趙天華

摘要：由于高層多業(yè)主綜合建筑單位存在消防安全職責(zé)不清、日常消防管理不到位等問(wèn)題，必然存在相應(yīng)的火災(zāi)隱患并不同程度地威脅著人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。通過(guò)詳細(xì)分析目前我國(guó)高層多業(yè)主建筑消防安全現(xiàn)狀，對(duì)日常消防安全管理過(guò)程中普遍存在的實(shí)際問(wèn)題展開(kāi)全面探討，并提出相應(yīng)有效的改進(jìn)措施，以供各級(jí)消防部門(mén)工作人員參考。

關(guān)鍵詞：高層多業(yè)主建筑；消防安全監(jiān)督管理；火災(zāi)隱患

通常情況下，“多產(chǎn)權(quán)”建筑特指同一棟建筑內(nèi)部由商業(yè)、辦公、觀光、居住等多個(gè)產(chǎn)權(quán)（租賃）方共同使用，且此類建筑在功能的使用上往往隸屬于兩個(gè)及以上不同性質(zhì)的單位（個(gè)人），從而致使建筑內(nèi)部消防安全監(jiān)管難度較大、潛在隱患問(wèn)題相對(duì)較突出、消防隱患問(wèn)題整改落實(shí)比較困難。目前，很多高層多產(chǎn)權(quán)建筑普遍存在消防安全管理制度不完善、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)不到位、安全疏散條件相對(duì)較差、局部改造存在瞞報(bào)現(xiàn)象等諸多問(wèn)題，一旦消防監(jiān)督部門(mén)存在漏查及監(jiān)管不到位現(xiàn)象，必將在一定程度上增加建筑內(nèi)部的消防安全風(fēng)險(xiǎn)，給人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)威脅。

1 高層多業(yè)主建筑的消防安全現(xiàn)狀

1.1? 火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)高、消防隱患大

由于高層多業(yè)主建筑內(nèi)部可燃物較多、火災(zāi)荷載大且內(nèi)部配置了電梯、電纜和風(fēng)管等豎向井道，火災(zāi)時(shí)極易導(dǎo)致“煙囪效應(yīng)”的產(chǎn)生，因此，此類建筑發(fā)生火災(zāi)時(shí)的特點(diǎn)與高層建筑較為類似，主要呈現(xiàn)火勢(shì)蔓延快、被困人員疏散時(shí)間長(zhǎng)、處置時(shí)間長(zhǎng)、外部救援困難等特點(diǎn)[1]。

相比于普通住宅類高層建筑，高層多業(yè)主建筑內(nèi)部功能多樣、設(shè)備繁多、裝修材料可燃性較強(qiáng)，且存在大量的電氣線路老化問(wèn)題。此外，由于高層建筑垂直距離較長(zhǎng)，發(fā)生火災(zāi)過(guò)程中依靠外部救援力量進(jìn)行撲救較為困難，極易導(dǎo)致群死群傷事故的發(fā)生[2]。

1.2? 日常監(jiān)督管理混亂

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或建筑投資者出于追求利益最大化的目的，在建設(shè)高層建筑時(shí)為了節(jié)約成本，挖空心思選用最低標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施，或通過(guò)謊報(bào)建筑類型、建筑防火材料等級(jí)、消防設(shè)備設(shè)置等違法手段來(lái)通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)審核及工程驗(yàn)收。雖然看似在法律程序上合法了，但實(shí)際建筑內(nèi)部存在較多消防安全隱患問(wèn)題。

此外，部分開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金、提高回報(bào)率，將通過(guò)國(guó)家消防行政審批的高層建筑劃分為多個(gè)單元進(jìn)行單獨(dú)銷售，而這種建筑性質(zhì)的改變通常是在業(yè)主群體并不知情的前提下私自完成的。部分業(yè)主群體把房屋轉(zhuǎn)租或者幾套單元打通改作它用，有的直接在建筑內(nèi)部私自開(kāi)設(shè)美容美發(fā)、餐飲、教室、健身房等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，加大了建筑內(nèi)部的火災(zāi)隱患。

雖然我國(guó)在歷經(jīng)政府機(jī)構(gòu)改革后消防職能部門(mén)的責(zé)任劃分已經(jīng)相對(duì)較為清晰明了，其中消防設(shè)計(jì)和驗(yàn)收劃歸住建部負(fù)責(zé)，消防日常監(jiān)督仍屬于消防救援部門(mén)管理，但是對(duì)于高層建筑多業(yè)主的歷史遺留問(wèn)題仍然存在監(jiān)管的盲區(qū)。部分業(yè)主私自更改建筑局部平面防火分區(qū)布局、占用或阻斷原有消防疏散通道，甚至更改后的消防設(shè)計(jì)沒(méi)有二次報(bào)請(qǐng)政府部門(mén)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批就自行開(kāi)業(yè)。消防救援監(jiān)督管理部門(mén)只能在重大節(jié)假日開(kāi)展的專項(xiàng)或例行檢查過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)此類問(wèn)題。此外，針對(duì)消防救援監(jiān)督部門(mén)檢查出的火災(zāi)隱患問(wèn)題，由于建筑涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，這就導(dǎo)致各業(yè)主之間互相推諉，造成整改工作推進(jìn)時(shí)不配合、不支持現(xiàn)象成為常態(tài)，實(shí)際整改工作的實(shí)效也必然大打折扣[3]。

1.3? 消防安全管理不到位

當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)重大跨越式的發(fā)展，早已經(jīng)形成公司化、品牌化管理體系并逐漸得到社會(huì)重視和認(rèn)可。但對(duì)于高層多業(yè)主建筑的物業(yè)管理仍處于摸索、完善的階段，業(yè)務(wù)范圍仍然以保潔、安保和設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)等為主，消防安全工作并沒(méi)有成為重要組成部分。物業(yè)管理公司主要收入來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)，在物業(yè)公司管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的建筑消防設(shè)施隱患問(wèn)題僅僅依靠物業(yè)管理費(fèi)來(lái)整改只能是杯水車薪，而物業(yè)管理公司又沒(méi)有權(quán)力動(dòng)用房屋維修基金，導(dǎo)致?lián)p毀的固定消防設(shè)施很難得到及時(shí)維修。除了資金使用受限外，很多物業(yè)管理公司還可能是早期開(kāi)發(fā)商的子公司，在日常工作開(kāi)展過(guò)程中普遍傾向于維護(hù)開(kāi)發(fā)商的自身利益，存在瞞報(bào)原建設(shè)期消防隱患問(wèn)題的現(xiàn)象。一旦房屋銷售完畢后建筑開(kāi)發(fā)商脫殼走人，物業(yè)管理公司也隨之離開(kāi)。特別是部分建筑消防給水系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，即使后期消防部門(mén)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決起來(lái)難度也相對(duì)較大。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人消防責(zé)任意識(shí)相對(duì)較差，對(duì)消防管理不夠重視，也同樣在一定程度上導(dǎo)致消防責(zé)任不能真正落到實(shí)處。物業(yè)管理公司基本很少定時(shí)組織開(kāi)展滅火疏散演練、消防培訓(xùn)和消防知識(shí)宣傳等工作。消防職責(zé)的履行僅僅停留在檔案、記錄表面。部分多產(chǎn)權(quán)單位使用權(quán)相互交織，容易導(dǎo)致在管理上相互推諉，在經(jīng)費(fèi)投入上相互扯皮，致使消防設(shè)施的配置和維護(hù)不到位，消防安全管理工作基本無(wú)從談起。此外，消防安全管理人員也存在流動(dòng)性較大的實(shí)際情況，部分消防控制室的工作人員甚至沒(méi)有經(jīng)過(guò)周期性專業(yè)消防培訓(xùn)，無(wú)法正確熟練地操作消防控制設(shè)備，每日值班需要記錄的火警、故障情況時(shí)有遺漏，日常巡查也基本不能完全按照規(guī)定執(zhí)行。消防控制室需要24h不間斷雙人在崗，但因?yàn)楣芾聿簧仆鶗?huì)出現(xiàn)部分高層建筑內(nèi)部消控室夜間無(wú)人值守現(xiàn)象出現(xiàn)，出現(xiàn)火情時(shí)根本無(wú)人及時(shí)處理，極大地延誤了火災(zāi)處置的最佳時(shí)機(jī)[4]。

2 高層多業(yè)主建筑的消防安全改進(jìn)措施

2.1? 加強(qiáng)落實(shí)國(guó)家規(guī)范，確保建筑自身的合法性

消防技術(shù)及其相應(yīng)管理規(guī)范必須同法律一樣，具有相應(yīng)的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性和權(quán)威性。當(dāng)前，建筑物施工過(guò)程中的消防設(shè)計(jì)審核驗(yàn)收仍然是遵循國(guó)家強(qiáng)制的消防設(shè)計(jì)規(guī)范，與高層多業(yè)主建筑有關(guān)的消防規(guī)范主要有《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，其中對(duì)于建筑分類、耐火等級(jí)、總平面布局、防火分區(qū)、安全疏散、滅火救援設(shè)施都有較為詳細(xì)的規(guī)定。2021年8月，國(guó)家終于出臺(tái)實(shí)施了《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》。該規(guī)定中進(jìn)一步明確了高層多產(chǎn)權(quán)建筑應(yīng)當(dāng)委托同一家消防單位或明確統(tǒng)一管理人，對(duì)共有部分的消防安全工作實(shí)行統(tǒng)一管理，由管理人負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)整棟建筑的消防安全工作。同時(shí)，針對(duì)建筑物內(nèi)頻發(fā)的電動(dòng)自行車火災(zāi)事故，規(guī)定中同樣明確了高層建筑內(nèi)部新能源自行車的存放、充電場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)與其他部分進(jìn)行有效的防火分隔，充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備緊急情況下自行斷電的功能。

2.2? 提升高層多業(yè)主建筑的消防安全管理工作水平

為了有效改善該類建筑的整體消防安全環(huán)境，轄區(qū)消防救援部門(mén)及公安派出所等職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下定期對(duì)建筑管理公司責(zé)任人、管理人、消防控制室操作人員開(kāi)展培訓(xùn)，使其了解掌握有關(guān)消防法律法規(guī)，讓物業(yè)管理公司更好地為多產(chǎn)權(quán)單位提供消防安全服務(wù)，并定期向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)建筑設(shè)施現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況，推進(jìn)消防工作向社會(huì)化轉(zhuǎn)變。在此基礎(chǔ)上，利用轄區(qū)內(nèi)派出所延伸范圍大、底數(shù)清的優(yōu)勢(shì)開(kāi)展消防工作，推動(dòng)各單位落實(shí)消防安全負(fù)責(zé)人員，定期組織轄區(qū)內(nèi)多產(chǎn)權(quán)單位召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)學(xué)習(xí)、研究解決建筑內(nèi)部存在的安全隱患問(wèn)題，并及時(shí)聽(tīng)取物業(yè)管理公司的工作述職。此外，建筑內(nèi)部各物業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)建立健全高層多業(yè)主建筑消防安全管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。

物業(yè)公司管理層要形成消防安全責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)負(fù)責(zé)起高層多業(yè)主建筑消防安全管理主體責(zé)任，將年度消防安全生產(chǎn)責(zé)任制考核納入管理層的工作考核當(dāng)中，對(duì)于建筑內(nèi)的消防設(shè)施隱患制定專項(xiàng)整改方案，不僅物業(yè)管理公司內(nèi)部要落實(shí)消防安全責(zé)任，還要同建筑內(nèi)部各產(chǎn)權(quán)單位責(zé)任人加強(qiáng)核實(shí)，會(huì)同業(yè)主委員會(huì)及時(shí)整改，按照不同責(zé)任逐級(jí)簽訂責(zé)任書(shū)，建立起全方位的監(jiān)督管理消防安全責(zé)任系統(tǒng)，形成有效合力切實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)消防安全管理工作的順利開(kāi)展，保證高層多業(yè)主建筑消防安全責(zé)任的有效落實(shí)[5]。

2.3? 消防監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，推行消防審批與監(jiān)督管理工作的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

近年來(lái)，我國(guó)的消防監(jiān)督部門(mén)作為主責(zé)單位全面負(fù)責(zé)建筑的消防設(shè)計(jì)審核及消防驗(yàn)收工作，事實(shí)上，建筑工程消防設(shè)計(jì)審核及消防驗(yàn)收工作是對(duì)建筑物建設(shè)過(guò)程中是否切實(shí)執(zhí)行國(guó)家消防技術(shù)規(guī)范的有效監(jiān)督，在高層多業(yè)主類建筑建設(shè)過(guò)程中，我國(guó)各級(jí)職能部門(mén)必須嚴(yán)格落實(shí)消防設(shè)計(jì)審核工作，督促施工單位切實(shí)做好消防驗(yàn)收工作。目前，我國(guó)的日常消防監(jiān)督工作由消防部門(mén)實(shí)施動(dòng)態(tài)追蹤管理。部分地區(qū)由轄區(qū)公安派出所對(duì)高層住宅建筑以及毗鄰的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)施日常消防監(jiān)督管理。

對(duì)已運(yùn)行多年的高層多產(chǎn)權(quán)建筑單位存在的消防隱患需要第一時(shí)間加強(qiáng)管理、限時(shí)整治，轄區(qū)職能部門(mén)必須采取有效措施對(duì)新建的工程做到防患于未然。消防監(jiān)督部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分利用建筑審核的前置條件，認(rèn)真分析新申報(bào)建筑工程的使用功能及范圍，剖析業(yè)主和購(gòu)買對(duì)象的實(shí)際情況，大膽地預(yù)測(cè)建筑物使用功能的變化，在建筑消防設(shè)計(jì)審核時(shí)若意識(shí)到該工程所在地區(qū)的市場(chǎng)實(shí)際需求多為商業(yè)、居住和辦公混合用，負(fù)責(zé)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核的住建部門(mén)在審核時(shí)可以和建筑施工單位及時(shí)協(xié)商將建筑性質(zhì)一步到位，這樣既保護(hù)了未來(lái)消費(fèi)者的切身利益，又從源頭上有效遏制了火災(zāi)隱患的滋生。

此外，還可通過(guò)定期維護(hù)消防設(shè)施、落實(shí)消防組織建設(shè)、開(kāi)展滅火逃生與疏散演練等方式對(duì)高層多業(yè)主建筑開(kāi)展有效的日常消防監(jiān)督工作。這就需要充分發(fā)揮消防設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收對(duì)建筑內(nèi)部熟悉的優(yōu)勢(shì)，在審核、驗(yàn)收時(shí)讓消防監(jiān)督管理單位一并參加，這樣一來(lái)既可節(jié)約重復(fù)熟悉建筑內(nèi)部情況的時(shí)間，又能很好地掌握建筑的原始概況。在此基礎(chǔ)上，政府部門(mén)之間做到緊密合作，確保消防監(jiān)督管理達(dá)到事半功倍效果，同時(shí)也相應(yīng)減少消防監(jiān)督部門(mén)執(zhí)法成本的投入，有效保障此類建筑使用性質(zhì)的完整性和合法性，最大限度減少火災(zāi)隱患的存在。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市中高層多業(yè)主建筑也日益增多。由于高層多業(yè)主建筑的消防安全直接關(guān)系到住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此有效保障建筑內(nèi)部的消防安全就顯得尤為重要。本文深入分析了當(dāng)前我國(guó)高層多業(yè)主建筑內(nèi)部普遍存在的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)高層多業(yè)主建筑內(nèi)部消防行政審批監(jiān)督管理混亂、消防安全管理不到位等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提出了一系列切實(shí)有效的整改措施，以期最大限度保障該類建筑整體消防安全工作的有效提升。

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Research on fire safety management mode of high-rise multi-owner comprehensive buildings

Zhao Tianhua

（Hexi District Fire and Rescue brigade of Tianjin， Tianjin 300222）

Abstract： In high-rise multi-owner comprehensive buildings，due to unclear fire safety responsibilities， the daily fire management is not in place， and so on. There must be corresponding fire hazards and different degrees of threats to the safety of people's lives and property. By analyzing the current situation of fire safety in high-rise multi-owner buildings in China， the paper discusses the practical problems existing in the process of daily fire safety management. Corresponding effective measures are put forward for the reference of fire department staff at all levels.

Keywords：high-rise multi-owner building; fire safety supervision and management; fire hazard