曹曉巖　王金泉

摘要：伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的春天，但是隨之而來的也有一系列的問題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，很多房地產(chǎn)公司為了能夠使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，都紛紛采取各種各樣的策略來降低工程成本造價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與人民的日常生活有著密不可分的關(guān)系，同時(shí)，國(guó)家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)事業(yè)的進(jìn)步也離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以說，研究房地產(chǎn)工程成本控制具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。文章首先重點(diǎn)概述了房地產(chǎn)工程成本控制的具體內(nèi)涵，以及影響房地產(chǎn)工程成本控制的因素，同時(shí)也分析了房地產(chǎn)工程成本控制的現(xiàn)狀，最后，介紹了房地產(chǎn)工程成本控制項(xiàng)目的整個(gè)過程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);成本控制;工程管理;面臨困境;過程分析

如今，人們的生活水平越來越高，很多人對(duì)住房的質(zhì)量有了更高的要求。人民生活水平的提高給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)也帶來了機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)若想要跟上時(shí)代的步伐，不斷地為自己爭(zhēng)取到更大的利益，就必須對(duì)房地產(chǎn)工程成本控制方式進(jìn)行改革，盡可能地在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低工程的成本，這樣才能夠不斷提升房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，使他們能夠具備更強(qiáng)的適應(yīng)社會(huì)變化的能力，才能夠?yàn)槲覈?guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供源源不斷的支持，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)征程不斷持續(xù)推進(jìn)。

一、房地產(chǎn)工程成本控制的含義

房地產(chǎn)工程成本控制是在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過程中，相關(guān)人員根據(jù)施工所涉及各環(huán)節(jié)，對(duì)施工方案進(jìn)行不斷地改進(jìn)與完善，并積極采取策略解決施工過程中遇到的各種突發(fā)事件，從而促使項(xiàng)目施工過程花費(fèi)的成本最少，但是工程的質(zhì)量不會(huì)受到相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程中涉及多方面的費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用等，土地費(fèi)用指的是土地交易費(fèi)用、登記費(fèi)用，建設(shè)費(fèi)用主要包括工程費(fèi)用，其他的費(fèi)用包括水管安裝費(fèi)用、天然氣管道鋪設(shè)費(fèi)用等。

二、影響房地產(chǎn)工程成本的因素

影響房地產(chǎn)工程成本控制的因素主要包括內(nèi)部因素和外部因素，這兩種因素的重要性都是不可忽視的，研究這兩種因素對(duì)于完善房地產(chǎn)工程成本控制方案有著十分重要的意義。

（一）外部因素

企業(yè)在進(jìn)行工程成本控制的時(shí)候，不可避免地會(huì)遇到各種各樣的外部因素影響，如市場(chǎng)因素和技術(shù)因素。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的地區(qū)，工程成本控制的難度也越大，這需要管理人員具備較強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)控能力，能夠盡可能地在保證工程質(zhì)量的前提下減少工程成本，技術(shù)因素對(duì)工程成本控制的影響也是不可忽視的。除此之外，法律、經(jīng)營(yíng)模式等對(duì)工程成本控制的影響也是不可忽略的，很多地區(qū)的法律法規(guī)都會(huì)略有差異，所以不同地區(qū)的工程成本控制方案應(yīng)當(dāng)做到因地制宜，有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)綜合多種因素，對(duì)工程成本控制方案進(jìn)行分析。

（二）內(nèi)部因素

首先，影響工程成本控制的內(nèi)部因素之一是成本控制方案，有關(guān)部門要加強(qiáng)成本控制方案的審批工作，一定要保證工程成本控制方案具有可行性、技術(shù)性、藝術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性，要做好意外事故預(yù)防工作，避免在施工的過程中因出現(xiàn)意外而導(dǎo)致工程成本攀升的情況。其次，在施工建設(shè)期間，是工程成本消耗最大的階段，所以施工工期一定要選擇最合適的，盡量避免在施工工期內(nèi)出現(xiàn)成本失控的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題

目前，我國(guó)房地產(chǎn)工程成本控制工作還存在著較大的問題，一方面管理人員缺乏工程成本控制意識(shí)，另一方面工程成本控制方式?jīng)]有與時(shí)俱進(jìn)。其次，工程成本控制體系沒有建立起來。

（一）房地產(chǎn)工程成本控制意識(shí)薄弱

如今，在房地產(chǎn)工程成本控制工作中，存在房地產(chǎn)開發(fā)商成本控制意識(shí)薄弱的情況，這主要是因?yàn)楣こ踢M(jìn)展過程中的相關(guān)人員缺乏職業(yè)素養(yǎng)，很多開發(fā)商都認(rèn)為成本控制是施工人員的工作，他們只需要提供工程所需要的原材料就可以。如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著非常廣闊的發(fā)展前景，但是很多開發(fā)商并沒有意識(shí)到這一點(diǎn)，他們對(duì)工程成本的不重視導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展受到了嚴(yán)重的影響。

針對(duì)這一問題，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注重增強(qiáng)工程進(jìn)展中有關(guān)參與人員的成本控制意識(shí)，工程成本控制有著非常豐富的內(nèi)涵，它不僅僅包含著資金成本控制，還包括環(huán)境成本控制、社會(huì)服務(wù)成本控制等。相關(guān)部門可以設(shè)置相關(guān)的監(jiān)督小組，對(duì)工程成本控制計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格地監(jiān)督。在有條件的情況下，可以對(duì)工程進(jìn)行過程中的相關(guān)參與人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，讓他們能夠懂得基本的成本控制理論知識(shí)和實(shí)踐知識(shí)，從而使工程成本控制工作能夠圓滿地進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)工程成本控制方式落后

經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程成本控制工作存在問題的另一大原因是技術(shù)的缺乏，很多房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有關(guān)注到與工程成本控制相關(guān)的技術(shù)，有時(shí)候，雖然相關(guān)的施工人員注意到了技術(shù)對(duì)工程成本控制的重要性，但是在實(shí)際工作中，很多工作人員仍然不能將其落實(shí)。與此同時(shí)，對(duì)技術(shù)問題的疏忽也很容易導(dǎo)致施工中存在的一些潛在問題無法被發(fā)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程成本控制行業(yè)無法取得可持續(xù)性的發(fā)展。

針對(duì)這一問題，工程成本控制人員需要做到以下三點(diǎn)內(nèi)容。首先，在工程開展的初期，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的造價(jià)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)造價(jià)模糊的項(xiàng)目進(jìn)行分析，盡可能地使工程的造價(jià)成為一個(gè)已知數(shù)。其次，在工程的施工建設(shè)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)盡可能地減少土地資源、材料資源的運(yùn)用，使所有的資源都能夠得到合理的分配。最后，要制定完善的房地產(chǎn)工程成本控制方案，要對(duì)工程的標(biāo)準(zhǔn)成本有較為清晰的認(rèn)知。同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)工程進(jìn)展過程中的每一筆支出有詳細(xì)的記錄，應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的核算小組，對(duì)工程的各項(xiàng)花費(fèi)進(jìn)行核算工作。

（三）房地產(chǎn)工程成本控制體系不完善

如今，在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，很多工程管理人員對(duì)施工人員的管理都沒有形成一個(gè)完整的體系，這導(dǎo)致在施工的過程中有很多施工原料的運(yùn)用都比較隨意，這給工程的成本控制工作帶來了很大的阻礙，雖然在有些地區(qū)，房地產(chǎn)工程成本控制工作是按照一定的制度執(zhí)行的，但是制度的功能并沒有得到有效的發(fā)揮，這種粗方式的管理模式給工程成本控制工作帶來了很大的阻礙。

針對(duì)這個(gè)問題，房地產(chǎn)工程成本控制工作應(yīng)建立一個(gè)完善的體系，用制度來調(diào)控成本控制工作，有關(guān)部門可以成立專門的小組，去把每一份原材料的成本價(jià)格落實(shí)到位，讓監(jiān)督小組定期視察房地產(chǎn)工程成本控制制度的落實(shí)情況，讓該制度發(fā)揮出它應(yīng)有的作用。

四、房地產(chǎn)工程成本控制的整個(gè)過程

從整體上來說，房地產(chǎn)工程可以分為三個(gè)主要部分。第一部分是項(xiàng)目開發(fā)前期，在這個(gè)時(shí)期，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑項(xiàng)目做一個(gè)整體的、宏觀的規(guī)劃，對(duì)工程造價(jià)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，能夠估算出該項(xiàng)工程所需要的具體成本，在估算的時(shí)候，一定要結(jié)合各種原材料的市場(chǎng)價(jià)格，不能脫離實(shí)際情況。第二個(gè)部分是項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目施工階段也就是建筑圖紙被落實(shí)的階段，這個(gè)階段的建筑工作需要花費(fèi)大量的成本，施工人員在開展建筑活動(dòng)的時(shí)候，一定要事先做到胸有成竹，避免出現(xiàn)重復(fù)勞動(dòng)和交叉勞動(dòng)的情況，切實(shí)保障勞動(dòng)效率。第三個(gè)部分是項(xiàng)目結(jié)算分析階段，這個(gè)階段的工作往往出現(xiàn)在工程竣工之后，在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，一定要按照合同上的要求來執(zhí)行，要嚴(yán)格對(duì)照施工過程中對(duì)各項(xiàng)成本的記錄情況，進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的結(jié)算工作。

（一）項(xiàng)目開發(fā)前期

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的前期，相關(guān)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)專門準(zhǔn)備開一個(gè)會(huì)議，對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)，也要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行精準(zhǔn)的管控，在會(huì)議上，要充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)過程所需要的基本費(fèi)用，要做到事無巨細(xì)，因?yàn)橹挥羞@樣制作出來的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案才能夠具備更大的可行性。與此同時(shí)，施工設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)注意使建筑平面能夠得到合理的應(yīng)用，據(jù)經(jīng)驗(yàn)證明，建筑平面設(shè)計(jì)得越合理，工程成本控制的效果越好。在開展施工活動(dòng)之前，有大量的原材料需要工作人員去準(zhǔn)備，在準(zhǔn)備的過程中，一方面要保證建筑原材料的供給工作，另一方面要突出新工藝、新技術(shù)，盡量使用戶能夠感到舒適，在此基礎(chǔ)上，也要注意節(jié)能工作，使工程的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益都能夠被充分地體現(xiàn)出來。只有在施工之前就掌握了大量的數(shù)據(jù)信息，才能夠更好地保障施工過程的順利、良好進(jìn)行，施工人員和設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)施工的整個(gè)過程做到胸有成竹。在項(xiàng)目施工之前，同樣也需要對(duì)大型施工設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)，但是根據(jù)具體施工項(xiàng)目的差異，對(duì)設(shè)備的具體尺寸的要求也有所不同，這需要施工設(shè)計(jì)人員充分利用自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行選擇。除此之外，在項(xiàng)目的準(zhǔn)備前期還應(yīng)該注意兩方面的問題，首先，對(duì)成本的控制不能脫離實(shí)際情況，不能把成本控制得太低，那樣到結(jié)算的時(shí)候可能出現(xiàn)拖欠工資的情況。其次，簽訂的施工合同應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律的要求，這樣合同才能夠受到法律的保護(hù)，合同上規(guī)定的條款才能夠被順利執(zhí)行。

（二）項(xiàng)目施工階段

在施工單位確定之后，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理部門以及專家聚在一起開一個(gè)會(huì)議，共同討論施工設(shè)計(jì)圖紙中存在的模糊問題，并針對(duì)這些內(nèi)容模糊的部分進(jìn)行相應(yīng)的答疑。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施工過程進(jìn)行合理的規(guī)劃，避免出現(xiàn)重復(fù)勞動(dòng)和交叉勞動(dòng)的情況出現(xiàn)。

（三）項(xiàng)目結(jié)算分析階段

在竣工階段，相關(guān)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同，給施工人員結(jié)算工資。如果施工人員存在違約的情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同扣除一部分的工資。與此同時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，在檢查工程質(zhì)量的時(shí)候，工作人員一定要做到細(xì)致入微，避免因?yàn)槭韬龆┑袅艘恍﹩栴}，從而導(dǎo)致需要進(jìn)行二次維修，進(jìn)而提升工程成本。

五、房地產(chǎn)工程要分階段進(jìn)行工程成本控制

在房地產(chǎn)工程從始至終的開展過程中的，會(huì)經(jīng)歷各種各樣重心不同的環(huán)節(jié)，具體來說，這些環(huán)節(jié)可以分為四大階段，分別是決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷階段，這四個(gè)階段的側(cè)重點(diǎn)有所不同，但是都是非常重要的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好這四個(gè)方面的工作，要控制好各個(gè)階段的成本，努力獲得利潤(rùn)的最大化，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)兼顧環(huán)境效益，不能以犧牲環(huán)境為代價(jià)。

（一）決策階段

在房地產(chǎn)工程管理中，一定要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行甄別，盡可能地選擇出風(fēng)險(xiǎn)低、經(jīng)濟(jì)效益高的項(xiàng)目，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)研工作，對(duì)項(xiàng)目的具體情況有深入地了解，在確定工程成本處于可控制、并且不算太高的情況下，再進(jìn)行投資，這樣才能夠保證房地產(chǎn)工程的成本不會(huì)太高。在工程的決策階段，最重要的就是管理人員的洞察能力，決策時(shí)需要考慮的內(nèi)容非常廣泛，包括建設(shè)的工藝流程和建筑設(shè)備的選購等等，如果管理考慮不當(dāng)，很可能造成工程投資的失敗，進(jìn)而給企業(yè)帶來不可彌補(bǔ)的損失。

（二）設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)行業(yè)，工程的設(shè)計(jì)階段是最容易被忽視的一個(gè)階段，在建筑行業(yè)，因?yàn)轫攲釉O(shè)計(jì)不周到而導(dǎo)致后期出現(xiàn)復(fù)雜問題的情況屢見不鮮，所以，設(shè)計(jì)階段的重要性必須被人們重視到。工程設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容主要包括建筑圖紙的設(shè)計(jì)和圖紙說明書的編寫。在設(shè)計(jì)建筑圖紙的時(shí)候要注意兩個(gè)方面的因素，第一方面是用戶的需求，施工設(shè)計(jì)單位要保證建設(shè)出來的建筑物能夠滿足用戶的需求，使用戶感到滿意，這樣房地產(chǎn)公司才能夠得到一定的經(jīng)濟(jì)利益。第二方面是要保證建筑過程中的不可控因素足夠小，這樣施工設(shè)計(jì)人員才能夠?qū)ㄖ^程進(jìn)行宏觀的調(diào)控，才能盡可能地保證施工過程的順利進(jìn)行，工程成本的能夠被控制得比較低。因此，房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)施工方案的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡可能地做到兼顧準(zhǔn)確性、全面性和科學(xué)性，要合理地分配資金，使資金能夠盡可能地發(fā)揮它最大的用處。

（三）建設(shè)階段

在工程的建設(shè)階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)成立專門的成本管理部門，對(duì)工程施工過程中的成本進(jìn)行管控。與此同時(shí)，成本管理部門要及時(shí)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并及時(shí)采取措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，盡可能地保證施工能夠順利、有序地進(jìn)行。除此之外，成本管理小組也應(yīng)該規(guī)劃出工程的動(dòng)態(tài)成本體系，用以預(yù)防工程開展過程中出現(xiàn)的不可控情況，當(dāng)施工過程中發(fā)生意外的時(shí)候，要及時(shí)和施工單位進(jìn)行溝通，對(duì)于成本管理目標(biāo)和實(shí)際預(yù)算成本之間存在的差異，要及時(shí)和管理層進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取做到共同解決問題。

（四）營(yíng)銷階段

營(yíng)銷階段是工程成本控制的關(guān)鍵階段，營(yíng)銷階段就是指在工程竣工之后，房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上向人們推銷自己的建筑產(chǎn)品，通過售賣建筑產(chǎn)品獲取利潤(rùn)的過程，這個(gè)過程是工程成本控制的重要環(huán)節(jié)，它決定著房地產(chǎn)公司的資金鏈能否順利地流轉(zhuǎn)。所以，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)營(yíng)銷工作，從而使工程成本得到有效的控制。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的工程成本控制對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著非常重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從各個(gè)方面對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分析，制定出一套最合理的工程成本控制方案。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與民生有著十分重要的關(guān)系，房地產(chǎn)公司在發(fā)展的時(shí)候應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮它的社會(huì)功能，積極促進(jìn)我國(guó)各方面建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。除此之外，工程成本控制措施的含義非常地寬泛，它既需要相應(yīng)的制度支持，也需要相關(guān)人員的通力合作，只有這樣，工程成本控制工作才能夠發(fā)揮出它最大的意義。

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【作者單位：曹曉巖，山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院;王金泉，濟(jì)南四建（集團(tuán)）有限責(zé)任公司】