張焯

近些年來我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度較快，同時市場也不斷成熟。基于房地產(chǎn)業(yè)的特點，它為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強大的動力，也帶動了很多行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)雖然為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，但是它本身的特性很容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生各種金融風(fēng)險，所以我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)要加強對評估體系的建設(shè)和完善，提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量，為我國的房地產(chǎn)健康發(fā)展提供相應(yīng)的保障。目前我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在風(fēng)險預(yù)防和控制中由于各種因素的影響還是存在一定的問題，相關(guān)人員應(yīng)該對此進(jìn)行深入研究，采取有效的解決措施。本文主要分析房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的風(fēng)險和原因，探討防范房地產(chǎn)評估風(fēng)險的策略，希望對相關(guān)人員有一定的借鑒意義。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險類型

房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)評估風(fēng)險

房地產(chǎn)評估機構(gòu)在開展評估業(yè)務(wù)時會存在一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險主要表現(xiàn)在價值的風(fēng)險和技術(shù)的風(fēng)險兩個方面。房產(chǎn)價值是房地產(chǎn)評估的核心內(nèi)容，而且不同的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在報告中所體現(xiàn)的價值也會存在一定的差異。由于房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場性，需要為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，在一定情況下，有些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了增加客戶數(shù)量，滿足客戶的需求，會違反一些行業(yè)規(guī)定，把房產(chǎn)的價值進(jìn)行較大的調(diào)整。這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的秩序和房地產(chǎn)交易的原則，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。另外，業(yè)務(wù)評估風(fēng)險中的技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在相關(guān)人員的技術(shù)性操作失誤，降低了房地產(chǎn)評估機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，同時帶來了一定的信譽風(fēng)險。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)財務(wù)風(fēng)險

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也逐漸利用現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式來進(jìn)行日常的管理。在眾多的管理中，財務(wù)管理是一個重要的組成部分，同時它對房地產(chǎn)評估機構(gòu)會產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)評估機構(gòu)的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在評估機構(gòu)在進(jìn)行稅務(wù)管理方面的風(fēng)險，這種稅務(wù)風(fēng)險主要指評估機構(gòu)在進(jìn)行納稅操作是否符合法律規(guī)定。房地產(chǎn)評估機構(gòu)正常的納稅是根據(jù)機構(gòu)利潤的多少，但是一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了降低納稅額，會進(jìn)行一些違規(guī)的操作，比如利用漏洞避免一些稅費的繳納；利用造假減少交稅額等。如果這些違規(guī)操作被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，那么將會對房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展帶來重大影響。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)人員風(fēng)險

不同的房地產(chǎn)評估機構(gòu)具有不同的等級和資質(zhì)，因此具有較高等級和資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在市場上會有較大的競爭力。許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)認(rèn)識到這一點，積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的專職估價師，提高本機構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量。但是在人才市場上，優(yōu)質(zhì)的評估師數(shù)量很少，滿足不了各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)的需求。在這種情況下有些房地產(chǎn)評估機構(gòu)會利用優(yōu)質(zhì)評估師資質(zhì)掛靠的方式來提高本機構(gòu)的資質(zhì)等級，這種操作行為是違反我國相關(guān)規(guī)定的。如果這種行為被有關(guān)部門查出，將會按照一定的法律法規(guī)對掛靠人和房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的處罰。房地產(chǎn)評估機構(gòu)要認(rèn)識到這一風(fēng)險的危害性，采取有效措施對這一風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格控制。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)評估機構(gòu)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就需要大量的業(yè)務(wù)來支撐，業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)評估機構(gòu)獲取利潤的來源，所以很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取各種措施擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，增加業(yè)務(wù)數(shù)量。在擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍方面，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取廣告投放、與別的機構(gòu)合作等方式，但是在諸多的業(yè)務(wù)中，關(guān)于房產(chǎn)的銀行貸款、需要拆遷房屋的價值評估是兩大重要的組成部分，也是利潤較高的兩大業(yè)務(wù)?；诖耍芏喾康禺a(chǎn)評估機構(gòu)在這兩方面的競爭比較激烈，都想搶奪更多的市場。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的風(fēng)險和原因

評估抵押物時評估出的價值較高

房地產(chǎn)機構(gòu)在進(jìn)行房產(chǎn)的評估時經(jīng)常會出現(xiàn)評估值較高的現(xiàn)象，如果評估出的價值超出了總體價格的兩成，那么這種評估行為本身就存在嚴(yán)重的失當(dāng)。但是在實際的房地產(chǎn)評估中，有些評估值甚至高于總價的五成，如果購房人根據(jù)這個價值進(jìn)行貸款，那么將會給銀行帶來很大的損失。同時也會給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來較大的風(fēng)險。

沒有重視抵押貸款項目本身的可行性評估

我國的相關(guān)法律明確規(guī)定，如果向銀行貸款的人是以房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款，那么貸款人在合同約定的時間內(nèi)無法把貸款還完，銀行具有處置房產(chǎn)的權(quán)利。采取這種措施有助于銀行減少自身的損失，同時還會大大降低各種風(fēng)險。但是房地產(chǎn)評估機構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)價值的評估時把主要精力放在了房產(chǎn)本身的價值方面，但是對于房產(chǎn)抵押人員的還款能力沒有進(jìn)行深入分析。加之很多因素會對房產(chǎn)的價值造成影響，如果貸款人拖欠銀行較長時間，房子的價值如果有所下降，則會影響銀行的利益。

沒有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風(fēng)險

在實際的房地產(chǎn)評估中有些風(fēng)險是顯而易見的，有些風(fēng)險卻是暗藏的，如果不加注意就會給房產(chǎn)評估機構(gòu)帶來損失。這些暗藏的風(fēng)險出現(xiàn)的原因主要有兩個，一個是限于評估機構(gòu)自身的業(yè)務(wù)水平不足，無法在開展具體的業(yè)務(wù)時進(jìn)行全面有效的評估；另一個是房產(chǎn)評估機構(gòu)對以房產(chǎn)抵押獲取貸款的方式?jīng)]有進(jìn)行深入分析，在做好房產(chǎn)評估的工作時還要對借款人的還款能力進(jìn)行一定的了解。這些暗藏的風(fēng)險需要房產(chǎn)評估機構(gòu)給予重視，盡量避免暗藏風(fēng)險帶來的消極影響。

在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評估機構(gòu)的地位比較尷尬

有些客戶需要抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，這時候需要貸款人、銀行、房地產(chǎn)評估機構(gòu)三方參與到這一事情中。這三者之間的關(guān)系比較復(fù)雜，既互相聯(lián)系，又各自獨立，有時一方會為了自身利益利用另一方進(jìn)行合作。在這種三角關(guān)系中，房地產(chǎn)評估機構(gòu)所處的地位比較尷尬，一方面房地產(chǎn)評估機構(gòu)是為貸款人服務(wù)的，貸款人需要付費才能得到評估報告；另一方面，房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要考慮到銀行一方的相關(guān)利益，如果評估機構(gòu)出具的評估報告沒有達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么銀行就會降低對評估機構(gòu)的信任度，甚至不再與其合作，這樣就會影響評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)量。

防范房地產(chǎn)評估風(fēng)險的策略

謹(jǐn)慎選擇客戶，保證信息的合法性和真實性

客戶的質(zhì)量也會影響風(fēng)險的大小。房地產(chǎn)評估機構(gòu)在與客戶合作時要對客戶的各種資料進(jìn)行全面審查，同時要保證客戶提供的資料要完整而且要具有真實性。只有做好這一工作才能為整個的業(yè)務(wù)順利開展打好基礎(chǔ)。評估機構(gòu)要和客戶進(jìn)行充分的溝通，在掌握豐富的資料后對房產(chǎn)做一個準(zhǔn)確的評估，提高評估報告的質(zhì)量，從而在行業(yè)內(nèi)提高評估機構(gòu)的聲譽，把危險控制到最低。

做好內(nèi)部管理工作，將責(zé)任落實到每一個人

任何一個機構(gòu)要想獲得高質(zhì)高效的發(fā)展必須加強內(nèi)部管理，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也不例外。房地產(chǎn)機構(gòu)要在基于自身實際情況下不斷完善現(xiàn)有的管理制度，而且還要健全質(zhì)量控制體系。在房地產(chǎn)評估行業(yè)，房地產(chǎn)評估機構(gòu)是最重要的組成部分，因此房地產(chǎn)評估機構(gòu)需要肩負(fù)更多的責(zé)任，促使該行業(yè)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)評估機構(gòu)要對行業(yè)內(nèi)各種事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)、監(jiān)督等，提高該行業(yè)在社會的認(rèn)可度。為了提高房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性，還要實行估價復(fù)核制度。這有利于做好房地產(chǎn)價格風(fēng)險的控制工作，在一定程度上還體現(xiàn)了評估機構(gòu)的專業(yè)水準(zhǔn)。

重視制度的完善和創(chuàng)新

制度是從事一定活動的規(guī)范，因此要想確?；顒拥捻樌行нM(jìn)行就必須加強制度的完善和創(chuàng)新。房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國是一個新興行業(yè)，與之配套的制度并不完善。為了促使該行業(yè)更好的發(fā)展，降低其業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險，需要相關(guān)人員認(rèn)真分析我國當(dāng)前房地產(chǎn)評估的各種問題，找出影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素。同時借鑒國際先進(jìn)的制度，再結(jié)合我國的實際情況加以創(chuàng)新，使之符合我國房地產(chǎn)評估市場的需求。我國的相關(guān)部門也要加強對房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出整改措施，對于一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)的違法行為必須予以處罰，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估行業(yè)，創(chuàng)造一個更加有序的市場環(huán)境。

重視評估人員素質(zhì)的提高

對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)，人力因素發(fā)揮了最大的作用，因此要重視評估人員的綜合素質(zhì)，為他們提供各種形式的培訓(xùn)活動，提高專業(yè)水平的同時還要涉獵一些與房地產(chǎn)評估相關(guān)的知識，比如經(jīng)濟(jì)、法律、財務(wù)等。房地產(chǎn)主管部門也要督促房地產(chǎn)評估機構(gòu)加強評估人員的隊伍建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)有評估人員的實際情況有針對性的進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，使他們?yōu)榭蛻籼峁┓?wù)時更加專業(yè)和周到，提高客戶的滿意度，為房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來更多的業(yè)務(wù)。

結(jié) 論

我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)水平也要相應(yīng)提高，但是在實際的房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展業(yè)務(wù)的過程中存在著各種各樣的風(fēng)險。只有意識到這些風(fēng)險的存在并采取措施加以預(yù)防和控制，才能降低各種風(fēng)險給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來的不利影響，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

（海南正本房地產(chǎn)評估咨詢有限公司）

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