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        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題及對策

        2022-05-14 16:11:10唐靜宇鄒紅
        中國集體經(jīng)濟 2022年11期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對策

        唐靜宇 鄒紅

        摘要:隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入了一個新的階段,房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一段快速的發(fā)展期后,進入到一個相對穩(wěn)定的階段,已經(jīng)由黃金時代轉(zhuǎn)入了白銀時代,但是住宅開發(fā)仍將是巨大且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投入資金多、核算環(huán)節(jié)繁瑣、風險大且開發(fā)周期長,所以成本比其他行業(yè)要復雜很多,成本核算也就顯得極其重要。如何準確地進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是非常重要的。為此,文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本及存在的問題進行了分析,并提出對策。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本核算;對策

        一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算

        (一)成本核算的定義

        房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算包括生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的全部費用,具體取決于要素。根據(jù)不同的生產(chǎn)項目和生產(chǎn)時間,統(tǒng)一進行歸納、匯總,系統(tǒng)計算單位成本和總成本中的各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)。成本核算應(yīng)用的是會計運算體系,以貨幣單位為計量單位,成本核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中起著關(guān)鍵作用,關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營決策方向。

        (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

        房地產(chǎn)開發(fā)成本涵蓋的是企業(yè)為了完成土地或商品房開始使用所要投入的費用總額。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可以分為兩類,一是生產(chǎn)過程中產(chǎn)品需要的開發(fā)成本,簡單來說就是指生產(chǎn)活動成果的制造及房屋施工產(chǎn)生的成本。還有房地產(chǎn)開發(fā)的總成本,除了上述的建設(shè)、生產(chǎn)和建設(shè)以外的所有成本,以及公司的內(nèi)部管理和運營成本,還有產(chǎn)品開發(fā)的銷售、租賃和轉(zhuǎn)讓費用的合計。

        從房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目成本占比中可以看出,各項成本所占的比例存在一定的差異,具體如圖1所示。

        從圖1中可以看出,各項費用的占比存在一定差異。在大多數(shù)情況下土地費用約為20%~50%,前期工程費一般不會超過10%,建筑安裝工程費約占40%,基礎(chǔ)設(shè)施費和配套設(shè)施的費用約占10%~20%,根據(jù)上述分析,土地費用和建筑安裝工程費占比較高,也是成本管理中較為重要的環(huán)節(jié)。

        (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的方法

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其內(nèi)容復雜、輻射區(qū)域廣等特性,造成了企業(yè)構(gòu)成復雜的特點,需優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu),并且不同的成本分配方法應(yīng)用于現(xiàn)實生產(chǎn)中來制定出準確的成本核算方法。

        1. 占地面積法

        占地面積法指已經(jīng)開工的建筑面積占總建筑面積的比例。具體操作中應(yīng)再分為一次性開發(fā)和分期開發(fā)。原則上,一般都根據(jù)占地面積法計算土地成本。然而,這不是唯一的計算方法,因情況不同,應(yīng)根據(jù)實際情況采用其他的核算方法,當然進行這一切的前提是符合國家和當?shù)厮痉C關(guān)相關(guān)要求的前提下。

        2. 建筑面積法

        建筑面積法指的是已投入建設(shè)的建筑面積占總建筑面積的比例。

        3. 直接成本法

        按某一成本核算對象的直接開發(fā)成本占該期間內(nèi)所有成本核算對象的直接開發(fā)成本的比例進行分配。

        4. 預(yù)算造價法

        按某一成本核算對象的預(yù)算成本與該期間內(nèi)所有成本核算對象的預(yù)算成本的比例進行分配。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

        隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,會計的重要性越來越突出。其中,成本核算是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)和關(guān)鍵內(nèi)容,為生產(chǎn)經(jīng)營決策提供科學的成本依據(jù)。但是在成本核算中會存在一些問題,所以如何準確進行成本核算成為理論界關(guān)注的焦點。

        (一)成本核算對象不明確

        隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景很可觀,房地產(chǎn)項目的數(shù)量變多且更復雜,在這種情況下,房地產(chǎn)公司的發(fā)展必須分批進行,例如一些房地產(chǎn)開發(fā)項目包括商業(yè)房地產(chǎn)、公寓和別墅。在現(xiàn)實中,成本核算沒有共同標準,這導致成本核算的不確定性,在一定程度上使成本核算變得復雜。

        (二)成本核算周期不明確

        在大多數(shù)情況下,產(chǎn)品的計算是基于產(chǎn)品的生產(chǎn)月份或周期。但房地產(chǎn)開發(fā)工作的周期長,比如住宅已經(jīng)完工,小區(qū)的部分配套設(shè)施沒有建設(shè)好,總體未能在計劃周期內(nèi)竣工,直接影響了房地產(chǎn)項目的成本核算工作的如期完成。因為房地產(chǎn)的開發(fā)成本中包含了配套設(shè)施費,通常情況下,只有在項目整體結(jié)束后才能更加準確地進行成本核算。

        (三)成本費用的分配與歸集不規(guī)范

        到目前為止,仍然有相當一部分房地產(chǎn)公司存在成本核算問題。例如,直接成本和間接成本之間沒有嚴格的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本與成本核算對象之間的對應(yīng)關(guān)系有其特殊性,這使得一些開發(fā)成本被納入不同的成本核算對象,存在多種分配方法。所以,在選擇成本分配方法時要綜合考慮各種因素。另外,有些房地產(chǎn)企業(yè)的項目未根據(jù)開發(fā)項目規(guī)劃方案進行適時調(diào)整,致使成本費用歸類工作出現(xiàn)各種問題。

        (四)已完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品成本界限模糊

        企業(yè)需要把所有的經(jīng)營范圍內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品保持定期會計成本核算,并且在建產(chǎn)品必須單獨計算,不能直接歸為完工產(chǎn)品成本或在建產(chǎn)品成本。例如,在會計成本核算中,完工貨物的實際成本應(yīng)轉(zhuǎn)移到“庫存商品”賬戶,若對已完工的商品房進行臨時出租則需要注意房產(chǎn)稅的不同會計處理。

        (五)企業(yè)賬簿設(shè)置缺乏合理性

        目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況不同,大多數(shù)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴重的賬簿設(shè)置不合理現(xiàn)象。比如,有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在設(shè)置明細賬目時,各項內(nèi)容規(guī)定看似非常詳細,但是在設(shè)置預(yù)售賬款的賬目時十分簡潔。因為一個開發(fā)項目歷經(jīng)時間長,無法在短期內(nèi)完成,出現(xiàn)跨年度計算的情形,這將增加房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本核算工作量,不僅降低了企業(yè)成本核算的及時性,而且降低了成本核算的準確性,不利于企業(yè)及時調(diào)整成本控制。

        三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題產(chǎn)生的原因分析

        (一)房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性

        房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期很長,不能按照計劃進行成本核算,它的開發(fā)項目投入資金多,大多數(shù)企業(yè)利用金融機構(gòu)進行融資和貸款業(yè)務(wù),增加了企業(yè)風險。在投入銷售后還存在許多不確定因素,例如,投資回收可能和預(yù)期不相符。另外,房地產(chǎn)業(yè)涉及很多部門和行業(yè),收費項目復雜,法律法規(guī)存在地方性差異。

        (二)房地產(chǎn)管理團隊忽視了財務(wù)工作在思維中的重要作用

        在這一點上,房地產(chǎn)管理團隊忽視了財務(wù)工作在思維中的重要作用,過分強調(diào)業(yè)務(wù),忽視管理,缺乏溝通,阻礙了財務(wù)人員在日常工作中獲得豐富經(jīng)驗。其中,大多數(shù)企業(yè)的管理層,特別是員工錯誤地認為管理層應(yīng)該管理資金。財務(wù)人員不清楚業(yè)務(wù)項目的定位,企業(yè)合同中沒有授權(quán)檢查的權(quán)利及參與管理的權(quán)利,無形中增加了成本計算難度。

        (三)成本核算的方法陳舊落后

        一般來說,根據(jù)財政部提交的最終報告進行決算,但財務(wù)報告中給出的數(shù)據(jù)是已經(jīng)產(chǎn)生的,核算成本時往往會忽略事件之前的成本預(yù)測、成本控制和監(jiān)督,從而導致企業(yè)把重點放在事后評價、分析和評估的費用。未能適應(yīng)實際情況的變化,缺乏靈活性,忽略全面性,從而使企業(yè)未能在自身成本管理中出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)時制定合理的解決對策,進而影響了企業(yè)財務(wù)管理目標的實現(xiàn)。

        (四)成本核算監(jiān)督體系不完善

        由于成本會計制度的不完善,成本核算的對象和各項費用劃分不明確,甚至出現(xiàn)了部分企業(yè)為了少繳稅款而虛列成本核算項目的現(xiàn)象。正是因為缺乏事中的監(jiān)督,所以國家需要進一步建立健全的核算監(jiān)督體系。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導還應(yīng)引導員工完善企業(yè)的成本核算管理制度,以更好地實現(xiàn)成本核算的基本目標。

        (五)財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力不達標

        財務(wù)人員的專業(yè)知識水平不同,會計技能和做賬的任意性存在明顯差異。企業(yè)偏科或是只依據(jù)個人喜好來歸納總結(jié)對應(yīng)科目造成了科目混亂現(xiàn)象,并不能順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)原則,這種企業(yè)的成本核算存在單一性,并不能完整體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的嚴謹性。

        四、成本核算改進的對策及建議

        (一)確立具體的成本核算對象

        成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定,與產(chǎn)品開發(fā)相關(guān)的費用應(yīng)當直接計入產(chǎn)品開發(fā)成本;由兩個及以上開發(fā)產(chǎn)品共享的任何費用,必須采用合理的分配標準相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中,應(yīng)在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下,根據(jù)實際情況和行業(yè)特點,加強和完善住房成本核算的規(guī)章制度建設(shè),保證會計數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。

        (二)明確成本核算周期

        土地成交后,要制定科學的成本控制體系且明確成本核算周期,以方便后續(xù)工作。企業(yè)需要以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ),即收入和支出都相互匹配的原則正確地計算各個時期的成本。這時,規(guī)劃和設(shè)計的早期階段的重要性尤為突出。一個企業(yè)應(yīng)根據(jù)圖紙的設(shè)計和項目的類型規(guī)劃成本核算對象,實現(xiàn)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃,按計劃進行決算,從而確定核算周期,為之后的工作減少麻煩。

        (三)準確進行成本歸集與確定

        不同房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況不一樣, 所以, 就需要進行科目的創(chuàng)建, 將歸集科目進行分類, 以保證成本核算的準確性,提高會計核算的統(tǒng)一性, 把開發(fā)項目全部成本歸集。提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程和計劃部門之間的溝通, 對工程量、掛賬及開票進行及時溝通, 在分攤和成本性質(zhì)方面多與相關(guān)部門進行溝通, 保證科目歸集的科學合理。

        (四)準確計算和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本

        已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的完整性在結(jié)算時應(yīng)由企業(yè)各業(yè)務(wù)部門書面確認。在審查開發(fā)成本的完整性時,企業(yè)要著眼于管理單位收費項目和預(yù)計要建配套設(shè)施。復核行政事業(yè)性收費項目時,應(yīng)重點關(guān)注項目合同、政府收費的調(diào)查數(shù)據(jù),并通過成本控制部編制項目預(yù)算的細節(jié)。如果有任何不成功的項目,應(yīng)根據(jù)相關(guān)收費單據(jù)和收費標準被撤銷。未開發(fā)的產(chǎn)品成本計算對象之間不再確定,成本直接分配到開發(fā)產(chǎn)品。

        (五)合理設(shè)置成本核算科目和會計賬簿

        為了收取企業(yè)發(fā)生的各種開發(fā)成本,并正確反映每個開發(fā)項目的實際成本,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立“開發(fā)成本”賬戶。對每個成本項目進行合理分類,可以保證項目的客觀準確的成本結(jié)構(gòu),促進對成本的有效控制和分析。同時,企業(yè)可以根據(jù)管理需要使用現(xiàn)代信息手段管理開發(fā)成本賬戶,可以在Excel表格下細化各種成本項目。那些暫時無法識別成本對象的,必須優(yōu)先考慮并重新分配。所以在每個層級的輔助核算中還可以增加一項“待分配成本”進行歸集。

        參考文獻:

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        (作者單位:西京學院)

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