)充，保證登記體系的權(quán)威性和合法性。其次，還要進(jìn)一步提高不動產(chǎn)登記的便捷性。各地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在控制好精準(zhǔn)度的同時發(fā)揮出地方上的服務(wù)性，幫助廣大人民群眾合理解決房地產(chǎn)登記過程中所遇到的困難。

改變企業(yè)運(yùn)營方向

隨著不動產(chǎn)登記制度的全面實施和日益完善，政府有效掌握開發(fā)房企的相關(guān)信息，使得房地產(chǎn)開發(fā)商會將客戶的滿意度放到第一位。在日常的工作中也會拿出更多的精力和時間來維護(hù)目標(biāo)客戶，以此來增強(qiáng)自身的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié) 論

綜上所述，不動產(chǎn)登記制度對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)改革和創(chuàng)新有著非常重要的推動性作用。在未來的制定和實施過程中，不動產(chǎn)登記制度將會更好地維護(hù)不動產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，更好地滿足廣大人民群眾的登記需求。

（蕪湖市繁昌區(qū)不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心）

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