艾永麗

一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是廣大人民群眾所共同關(guān)注的熱議話題。近二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入快車道，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，也迎來(lái)了黃金時(shí)代。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到了黃金時(shí)代，隨著人民生活和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)的價(jià)值量也越來(lái)越大，房地產(chǎn)權(quán)屬的確權(quán)也越來(lái)越重要。每一個(gè)家庭都繞不開(kāi)購(gòu)買剛需還是置換改善性住房這個(gè)話題。因此，制定出符合中國(guó)國(guó)情及當(dāng)前行業(yè)特征的政策法規(guī)，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益就尤為重要。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。登記制度所指的即為登記法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力保障。不動(dòng)產(chǎn)登記制度所具有的實(shí)際效力會(huì)受到法律政策與立法體系差異性的影響。在我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要效力大致可被分為以下四個(gè)方面：公示效力、形成效力、推定效力以及公信力?？偨Y(jié)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)如下：并不實(shí)施全方位的強(qiáng)制登記，以自愿申請(qǐng)為主，所采用的是實(shí)質(zhì)與形式審查并存的“四統(tǒng)一”登記模式（登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記依據(jù)、信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”），向權(quán)利人發(fā)放紙質(zhì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或證明、具有國(guó)家公信力。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以進(jìn)一步維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。從不動(dòng)產(chǎn)的所有者的角度來(lái)分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠全方位的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)，使其私有財(cái)產(chǎn)不受到外力威脅。另外從產(chǎn)權(quán)角度來(lái)分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度則具有不容替代的權(quán)利。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還可以進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。確保房地產(chǎn)行業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)，使得各項(xiàng)交易活動(dòng)順利開(kāi)展，減少不正當(dāng)行為出現(xiàn)。最后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還可以為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)參考。從國(guó)家政府層面予以考慮，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一登記方式在實(shí)施過(guò)程中，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行高效整合，進(jìn)而為之后房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控以及政策制定提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要影響

房地產(chǎn)價(jià)格方面

由于不動(dòng)產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)信息的實(shí)時(shí)查詢，可以在側(cè)面對(duì)二手房的交易市場(chǎng)予以監(jiān)管，并且也能夠?qū)Χ址拷灰资袌?chǎng)的整體價(jià)格帶來(lái)一定的抑制性作用。在上文中有所強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，讓眾多的“房哥”、“房叔”將無(wú)以隱身，從管理層面分析，這一舉措為未來(lái)房產(chǎn)稅的全面實(shí)施提供了重要的數(shù)據(jù)支撐。在這一制度的約束下，為少負(fù)擔(dān)高額的房產(chǎn)稅，那些擁有多套房產(chǎn)的擁有者可能會(huì)選擇短期內(nèi)大量拋售所持有的房產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的供過(guò)于求的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往則會(huì)造成房屋價(jià)格的持續(xù)下跌。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)信息的實(shí)時(shí)查詢，可以在側(cè)面對(duì)二手房的交易市場(chǎng)予以監(jiān)管，對(duì)二手房交易市場(chǎng)的整體價(jià)格起到一定的抑制性作用。

二手房交易量

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施過(guò)程中需要進(jìn)一步明確房屋產(chǎn)權(quán)，因此其主要功能并非是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。整體來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是能夠在短期內(nèi)對(duì)各個(gè)地方上的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)一些推動(dòng)性作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施需要由各個(gè)部門之間建立起高效的合作關(guān)系，通過(guò)構(gòu)建統(tǒng)一化的信息管理平臺(tái)，盡可能地簡(jiǎn)化不必要的申請(qǐng)與審批流程。從這一角度分析，簡(jiǎn)化的申請(qǐng)和審核流程相比過(guò)去復(fù)雜的登記流程會(huì)提高二手房的交易量。但在具體的實(shí)施過(guò)程中，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日益完善，基于我國(guó)的國(guó)情，國(guó)家政府已經(jīng)對(duì)房屋價(jià)格展開(kāi)了十分精準(zhǔn)的調(diào)節(jié)和把控，尤其是對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平較高的一二線城市，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目前尚不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)高的影響。

整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的買賣雙方帶來(lái)一些心理壓力，使得部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度，但此種狀態(tài)并不會(huì)持續(xù)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間?，F(xiàn)如今，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)與實(shí)施已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年的時(shí)間，可以看出，此項(xiàng)制度的落實(shí)并沒(méi)有對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大影響。另外，從國(guó)家的戰(zhàn)略角度加以分析，通過(guò)不斷出臺(tái)新政策和新制度，可以督促整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從根本上約束房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中交易雙方的行為。在大數(shù)據(jù)技術(shù)和信息技術(shù)的支持下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施還能夠?qū)ξ覈?guó)的現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)分類，做好房地產(chǎn)信息的登記工作，從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所衍生出的信息不對(duì)稱問(wèn)題。在此項(xiàng)制度的約束和引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍變得更加公平、公正，同時(shí)還可以大幅度提高房產(chǎn)稅的征收效率。最后，再?gòu)姆康禺a(chǎn)的整體調(diào)控角度加以分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還能夠有效完善個(gè)人的住房信息，讓房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系變得更加和諧，增加購(gòu)房者的交易信心。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及方向

信息資源實(shí)時(shí)共享

首先，需要結(jié)合各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，盡快構(gòu)建出符合不動(dòng)產(chǎn)信息共享中心運(yùn)行要求的管理制度，確保平臺(tái)中的所有信息登記操作均嚴(yán)格按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成，及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)目標(biāo)用戶的身份進(jìn)行明確劃分。其次，需要進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)管理部門的橫向關(guān)聯(lián)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)高效率共享，同時(shí)還要約束不動(dòng)產(chǎn)信息的審核、登記以及管理工作的操作行為，提高工作效率的同時(shí)保證各個(gè)環(huán)節(jié)中相關(guān)信息的合理性和合法性。最后，需要進(jìn)一步設(shè)定更加嚴(yán)格的平臺(tái)使用權(quán)限。目標(biāo)用戶可以通過(guò)輸入個(gè)人賬號(hào)和密碼的方式來(lái)登錄平臺(tái)，相關(guān)信息只能由本人和被授權(quán)人使用，避免在這一環(huán)節(jié)中對(duì)用戶的個(gè)人信息造成泄露。

建立健全登記體制

通過(guò)全面了解全球范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，目前有很多國(guó)家所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記體制仍然以土地登記為基礎(chǔ)。自2015年開(kāi)始，我國(guó)全面整合了與不動(dòng)產(chǎn)登記制度有關(guān)的職責(zé)，并且在各個(gè)地方上都設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，進(jìn)而為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)了數(shù)年時(shí)間的發(fā)展，部門之間的合作變得愈發(fā)密切，使得業(yè)務(wù)工作交接得更為順利?，F(xiàn)如今，不僅大幅度提高了管理效率，同時(shí)還能夠?qū)V大群眾的個(gè)人信息予以保護(hù)。此外，在《民法典》的物權(quán)編中，也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了統(tǒng)一確認(rèn)，并重點(diǎn)針對(duì)《物權(quán)法》在實(shí)施過(guò)程中所存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題進(jìn)行了條款完善，具體包括以下兩個(gè)方面：首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一。在《民法典》的物權(quán)篇第33條中，將《物權(quán)法》第127條中的“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證”修改為“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證”，此項(xiàng)改動(dòng)從立法層面進(jìn)一步保證了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性。其次，明確利害關(guān)系人在不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢與復(fù)制中的義務(wù)。此項(xiàng)規(guī)定可以從根本上避免和杜絕利害關(guān)系人出現(xiàn)不正當(dāng)使用和泄露權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)登記資料的情況。在《民法典》物權(quán)篇的第219條中明確規(guī)定“利害關(guān)系人不得公開(kāi)非法使用權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。此項(xiàng)規(guī)定不僅能夠維護(hù)好權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，同時(shí)還可以有效保護(hù)房產(chǎn)交易活動(dòng)中交易雙方的個(gè)人隱私，避免不動(dòng)產(chǎn)登記資料被不正當(dāng)使用和隨意篡改。

簡(jiǎn)化登記審核步驟

首先，需要從法律層面上著手來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的司法解釋進(jìn)行完善與補(bǔ)充，保證登記體系的權(quán)威性和合法性。其次，還要進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記的便捷性。各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在控制好精準(zhǔn)度的同時(shí)發(fā)揮出地方上的服務(wù)性，幫助廣大人民群眾合理解決房地產(chǎn)登記過(guò)程中所遇到的困難。

改變企業(yè)運(yùn)營(yíng)方向

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面實(shí)施和日益完善，政府有效掌握開(kāi)發(fā)房企的相關(guān)信息，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)將客戶的滿意度放到第一位。在日常的工作中也會(huì)拿出更多的精力和時(shí)間來(lái)維護(hù)目標(biāo)客戶，以此來(lái)增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié) 論

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)改革和創(chuàng)新有著非常重要的推動(dòng)性作用。在未來(lái)的制定和實(shí)施過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將會(huì)更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，更好地滿足廣大人民群眾的登記需求。

（蕪湖市繁昌區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易服務(wù)中心）

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