摘要：裝配式建筑在國(guó)家及各級(jí)政府的大力推動(dòng)下，取得了快速發(fā)展，在房屋建設(shè)工期、質(zhì)量、成本、后期維護(hù)等方面，對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生了影響。主要采用文獻(xiàn)分析法、對(duì)比分析法，研究裝配式建筑施工工藝對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，逐一研究分析裝配式建筑施工工藝在建筑質(zhì)量、工期、房屋舒適度、后期維護(hù)成本等方面，對(duì)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法各參數(shù)的影響，通過(guò)研究分析，探究估價(jià)參數(shù)的修正方向及幅度，對(duì)估價(jià)參數(shù)的影響需結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行深入的實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞：裝配式建筑;房地產(chǎn)評(píng)估;估價(jià)方法

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0057-06 收稿日期：2022-04-05

作者簡(jiǎn)介：馮春曉，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)碩士研究生。

裝配式建筑是指采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、信息化管理、裝配化施工、智能化應(yīng)用等方式，將傳統(tǒng)施工方式中的大量現(xiàn)場(chǎng)施工工作轉(zhuǎn)移至工廠內(nèi)進(jìn)行作業(yè)的現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)方式，是推動(dòng)我國(guó)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、踐行節(jié)能減排戰(zhàn)略的重要舉措。

在我國(guó)，發(fā)展裝配式建筑既是解決建筑設(shè)計(jì)、部品生產(chǎn)、施工建造、維護(hù)管理之間相互脫節(jié)、生產(chǎn)方式落后等問(wèn)題的有效手段，也是解決傳統(tǒng)房屋建設(shè)過(guò)程中存在的質(zhì)量、安全、性能、節(jié)能、效益、環(huán)保、低碳等一系列重大問(wèn)題的根本途徑，更是解決當(dāng)前建筑業(yè)成本上升、勞動(dòng)力和技術(shù)工人短缺問(wèn)題及改善建筑工人生產(chǎn)、生活條件的重要方法。

針對(duì)裝配式建筑的相關(guān)研究主要集中在裝配式建筑成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目績(jī)效、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、建筑工藝等方面，裝配式建筑的不斷發(fā)展應(yīng)用，在房屋建設(shè)工期、質(zhì)量、成本、舒適性、后期維護(hù)等方面，對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生了影響。本文采用文獻(xiàn)研究法、對(duì)比分析法、定性分析法，研究分析裝配式建筑在住宅及寫字樓建設(shè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，裝配式建筑施工全過(guò)程等，研究分析其對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中估價(jià)方法應(yīng)用的影響。

1 裝配式建筑發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

隨著國(guó)家及各地政府積極促進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，推進(jìn)裝配式建筑項(xiàng)目落地，我國(guó)新增裝配式建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016—2019年，我國(guó)新建裝配式建筑面積不斷增加，全國(guó)2019年新開(kāi)工裝配式建筑4.18億平方米，同比增長(zhǎng)44.6%，近4年年均增長(zhǎng)率為55%，占新建建筑面積的13.4%。

隨著各項(xiàng)政策法規(guī)的不斷完善，裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，裝配式建筑在商品房中的應(yīng)用也在逐步增多。2019年新開(kāi)工裝配式建筑中，商品住房為1.7億平方米，保障性住房為0.6億平方米，公共建筑為0.9億平方米，分別占新開(kāi)工裝配式建筑的40.7%、14%和21%。隨著各地政府相關(guān)政策的支持促進(jìn)，特別是將裝配式建筑建設(shè)的要求列入控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地出讓條件，有效推動(dòng)了裝配式建筑的發(fā)展。

鄭州市作為河南省省會(huì)，建設(shè)中的國(guó)家中心城市，在推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展方面，做出了積極的努力，取得了一定的成績(jī)，2017年2月，鄭州市政府出臺(tái)了《關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，隨后又出臺(tái)了發(fā)展裝配式建筑工作的相關(guān)規(guī)定，基本上完成了頂層的制度設(shè)計(jì)。2017年11月，鄭州市成功獲批全國(guó)第一批裝配式建筑示范城市，截至2020年，鄭州市共落實(shí)裝配式建筑項(xiàng)目1000多萬(wàn)平方米。

2020年12月，鄭州市人民政府發(fā)布了《鄭州市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的補(bǔ)充通知》（下稱《通知》），明確指出裝配式建筑發(fā)展目標(biāo)，裝配式建筑占新建建筑的面積比例要達(dá)到以下目標(biāo)：2020年至2021年，達(dá)到30%以上;2022年至2023年，達(dá)到40%以上;2024年至2025年，達(dá)到50%以上。

《通知》中分區(qū)域、分階段明確提出了裝配式建筑的建設(shè)任務(wù)：

一、市區(qū)建成區(qū)三環(huán)線以內(nèi)區(qū)域。自2020年起，原則上所有新增建設(shè)項(xiàng)目（不含已立項(xiàng)的政府投資項(xiàng)目）均應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

二、鄭州市建成區(qū)三環(huán)線以外區(qū)域。對(duì)于符合下列條件之一的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用裝配式建筑技術(shù)進(jìn)行建設(shè)：（a）新建商品住房項(xiàng)目，自2020年起，總建筑面積10萬(wàn)平方米及以上的，自2022年起，總建筑面積8萬(wàn)平方米及以上的，自2024年起，總建筑面積6萬(wàn)平方米及以上的;（b）所有保障性住房及政府和國(guó)有企業(yè)投資的建設(shè)項(xiàng)目。

三、各縣（市）、上街區(qū)。新增建設(shè)項(xiàng)目采用裝配式建筑施工技術(shù)建設(shè)的建筑面積比例：自2020年起，不低于20%;自2022年起，不低于30%;自2024年起，不低于40%。

裝配式建筑相關(guān)法規(guī)制度的建立完善，政策方面的不斷加強(qiáng)，政府的大力推進(jìn)，必將推動(dòng)裝配式建筑的蓬勃發(fā)展，規(guī)模會(huì)不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)的重要中介服務(wù)行業(yè)，未來(lái)的發(fā)展也將會(huì)受到裝配式建筑發(fā)展的深刻影響，分析其主要的影響因素，研究其對(duì)各個(gè)主要估價(jià)方法的影響。

2 裝配式建筑技術(shù)發(fā)展對(duì)房屋質(zhì)量、工期、建造成本及維護(hù)費(fèi)用等方面的影響

現(xiàn)階段裝配式建筑經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，但發(fā)展仍然不太成熟，市場(chǎng)規(guī)模不夠大，規(guī)模效應(yīng)不明顯，導(dǎo)致建安成本相對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式有所上升，如表1所示。

從表1中數(shù)據(jù)對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，裝配式建筑成本相較現(xiàn)澆施工成本增長(zhǎng)了約9.8%。主要增長(zhǎng)部分為前期工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)，共約增加了320元/平方米。目前市場(chǎng)上的裝配式建筑比傳統(tǒng)施工建筑的造價(jià)增加了150～400元/平方米，增幅為8%～12%。

裝配式建筑能夠有效減少能耗，因?yàn)檠b配式建筑采用輕質(zhì)板材、新型砌塊和高效保溫材料等。預(yù)制構(gòu)件在工廠制造完成，質(zhì)量能夠得到保證，因而維修成本與大修成本相對(duì)較低。但增加了構(gòu)件運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)吊裝等施工環(huán)節(jié)，管理內(nèi)容的增多會(huì)使管理成本略有上升，如表2所示。從表2數(shù)據(jù)我們可以看到以50年為使用期限，裝配式建筑使用成本能夠減少約17%，其中能耗成本減少最為明顯。而使用時(shí)間越長(zhǎng)，節(jié)省的成本就越高，裝配式建筑能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)國(guó)家的“四節(jié)一環(huán)?！钡慕ㄔO(shè)減排目標(biāo)。

從以上分析可以看出，裝配式建筑的建安成本高于采用傳統(tǒng)施工工藝的建筑，但后期運(yùn)營(yíng)成本會(huì)低于采用傳統(tǒng)施工工藝的建筑。

裝配式建筑所需要的基本構(gòu)件可以在工廠內(nèi)預(yù)制完成，在施工現(xiàn)場(chǎng)吊裝拼接即可，既可以減少工人的工作量，又可以減少現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)量;加快施工進(jìn)度，縮短施工周期。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料可知，裝配式建筑的基本構(gòu)件可以讓工作效率提高3～5倍，從而縮短工期，加快施工進(jìn)度。

3 裝配式建筑發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法的影響

通過(guò)上文的分析可以看出，裝配式建筑的快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的主要影響涉及建安成本、建設(shè)周期、后期維護(hù)成本等方面。

房地產(chǎn)評(píng)估中常用的主要估價(jià)方法為比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。下文將逐一研究分析裝配式建筑應(yīng)用發(fā)展對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生的具體影響。

比較法：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

比較法公式：

比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)

在進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)，需要考慮裝配式建筑在結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、居住舒適性等方面的差異。裝配式建筑的工廠預(yù)制墻板等構(gòu)件的質(zhì)量及一致性更高，避免了混凝土澆筑過(guò)程中的蜂窩、麻面等質(zhì)量問(wèn)題。門框、窗框與墻板一體，在工廠預(yù)制完成，密封性更高，較少噪音污染。預(yù)制外掛墻板中間夾有50mm厚擠塑板，使得裝配式建筑保溫性更好，同時(shí)避免傳統(tǒng)施工工藝可能出現(xiàn)的外墻開(kāi)裂、保溫層脫落等工程質(zhì)量問(wèn)題。因此，在進(jìn)行涉及裝配式建筑的評(píng)估時(shí)，對(duì)實(shí)物狀況進(jìn)行修正，需考慮房屋質(zhì)量、節(jié)能降耗、居住舒適性等實(shí)物因素的影響。若估價(jià)對(duì)象為裝配式建筑，可比實(shí)例為傳統(tǒng)施工工藝建筑時(shí)，需對(duì)估價(jià)參數(shù)做負(fù)向修正，若估價(jià)對(duì)象為傳統(tǒng)施工工藝建筑，可比實(shí)例為裝配式建筑時(shí)，需對(duì)估價(jià)參數(shù)做正向修正，具體修正幅度需要結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行更深入的理論研究和實(shí)際驗(yàn)證。

收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

收益法公式：

式中：V--房地產(chǎn)收益價(jià)格;

A--未來(lái)第一年的凈收益;

Y--報(bào)酬率;

n--收益年限;

g--每年遞增比率

收益法評(píng)估采用裝配式建筑工藝的住宅時(shí)，需要考慮其客觀租金及維修費(fèi)用方面的影響。采用裝配式建筑工藝的住宅居住舒適性更好，保溫性能更好，建筑使用過(guò)程中能耗更低，在租房市場(chǎng)更受歡迎，出租率更高，空置率和租金損失更低，能夠獲得比傳統(tǒng)施工工藝住宅更高的租金收益，測(cè)算客觀租金需對(duì)其實(shí)物狀況進(jìn)行修正。采用裝配式建筑工藝的住宅因其施工質(zhì)量更好，后期因房屋質(zhì)量導(dǎo)致的維修次數(shù)和維修部位會(huì)較傳統(tǒng)施工工藝少，維修成本會(huì)更低，租金凈收益會(huì)更高，評(píng)估此類房地產(chǎn)時(shí)，不能參考傳統(tǒng)住宅的維修費(fèi)用比例，需考慮裝配式建筑在這方面的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)降低維修費(fèi)用比例。

成本法：測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重建成本或重置成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

房地產(chǎn)價(jià)值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊

建筑物重置成本=建筑安裝工程費(fèi)+附屬工程費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

本部分分析重點(diǎn)考慮建筑物部分重置成本計(jì)算。在運(yùn)用成本法時(shí)，由于采用裝配式建筑工藝的住宅及寫字樓，建造成本較傳統(tǒng)施工工藝有8%～12%的增加，施工效率較傳統(tǒng)施工工藝有較大提高，享受政策支持，在冬季揚(yáng)塵治理期間，可以繼續(xù)施工，施工工期會(huì)縮短，使得資金成本等有所下降。國(guó)家、省、市各級(jí)政府大力推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，給予了稅收、貸款、用地等多方面的政策支持，稅收優(yōu)惠減免，貸款利率優(yōu)惠，土地價(jià)款方面的優(yōu)惠等，會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值產(chǎn)生影響。各地區(qū)具體政策不同，評(píng)估測(cè)算時(shí)需要根據(jù)各地實(shí)際情況，綜合考慮建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)及工期變化的影響。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法：通過(guò)求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或者將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算出估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估公式：

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)-后續(xù)建設(shè)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

針對(duì)采用裝配式建筑工藝的在建工程，在求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，需要考慮可比實(shí)例的實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的實(shí)物狀況之間的差異，主要包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、居住舒適性等方面，對(duì)相應(yīng)估價(jià)參數(shù)進(jìn)行調(diào)整。測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，與成本法類似，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費(fèi)、工期、資金成本、稅費(fèi)等方面的影響，現(xiàn)階段，裝配式建筑成本優(yōu)勢(shì)未顯現(xiàn)，建筑安裝工程費(fèi)會(huì)增加，但工期會(huì)有所縮短，更早預(yù)售，更早交付，降低資金成本，享受政府在稅收方面的優(yōu)惠，各估價(jià)參數(shù)的具體修正幅度，需結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況及所在地相關(guān)政策，作出相應(yīng)調(diào)整。

現(xiàn)階段裝配式建筑在工業(yè)廠房建設(shè)中比較常見(jiàn)，鋼結(jié)構(gòu)建筑，構(gòu)件工廠預(yù)制，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)吊裝，工期短，單方成本低，在評(píng)估工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，多考慮鋼材市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)及估價(jià)對(duì)象層高及圍護(hù)結(jié)構(gòu)的差異，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。

在民用住宅領(lǐng)域，裝配式建筑主要應(yīng)用政府工程中，如人才公寓、政府安居工程等項(xiàng)目中，在商品房市場(chǎng)的應(yīng)用，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，疊加疫情的影響，推廣效果明不明顯，裝配化比例較低，裝配化施工主要集中于空調(diào)板、樓梯、室內(nèi)隔墻等部位，對(duì)建筑成本影響較小，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響尚不明顯，對(duì)評(píng)估的影響較小，但對(duì)其開(kāi)展理論研究具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義，是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的重要體現(xiàn)，為未來(lái)評(píng)估裝配式建筑奠定基礎(chǔ)，做好相關(guān)研究能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié)論

綜上所述，隨著各級(jí)政府在稅收政策、融資、用地、規(guī)劃等多方面的大力推進(jìn)，裝配式建筑發(fā)展速度將不斷加快，優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，規(guī)模將不斷增大，單方建筑安裝成本則會(huì)不斷降低。在我國(guó)人力資源成本快速攀升、新增人口逐年下滑的背景下，裝配式建筑的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。裝配式建筑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

文章重點(diǎn)研究分析了裝配式建筑發(fā)展對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種主要估價(jià)方法產(chǎn)生的具體影響。比較法中，要結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例，由于施工工藝不同，導(dǎo)致的實(shí)物狀況方面的差異，對(duì)可比實(shí)例的估價(jià)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)的修正;收益法中，要考慮估價(jià)對(duì)象作為裝配式建筑在居住舒適性、維修成本等方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)估價(jià)參數(shù)做出具體的修正;成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，需考慮裝配式建筑工藝在建筑安裝工程費(fèi)、工期、資金成本、稅收等方面的影響，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，作出相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)估價(jià)參數(shù)的具體修正幅度還需根據(jù)項(xiàng)目具體情況做具體分析，估價(jià)行業(yè)也需要更深入的理論研究及實(shí)踐驗(yàn)證，從而更好地服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)。

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