徐 虎

(南京財經大學經濟學院，江蘇 南京 210023)

一、前言

改革開放以來，我國一直致力于提高城鎮(zhèn)化水平，歷經四十多年的風雨洗禮，我國的城鎮(zhèn)化率由17.92%上升到了63.89%，中國經濟的發(fā)展離不開房地產業(yè)所做出的貢獻。從1986年中國開始第一輪房改熱潮至今，中國的房地產投資規(guī)模持續(xù)擴大，其年增長率達到了近30%，不僅推動了房地產市場的發(fā)展，而且為中國經濟的騰飛起到了關鍵性的作用。但是隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，我國出現了“人口城鎮(zhèn)化”落后于“土地城鎮(zhèn)化”、城鄉(xiāng)一體化機制不完善等缺點。并且，伴隨房地產業(yè)的高速發(fā)展，房產價格也呈現出不斷上升的趨勢。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，我國商品房平均銷售價格由2000年的2112元/平方米上升到了2019年的9310元/平方米，使得居民買房需要承擔巨額的房貸。

有鑒于此，我國開始著力建設“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化。2020年國務院政府工作報告強調要加強新型城鎮(zhèn)化建設，堅持房子是用來住的、不是用來炒的。因此，研究房產價格的影響因素對改善民生、促進社會和諧具有重要意義。

關于哪些因素影響了房產價格，許多學者都進行了研究。Gareis和Mayer使用愛爾蘭的數據展開研究分析，其研究結論是居民對房屋的投資行為會通過利率對房產價格造成一定的影響；平新喬和陳敏彥選取了中國35個城市的數據，建立了短面板模型，研究結果表明:在地價、房地產開發(fā)投資、宏觀經濟發(fā)展等一系列因素中，地價的影響作用最大；鄒至莊和牛霖琳以消費者需求和供給理論作為出發(fā)點，研究分析中國總體房產價格，得出了消費者收入和相對價格會影響房地產價格的結論；周彬和杜兩省把經濟模型與政府之間的博弈結合起來，通過計量方法建立聯立方程組模型，最終得出中國的土地政策會使得房產價格上漲的結論。

結合上述學者的觀點，影響房地產價格的因素源于四個方面，分別是人口、社會、經濟、制度。因為制度層面的因素屬于國家調控，不能進行定量分析，因此本文將從人口、社會、經濟三個方面進行回歸分析，研究影響房產價格的因素。

二、江蘇省房價及收入水平現狀

住房問題是民生工作的重要部分，穩(wěn)定的居住條件能夠提高人民生活的幸福感、安全感，進而起到改善民生、促進社會穩(wěn)定的作用。住房問題的核心在于房價問題，一般而言，房價水平會隨著城市等級的上升而上升。江蘇省作為經濟大省，省內13個城市皆在三線及以上，所以關注江蘇省房價問題具有一定現實意義。根據江蘇省近20年來的房價及可支配收入數據，研究分析其房價及收入水平變化情況。

由圖1可知，2003～2019年江蘇省房價整體是保持上升的趨勢，與全國房價發(fā)展趨勢一致。但是自2008年開始，江蘇省的房價水平逐漸高于全國房價水平，并且二者之間的差距逐漸擴大，這與江蘇省快速發(fā)展的經濟水平有一定程度的關系。江蘇省房價變化過程中部分年份上漲速度較快，如2016～2018年房價上升幅度較大，并于2018年進入“萬元大關”。房價水平之所以能夠如此快速地增長，離不開央行降準、降息、降稅等方面的政策。銀行增加了房貸額度，間接提高了消費者的購房能力，從而使得住房市場上需求量上升，因此房價水平也水漲船高。可隨著2018年政府開始了棚改計劃，房地產市場逐漸開始平穩(wěn)發(fā)展，“炒房”現象漸漸地得到了控制和改善，所以江蘇省2018～2019年的房價水平上漲幅度較低。由此可知，政府的宏觀調控會對房地產市場產生巨大的影響，并且在未來的幾年內我國房地產市場會保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

圖1 2003～2019年全國與江蘇省房價趨勢圖

由圖2可知，2003～2019年江蘇省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農村居民人均可支配收入均不斷增加，并且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農村居民人均可支配收入之間的差距越來越大。這是因為江蘇省城鎮(zhèn)建設推進了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使得居民收入水平不斷提高。

圖2 2003～2019年江蘇省房價與人均收入趨勢圖

盡管經濟發(fā)展取得了一定的成效，但仍存在一些不足之處。

一方面，我國仍存在城鄉(xiāng)經濟發(fā)展不平衡問題。經濟的發(fā)展帶動了居民收入水平的提高，可是農村居民收入增長速度明顯落后于城鎮(zhèn)居民。這主要是因為我國20世紀經濟形勢嚴峻，采取了“讓一部分人先富起來”的策略，其目的是想通過讓先富起來的人帶動大部分地區(qū)經濟發(fā)展，進而達到共同富?！，F如今我國已全面建成小康社會，在“十四五”時期會重點關注共同富裕，努力縮小城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距，使得農村居民生活水平得到顯著提高。

另一方面，房價收入比較高。雖然房價的增長速度不如居民收入增長速度，但是房子總價較高。以2019年為例，江蘇省平均房價為11637元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為51056元，農村居民人均可支配收入為22675元，房價收入比分別為23%和51%，也就是說如果買100平方米的房子，江蘇省城鎮(zhèn)居民平均要工作23年，而農村居民則至少平均需要工作51年。房子是安家立業(yè)的必需品，每一個剛踏入社會的年輕人都面臨是否貸款買房的選擇。而高房價背后隱藏的巨額房貸，大大地限制了我國居民的消費能力，嚴重影響了社會的發(fā)展。

三、房產價格影響因素分析

根據供給需求理論，需求量與商品價格水平呈正相關關系，供給量與商品價格水平呈負相關關系。與普通的商品不同，住房不僅有消費的屬性，而且有投資的屬性。一方面，住房作為人們最基本的生存資料，它是衡量一個地區(qū)生活水平的重要指標，同時也是展現文明程度的基本標志。另一方面，住房還是一種投資品，它具有升值和保值的功能，在20世紀許多商人看準時機，抓住房地產業(yè)的時代紅利，一躍登上中國的經濟舞臺，如李嘉誠、王健林等。因此，在分析房地產價格影響因素的時候不但要考慮其自身價格因素，還要從發(fā)展的角度觀察其對居民未來生活的影響。

首先，從供給的角度來看。經過了幾年快速發(fā)展的時期，房地產業(yè)逐漸走出了暴利的時代，并且隨著中國對外開放程度的不斷加深，房地產業(yè)涌入了一些有著相當能力的境外資本，這使得房地產業(yè)市場的競爭愈發(fā)激烈。因此，作為房地產市場的供給者，企業(yè)在開發(fā)房地產的時候，會盡量降低生產成本，否則其供給價格在土地市場就不會具有比較優(yōu)勢，從而影響了住房的供給量。

其次，從需求的角度來看。部分居民視住房為生活的基本資料，能夠增加自身幸福感、安全感，再加上中國的家庭是代際家庭，住房不僅僅是一代人的需求，也是下一代人的保障，所以他們會根據自身能力及需求情況進行購房。而另一部分居民則將住房看作發(fā)家致富的快速通道，尤其是在房地產野蠻生長的時期，投資性住房扭曲了正常的住房供需關系，令房地產業(yè)逐漸偏離了改善民生的目標，使得優(yōu)居逐漸變成憂居。因此，人口的出生率以及代表居民收入情況的人均生產總值都會影響住房的需求量。一般而言，人口出生率越高，住房需求量越大，居民收入水平越高，住房需求量也越大。

本文將從人口自然增長率、人均地區(qū)生產總值、房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款三個方面分析江蘇省房地產價格的影響因素。為了排除區(qū)位因素的影響，選取房地產平均價格作為因變量，建立自變量多元線性回歸模型。

(一)模型設定

本文使用江蘇省2003～2019年房價方面的相關數據。設房地產平均銷售價格為因變量

Y

，人口自然增長率、人均地區(qū)生產總值、房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款分別為解釋變量

X

、

X

、

X

，各變量的系數分別為

β

、

β

、

β

、

β

。模型具體如下:

(二)數據來源

本文使用的數據全部來源于國家統(tǒng)計局，具體數據參見表1。

表1 江蘇省2003～2019年房價及相關數據

(三)建立模型

將數據輸入SPSS軟件進行回歸分析，回歸結果如表2所示。

表2 回歸結果

根據回歸結果可以得到以下的估計方程:

(四)模型檢驗

1.擬合優(yōu)度檢驗

如表2所示，

R

值為0.989，調整后的

R

為0.972，數值都接近1，表明實際觀測點與樣本差距較小，方程整體擬合程度較好。故所建模型可以較為準確地反映出人口增長率、人均生產總值、土地成交價款與房產價格之間的關系。

2.異方差檢驗

異方差是指隨機誤差項的方差不同，這與經典線性回歸假定相沖突，從而使得回歸結果統(tǒng)計性質較差。為了檢驗異方差，本文通過SPSS軟件得到標準化殘差的P-P圖。由圖3可知，殘差值基本符合誤差項的假設，故不存在異方差。

圖3 標準化殘差的P-P圖

(五)實證結果分析

由江蘇省2003～2019年房價數據的回歸結果可知，人口增長率、人均生產總值、土地成交價款與房地產價格之間均是正相關關系。在這幾個因素中，人均生產總值的標準化系數最大，說明它對房地產價格起著最大的影響作用，人均生產總值每增加1%，房地產價格就會上升0.9%。因此人們的收入水平越高，其所在城市的房價水平就會越高。這與經濟發(fā)展水平較高地區(qū)的房價水平較高的事實相吻合。從經濟學的角度來分析，消費者的收入水平提高會使得需求曲線上移，在供給曲線保持不變的情況下，需求曲線與供給曲線的交點即住房市場平衡價格會上升，因此消費者收入水平與房價之間是正相關關系。但是由于房價基數較大，所以如果人均生產總值與房地產價格一直保持該增長速度，那么居民的購房負擔會越來越重，房地產泡沫也會越來越厲害，嚴重影響市場經濟的穩(wěn)定。此外，土地成交價款和人口增長率對房價的影響較小，土地成交價款每增加1%，房地產價格就會上升0.092%，而人口增長率每增加1%，房地產價格就會上升0.033%。

四、結論及建議

(一)結論

由江蘇省2003～2019年近20年的房價及收入變化情況可知:江蘇省的房價水平與居民人均可支配收入一直保持上升的趨勢，并且房價收入比較高。盡管人均生產總值每增加1%，房地產價格也隨之而上升0.9%，但是房價自身水平較高，因此普通居民難以負擔巨額房貸。同時，因為城鄉(xiāng)收入差距過大，所以對農村居民而言，在城市買房更是難上加難。針對該現象，政府積極采取了宏觀調控的手段，通過房產稅、限購政策等方式來遏制房地產過度投機的現象。在政府宏觀調控的影響下，房價水平逐漸出現了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，而且隨著區(qū)位的變化房價水平也出現了差異。此外，由實證結果可知，人均生產總值對房價變動的影響程度最大，二者之間的關系為正相關。土地成交價款和人口增長率皆與房價保持正相關關系，其中人口增長率的影響程度最小。

人均生產總值增加，不僅會提高當地居民的收入水平，而且會吸引外來人員定居。但隨著城市人口容量的飽和，房地產需求量的不斷增加，越來越多的人出于逐利的目的而進行瘋狂的房地產投資行為，致使房價不斷上漲，房價收入比也愈發(fā)不合理。因此，隨著經濟增長，發(fā)達城市的人均生產總值會不斷增加，吸引源源不斷的務工人員涌入發(fā)達城市尋求就業(yè)機會，使得房地產市場發(fā)展迅速。但隨著國際資本涌入中國市場，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，土地成交款較高的房地產企業(yè)為了降低生產成本就會提高住房價格。另外，對人口出生率較高的地區(qū)而言，人們的買房欲望會相對大一些。因為除了要滿足自身住房需求之外，還要考慮下一代子女的住房問題，所以當地的住房需求量較高，其房價水平自然也較高。

(二)建議

1.控制炒房行為

政府應該加快建立房地產市場長期有效管理機制。第一，適當地增加住房供給量。目前城市用地較為緊張，人口分布較為分散，所以政府可以引導產業(yè)進行轉移，將不同地區(qū)的人口集中到一個地區(qū)進行供地。第二，加強房地產管控。通過加征稅收、限制購買等遏制房價不斷上升的方式來增加消費者的實際購買力，盡量地遏制和避免一人多房現象。第三，努力推進租購同權落地。我國租賃市場存在供應結構不合理、市場秩序不規(guī)范等問題，政府應完善租房政策，逐步讓租房和購房的居民在享受公共服務時具有同等的權利，這能夠在一定程度上緩解居民的住房壓力。

2.調整土地政策

中國的土地屬于國家所有，政府可以轉讓土地的使用權利，所以政府能以調整土地政策的方式來影響土地市場中的土地供應量。在土地分配時，政府能享受土地分配帶來的收益，并以收益作為財政績效衡量方法。調整土地政策無疑對土地市場有著不利的影響，一旦那些不良企業(yè)不擇手段地想要尋求政府庇護，那么土地開發(fā)的成本就會通過種種途徑最終轉移到消費者身上。因此政府首先要根據市場需求提前做好規(guī)劃，盡量不要引起各個行業(yè)之間的用地需求矛盾；其次要完善土地競價轉讓的方式，使得政府利益與土地轉讓分隔開，增加市場透明度。

3.完善住房保障

政府在建設住房保障體系時，應當以居民的收入作為導向，即按照不同收入群體實行區(qū)別定價的方式。對低收入家庭要著力解決其住房難問題，而中等收入家庭應鼓勵其通過市場進行交易，高收入家庭則要管控其住房投資行為。實行該方法首先必須要分清保障對象，當下城鎮(zhèn)化仍是主導趨勢，許多欠發(fā)達地區(qū)的務工人員會不斷流入發(fā)達城市工作生活。還有就是剛剛進入社會工作的白領人群，盡管他們的收入比較可觀，但是也難以承擔過重的房產消費。對這些人，政府都要給予其基本的住房保障。其次，要采取嚴格的審查程序檢查各類保障房是否正確分配，確保符合條件的人得到保障。只有堅持不斷完善我國住房保障政策，才能實現住有所居的目標。