覃慶

新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的理論概述

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涵義

雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)包括居間、代理和行紀(jì)三種主要方式，但行紀(jì)主要出現(xiàn)在普通商品的對(duì)外貿(mào)易領(lǐng)域，并不太適用于房地產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理兩類。主要包括新房租售代理、二手房租售居間、代理及其他衍生的抵押等業(yè)務(wù)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)的多元化特點(diǎn)，在二十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)從無(wú)到有，從誕生到成長(zhǎng)，已經(jīng)形成比較高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的準(zhǔn)入門檻較低。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資的規(guī)模較小，且能實(shí)現(xiàn)較快收益，因此可以吸引大量的社會(huì)資本，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低是一方面，還有就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)確實(shí)有較大的利潤(rùn)。這樣一來(lái)，很多品牌化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大了服務(wù)覆蓋范圍。

2.市場(chǎng)存在頭部壟斷格局。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在競(jìng)爭(zhēng)和洗牌趨勢(shì)，目前，頭部企業(yè)的市場(chǎng)占比上升，也導(dǎo)致了整體的市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)加劇。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在“吃差價(jià)”的問(wèn)題。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，可能存在經(jīng)紀(jì)費(fèi)用較高的問(wèn)題，因?yàn)槟壳靶袠I(yè)中沒(méi)有特定的規(guī)范確定應(yīng)該收取多少中介費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用，這樣也導(dǎo)致了整體行業(yè)中存在收費(fèi)不明的問(wèn)題。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)原則

從市場(chǎng)發(fā)展模式看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)存在長(zhǎng)期的委托代理關(guān)系，同時(shí)這種關(guān)系是短期存在的，且雙方的信任關(guān)系會(huì)在交易結(jié)束后解除。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)需要穩(wěn)定發(fā)展，其原則就是信任，這樣一來(lái)，通過(guò)雙方的信賴，能達(dá)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有效融合，從而改善業(yè)內(nèi)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)狀和行業(yè)形象的轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本情況

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的快速提高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蓬勃發(fā)展。特別是在一二線城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)獲得群眾的信賴，且具有非常廣泛的應(yīng)用。自1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不斷完善，而大眾也逐漸認(rèn)可通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買和租賃房屋的方式，在當(dāng)今背景下，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步形成了成熟的商業(yè)模式。（表1）

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展模式

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展存在發(fā)展速度較快，但是發(fā)展水平較低。當(dāng)前主要的發(fā)展模式為加盟經(jīng)營(yíng)和中介直營(yíng)相結(jié)合。從1988年中國(guó)成立首家房地產(chǎn)中介企業(yè)之初開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展就沒(méi)有停止，如二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)率先提出加盟賦能三元素，品牌賦能+運(yùn)營(yíng)管理+培訓(xùn)和資源共享，打造了加盟經(jīng)營(yíng)的最原始模式，后來(lái)，鏈家打造了規(guī)范化的直營(yíng)體系，且通過(guò)貝殼找房打通中國(guó)超300個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2018年，鏈家又打通了德祐地產(chǎn)的特許加盟模式，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)

首先，在經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化上，各大房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，本質(zhì)上能提升產(chǎn)業(yè)的規(guī)范性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)建設(shè)和房屋銷售、轉(zhuǎn)讓等一系列流程的分割，這樣一來(lái)能降低因?yàn)殚_發(fā)商的壟斷行為導(dǎo)致的消費(fèi)者利益受損。最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展是中國(guó)消費(fèi)者自身權(quán)益的保障，通過(guò)行業(yè)規(guī)范房屋買賣和租賃行為，避免房屋銷售和租賃過(guò)程中產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的困局

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

隨著市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涉足企業(yè)數(shù)量逐漸增多。整體上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的擴(kuò)大也導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在大眾消費(fèi)觀的改變之下，越來(lái)越多的青年人不再熱衷房地產(chǎn)，因此也會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，影響整體行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不斷競(jìng)爭(zhēng)和洗牌，雖然沒(méi)有絕對(duì)的龍頭企業(yè)，但一些龍頭經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在新房和二手房的租售市場(chǎng)份額不斷上升，特別是在主要的一二線城市，一些龍頭企業(yè)在二手房市場(chǎng)占有較高的份額，在一定程度上壟斷了住房供應(yīng)，甚至要求房地產(chǎn)企業(yè)和二手房的出賣人、出租人憑借壟斷地位“二選一”。以達(dá)到公平競(jìng)爭(zhēng)的模式，在當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，寡頭壟斷趨勢(shì)已經(jīng)形成，這樣一來(lái)會(huì)損害租房者、購(gòu)房人等市場(chǎng)主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致整體難以實(shí)現(xiàn)科學(xué)化發(fā)展，影響市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展水平，也可能因?yàn)閴艛喑潭容^高，從而產(chǎn)生收費(fèi)過(guò)高、收費(fèi)不透明等問(wèn)題。

從業(yè)人員素質(zhì)偏低，整體職業(yè)道德水平不高

從業(yè)人員的整體素質(zhì)偏低是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)中介都是高中、大專學(xué)歷，且基本上服務(wù)年限較短，所以也很難提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介的服務(wù)水平。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)應(yīng)根據(jù)不同的代理項(xiàng)目收取。但是，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在濫收費(fèi)用和亂收費(fèi)的現(xiàn)象。他們除了收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)外，還增加了看房費(fèi)、信息費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，變相提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)，增加交易成本，阻礙住房資源的有效配置。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)

積極完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)，提升市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范性，目前中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)不斷完善，未來(lái)還要繼續(xù)規(guī)范法律的引導(dǎo)和規(guī)范地位，地方政府需要根據(jù)本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的發(fā)展情況，制定合理的管理和發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估和優(yōu)化，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展效能。政府方面需要根據(jù)行業(yè)的具體發(fā)展情況，合理作出宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，提高行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和規(guī)范性。

完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)體系

當(dāng)下，社會(huì)的發(fā)展和消費(fèi)者的需求提升也給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更大的發(fā)展機(jī)會(huì)，完善市場(chǎng)服務(wù)體系，提升完善、人性化的服務(wù)，將會(huì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)銷的新趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)當(dāng)保障消費(fèi)者的透明消費(fèi)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，助力解決消費(fèi)者購(gòu)房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者體驗(yàn)感提升。企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，需要加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營(yíng)銷理念，實(shí)現(xiàn)信息共享、資源分析，為客戶提供個(gè)性化的營(yíng)銷服務(wù)，在市場(chǎng)同質(zhì)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，能迅速吸引眼球并獲得市場(chǎng)信賴。

完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員培訓(xùn)

重視人員力量對(duì)企業(yè)發(fā)展的支撐，因此需要積極加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高員工對(duì)于企業(yè)文化的認(rèn)知和認(rèn)同感，從而提升員工對(duì)企業(yè)的歸屬感。積極構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)制度，培養(yǎng)員工不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，通過(guò)定期的培訓(xùn)和多元化的學(xué)習(xí)課程，積極鼓勵(lì)并引導(dǎo)員工，定期舉辦讀書沙龍和工作經(jīng)驗(yàn)分享，讓員工的系統(tǒng)思考能力得到有效提升。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員培訓(xùn)過(guò)程中，還需要注意員工的職業(yè)道德培養(yǎng)，以服務(wù)客戶為基本，建立人本核心價(jià)值觀，持續(xù)提升員工的整體素質(zhì)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)困局與出路的技術(shù)保障

積極重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息化發(fā)展，目前，很多房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了信息化發(fā)展，通過(guò)網(wǎng)頁(yè)和APP實(shí)現(xiàn)了在線瀏覽、咨詢和交易，新技術(shù)的出現(xiàn)大大降低了交易雙方因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而導(dǎo)致的管理難題，且實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)技術(shù)的開發(fā)和場(chǎng)景拓展，未來(lái)，為了提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要擺脫當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展困局，積極嘗試更多的新技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)VR技術(shù)、人工智能等技術(shù)的應(yīng)用，切實(shí)實(shí)現(xiàn)便捷化交易，有效降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題。

結(jié) 論

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)未來(lái)還有很大的發(fā)展前景，尤其是中國(guó)房屋市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，房屋建筑和房屋開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向房產(chǎn)服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)更需要抓住機(jī)遇、提升企業(yè)的管理效能，促進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展，讓整體行業(yè)更加規(guī)范有序。

（湖南省常德市石門縣住房保障服務(wù)中心）

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