吳家樂

摘要：房地產(chǎn)市場的走向受到供給與需求等多方面影響，探究住宅價格變化的影響因素對于地方政府制定相關(guān)政策有重要意義。基于灰色關(guān)聯(lián)分析法，探究了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等6類因素對鄭州市2006-2020年住宅價格的影響程度及其內(nèi)在作用機(jī)制。結(jié)果表明住宅價格影響因素關(guān)聯(lián)度由高到低分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（0.8466）、GDP（0.784）、城鎮(zhèn)人口就業(yè)率（0.7022）、央行基準(zhǔn)利率（0.6588）、住宅房屋竣工面積（0.6573）、城市化率（0.6349），其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅價格關(guān)聯(lián)度最高。在需求側(cè)，鄭州市由于對省內(nèi)的虹吸效應(yīng)，其多數(shù)常住居民購房原因是剛需住房，部分為改善住房;在供給側(cè)，鄭州市近年加速擴(kuò)張，住宅增多。完善產(chǎn)業(yè)布局，抑制房地產(chǎn)投資屬性是推進(jìn)城市良性發(fā)展的措施。

關(guān)鍵詞：住宅價格;影響因素;灰色關(guān)聯(lián)分析;鄭州市

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）06-0040-05 收稿日期：2022-05-10

改革開放促使中國經(jīng)濟(jì)走上了快車道，在工業(yè)化的同時，城鎮(zhèn)化也不斷推進(jìn)。20世紀(jì)初以來，城鎮(zhèn)建設(shè)用地迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)的建設(shè)占到了很大比重。不同于計劃經(jīng)濟(jì)時期，大量的住宅如今被稱為“商品房”，其具有商品屬性。近年來，房地產(chǎn)一直是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房子被作為人民的居所其價格突飛猛進(jìn)。

有研究表明，在我國房價增速快的地區(qū)，具有較顯著的需求拉動效應(yīng)，且存在房地產(chǎn)市場預(yù)期因素;而在房價增速較慢的地區(qū)，房價上漲的原因則主要是由于房地產(chǎn)業(yè)成本的增長?？傮w而言，我國的房價是不斷增長的，無論是一線城市還是三四線城市，都避免不了存在房價過高現(xiàn)象。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)發(fā)展能夠帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房價增速過快可能將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。過高的房價會直接導(dǎo)致貧富差距加大、產(chǎn)業(yè)空心化等社會問題。直至黨的十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對住宅價格進(jìn)行了宏觀調(diào)控。時至今日，房地產(chǎn)價格增速逐漸放緩。不同地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不盡相同，這是由我國不同地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢決定的。因此，對一些具有代表性的城市進(jìn)行住宅價格影響因素分析，有助于為城市發(fā)展提供借鑒。

國內(nèi)外學(xué)者對于城市商品住宅價格變化與影響因素進(jìn)行了較多研究，研究方法呈現(xiàn)多樣化。我國目前相關(guān)研究主要集中在長三角、珠三角等發(fā)達(dá)區(qū)域，而對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的研究較少，尤其是對中部地區(qū)的幾個城市研究更少。以鄭州市為代表的中原城市群作為現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及擴(kuò)大內(nèi)需的一個重點區(qū)域，房地產(chǎn)更是一個需要重視的行業(yè)。而鄭州市作為河南省省會、中原城市群中心及國家中心城市，應(yīng)當(dāng)是我國管控房地產(chǎn)行業(yè)、制定房地產(chǎn)政策的重點城市。

和住宅價格空間分異規(guī)律的研究不同，本文依據(jù)宏觀政策，通過對國家中心城市鄭州市2006-2020年各項經(jīng)濟(jì)與社會數(shù)據(jù)，判斷影響該城市住宅價格走勢的主要因素。從而對這鄭州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。

1 研究數(shù)據(jù)與方法

1.1 灰色關(guān)聯(lián)分析

鄭州市住宅價格的影響因素不斷變化且相互影響。這些指標(biāo)反映了城市發(fā)展過程中宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)層面的改變。而對于住宅價格，哪些指標(biāo)對其影響程度大，哪些影響程度弱，這構(gòu)成了一個典型的灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)，本文采用客觀的灰色關(guān)聯(lián)分析來探究鄭州市住宅價格影響因素的不同影響程度。

灰色關(guān)聯(lián)分析（GRA）是一種分析多種影響因素與主要因素的關(guān)聯(lián)程度的方法。其本質(zhì)是對要素間的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行計算，其基礎(chǔ)是把隨時間變化的比較因素指標(biāo)作為母序列，同時將隨時間變化的各個參考因素指標(biāo)作為子序列，進(jìn)而計算兩類序列之間的關(guān)聯(lián)程度，求取平均值并排序，最終得到結(jié)果。

本文分析測算的步驟如下：

①將影響因素指標(biāo)與被影響因素指標(biāo)整理后，確定母序列，采用初值化法無量綱化處理后形成矩陣：

（1）

②分別計算住宅價格指標(biāo)序列與各指標(biāo)的差值絕對值。最后計算住宅價格序列與參考序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)：

（2）

式中：x0 （k）為參考序列，xi （k）為比較序列，i = 1，2，…，n;k = 1，2，…，m;ρ為分辨系數(shù)，結(jié)合現(xiàn)有研究，ρ取值范圍通常為（0，1），如果這個值越小，則關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異越大，本文ρ取值0.5。

③分別計算各評價序列與參考序列所對應(yīng)的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值：

（3）

1.2 數(shù)據(jù)來源與要素選取

本文數(shù)據(jù)來源為河南省2008-2021年統(tǒng)計年鑒，鄭州市2007-2020年統(tǒng)計年鑒與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，以及中國人民銀行官方公布數(shù)據(jù)。

由于2005年后鄭州市各項住房經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)采用新口徑統(tǒng)計方法，本文的住宅價格采用了鄭州市2006-2020年商品住宅平均銷售價格作為比較標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過文獻(xiàn)梳理，出于對房地產(chǎn)市場供給與需求的考慮，本文認(rèn)為影響鄭州市住宅價格的因素主要有6個，分別為：國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），央行基準(zhǔn)利率（5年以上），城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入，住宅房屋竣工面積，城鎮(zhèn)人口就業(yè)率以及城鎮(zhèn)化率。這6個要素包括了和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的宏觀調(diào)控、城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及微觀的居民生活水平，能夠較全面地體現(xiàn)出鄭州市住宅市場的變動規(guī)律如表1所示。

根據(jù)表1可知，2006-2020年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，15年內(nèi)翻了兩番。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加，居民人均住房面積隨之增加，商品住房平均售價也隨之上漲。同時，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)商品房平均售價存在著很高的正相關(guān)，表明二者有較大關(guān)聯(lián)。

2 住宅價格影響因素關(guān)聯(lián)度分析

經(jīng)Matlab2016b軟件計算，各影響因素2006-2020年的關(guān)聯(lián)系數(shù)如表2與圖1所示。

根據(jù)表2結(jié)果計算各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值。影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值越大，說明該因素與房價的關(guān)聯(lián)性越高。各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)依次是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（0.8466），GDP （0.784），城鎮(zhèn)人口就業(yè)率（0.7022），央行基準(zhǔn)利率（0.6588），住宅房屋竣工面積（0.6573）以及城市化率（0.6349）。由此得出，影響鄭州市住宅價格一直上升的原因主要是城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，而GDP排在第二位，表明鄭州市仍處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，和一線城市有所不同。

3 結(jié)論與討論

從測算結(jié)果來看，鄭州市的住宅價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高度相關(guān)。在實際生活中，居民的收入水平與住房的消費密切相關(guān)。隨著居民收入水平的提高，高收入群體解決和改善居住問題的意愿越來越強(qiáng)烈。盡管鄭州市近年房價上漲速度高于城鎮(zhèn)居民收入增長的速度，但是在房價上漲預(yù)期的推動作用下，由于房地產(chǎn)又具有消費和投資的雙重屬性，高收入群體消費和房產(chǎn)投資行為越發(fā)普及。同時，中低收入群體著眼于房價表面的增長趨勢以及房地產(chǎn)市場的熱度，或受到親人朋友的影響，導(dǎo)致其購房意愿也不斷加強(qiáng)，愿意開源節(jié)流來進(jìn)行置業(yè)。相比于人均可支配收入，GDP則是城市發(fā)展的宏觀體現(xiàn)。其影響程度不如城鎮(zhèn)居民可支配收入說明了，鄭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還未出現(xiàn)大比重的第三產(chǎn)業(yè)，即發(fā)展程度還不高。

城鎮(zhèn)人口就業(yè)率、住宅房屋竣工面積及央行基準(zhǔn)利率對于鄭州市住宅價格影響并不顯著。首先，鄭州市對河南省內(nèi)人口的虹吸效應(yīng)顯著，其中多數(shù)常住居民的購房原因是住房剛需，部分居民為改善住房條件。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)政策并不能成為影響居民購房的主要因素。鄭州市正處于快速發(fā)展時期，城市擴(kuò)張效應(yīng)顯著，從供給角度來看，連年不斷的住房供應(yīng)能夠與該市自身對于省內(nèi)及中原城市群的虹吸效應(yīng)相匹配，因此就業(yè)率及住宅房屋竣工面積不會對住宅價格帶來顯著影響。

2020年已經(jīng)是后疫情時代，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢有所減緩。同時，國內(nèi)正逐步建設(shè)國內(nèi)大循環(huán)的發(fā)展模式，其中包含了對房地產(chǎn)金融屬性的管控。從本文研究結(jié)果來看，提高人民可支配收入是建設(shè)民生的必須措施。鄭州市應(yīng)完善產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展而不是高價格發(fā)展，堅持房住不炒，這也是其身為國家中心城市的必要發(fā)展路徑。

參考文獻(xiàn)：

1.Garriga Carlos Hedlund Aaron Tang Yang Wang Ping. Rural-urban migration and house prices in China. Regional Science and Urban Economics.2020

2.Canarella Giorgio Gil Alana Luis. Persistence and cyclical dynamics of US and UK house prices： Evidence from over 150 years of data.Urban Studies.2021.58 （01）

3.Jingke Zhang Huan Li Jingxia Lin Wei Zheng Heng Li Zhigang Chen.Meta-analysis of the relationship between high quality basic education resources and housing prices.Land Use Policy.2020.99

4.何偉.江蘇省城市經(jīng)濟(jì)實力和房價的相關(guān)性研究.中國房地產(chǎn).2020.29

5.徐麗杰.城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究——以河南省為例.地域研究與開發(fā).

2014.33 （03）

6.董小剛 喬慶華 翟亮 甄云鵬 董泉.可達(dá)性視角下的住宅價格影響因素研究.測繪科學(xué).2020.45 （11）

7.宋偉軒 陳艷如 孫潔 何淼.長三角一體化區(qū)域城市房價空間分異的模式與效應(yīng).地理學(xué)報.2020.75 （10）

8.黃奇帆.中國房地產(chǎn)市場：過去、現(xiàn)在和未來.管理現(xiàn)代化.2022.42 （02）

9.胡艷輝.人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚對房價影響的實證研究——以南昌市為例.中國房地產(chǎn).2021.09

10.梅冬州 溫興春 王思卿.房價調(diào)控、地方政府債務(wù)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動.金融研究.2021.01

11.宮兵.轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)視角下的大國房價：基于文獻(xiàn)的探討.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)評論.2022

12.劉思峰 蔡華 楊英杰 曹穎.灰色關(guān)聯(lián)分析模型研究進(jìn)展.系統(tǒng)工程理論與實踐.2013.33 （08）