曹流

摘要：房企自持物業(yè)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，表面上是登記問題，核心是不動(dòng)產(chǎn)登記部門是否考慮、如何考慮房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施。通過雙方當(dāng)事人申請(qǐng)，將自持條款等約定記載入登記簿，使合同的相對(duì)性升級(jí)為登記簿的對(duì)世性，合同約定升格為物權(quán)限制，可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)政策措施與不動(dòng)產(chǎn)登記依法行政的有機(jī)融合。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);物業(yè)自持;抵押登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0078-03 收稿日期：2022-06-11

江蘇省昆山不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》附記欄中加注并為轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)移登記）設(shè)置前置條件被起訴后，有人提出疑問：自持物業(yè)可否作為抵押物申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記？如果把本應(yīng)由開發(fā)商自持的物業(yè)辦理了抵押登記，一旦主債權(quán)逾期，抵押權(quán)人通過司法程序處分抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致自持條款成為一紙空文。這個(gè)考慮不無道理。

1 房企物業(yè)自持的由來

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)自持，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)自行持有開發(fā)項(xiàng)目中一定比例的物業(yè)（房屋不動(dòng)產(chǎn)）而不銷售的行為。房企自持部分稱為自持物業(yè)。

早期，地方政府基于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、培育市場、提振購房者信心的考慮，通過立項(xiàng)批文要求房企自行持有所開發(fā)項(xiàng)目中一定比例的商業(yè)用房用于自營或出租，不得作為商品房或二手房銷售。房企基于增加固定資產(chǎn)、布局商業(yè)規(guī)劃、長期穩(wěn)定的租金收益和房價(jià)增長的長遠(yuǎn)預(yù)期亦不排斥自持。雖然地方政府和房企對(duì)限制銷售、自行持有的表述不同、目的不同，但雙方在操作層面也能達(dá)成一致。

2016年前后，為貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，多地通過控制土地拍賣溢價(jià)以遏制房價(jià)上漲?，F(xiàn)房銷售和物業(yè)自持成為土拍中除了價(jià)格以外的重要競爭因子。在“競出讓價(jià)價(jià)+競自持”的雙競模式下，有的地方又將“競自持”細(xì)分出“競自持面積+競自持年限”，限制處分的自持物業(yè)范圍則從商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)大至住宅項(xiàng)目。

2 房企的變相處分和政府的應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)自持對(duì)遏制房企哄抬地價(jià)、引導(dǎo)理性競拍有著重要的作用。但對(duì)房企而言，物業(yè)自持的投資回報(bào)期過長，與業(yè)界追求的“高周轉(zhuǎn)”相悖。壓力之下，部分房企試圖尋求銷售以外的處分方式，以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

最先出現(xiàn)的變相處分方式是“以租代售”。所謂以租代售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋不可售或買受人不可購的情形下，先行收取全部或大部分售房款，將交易標(biāo)的物以租賃的形式交付給買受人，并承諾在今后具備條件時(shí)辦理過戶手續(xù)的交易方式。此后，以抵（押）代售、資產(chǎn)證券化等又先后被提出?！睹穹ǖ洹分螅刑岢鲈O(shè)居（住權(quán)）代售的設(shè)想。這些交易方式違反了物業(yè)自持的初衷。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是房地產(chǎn)行業(yè)主管部門，直接負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理等工作，對(duì)“以租代售”持否定態(tài)度。以北京為例，不僅明確“持有年限與土地出讓年限一致”，更明確“自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售”;租賃合同不得限定承租主體，單次租期不得超過10年，出租房全裝修，租賃合同網(wǎng)簽備案，等等;凡將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的，一經(jīng)認(rèn)定，納入“黑名單”，對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。

自然資源和規(guī)劃部門的配合方式為限制房企參與招拍掛、限制自持不動(dòng)產(chǎn)處分登記。北京發(fā)文取消變相銷售涉事企業(yè)后續(xù)參與土地招拍掛的資格;昆山則在自持物業(yè)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》附記欄中加注“新建，辦理自用房手續(xù)，不得對(duì)外銷售。如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得**管委會(huì)同意”字樣。

3 政府部門限制自持物業(yè)處分的合法性

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。故出讓合同一經(jīng)簽署，若無關(guān)于合同生效的約定，則合同成立的同時(shí)生效。生效的合同對(duì)雙方產(chǎn)生約束力，雙方應(yīng)各自履行合同義務(wù)。任何一方當(dāng)事人違反合同約定的，對(duì)方當(dāng)事人可要求違約方支付違約金和賠償金，并可要求繼續(xù)按合同條款履行。

土地出讓合同當(dāng)事人一方是國家機(jī)關(guān)，另一方是具有（或即將具有）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。鑒于雙方當(dāng)事人的特殊身份和公開的交易方式，締結(jié)土地出讓合同一般不會(huì)存在重大誤解、顯失公平、當(dāng)事人被欺詐、脅迫，或者一方當(dāng)事人乘人之危的情形，可以推定出讓合同充分體現(xiàn)了平等、自愿、公平的原則。而關(guān)于自持的約定也不違反法律法規(guī)和公序良俗。因此，自持約定是合法的。故從民事合同角度看，受讓人違反自持條款，轉(zhuǎn)讓或變相處分不動(dòng)產(chǎn)的，出讓方自然資源和規(guī)劃部門可以依據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定追究受讓人的違約責(zé)任。

4 限制自持物業(yè)處分登記的合法性

自然資源和規(guī)劃部門在代表國家行使所有者權(quán)益、管理國土資源的同時(shí)，還負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。為加強(qiáng)監(jiān)督管理，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)土地資源的合理有效使用，確保出讓合同的自持條款能夠切實(shí)落到實(shí)處，地方自然資源和規(guī)劃部門從方便、快捷的角度考慮，以不動(dòng)產(chǎn)登記管理為抓手，對(duì)房企自持物業(yè)處分登記進(jìn)行限制。具體措施：一是在房企申請(qǐng)首次登記時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書加注;二是在房企申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，設(shè)置前置條件或?qū)ο嚓P(guān)申請(qǐng)不予登記。前者是后者的依據(jù)，后者是前者的延續(xù)。

但昆山不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在自持物業(yè)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》附記欄中加注“新建，辦理自用房手續(xù)，不得對(duì)外銷售。如需進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得**管委會(huì)同意”字樣的行為被法院認(rèn)定缺乏法律依據(jù)而判決撤銷。這意味著昆山不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)若以管委會(huì)同意作為自持物業(yè)轉(zhuǎn)移登記的前置條件，也必然違法。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)引起自然資源和規(guī)劃部門（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）的重視。

法院作如是判決，是因?yàn)榉科笸ㄟ^招拍掛等方式取得土地使用權(quán)，因合法建筑取得地上建筑物所有權(quán)，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受《民法典》保護(hù)。除依法屬于全體業(yè)主共有的以外，房企均享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。關(guān)于自持物業(yè)不對(duì)外銷售的約定，不影響房企所享有物權(quán)的對(duì)世效力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)出讓合同的約定，自行在登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證加注，沒有法律依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)自持物業(yè)轉(zhuǎn)移登記不予登記，侵犯當(dāng)事人合法權(quán)益。同理，對(duì)自持物業(yè)設(shè)立抵押權(quán)申請(qǐng)不予登記，也沒有法律依據(jù)。

5 自持條款登記的合法路徑

雖然自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)合同條款約定房企物業(yè)自持的條款并不違法，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)限制自持物業(yè)處分登記確實(shí)合法性不夠。房企違反合同約定處分自持物業(yè)，屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范疇。如果違約行為損害公共利益，出讓方有權(quán)按照法律規(guī)定對(duì)原告進(jìn)行處罰?！皬牡怯浬峡ㄋ馈钡南敕ㄊ遣贿m當(dāng)?shù)摹Ｈ绾卧诂F(xiàn)有法律框架下，兼顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與依法行政的需求，實(shí)現(xiàn)限制處分的合法性與限制處分登記的合法性統(tǒng)一，是個(gè)難題。筆者認(rèn)為，為方便管理，降低行政成本，確保各方利益的平衡，可以探索將自持條款記載入登記簿。

筆者所說的記載入登記簿，并不是簡單地由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接將自持條款記載進(jìn)去，事實(shí)已經(jīng)證明，這個(gè)路徑行不通。應(yīng)由出讓合同雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)，將自持條款作為約定申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核后予以登簿。按照物權(quán)法定的理論，物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律設(shè)定。故不能在法定物權(quán)情形之外設(shè)立新的物權(quán)。但是，法律不禁止將當(dāng)事人約定記載入登記簿。

對(duì)于將當(dāng)事人約定記載入登記簿的規(guī)定，散見于《民法典》中?！睹穹ǖ洹返?06條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第43條規(guī)定，當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)......抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院應(yīng)予支持。《民法典》第641條規(guī)定：“出賣人對(duì)標(biāo)的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。分析上述條文可知，經(jīng)過登記的約定，可以保留所有權(quán)并對(duì)抗善意第三人，可以限制抵押人處分不動(dòng)產(chǎn)。清華大學(xué)程嘯教授認(rèn)為，（限制處分抵押物的）約定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就既能產(chǎn)生對(duì)抗抵押財(cái)產(chǎn)受讓人的效力，也能對(duì)辦理抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的登記機(jī)構(gòu)產(chǎn)生約束力。同理，自持條款本質(zhì)上就是土地出讓合同當(dāng)事人之間的約定。將自持約定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，能產(chǎn)生物權(quán)效力，產(chǎn)生阻斷房企轉(zhuǎn)移登記效力，成為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不予辦理后續(xù)登記的行為依據(jù)。

綜上，房地產(chǎn)市場監(jiān)管是依據(jù)國家政策進(jìn)行的管理行為，不動(dòng)產(chǎn)登記是依據(jù)法律實(shí)施的行政行為。房企自持物業(yè)能否轉(zhuǎn)讓、能否抵押，表面上是登記問題，核心是不動(dòng)產(chǎn)登記部門是否考慮、如何考慮房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施。通過雙方當(dāng)事人申請(qǐng)，將自持條款等約定記載入登記簿，使合同的相對(duì)性升級(jí)為登記簿的對(duì)世性，合同約定升格為物權(quán)限制，可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)政策措施與不動(dòng)產(chǎn)登記依法行政的有機(jī)融合。實(shí)務(wù)中，企業(yè)改制保留資產(chǎn)、高校園區(qū)房屋不得對(duì)外銷售等類型問題亦可以參照此例執(zhí)行。

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