摘要：結(jié)合案例分析，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理應(yīng)當(dāng)合法合理。應(yīng)當(dāng)本著“尊重歷史、實(shí)事求是”的原則妥善處理，綜合考量當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景、政策因素。一是依法登記是首要原則;二是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利是解決歷史遺留問題的目標(biāo)和任務(wù);三是發(fā)揮部門聯(lián)動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：民房;臨時(shí)建筑;案例分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0034-04 收稿日期：2022-03-28

作者簡(jiǎn)介：劉翎艷，常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心。

1 案例

申請(qǐng)人陳某向登記機(jī)構(gòu)提供房產(chǎn)證、土地證、繼承公證書等材料申請(qǐng)辦理某處不動(dòng)產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)工作人員受理時(shí)發(fā)現(xiàn)，陳某提供的房產(chǎn)證上權(quán)利人是其父親的名字，證書上記載了兩幢房屋的信息，其中一幢房屋信息的備注欄有“臨時(shí)”兩個(gè)字。經(jīng)查詢不動(dòng)產(chǎn)檔案，房產(chǎn)證于1991年辦理，備注“臨時(shí)”的那幢房屋辦理房產(chǎn)登記依據(jù)的是規(guī)劃部門于1987年頒發(fā)的民房臨時(shí)建筑許可證。按照1988年當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門和房產(chǎn)登記部門聯(lián)合發(fā)布的文件規(guī)定：“領(lǐng)有臨時(shí)執(zhí)照的房屋，在1980年11月15日以前興建的，準(zhǔn)予登記，在這一時(shí)間以后興建的，在該處房屋所有權(quán)證備注欄內(nèi)加蓋‘臨時(shí)字樣印章”。所以房產(chǎn)證上才有了“臨時(shí)”的字樣。35年后，標(biāo)注“臨時(shí)”的房產(chǎn)能否登記，如何登記？

2 觀點(diǎn)碰撞

登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了業(yè)務(wù)會(huì)商，提出三種意見：第一種意見認(rèn)為，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年10月27日發(fā)布，2008年7月1日廢止）第23條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：（一）屬于違章建筑的;（二）屬于臨時(shí)建筑的;（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)該項(xiàng)規(guī)定作出不予登記的決定。法律已明確規(guī)定“臨時(shí)建筑”不能辦理登記，說明1991年辦理的房產(chǎn)登記是錯(cuò)誤的。第二種意見認(rèn)為，按照行政信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，既然當(dāng)事人于1987年依法申領(lǐng)了民房臨時(shí)建筑許可證，并且于1991年依法辦理了房產(chǎn)登記，那么規(guī)劃部門及登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)該保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)可房產(chǎn)登記的法律效力，并按照之前的做法繼續(xù)標(biāo)注“臨時(shí)”字樣。第三種意見認(rèn)為，能不能辦理登記是由民房臨時(shí)建筑許可證的法律效力決定的，因此應(yīng)當(dāng)由出具部門即規(guī)劃部門來認(rèn)定民房臨時(shí)建筑許可證的法律效力，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃部門的認(rèn)定意見決定是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第一種觀點(diǎn)看似有明確的法律依據(jù)，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》明確規(guī)定臨時(shí)建筑不可以辦理登記。但是從法律適用來講，首先，該法并不能完全適用本案，原因在于該房產(chǎn)登記的時(shí)間是1991年，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》在1997年才頒布，1997年制定的法律不能作為1991年房產(chǎn)登記行為的法律依據(jù);其次，該法于2008年被廢止，因此不能適用于現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》不能完全適用本案，只能作為參照。1998年7月23日建設(shè)部《關(guān)于對(duì)〈關(guān)于大慶市對(duì)臨時(shí)性房屋能否繼續(xù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)示〉的復(fù)函》（建住房市函〔1998〕006號(hào)）規(guī)定：“根據(jù)我部第57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，對(duì)屬于臨時(shí)建筑的房屋不應(yīng)納入房屋所有權(quán)的登記發(fā)證范圍。但由于歷史原因或其他因素，有些城市中遺留了大量的臨時(shí)建筑，為了使這部分建筑納入規(guī)范有序的軌道，各地可以根據(jù)本地實(shí)際情況，結(jié)合臨時(shí)用地的規(guī)劃管理，制定相應(yīng)的管理辦法，實(shí)行分類管理，包括通過臨時(shí)建筑登記等途徑，切實(shí)加強(qiáng)臨時(shí)建筑的管理”。可見，建設(shè)部1998年的復(fù)函允許地方對(duì)臨時(shí)建筑結(jié)合本地實(shí)際情況制定相應(yīng)管理辦法。

第二種觀點(diǎn)從行政信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則出發(fā)，認(rèn)為1991年的房產(chǎn)登記應(yīng)予認(rèn)可。行政信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則是指公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。本案民房臨時(shí)建筑許可證是規(guī)劃部門頒發(fā)的，當(dāng)事人憑此建房許可建造房屋并辦理登記，本案中沒有出現(xiàn)建房許可需要變更或撤回的情形，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。但是，經(jīng)過了35年，仍然登記為“臨時(shí)”顯然是不合理的，而且現(xiàn)行規(guī)定要求登記數(shù)據(jù)規(guī)范、準(zhǔn)確，備注“臨時(shí)”也是不符合規(guī)定的。

第三種意見認(rèn)為作為登記原因文件的臨時(shí)建筑許可證的法律效力是能否登記的關(guān)鍵所在，頒發(fā)臨時(shí)建筑許可證的職能部門是規(guī)劃部門，不是登記部門，因此登記部門應(yīng)當(dāng)征詢規(guī)劃部門的意見。這一觀點(diǎn)抓住了本案的重點(diǎn)，并且提出了解決問題的方法，即會(huì)同規(guī)劃部門一起探討解決方案。

3 案例分析

登記機(jī)構(gòu)需履行合理審慎的審查職責(zé)，對(duì)當(dāng)年登記的合法性進(jìn)行審查。本案房產(chǎn)登記的時(shí)間是1991年，當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景是全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)登記剛剛起步。當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)登記大多是根據(jù)當(dāng)事人享有房屋所有權(quán)的承諾及征詢異議的公告辦理的。作為1991年辦理房產(chǎn)登記法律依據(jù)的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第7條規(guī)定：“申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，除需依照房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定格式填寫申請(qǐng)書外，并須按規(guī)定出示個(gè)人身份證件、法人資格證明、交驗(yàn)取得房屋所有權(quán)的證件”。該條對(duì)登記材料的規(guī)定十分寬泛，這與當(dāng)時(shí)的登記時(shí)代背景有很大關(guān)系。本案中民房臨時(shí)建筑許可證就是當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)的證件，且標(biāo)注“臨時(shí)”字樣也是按照規(guī)劃部門和房產(chǎn)登記部門的文件規(guī)定，因此1991年的房產(chǎn)登記是合法的。讓登記機(jī)構(gòu)為難的是現(xiàn)在如何辦理登記，“臨時(shí)”的標(biāo)注該如何處理。

本案登記難題最終得以順利解決，靠的是登記部門和規(guī)劃部門的有效對(duì)接。登記部門與規(guī)劃部門聯(lián)系后，了解到上世紀(jì)80年代的民房臨時(shí)建筑許可證是當(dāng)時(shí)政府部門為解決知青回城、落實(shí)政策中的住房等問題發(fā)放的，因政策出臺(tái)比較倉(cāng)促，建房許可用的是民房臨時(shí)建筑執(zhí)照，這一批民房臨時(shí)建筑執(zhí)照跟其他臨時(shí)建筑執(zhí)照不同，沒有批準(zhǔn)期限。規(guī)劃部門認(rèn)為現(xiàn)在對(duì)于違法建筑的認(rèn)定，主要是依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及建設(shè)、規(guī)劃其他相關(guān)法律、法規(guī)和合法有效的規(guī)章規(guī)定作出的。本案中的民房臨時(shí)建筑執(zhí)照于1987年頒發(fā)，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》于1990年4月1日頒布，按照省、市的有關(guān)規(guī)定，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前已建成的建筑物不屬于違法建設(shè)。登記部門因此作出予以登記的決定，并且在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)取消了“臨時(shí)”的標(biāo)注。

4 啟示

本案無疑是一個(gè)典型的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。1987年的民房臨時(shí)建筑許可證及1991年的房產(chǎn)證在當(dāng)時(shí)都是符合法律規(guī)定的，但歷經(jīng)35年后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了巨大變化，登記的法律法規(guī)也出現(xiàn)了重大變化，導(dǎo)致現(xiàn)在的登記機(jī)構(gòu)陷入登記困境。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理應(yīng)當(dāng)合法合理。對(duì)于歷史形成的沒有明確法律依據(jù)情況，應(yīng)當(dāng)本著“尊重歷史、實(shí)事求是”的原則妥善處理，綜合考量當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景、政策因素，不宜直接套用現(xiàn)行規(guī)定搞“一刀切”，將不完全符合現(xiàn)行規(guī)定的情形一律不予登記，對(duì)政府公信力造成負(fù)面影響，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本案中的歷史遺留問題得以順利解決，可以總結(jié)三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：一是依法登記是首要原則。就本案而言，查找當(dāng)年房產(chǎn)登記依據(jù)的法律規(guī)定、規(guī)章，對(duì)當(dāng)時(shí)登記行為的合法性進(jìn)行審查。在確定原登記行為的合法性前提下，再對(duì)現(xiàn)在的登記申請(qǐng)作出決定。盡管現(xiàn)行法律沒有對(duì)于民房臨時(shí)建筑許可的明確規(guī)定，但是可以參照現(xiàn)行的法律規(guī)定，甚至可以從法律頒布的時(shí)間點(diǎn)作為切入點(diǎn)。二是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利是解決歷史遺留問題的目標(biāo)和任務(wù)。在解決歷史遺留問題的時(shí)候，要保證社會(huì)公共利益、人民群眾的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益不受損。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，必須切實(shí)把為人民群眾解決問題的責(zé)任扛在肩上、落實(shí)在行動(dòng)上。本案中，只要當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不影響社會(huì)公共利益及他人合法權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。三是發(fā)揮部門聯(lián)動(dòng)作用。不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，而作為登記原因的合同、行政許可等登記機(jī)構(gòu)是無權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的，如本案中的民房臨時(shí)規(guī)劃許可證是否有效，并不是由登記部門決定的，需由職能部門認(rèn)定。因此，在解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)職能部門積極聯(lián)動(dòng)，共同探索解決方案。