摘要：當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開啟淘汰戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)由于不適不斷倒下，或變小或退出，而行業(yè)的總量不會(huì)也不能很快萎縮，這就決定了需要有新的主體去承接住原有企業(yè)騰挪出的份額。目前來看，新的主體可能是央企國企（包括地方國企和城投機(jī)構(gòu)）、產(chǎn)業(yè)型集團(tuán)、資金方、資管公司（包括AMC）和建筑央企等。自扮演的角色未必相同，但是將在可預(yù)期的范圍內(nèi)主動(dòng)或被動(dòng)的擔(dān)起行業(yè)大責(zé)，而這些企業(yè)本身短期未必有足夠經(jīng)驗(yàn)去做好項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就需要有品牌適配、或產(chǎn)品適配、或能力適配的企業(yè)去承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等方面的責(zé)任，保障項(xiàng)目順利完工交付，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：政府代建;經(jīng)營策略;良性循環(huán)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0028-05 收稿日期：2022-05-16

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境巨變，陣痛開啟，預(yù)示著一個(gè)舊時(shí)代的結(jié)束，一個(gè)新時(shí)代的來臨。任何行業(yè)，只要有利可圖，就必然有競(jìng)爭(zhēng)，一定會(huì)適者生存，不能適應(yīng)行業(yè)變化的企業(yè)也必將騰挪出市場(chǎng)份額，留予能力更強(qiáng)的市場(chǎng)主體，而這部分未必完全有足夠的經(jīng)驗(yàn)短期內(nèi)適應(yīng)新行業(yè)，這就需要有經(jīng)驗(yàn)的主體做好承接，或短期或長期。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開啟淘汰戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)由于不適不斷倒下、或變小或退出，而行業(yè)的總量不會(huì)也不能很快萎縮，這就決定了需要有新的主體去承接住原有企業(yè)騰挪出的份額。目前來看，新的主體可能是央企國企（包括地方國企和城投機(jī)構(gòu)）、產(chǎn)業(yè)型集團(tuán)、資金方、資管公司（包括AMC）和建筑央企等。各自扮演的角色未必相同，但是將在可預(yù)期的范圍內(nèi)主動(dòng)或被動(dòng)的擔(dān)起行業(yè)大責(zé)。而這些企業(yè)本身短期未必有足夠經(jīng)驗(yàn)去做好項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，這就需要有品牌適配、產(chǎn)品適配、能力適配的企業(yè)去承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等方面的責(zé)任，保障項(xiàng)目順利完工交付，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

而正由于行業(yè)需求的存在，也為適合的企業(yè)提供了代建業(yè)務(wù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，即使有需求，有機(jī)會(huì)，也不預(yù)示著機(jī)會(huì)的普適性，不是所有主體都有這種能力去把握住機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的群體。

1 代建企業(yè)規(guī)?！儆?/p>

時(shí)至今日，已經(jīng)登錄資本市場(chǎng)的代建企業(yè)僅有綠城管理控股和中原建業(yè)，其他涉及代建業(yè)務(wù)的企業(yè)均只是作為業(yè)務(wù)之一，尚未拆分上市，包括金地集團(tuán)、建發(fā)國際等企業(yè)的業(yè)務(wù)中都包括了代建業(yè)務(wù)板塊。

從綠城管理和中原建業(yè)已經(jīng)披露的2021年經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，代建企業(yè)經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征。

其一，相較于地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)盈利能力更強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)利潤率經(jīng)歷下滑歷程，有行業(yè)發(fā)展既有規(guī)律原因，也有房地產(chǎn)行業(yè)特定因素驅(qū)使，利潤率將經(jīng)歷一個(gè)逐步探底的過程，其后雖將有反彈和恢復(fù)，但已大概率不太可能再回到過往的暴利時(shí)代。對(duì)比地產(chǎn)開發(fā)與代建兩大業(yè)務(wù)的利潤率情況，代建業(yè)務(wù)利潤率明顯有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。綠城管理的凈利潤率水平是綠城中國2倍有余，中原建業(yè)的凈利潤率更是建業(yè)地產(chǎn)凈利潤率的10倍有余（見表1）。期間的差異性在于兩大業(yè)務(wù)之間模式差異，代建業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)的玩法，輸出的是品牌，是積累起來的經(jīng)驗(yàn)和能力，無需過多投入，風(fēng)險(xiǎn)可控。

其二，規(guī)模是規(guī)模，盈利是盈利，兩者之間并無絕對(duì)線性關(guān)系。從規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)的角度上說，綠城管理是行業(yè)內(nèi)代建第一股，也可稱之為當(dāng)之無愧的行業(yè)領(lǐng)頭羊，在規(guī)模上，尚無其他企業(yè)或能出其右。與之相比，中原建業(yè)的規(guī)模也是相差甚遠(yuǎn)，但從盈利能力上看，中原建業(yè)的盈利能力卻更甚一籌，可見規(guī)模與盈利能力之間也并無絕對(duì)的線性關(guān)系。效益為先，規(guī)模與利潤之間形成良好的平衡或?yàn)楦?，單單有?guī)模，利潤率不可觀，利潤總額也未必好看;只有利潤率而無體量，利潤的總規(guī)模也難成體量，企業(yè)的核心追求必然在于可觀的利潤本身。

2 今時(shí)不同往日，代建領(lǐng)域迎來三大變化

代建從來不是個(gè)新鮮的詞匯，代建領(lǐng)域雖未形成鮮明的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。但也有多家房企開始在代建領(lǐng)域有所探索和深入，相較于地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、持有物業(yè)運(yùn)營，其發(fā)展可能更處于初級(jí)階段，現(xiàn)在進(jìn)入或是一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn)。

對(duì)比過往，當(dāng)下的代建業(yè)務(wù)已然發(fā)生了較為顯著的變化，無論是企業(yè)對(duì)于代建業(yè)務(wù)的態(tài)度，還是代建業(yè)務(wù)的進(jìn)入門檻，都與以前有了“三大變化”。

第一，態(tài)度變：心態(tài)上更主動(dòng)，代建不再作為附屬，服務(wù)于規(guī)模目標(biāo)，而是作為獨(dú)立的贏利點(diǎn)培育。就代建領(lǐng)域整體發(fā)展來看，行業(yè)仍處于發(fā)展初期，尚未形成特征鮮明的企業(yè)梯隊(duì)，已成規(guī)模、已成體系的企業(yè)也屈指可數(shù)，主因還在于過去人們的注意力多集中在賺錢容易、賺錢快、相對(duì)高利潤的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。代建雖為輕資產(chǎn)，利潤可觀且風(fēng)險(xiǎn)可控，但空間仍相對(duì)有限，自然不會(huì)被過多關(guān)注。

而今，房地產(chǎn)行業(yè)突變，風(fēng)險(xiǎn)往往超出個(gè)體主觀努力可掌控的范圍，代建雖衍生于地產(chǎn)開發(fā)，但已不能歸屬在傳統(tǒng)的地產(chǎn)領(lǐng)域，所受限制也必定比地產(chǎn)本身是要少的。同時(shí)，代建業(yè)務(wù)具有盈利上的優(yōu)勢(shì)，可以為企業(yè)提供新的利潤增長點(diǎn)，一定程度上對(duì)沖行業(yè)波動(dòng)對(duì)企業(yè)利潤的沖擊，在行業(yè)重新洗牌和格局重塑的階段內(nèi)，代建或?qū)⒋笥锌蔀?。企業(yè)對(duì)于代建業(yè)務(wù)的心態(tài)更積極更主動(dòng)，不再作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的附屬存在，目的不再是為企業(yè)規(guī)模和品牌附能，不再作為提升規(guī)模的方式之一，而是作為獨(dú)立的業(yè)務(wù)增加新的盈利增長極，應(yīng)對(duì)好多變的行業(yè)環(huán)境，夯實(shí)企業(yè)穩(wěn)健、安全發(fā)展的底盤。

第二，門檻變：要求提高，門檻提高，不是所有主體都能做好代建。當(dāng)前，在外部因素的強(qiáng)烈干擾下，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到新階段，企業(yè)信用端承壓，加速淘汰出清，出險(xiǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，這也引發(fā)了一連串連鎖反應(yīng)，投資乏力，開工萎縮，開發(fā)投資不振等。消費(fèi)者面臨房屋無法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)面、社會(huì)面都面臨挑戰(zhàn)，這是需要有部分主體承擔(dān)起被騰挪出的份額;新開工、開發(fā)投資可能出現(xiàn)的空白處，需要有經(jīng)驗(yàn)，有能力，有資源的企業(yè)去做好代建的業(yè)務(wù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)面和社會(huì)面的壓力降到最低。

但也正因?yàn)樾袠I(yè)環(huán)境的嚴(yán)峻，做代建的難度已與過往不可同日而語。過往，做代建的門檻相對(duì)較低，擁有基礎(chǔ)的開發(fā)建設(shè)能力可能就能夠進(jìn)入到代建領(lǐng)域，品牌實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)品能力強(qiáng)、銷售能力強(qiáng)度都可視為附加項(xiàng)，需要在企業(yè)端和消費(fèi)者端有信用度，服務(wù)主體可以只在企業(yè)端和消費(fèi)者端，由于住房需求旺盛，即使沒有強(qiáng)大的銷售能力也無大的影響。

而現(xiàn)如今，單單有開發(fā)建設(shè)能力和銷售能力，已不能完全滿足要求，各方之間實(shí)則都已缺失了信任感。代建企業(yè)信用端的優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯，這種信用優(yōu)勢(shì)能夠連接起企業(yè)、消費(fèi)者、政府、資金端以及上下游供應(yīng)鏈。做好代建工作之外，扮演好橋梁作用，將地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各鏈條、各環(huán)節(jié)所需的要素聚集起來，確保項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)建設(shè)流程的順利推進(jìn)。

第三，盈利變：盈利模式改變，全鏈條呈現(xiàn)盈利點(diǎn)。過往代建的盈利點(diǎn)在于品牌輸出的費(fèi)用、小股操盤的收益、開發(fā)建設(shè)的費(fèi)用、賣房銷售的傭金等?，F(xiàn)今，代建企業(yè)扮演的角色有所改變，盈利的點(diǎn)也將有增加，搭建起橋梁吸納各個(gè)資源也該獲得相應(yīng)回報(bào)。

3 代建空間擴(kuò)容：代建企業(yè)迎來“增&存”兩大機(jī)會(huì)

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的體量來說，其關(guān)聯(lián)了太多產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，影響深遠(yuǎn)，所以出險(xiǎn)或資金壓力較大的企業(yè)騰挪出的空間需要有其他主體來填補(bǔ)。這些新的主體或并不具有足夠的經(jīng)驗(yàn)來做好開發(fā)建設(shè)，這就為部分企業(yè)提供了代建的機(jī)會(huì)。

3.1 增量的機(jī)會(huì)：側(cè)重經(jīng)濟(jì)面，拉動(dòng)新開工，穩(wěn)定開發(fā)投資

2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境突變，民營拿地能力漸失，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)冷淡行情，撤牌，流拍層出不窮。不僅僅企業(yè)壓力大，政府端壓力同樣凸顯，土地市場(chǎng)上涌現(xiàn)出一些新的面孔，地方型的國有企業(yè)，包括城投公司、產(chǎn)業(yè)型集團(tuán)、地方穩(wěn)健型企業(yè)、金融資本等。這些企業(yè)或主動(dòng)為之，或被動(dòng)的托底，但是這些主體或只扮演短期的托底角色，長期并不能對(duì)行業(yè)有過多利好，或無開工建設(shè)意愿，或開工建設(shè)能力有限，項(xiàng)目拿到之后，遲遲不開工，或效率低下，開工建設(shè)周期長，既推不動(dòng)新開工，又不能明顯拉動(dòng)開發(fā)投資，變相造成資源的浪費(fèi)。這就需要有適宜的主體擔(dān)此大責(zé)，所以在增量層面上，為企業(yè)從事代建業(yè)務(wù)提供了機(jī)會(huì)和空間，也需要有專業(yè)的人去做專業(yè)的事，輸出品牌、輸出能力（包括開發(fā)建設(shè)能力、銷售能力、運(yùn)營能力）、輸出資源（供應(yīng)商資源等）。對(duì)于這類型的拿地企業(yè)而言，資金上的壓力或相對(duì)較小，可能不需要代建企業(yè)引入金融資源、資本資源，也無需企業(yè)過多的資金投入。

對(duì)于增量層面來說，需要代建企業(yè)承擔(dān)起項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提升項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能力和效率，確保企業(yè)拿到的地順利轉(zhuǎn)化為建設(shè)中的項(xiàng)目，有序竣工交付的項(xiàng)目，支撐起房屋新開工，穩(wěn)住開發(fā)投資總量及變動(dòng)。倘若這些目前在土地市場(chǎng)扮演重要角色的企業(yè)拿到地不開工或開工效率低下，或不利于整體供給量的穩(wěn)定，部分市場(chǎng)或面臨供給短缺問題，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，開發(fā)投資也將遭受沖擊。

3.2 存量的機(jī)會(huì)：側(cè)重社會(huì)面，保交付，保民生，維護(hù)消費(fèi)者利益

存量層面上看，有兩種代建機(jī)會(huì)：一是尚未被接盤的項(xiàng)目，原有的開發(fā)建設(shè)主體或已出險(xiǎn)或資金鏈無限緊繃，現(xiàn)階段已經(jīng)無力再繼續(xù)項(xiàng)目的開工建設(shè)，短期內(nèi)自救難度較大。倘若任由企業(yè)躺下，企業(yè)在建項(xiàng)目或無法按時(shí)交付或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。于消費(fèi)者而言，無疑合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，不利于民生保障，不利于社會(huì)穩(wěn)定，這也為企業(yè)提供了從事代建業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

這類項(xiàng)目對(duì)于代建企業(yè)或提出較大的挑戰(zhàn)，因?yàn)轫?xiàng)目原本的經(jīng)營建設(shè)主體已缺失信用，各方已無法在短期內(nèi)對(duì)其重拾信心。所以于代建企業(yè)而言，倘若企業(yè)想要從事這類產(chǎn)品的代建，可能存在兩種可能，而這兩種可能中，都需要代建企業(yè)具有優(yōu)質(zhì)的政府端的、金融端的、消費(fèi)者端的、供應(yīng)鏈端的信用積累。

代建企業(yè)既扮演橋梁，也扮演代建方。利用積累出的信用優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，將企業(yè)、資金方、消費(fèi)者、供應(yīng)鏈等各方連接起來。前端依靠積累出的信用優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目引入活水，這一活水主要指資金方，可以是地產(chǎn)企業(yè)（有資金），也可以是純粹的金融資本，促進(jìn)資產(chǎn)盤活，資金方負(fù)責(zé)資產(chǎn)端的債務(wù)重組;中端利用好開發(fā)建設(shè)和資源（連接供應(yīng)鏈上下游資源）引入能力，確保項(xiàng)目順利建設(shè);后端利用品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)項(xiàng)目的順利銷售去化，最終使得項(xiàng)目活起來。

與政府端建立聯(lián)系（主動(dòng)或被動(dòng)），由政府端主導(dǎo)項(xiàng)目的收并購。政府端引導(dǎo)有實(shí)力的資金方、企業(yè)等對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目進(jìn)行收購并購，給予適當(dāng)鼓勵(lì)和支持政策（從當(dāng)前政策的基調(diào)來看，職責(zé)屬地化特征明確，出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目所在地方政府有意愿去支持項(xiàng)目收購并購，因?yàn)樘热繇?xiàng)目出險(xiǎn)問題，地方政府首當(dāng)其沖，財(cái)政、民生保障和城市治理上將全方位受沖擊），代建企業(yè)充當(dāng)代建方，專注于項(xiàng)目本身。

已經(jīng)被接盤的項(xiàng)目，接盤主體為金融資本或小型開發(fā)商，這些主體或受限于開發(fā)建設(shè)能力欠缺，或品牌力、產(chǎn)品力、資源儲(chǔ)備等局限的情況下，無法使項(xiàng)目效益最大化。

這類項(xiàng)目或更看重代建企業(yè)本身的品牌力和產(chǎn)品力，無需代建企業(yè)資金投入，借助代建方的專業(yè)力量和資源，推動(dòng)項(xiàng)目的順利假設(shè)，借助其在消費(fèi)者中形成的品牌認(rèn)知和影響力，迎合消費(fèi)者偏好，保障項(xiàng)目的順利去化。

筆者認(rèn)為，存量項(xiàng)目代建的機(jī)會(huì)雖然可能在未來一段時(shí)間內(nèi)明顯增多，但存量項(xiàng)目的代建問題也不容小覷。因?yàn)槎鄶?shù)存量項(xiàng)目已動(dòng)工，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等已經(jīng)無法調(diào)整優(yōu)化，很難標(biāo)準(zhǔn)化，這對(duì)于代建方而言，不利于其產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。而且這類項(xiàng)目往往背后關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，盡管代建方可通過合作協(xié)議對(duì)合作金額進(jìn)行事先約定，提前將違約事件發(fā)生帶來的損失降到最低。但是不可否認(rèn)，代建費(fèi)用最終能否順利支付依然存在不確定性。

4 三大主體各取所需或能把握不同的代建機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變革，不斷有企業(yè)騰挪出空間，也不斷有企業(yè)開始出現(xiàn)在大眾視野，開始暫時(shí)的承接出一些份額，但這些企業(yè)短暫的接手并不意味著真正能夠長久的填補(bǔ)市場(chǎng)出現(xiàn)的缺口。所以需要有企業(yè)去做專業(yè)的事情，助力這些被接手的份額能夠真正承擔(dān)起、支撐起行業(yè)的總量，穩(wěn)定市場(chǎng)整體發(fā)展的穩(wěn)定性。毫無疑問，代建行業(yè)將迎來新的發(fā)展契機(jī)，難度也有一定程度的提升，哪些企業(yè)能夠把握住其中機(jī)會(huì)，并開拓出新的發(fā)展模式？

第一，已有代建業(yè)務(wù)的企業(yè)，快速拓展規(guī)模，探索新模式。這類企業(yè)在代建領(lǐng)域已有豐富的資源沉淀和經(jīng)驗(yàn)積累，也有信用優(yōu)勢(shì)，可以嘗試業(yè)務(wù)類型的創(chuàng)新，挖掘更多的贏利點(diǎn)。

第二，尚未開拓代建業(yè)務(wù)的，安全墊相對(duì)較高的企業(yè)，發(fā)展新業(yè)務(wù)。這類企業(yè)可以借此機(jī)會(huì)嘗試新的業(yè)務(wù)類型，代建業(yè)務(wù)相對(duì)跨度小，可以開拓出第二增長極。

第三，已出險(xiǎn)或資金壓力較大的企業(yè)，主動(dòng)承接代建業(yè)務(wù)，不浪費(fèi)現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)。這類企業(yè)有專業(yè)的人才和開發(fā)建設(shè)能力，可以服務(wù)于資金端或地方國企等，專業(yè)的人做專業(yè)的事，充分利用現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。

作為輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型，代建由于資金占有量少，安全邊際較高，為企業(yè)提供了新的利潤增長點(diǎn)。在行業(yè)利潤率下滑成為既定趨勢(shì)的大環(huán)境下，任何能夠擴(kuò)張利潤空間的方式都值得企業(yè)嘗試，并投入精力和資源，筑高、筑實(shí)企業(yè)安全邊界，為有效應(yīng)對(duì)外部不確定性沖擊帶來更多確定性。