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        房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉稅的分析與籌劃

        2022-05-30 08:28:02曾燦龍
        今日財(cái)富 2022年29期
        關(guān)鍵詞:價(jià)款計(jì)稅瑕疵

        曾燦龍

        當(dāng)前,由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻,在房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中不免出現(xiàn)一部分房企在建項(xiàng)目的收購(gòu)以及二次開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象,面對(duì)此類(lèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,應(yīng)采取行之有效的方式來(lái)對(duì)其進(jìn)行合理合規(guī)的分析與籌劃,為保證房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉稅環(huán)節(jié)的順利開(kāi)展,應(yīng)以房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的實(shí)際施工情況為主,針對(duì)收購(gòu)在建項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)管以及調(diào)查,在充分了解項(xiàng)目存在的種種風(fēng)險(xiǎn)后,予以科學(xué)分析和籌劃。

        房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今,其中不乏某些規(guī)模不夠、資金不足的地產(chǎn)商由于種種原因,往往容易出現(xiàn)在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象,面對(duì)未竣工建筑工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓工作,由于不同地區(qū)、不同情況的在建項(xiàng)目存在一定的差異性,在進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之前理應(yīng)做好涉稅分析與籌劃,合理布局,建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)起到帶頭作用,其他相關(guān)部門(mén)協(xié)同配合,共同給出相關(guān)的涉稅分析籌劃方案,進(jìn)而輔助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者做好房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉稅分析以及相關(guān)籌劃事宜。

        一、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收的基本概念

        房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收主要指的是,在相關(guān)政策的規(guī)定之下,以稅收法律條文以及相關(guān)法規(guī)作為基本依據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)為增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及節(jié)稅效益,在具體的投資、籌資、經(jīng)營(yíng)以及相關(guān)管理中進(jìn)行前期的分析安排以及籌劃布局的相關(guān)舉措。房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收的基本概念當(dāng)中,站在稅收籌劃的角度來(lái)進(jìn)行籌劃主要應(yīng)建立在以下三個(gè)要點(diǎn)之上:第一,開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)在在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收的具體規(guī)劃管理的過(guò)程中,做好從上至下的管理工作,首先,領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)制定好相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓稅收方針。其次,相關(guān)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)針對(duì)這一方針展開(kāi)具體的戰(zhàn)略規(guī)劃布局以及搭建有效的管理體系。最后,相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極配合財(cái)務(wù)部門(mén)的轉(zhuǎn)讓稅收工作,要知道房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收這一工作的開(kāi)展并不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情,相關(guān)部門(mén)以及領(lǐng)導(dǎo)層如不予以配合,往往會(huì)導(dǎo)致在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收這一活動(dòng)在開(kāi)展中遇到這樣或那樣的困難,從而影響企業(yè)在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓進(jìn)度,為企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。第二,由于進(jìn)行在建項(xiàng)目稅收轉(zhuǎn)讓的籌劃中往往包括多方之間的配合以及協(xié)調(diào)問(wèn)題,因此,在具體工作的開(kāi)展中應(yīng)充分考慮多方產(chǎn)生的整體稅負(fù)影響,一旦單純只是以某一方利益為主,勢(shì)必會(huì)影響到其他方面的相關(guān)利益,如無(wú)法將多方意識(shí)達(dá)成統(tǒng)一,勢(shì)必會(huì)影響在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓稅收活動(dòng)的順利推進(jìn)。第三,任何拋開(kāi)籌劃后各環(huán)節(jié)稅負(fù)以及現(xiàn)金流量?jī)纛~,單純考慮經(jīng)濟(jì)行為下的稅負(fù)以及現(xiàn)金流的籌劃往往具有極大弊端,會(huì)使得轉(zhuǎn)讓稅收存在一定的失誤,因此,在這一過(guò)程中就要求企業(yè)的籌劃人員應(yīng)從整體上對(duì)其進(jìn)行綜合考量。

        二、在建項(xiàng)目稅收層面的調(diào)查事項(xiàng)

        在針對(duì)企業(yè)在建項(xiàng)目稅收層面調(diào)查和研究分析的過(guò)程中,要求收購(gòu)方務(wù)必做到在收購(gòu)在建項(xiàng)目前就項(xiàng)目總體的概況展開(kāi)調(diào)查與研究,從法律角度來(lái)看待在建項(xiàng)目稅收層面的調(diào)查事項(xiàng),應(yīng)注意以下三個(gè)主要事項(xiàng):

        (一)調(diào)查該項(xiàng)目是否存在法律瑕疵

        針對(duì)被轉(zhuǎn)讓的在建工程項(xiàng)目來(lái)講,應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在法律上存在的瑕疵加以重視,其中主要包括以下七個(gè)方面的瑕疵:

        1.合同票據(jù)瑕疵

        首先,應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在取得土地時(shí),在相關(guān)合同、付款以及票據(jù)等層面上進(jìn)行審查,一旦存在瑕疵應(yīng)予以重視。值得注意的是,在這一環(huán)節(jié)中應(yīng)對(duì)獲得土地協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分,框架協(xié)議和最終合同是有著本質(zhì)上不同的,另外,還應(yīng)對(duì)土地出讓金的支付情況、契稅的繳納情況以及相關(guān)支付款項(xiàng)是否具備取得合法票據(jù)平整等方面進(jìn)行有效核對(duì)與監(jiān)管。

        2.抵押質(zhì)押瑕疵

        在針對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行稅收層面的調(diào)查時(shí),應(yīng)就這一項(xiàng)目獲取土地的抵押和質(zhì)押進(jìn)行全方位調(diào)查,有效避免項(xiàng)目以及項(xiàng)目土地存在質(zhì)押以及抵押等情況的出現(xiàn)。其中抵押以及質(zhì)押不單指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)例如銀行等部分,對(duì)于一些相關(guān)民間組織以及個(gè)人等發(fā)起的抵押也同樣包含在抵押、質(zhì)押瑕疵的范疇,應(yīng)予以全面審查。

        3.法律糾紛瑕疵

        轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否存在法律糾紛在審查中是一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié),一旦被轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目存在此類(lèi)糾紛情況,往往會(huì)為后續(xù)工作的開(kāi)展帶來(lái)極大不利影響,在調(diào)查的過(guò)程中,不僅要考慮到該項(xiàng)目建筑是否存在司法問(wèn)題,還應(yīng)就這一項(xiàng)目取得的土地進(jìn)行調(diào)查,法律糾紛瑕疵中常見(jiàn)的就是被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的持有企業(yè)存在被訴訟甚至被執(zhí)行等法律問(wèn)題。

        4.開(kāi)發(fā)手續(xù)瑕疵

        轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在前期的開(kāi)發(fā)階段有無(wú)開(kāi)發(fā)手續(xù)方面的瑕疵,在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的調(diào)查中是另一大值得被考量的重要方向。在調(diào)查的過(guò)程中不僅要對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已經(jīng)處于建設(shè)中但沒(méi)能及時(shí)完成相關(guān)手續(xù)辦理的情況進(jìn)行考量,還應(yīng)針對(duì)未繳納的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。另外,就其應(yīng)具備的相關(guān)證件進(jìn)行調(diào)查,其中主要包括:國(guó)土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。最后,針對(duì)相關(guān)未結(jié)費(fèi)用進(jìn)行了解,其中不僅包括了以報(bào)建費(fèi)為主的未繳納施工費(fèi)用,還包括相關(guān)未處理的支出,如環(huán)評(píng)費(fèi)、農(nóng)民工保險(xiǎn)以及水資源費(fèi)用等不同的建筑項(xiàng)目支出費(fèi)用。

        5.拆遷補(bǔ)償瑕疵

        調(diào)查工作的開(kāi)展途中應(yīng)針對(duì)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目在拆遷補(bǔ)償方面是否存在問(wèn)題進(jìn)行客觀調(diào)查與分析。一旦發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目存在相關(guān)的拆遷以及補(bǔ)償問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)對(duì)取得土地協(xié)議中以及其補(bǔ)充協(xié)議中是否明確規(guī)定此情況進(jìn)行審閱,另外,還應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方對(duì)相關(guān)協(xié)議重新簽署的可能。

        6.施工合同法律瑕疵

        在建項(xiàng)目稅收層面的相關(guān)法律調(diào)查事項(xiàng)中應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的施工合同予以審查,審查的主要方向應(yīng)以調(diào)查項(xiàng)目施工的合同中是否有相關(guān)法律瑕疵作為主要審查內(nèi)容。其中應(yīng)主要就施工合同在違約、違約賠償條款、是否涉及訴訟等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合審核。

        7.預(yù)售許可證瑕疵

        就在建項(xiàng)目在預(yù)售許可證這一層面的審查,應(yīng)主要在法律瑕疵方面進(jìn)行調(diào)查。一旦項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同成功簽訂,合同簽訂雙方往往有通知預(yù)購(gòu)人的義務(wù),因此,在建項(xiàng)目預(yù)售許可證是否存在法律瑕疵這一方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面調(diào)查。

        (二)調(diào)查該項(xiàng)目是否滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓條件

        按照我國(guó)相關(guān)部門(mén)的有關(guān)法律規(guī)定,被轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目,一旦憑借出讓的方式來(lái)獲取土地使用權(quán)的項(xiàng)目,在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)符合以下幾種條件:第一,應(yīng)根據(jù)合同中規(guī)定的內(nèi)容來(lái)執(zhí)行,其中不僅包括對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金的合盤(pán)支付,還應(yīng)具備取得相應(yīng)土地使用權(quán)憑證的基本條件。第二,在出讓合同的規(guī)定中應(yīng)明確約定投資開(kāi)發(fā)事宜,針對(duì)房屋住宅工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓建設(shè)應(yīng)保證開(kāi)發(fā)投資總金額25%以上的完成率。另外,針對(duì)已經(jīng)完成建設(shè)的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)保證該轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為持有房屋所有權(quán)證書(shū)的建筑工程施工項(xiàng)目。

        (三)調(diào)查轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否存在稅收瑕疵

        1.賬面成本的調(diào)查

        調(diào)查在建轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否存在稅收瑕疵的過(guò)程中,首先應(yīng)對(duì)賬面成本進(jìn)行調(diào)查。一旦發(fā)現(xiàn)收購(gòu)方僅將在建工程項(xiàng)目作為收購(gòu)內(nèi)容,而實(shí)際則以轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)為目的現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)務(wù)必要針對(duì)在建轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目其賬面上的成本進(jìn)行調(diào)查。其中不僅要調(diào)查賬面成本的真實(shí)性,同時(shí)還應(yīng)就賬面的合法性以及合理性進(jìn)行調(diào)查。在這一部分的調(diào)查中,為避免存在紕漏,應(yīng)聘用專(zhuān)業(yè)的相關(guān)中介機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)其賬面成本以及相關(guān)財(cái)務(wù)進(jìn)行總體的核對(duì),通過(guò)專(zhuān)業(yè)的審核出具相關(guān)調(diào)研報(bào)告。

        2.稅費(fèi)上的測(cè)算

        針對(duì)在建工程項(xiàng)目的稅費(fèi)測(cè)算屬于房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉稅分析與籌劃中的一個(gè)基本操作。其中的稅費(fèi)測(cè)算內(nèi)容主要包括:增值稅及附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等七個(gè)主要方面。

        3.加計(jì)扣除的確認(rèn)

        在計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的過(guò)程中,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)在加計(jì)扣除方面進(jìn)行確認(rèn),在具體確認(rèn)這一項(xiàng)內(nèi)容時(shí)主要分為以下兩種情況:一方面,單純的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪窃诓](méi)有進(jìn)行施工建設(shè)的在建工程項(xiàng)目,只需針對(duì)其土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移即可,此時(shí)在征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除已經(jīng)投入到開(kāi)發(fā)成本這一部分的資金,不過(guò)不可進(jìn)行加計(jì)扣除。另一方面,針對(duì)已經(jīng)進(jìn)入施工的在建工程項(xiàng)目來(lái)講,應(yīng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行合規(guī)征收,此時(shí),已經(jīng)投入的相關(guān)開(kāi)發(fā)成本是可以進(jìn)行加計(jì)扣除的。

        三、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉稅分析與籌劃

        (一)收購(gòu)在建項(xiàng)目后再開(kāi)發(fā)的涉稅分析與籌劃

        調(diào)查好轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的基本信息以后,該項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)的開(kāi)發(fā)以及銷(xiāo)售的過(guò)程中往往還會(huì)涉及相關(guān)的稅務(wù)問(wèn)題。針對(duì)收購(gòu)在建項(xiàng)目后再開(kāi)發(fā)的涉稅分析與籌劃,收購(gòu)方應(yīng)按照已經(jīng)取得的相關(guān)票據(jù)以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓單位的實(shí)際繳納稅收情況進(jìn)行綜合考量,經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析過(guò)后,從客觀公正的角度出發(fā),來(lái)預(yù)測(cè)并評(píng)估這一工程項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅費(fèi),與此同時(shí),還應(yīng)就其預(yù)測(cè)的工程項(xiàng)目應(yīng)繳稅費(fèi)情況進(jìn)行銷(xiāo)售策略的合理化選擇。

        (二)增值稅發(fā)票征收率分析

        一旦出現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是老項(xiàng)目時(shí),應(yīng)出具征收率為5%的增值稅發(fā)票。按照國(guó)稅總局的相關(guān)公告規(guī)定,相關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的一般納稅人在購(gòu)買(mǎi)了在建轉(zhuǎn)讓的相關(guān)老項(xiàng)目之后,一旦這一項(xiàng)目得到后續(xù)開(kāi)發(fā),用自己名義立項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)就屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目,在這種情況下,就可選用依據(jù)5%的征收稅率,通過(guò)對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的利用,來(lái)對(duì)應(yīng)繳增值稅的具體金額進(jìn)行計(jì)算。其中,針對(duì)部分企業(yè)來(lái)講,完全可以將在建建筑工程項(xiàng)目的具體實(shí)際狀況來(lái)對(duì)其主要的計(jì)稅方式進(jìn)行合理化選擇,一般情況下,在企業(yè)計(jì)稅方式的選擇中,主要分為一般計(jì)稅方式和簡(jiǎn)易計(jì)稅方式兩種不同的計(jì)稅形式。

        (三)對(duì)轉(zhuǎn)讓方增值稅計(jì)算方法的審核分析

        一旦轉(zhuǎn)讓方選擇一般計(jì)稅方式繳納增值稅,收購(gòu)方需先對(duì)轉(zhuǎn)讓方的增值稅計(jì)算方法進(jìn)行審核,因?yàn)槿绻x擇一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅,銷(xiāo)售額可以扣除滿(mǎn)足條件的土地價(jià)款:

        銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+增值稅稅率)

        當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積)

        房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款,應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門(mén)監(jiān)(?。┲频呢?cái)政票據(jù)。因此,如果轉(zhuǎn)讓方選擇一般計(jì)稅方式繳納增值稅,收購(gòu)方應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓方的增值稅計(jì)算過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票,收購(gòu)方抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

        結(jié) 語(yǔ)

        房地產(chǎn)在建項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)對(duì)其涉稅狀況進(jìn)行系統(tǒng)化全方位的分析與籌劃,為保證雙方的利益以及建筑工程項(xiàng)目的順利施工,應(yīng)避免由涉稅問(wèn)題而導(dǎo)致的矛盾,行業(yè)中的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)收購(gòu)以及轉(zhuǎn)讓進(jìn)行明確,在我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的制約下,結(jié)合在建轉(zhuǎn)讓工程項(xiàng)目的實(shí)際狀況來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)化全方位調(diào)查和研究。與此同時(shí),在對(duì)收購(gòu)的在建工程轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)后通過(guò)更為科學(xué)的措施來(lái)對(duì)其稅費(fèi)情況進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算,從而找出最佳的售賣(mài)策略,使其在法律范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大化受益。

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        論如何在破產(chǎn)程序中主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
        活力(2019年15期)2019-09-25 07:23:16
        哦,瑕疵
        ●企業(yè)租入固定資產(chǎn),同時(shí)用于一般計(jì)稅項(xiàng)目和簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目,這筆租金對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額是否允許全額抵扣?
        稅收征納(2019年11期)2019-02-19 13:05:15
        建筑施工合同無(wú)效情況的工程價(jià)款結(jié)算分析
        營(yíng)改增計(jì)稅條件下選擇項(xiàng)目分供商及付款需注意的問(wèn)題
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