陽揚

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)雖然保持較快的發(fā)展趨勢，但是已經(jīng)無法獲得巨額利潤，整個行業(yè)的發(fā)展更加理性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，怎樣保持高效運營成為關(guān)注的重點。本文主要針對輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略展開探析，尋找可行的轉(zhuǎn)型路徑，以期使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加精細，真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身的穩(wěn)定發(fā)展是不可忽視的，而要實現(xiàn)這個目的，必須要對運營戰(zhàn)略實施過程中出現(xiàn)的各種問題有清晰認知，在此基礎(chǔ)上予以適當(dāng)調(diào)整，尤其是要保證輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型工作能夠順利完成，如此方可在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢，進而達成持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、資產(chǎn)運營模式特點

在過去很長一段時間內(nèi)，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是重資產(chǎn)運營模式，此種模式在現(xiàn)階段已經(jīng)無法滿足實際需要，因而朝向輕資產(chǎn)運營模式進行轉(zhuǎn)變成為當(dāng)務(wù)之急，此種模式具有特點集中在以下方面：

（一）分工更為專業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分工的專業(yè)程度得到提升后，相關(guān)人員就可將關(guān)注點完全放在自身領(lǐng)域中，企業(yè)也可重點打造產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一個環(huán)節(jié)，將自身擁有的優(yōu)勢充分展現(xiàn)出來，如此方可保證獲取的利益更為理想。在獲得較大收益后，則可進一步夯實優(yōu)勢，這樣就能夠在市場競爭中保持較大優(yōu)勢，市場判斷更為精準，面對的經(jīng)營風(fēng)險明顯降低。

（二）融資渠道更加多元。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，然而回收速度卻很緩慢，這就使得一些企業(yè)出現(xiàn)資金無法順利周轉(zhuǎn)的情況，嚴重的話則會導(dǎo)致企業(yè)倒閉。解決這個難題的有效途徑就是輕資產(chǎn)運營，同一項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險由多家企業(yè)共同承擔(dān)，收益也歸屬大家，如此就能夠達成風(fēng)險稀釋目的。對于企業(yè)來說，籌資工作難度也會降低很多，工作重心就可真正轉(zhuǎn)移到建筑施工方面。企業(yè)所需資金能夠得到滿足，融資成本控制在合理范圍內(nèi)，這樣就可保證風(fēng)險控制崗位理想，收益也可實現(xiàn)最大化。

（三）盈利模式明顯轉(zhuǎn)變。在對輕資產(chǎn)模式加以運用時，企業(yè)間的合作會更為緊密，獲取經(jīng)濟效益的方式不再局限于土地增值、房產(chǎn)增值，費用收益成為主要的盈利途徑。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了可以通過售賣房屋來獲得利益，同時可對項目展開全過程管理，如此就可使得盈利途徑得到拓展。此種盈利模式的應(yīng)用可以使得企業(yè)不再受到市場政策的影響，并可保證收益更加的穩(wěn)定。

（四）企業(yè)效率會有大幅提升。將輕資產(chǎn)運營模式加以運用能夠使得企業(yè)效率進一步提高，而這正是獲取高回報的基礎(chǔ)所在。此種模式能夠使得企業(yè)的投資更為準確，風(fēng)險防范更加理想，資本可以得到合理配置。

二、企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的理論基礎(chǔ)

（一）企業(yè)資源基礎(chǔ)理論。由此理論來對企業(yè)進行分析可知，其是各類資源相集合形成的，在展開生產(chǎn)經(jīng)營時就是要對資源加以整合、利用，以期能夠創(chuàng)造出更大的價值。從企業(yè)的角度來說，市場競爭是建立在資源基礎(chǔ)之上的，而企業(yè)掌握的資源有一定差異，資源交易也存在限制，如果企業(yè)無法在市場中獲取需要的資源，那么相關(guān)企業(yè)就可選擇以戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式進行合作，如此就可保證資源能夠得到更為充分地利用，進而為社會發(fā)展起到促進作用。在現(xiàn)階段，不同企業(yè)擁有的核心優(yōu)勢是有所區(qū)別的，其想要實現(xiàn)全面發(fā)展也不太可能，因而和相關(guān)企業(yè)展開合作能夠保證優(yōu)勢互補目的順利達成，自身的發(fā)展也會更加穩(wěn)健。

（二）“微笑曲線”理論。這一理論的提出者是施振榮，在其看來，企業(yè)展開生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程中必然會產(chǎn)生一定的附加值，而且不同活動帶來的附加值是存在差異的。對整個附加值鏈條進行分析可知，上游、下游通常為科技密集型活動，帶來的附加值相對較高，然而中游則呈現(xiàn)出勞動密集型特征，附加值偏低。企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的位置是不同的，采用的運營方式自然有一定區(qū)別，處于高端的多為技術(shù)含量較高的企業(yè)，獲取的利潤也是最高的，輕資產(chǎn)運營模式最為合適;中端企業(yè)明顯不同，能夠獲得的利潤偏少，所以要通過分工協(xié)作方式來轉(zhuǎn)變此種現(xiàn)象，在投入減少的前提下保證收益能夠有明顯提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性

（一）土地成本增加，利潤空間大幅壓縮

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，想要保證自身的發(fā)展更為穩(wěn)健，必須要對土地儲備予以重點關(guān)注。企業(yè)在進行項目開發(fā)時，土地成本在整個貨值當(dāng)中占據(jù)的比例通常能夠達到30%，而在一二線城市中，甚至?xí)^50%，而這就使得開發(fā)成本大幅增加。過去一段時間內(nèi)，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速擴張態(tài)勢，一些開發(fā)企業(yè)加大經(jīng)營杠桿，致使土地一級市場過熱，土地成本快速上升，而在一些大型和特大型城市，過熱的土地拍賣價格導(dǎo)致原本珍稀的土地資源越發(fā)緊張，城市的新房開發(fā)也難以維持一家大型企業(yè)的長久可持續(xù)發(fā)展。這些扎堆的盲目投資現(xiàn)象，導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)在土地資源方面投入的成本大幅增長，產(chǎn)品的利潤率和投資周轉(zhuǎn)率明顯降低，這就要求企業(yè)必須要針對已經(jīng)擁有的資產(chǎn)運營模式進行轉(zhuǎn)型，從其他獲利點來提高自身的經(jīng)濟效益。

（二）宏觀政策轉(zhuǎn)向，存貨去化放緩

房地產(chǎn)作為拉動我國國民經(jīng)濟的三駕馬車之一，為GDP的發(fā)展作出過重要貢獻。但是這種依靠房地產(chǎn)發(fā)展而非科技技術(shù)水平提高或者實業(yè)投資增長發(fā)展帶動的經(jīng)濟增速，逐漸顯現(xiàn)出越來越多的弊端。為確?？萍寂d國戰(zhàn)略的有效推進，我國宏觀上出臺了一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策，目的就是為了防止房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化、降低房地產(chǎn)市場的過度盲目增長，確保房住不炒。同時，為了保證房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)切實達成，各地也出臺了一系列政策制度，一城一策，因城施策，確保將房地產(chǎn)長效管理機制予以實施。現(xiàn)階段，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加強，這就使得市場需求呈現(xiàn)出放緩趨勢，企業(yè)規(guī)模也受限。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對市場出現(xiàn)的變化有清晰的認知，在此基礎(chǔ)上尋找到更具可行性的運營模式，尤其是要對輕資產(chǎn)運營模式加以合理運用，如此方可保證經(jīng)營風(fēng)險真正實現(xiàn)分散。

（三）品牌及規(guī)模優(yōu)勢凸顯，區(qū)域性國企突破乏力

我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出逐漸集中的態(tài)勢，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)的市場份額明顯增加。從相關(guān)機構(gòu)出具的研究報告來看，在2020年排名前十的房企，年銷售額均值均超過了4000億元，相較于上一年平均增速為14.4%，前41位的房企銷售額超千億，5家房企銷售額超五千億元，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)中國和保利發(fā)展，從所占的市場份額來看，百強企業(yè)銷售額市場份額上升至63.2%，較上年提高2.3個百分點，其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為27.5%，較上年提高0.9個百分點。房產(chǎn)百強企業(yè)把握著疫情后的經(jīng)濟復(fù)蘇機遇，實現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長，銷售總額超十萬億，市場集中度進一步提升，為其將來的發(fā)展就獲得了較為堅實的基礎(chǔ)，但這也使得整個市場的競爭越發(fā)激烈。若想不被市場淘汰，就必須對經(jīng)營戰(zhàn)略予以轉(zhuǎn)型，對輕資產(chǎn)戰(zhàn)略予以充分應(yīng)用，確保分工、運營的專業(yè)化程度大幅提升，如此方可使得自身擁有的市場競爭力切實增強。

（四）國資深化改革，國資增值保值的必然要求

要堅持有利于國有資產(chǎn)保值增值、有利于提高國有經(jīng)濟競爭力、有利于放大國有資本功能的方針，推動國有企業(yè)深化改革、提高經(jīng)營管理水平，加強國有資產(chǎn)監(jiān)管，堅定不移把國有企業(yè)做強做優(yōu)做大。當(dāng)前階段，國企改革進入關(guān)鍵階段，作為2020年至2022年進一步落實國企改革的關(guān)鍵之年，各項工作扎實有序推進。在樓市發(fā)展進入“下半場”的今天，房產(chǎn)市場大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化，如果房企再繼續(xù)延續(xù)市場發(fā)展一開始規(guī)模化增長的模式，不僅容易導(dǎo)致面臨去庫存的壓力，而且對于房企自身來說，也將因為一再擴張而累積產(chǎn)生更多的運營風(fēng)險，這種模式不可取，房企長遠發(fā)展謀求轉(zhuǎn)型勢在必行，對于央企或地方國有地產(chǎn)企業(yè)來講亦是如此。

四、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運營模式演變分析

（一）對于龍頭企業(yè)而言，總體而言其自身規(guī)模較大，而且在資金、管理、技術(shù)等方面有著明顯的優(yōu)勢，通常來說，一年的銷售總額可超過千億元，其抵御市場風(fēng)險的能力是相對較強的。從最近幾年的現(xiàn)狀來看，龍頭企業(yè)已經(jīng)開始針對商業(yè)運營模式進行適當(dāng)調(diào)整，房產(chǎn)的管理以及服務(wù)成為主要的方向，以期使得自身的品牌形象能夠真正樹立起來，并能夠?qū)崿F(xiàn)向外輻射，而原先的資產(chǎn)運營模式則被逐步替代。

（二）對于區(qū)域性大型企業(yè)而言，其在一個省份，或者是多個省份中處于領(lǐng)先位置，其在資金方面的優(yōu)勢較大，而且擁有大量的區(qū)域性資源，年銷售額一般是在百億元以上。對此類企業(yè)予以分析可知，其所擁有的管理運營能力、品牌開發(fā)能力顯得較為薄弱，而且知名度較低。此類企業(yè)將深耕區(qū)域市場作為發(fā)展方向，以期使得品牌形象真正塑造起來，在市場中占據(jù)有利位置，同時尋找到可行的模式來將項目開發(fā)風(fēng)險降至最低。

（三）中小企業(yè)的規(guī)模不大，掌握的資源較少，而且項目開發(fā)能力較為薄弱，其業(yè)務(wù)大多集中于二線以下城市。除此以外，融資、管理等方面的能力明顯不足，技術(shù)水平也是有限的，市場風(fēng)險帶來的沖擊非常大。此類企業(yè)可對地方政策加以利用，在對項目予以獨立開發(fā)時，還應(yīng)該尋找到合適的渠道，和大型企業(yè)進行深入合作，確保優(yōu)勢資源能夠真正實現(xiàn)整合。在進入到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期后，房地產(chǎn)企業(yè)所要面對的沖擊是較大的，雖然企業(yè)的規(guī)模存在差異，但是在當(dāng)下必須要尋找到最為適宜的轉(zhuǎn)型道路，現(xiàn)階段應(yīng)該要通過強強聯(lián)合、兼并重組方式等來實現(xiàn)資源的充分利用，使得資金帶來的限制能夠切實消除，尤其是要將綠色節(jié)能建筑作為發(fā)展方向，幫助企業(yè)打造出品牌形象，進而保證風(fēng)險防范目的切實達成。

五、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的實施路徑

（一）合理選擇輕資產(chǎn)運營模式

在對輕資產(chǎn)運營模式予以實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要保證準確的角色定位，建設(shè)、招商之類的工作則應(yīng)該由專業(yè)水平較高的企業(yè)來完成，轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、運營類的角色，可充分發(fā)揮優(yōu)勢，提高運營效率。當(dāng)前采用的模式包括以下幾種，一是純品牌與管理輸出，簡單來說就是將品牌、管理作為盈利途徑，企業(yè)只需要通過委派方式進行管理，并獲取一定的管理費用。二是小股操盤，也就是以合作的方式拿地、開發(fā)，資金投入能夠大幅減少，但要對操盤權(quán)予以掌控，項目的開發(fā)、運營是關(guān)注的重點，實際投入的資金控制在合理范圍內(nèi)，收入來源包括股權(quán)收益、管理費用。三是出售成熟物業(yè)，企業(yè)持有的物業(yè)可進行整體出售，也可部分出售，通過業(yè)務(wù)管理、股權(quán)等方式獲取收益，這樣可以保證資金能夠?qū)崿F(xiàn)一次性回收。四是地產(chǎn)加資金，也就是采用基金管理方式來使得房地產(chǎn)開發(fā)獲得所需資金，獲得收益的途徑包括股權(quán)收益、金融收入、管理費用等。

（二）善于發(fā)揮輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)點

一是要保證專業(yè)分工更為精細。將自身擁有的優(yōu)勢充分發(fā)揮，對項目開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等展開有效控制。專業(yè)化分工能夠保證相關(guān)人員將關(guān)注點置于擅長領(lǐng)域中，品質(zhì)管理、成本管理的實效性會有大幅提高，并帶來更為理想的收益。二是將投資運營管理予以強化。從重資產(chǎn)運營模式來看，最大的弊端就是企業(yè)面對的資金周轉(zhuǎn)問題較為嚴重，而且將輕資產(chǎn)運營模式加以應(yīng)用則能夠促使相關(guān)企業(yè)展開有效協(xié)作，風(fēng)險由大家共同承擔(dān)，面對的籌資壓力也會明顯降低，而且融資成本也可控制在合理范圍內(nèi)。在融資渠道得到拓寬后，資金方面的需求就可得到滿足，而且開發(fā)成本管控也會更具實效性。三是對收益模式進行完善，實施輕資產(chǎn)運營模式，通過和其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的盈利模式，即依靠土地或者房產(chǎn)增值的模式，轉(zhuǎn)向費用收益模式，除了銷售獲得收入外，企業(yè)通過項目管理可以獲得管理費用以及超額收益提成，減輕對市場政策的依賴，增加了收益空間。除此之外，將資本投放到投資回報率更高的項目中，同時強化風(fēng)險管理，能夠?qū)崿F(xiàn)資本的優(yōu)化配置。

結(jié)語

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為緩解資金壓力，同時減輕對土地資源和政策的依賴，及時抓住市場發(fā)展機遇，實現(xiàn)持續(xù)化發(fā)展，進行輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，具有重要的意義。文中結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展面臨的困境，分析了轉(zhuǎn)型的必要性，提出了品牌與管理輸出、小股操盤、出售成熟物業(yè)、地產(chǎn)+基金等具體解決方式。同時，總結(jié)了輕資產(chǎn)運營模式在專業(yè)化分工、投資運營管理和收益模式方面的優(yōu)點。