文/婁玉帥

引言

任何事物都存在兩面性，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。一方面，它促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，加快了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程；另一方面，部分小產(chǎn)權(quán)房破壞了農(nóng)耕地與城鄉(xiāng)規(guī)劃。目前，小產(chǎn)權(quán)房的存在已經(jīng)給社會(huì)帶來了一定的影響。為了更好地利用小產(chǎn)權(quán)房，社會(huì)各界也開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。因此，合理解決小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題對(duì)于我國(guó)而言十分重要。首先，解決小產(chǎn)權(quán)房問題不僅會(huì)減少與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛，還可以合理解決與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛；其次，解決小產(chǎn)權(quán)房問題會(huì)使集體土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范，使集體土地得到更為合理的運(yùn)用；最后，小產(chǎn)權(quán)房問題的合理解決不僅有利于我國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，而且也會(huì)使黨的十九大完善承包地“三權(quán)”分置制度會(huì)議精神得到更好的落實(shí)。

雖然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出現(xiàn)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但小產(chǎn)權(quán)房問題仍然難以得到有效解決，其主要原因是我國(guó)目前還沒有出臺(tái)一部具體規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房缺乏明確的法律地位，引起社會(huì)各界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是否合法的廣泛爭(zhēng)議。除此之外，我國(guó)特殊的土地制度即城鄉(xiāng)二元土地制度也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的重要原因，這也使小產(chǎn)權(quán)房成為我國(guó)獨(dú)有的一種土地現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)目前尚未找到完美解決小產(chǎn)權(quán)房問題的方法，國(guó)外也沒有具體的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，所以解決小產(chǎn)權(quán)房問題的方法與措施需要我國(guó)自行探索。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概述

（一）小產(chǎn)權(quán)房的定義

早期，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過對(duì)財(cái)產(chǎn)制度的研究創(chuàng)造了產(chǎn)權(quán)一詞。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，產(chǎn)權(quán)也被學(xué)界賦予了不同的意義。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是讓某些人獲得利益或者遭受損失的權(quán)利。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出，產(chǎn)權(quán)是在社會(huì)強(qiáng)制實(shí)施的背景下，人們對(duì)某種產(chǎn)品進(jìn)行利用所享有的基本權(quán)利。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于產(chǎn)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)是否對(duì)等仍然存在爭(zhēng)議。對(duì)于認(rèn)為產(chǎn)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)對(duì)等的學(xué)者而言，這兩者都是完全權(quán)利。而對(duì)于認(rèn)為產(chǎn)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)不對(duì)等的學(xué)者而言，這兩者是不同的概念，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

在我國(guó)，“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”是經(jīng)過社會(huì)實(shí)踐自然形成的說法。學(xué)術(shù)界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的概念并未作出統(tǒng)一的界定。通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的研究與調(diào)查可知，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該符合以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，小產(chǎn)權(quán)房的建立地點(diǎn)應(yīng)該是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地,并且面向非本集體成員銷售；第二，小產(chǎn)權(quán)房所享有的一系列權(quán)利主要是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行支撐；第三，小產(chǎn)權(quán)房如售出，則需向政府繳納一定的出讓金。綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的產(chǎn)權(quán)證書為依據(jù)，建設(shè)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有土地上的，通過向政府繳納一定的出讓金才可向非本集體成員出售的房屋。然而，在我國(guó)目前的社會(huì)背景與法律制度下，小產(chǎn)權(quán)房還沒有明確的法律地位，缺乏法律保護(hù)。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房也沒有建立完善的管理體系，導(dǎo)致其不能隨意進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的類型

小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)具有多種類型。為了便于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行探索，需要依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)它們進(jìn)行分類。目前的分類標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種：

1.按土地的性質(zhì)分類。目前，我國(guó)社會(huì)上存在的小產(chǎn)權(quán)房主要是建設(shè)在農(nóng)村集體所擁有土地上的小產(chǎn)權(quán)房。而農(nóng)村集體所擁有的土地又可以分為農(nóng)村集體建設(shè)用地與農(nóng)村集體耕地。通過對(duì)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房與在農(nóng)村集體耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的比較可知，在農(nóng)村集體耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房所占的比重較小。

2．按購(gòu)房的用途來分。一般購(gòu)房者購(gòu)買房屋的目的主要有投資與居住兩種。以投資作為購(gòu)房目的的購(gòu)房者一般會(huì)購(gòu)買較好地段且符合未來發(fā)展方向的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橹挥羞@樣的房屋才能使購(gòu)房者獲得較高的利潤(rùn)。以居住作為購(gòu)房目的的購(gòu)房者一般是城市的低收入人群，他們較低的工資收入并不能支持他們購(gòu)買居住用途以外的其他房屋，只能將購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房作為自己的生活住房。

3．按開發(fā)的主體來分。首先，存在許多農(nóng)村村民在自己的宅基地上開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房。大部分此類小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)都是合法的，但在出售時(shí)不符合法律規(guī)定。其次，存在開發(fā)商通過向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。由于這類小產(chǎn)權(quán)房并沒有經(jīng)過政府的審批，開發(fā)完成后，開發(fā)商通常會(huì)通過代理或者由其他公司經(jīng)手將房屋出售給城市居民。這樣的交易中，城市消費(fèi)者并沒有得到真正的房屋產(chǎn)權(quán)。最后，存在開發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府共同開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房。許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)以新農(nóng)村建設(shè)的名義開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，這其實(shí)不符合法律規(guī)定。

妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題不能采取“一刀切”的策略，而應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行合理化的分類治理。小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)具有多種類型，不能僅用一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)去區(qū)分，必須考慮土地的性質(zhì)、開發(fā)的主體以及購(gòu)房的用途等多種因素。只有厘清小產(chǎn)權(quán)房的具體類型，考慮影響小產(chǎn)權(quán)房的各種因素，才能更好地處理小產(chǎn)權(quán)房問題，保護(hù)購(gòu)房者的合法利益。解決小產(chǎn)權(quán)房問題的首要任務(wù)是了解小產(chǎn)權(quán)房的具體類型，繼而對(duì)不同類型的小產(chǎn)權(quán)房采取不同的措施，合理地解決小產(chǎn)權(quán)房問題。例如，有部分小產(chǎn)權(quán)房沒有違反法律規(guī)定，但游蕩在法律邊緣，應(yīng)該對(duì)它們進(jìn)行規(guī)范治理，這樣不僅有利于改善民生，還可能在一定程度上緩解城市住房問題，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而，占用農(nóng)耕地與違反城市總體規(guī)劃等建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屬于惡意的違章建造，此類小產(chǎn)權(quán)房明顯違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅處理。綜上所述，不同性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房有著不同的立足點(diǎn)，不能把小產(chǎn)權(quán)房歸為一類而進(jìn)行全盤否定。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房的成因

1．制度原因——我國(guó)的城鄉(xiāng)二元體制。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)的原因之一是我國(guó)的土地制度，即城鄉(xiāng)二元土地制度。我國(guó)的城市與農(nóng)村適用的是兩種不同的土地制度。前者是國(guó)家土地所有制，后者是集體土體所有制。在土地制度的基礎(chǔ)上，我國(guó)將國(guó)有土地與集體土地進(jìn)行劃分，適用不同的管理體系。此外，對(duì)于土地建設(shè)開發(fā)的原則在《中華人民共和國(guó)憲法》（以下簡(jiǎn)稱《憲法》）和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）中都有所規(guī)定，國(guó)有土地是它們主要針對(duì)的對(duì)象。對(duì)于集體土地而言，如果想要合法地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須經(jīng)過國(guó)家的征收。然而，集體土地增值速度較快，國(guó)家征收集體土地給予的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于增值價(jià)值。由此可知，國(guó)有土地與集體土地存在本質(zhì)上的不同，由于擁有集體土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益得不到保障，大部分的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過開發(fā)與出售小產(chǎn)權(quán)房獲取利益，以此彌補(bǔ)他們的損失。

2．社會(huì)原因——社會(huì)保障體系不健全。在我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程不斷加快的背景下，越來越多的人口涌入城市，并且選擇在城市定居，這造成了社會(huì)保障不足等問題。若僅僅依靠住房保障制度，城市中低收入人群的收入尚不足以滿足自身的住房需求。而且，由于相關(guān)住房保障體系不健全、監(jiān)管力量不足，真正需要保障的人群無法獲得保障性住房。與城鎮(zhèn)保障體系相比，農(nóng)村保障體系更加不健全。農(nóng)村的土地是我國(guó)農(nóng)村人口社會(huì)保障的主要依靠，傳統(tǒng)的農(nóng)村人口主要是以自給自足的形式生活。然而，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，僅僅依靠務(wù)農(nóng)已經(jīng)不能滿足農(nóng)村人口的需求。導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因除了我國(guó)不斷提高的物價(jià)水平外，還包括農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的原因，即我國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品不能自由定價(jià)，由國(guó)家進(jìn)行控制與監(jiān)管。最后，與城市相比，由于農(nóng)村資源短缺、就業(yè)機(jī)遇較少以及養(yǎng)老保障體系尚未建成等原因，農(nóng)村人口迫于生活壓力，不得不尋求其他方法增加收入，保障生活。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)緩解了農(nóng)村人口與城市中低收入人群的生活壓力，保障了他們的生活質(zhì)量。

3．經(jīng)濟(jì)原因——城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡。在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中，社會(huì)與經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，導(dǎo)致了一系列問題，如城市人口越來越多，住房緊張，社會(huì)保障不足等。正是在這樣的社會(huì)背景下，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，絲毫沒有下降的趨勢(shì)，由此便造成了城市中低收入群體無錢買房的局面。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得了利益，而且滿足了城市中低收入人群的購(gòu)房需要。正是因?yàn)槿藗儗?duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求不斷增加，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)才會(huì)變得越來越火熱。

4．法律原因——缺乏合理有效的法律規(guī)范。由于小產(chǎn)權(quán)房情況比較復(fù)雜，涉及多方主體利益。我國(guó)政府針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題出臺(tái)了一些相關(guān)的規(guī)章與辦法。最高人民法院也針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題出臺(tái)了部分司法解釋。但就目前的情況來看，一些與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律并不能有效地適用小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，導(dǎo)致一些小產(chǎn)權(quán)房可以鉆法律的空隙。換而言之，也正是由于缺乏合理有效的法律規(guī)范，才導(dǎo)致不同地方的法院對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房案件有不同的處理結(jié)果，使小產(chǎn)權(quán)房糾紛無法得到明確合理的處理結(jié)果。除此之外，目前我國(guó)關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)也沒有作出明確的規(guī)定。綜上所述，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房法律的不明確與缺失間接推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，使小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)越來越火熱。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

雖然目前我國(guó)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題沒有一部具體有效的法律規(guī)范，但也可以利用與其相關(guān)的法律規(guī)范分析小產(chǎn)權(quán)房的法律地位。首先，根據(jù)《憲法》第十條可知，城市土地與農(nóng)村土地分別屬于國(guó)家與集體所有，這也是我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度的具體體現(xiàn)。同時(shí)，兩者可以根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行流轉(zhuǎn)。當(dāng)然，一些相關(guān)的法律規(guī)范嚴(yán)格限制了集體所有土地的流轉(zhuǎn)，這也說明了國(guó)有土地與集體土地地位不同。除此之外，《憲法》對(duì)于一般法律起著指導(dǎo)作用，不能如一般法律般直接適用于具體案件，也就無法決定小產(chǎn)權(quán)房的法律地位。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）物權(quán)編的有關(guān)規(guī)定，土地與房屋無

法分開流轉(zhuǎn)，即房地一體。因此，集體土地的流轉(zhuǎn)限制也使小產(chǎn)權(quán)房難以流轉(zhuǎn)，進(jìn)而限制了房屋所有權(quán)人對(duì)房屋所享有的一系列權(quán)利?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編也沒有直接規(guī)定農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)以及與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的內(nèi)容，不利于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)配置的優(yōu)化。最后，農(nóng)村村民所擁有的土地不可隨意進(jìn)行出讓或出租，必須經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)，而且不得用于除幾種特定的涉農(nóng)建設(shè)之外的其他用途。然而，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房卻沒有被納入上述幾種特定的涉農(nóng)建設(shè)，不具有適法性。因此，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)、建設(shè)與出售需要相關(guān)政府部門進(jìn)行審核，并頒發(fā)證書以確認(rèn)其所有權(quán)。綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)還沒有明確的法律地位，與其相關(guān)的法律規(guī)范之間存在一定的沖突與矛盾，這使得小產(chǎn)權(quán)房游走于法律邊緣，沒有明確具體的方案可解決小產(chǎn)權(quán)房糾紛。

三、小產(chǎn)權(quán)房的困境

（一）小產(chǎn)權(quán)房的立法缺失問題

由上文對(duì)小產(chǎn)權(quán)房法律地位的分析可知，我國(guó)目前還沒有出臺(tái)一部具體規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)，這使小產(chǎn)權(quán)房的法律地位十分模糊，引起了社會(huì)各界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是否合法的廣泛爭(zhēng)議。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，《憲法》與《民法典》物權(quán)編間接支持了小產(chǎn)權(quán)房的存在，說明了小產(chǎn)權(quán)房的存在符合憲法精神。然而，《土地管理法》卻限制了小產(chǎn)權(quán)房的存在，這使小產(chǎn)權(quán)房確有違法之嫌。綜上所述，雖然有些法律禁止小產(chǎn)權(quán)房的存在，但小產(chǎn)權(quán)房的存在得到了《憲法》的支持，這不僅為我國(guó)后續(xù)出臺(tái)具體規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)提供了基礎(chǔ)條件，而且也對(duì)填補(bǔ)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的立法空白起到了重要作用。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬登記問題

《民法典》第二百零九條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房作為一種不動(dòng)產(chǎn)，如果需要發(fā)生相應(yīng)的效力，必須經(jīng)過國(guó)家法定部門的相關(guān)登記。然而，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者大部分是城市低收入人群，并不是小產(chǎn)權(quán)房所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而且我國(guó)出臺(tái)的一系列政府規(guī)章規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)不得為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的其他人辦理相關(guān)住房登記，這也將小產(chǎn)權(quán)房排除在房屋登記的范圍之外。此外，根據(jù)政府發(fā)布的通知，若將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，則必須經(jīng)過法定的征收程序：通過其他方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，不予登記發(fā)證；對(duì)于非法出租或出讓集體土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不予登記發(fā)證；對(duì)于購(gòu)買農(nóng)村宅基地或者小產(chǎn)權(quán)房的城鎮(zhèn)居民，不予登記發(fā)證。綜上，在我國(guó)目前的社會(huì)形勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行權(quán)屬登記，也不能發(fā)生法律效力。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同問題

對(duì)于確定小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同起著重要作用。但是學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定意見不一，主要存在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效說與無效說兩種主張。前者認(rèn)為，只要買賣雙方在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)達(dá)成合意，則合同應(yīng)當(dāng)是有效的，這與其是否登記無關(guān)。后者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同違反了《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。對(duì)比兩種主張可以發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效說與小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效說這兩種主張都是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，?duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定應(yīng)具體情況具體分析，既不能承認(rèn)所有的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同都有效，也不能對(duì)其全盤否定。因?yàn)橛幸恍┬‘a(chǎn)權(quán)房侵占了大量的耕地或者屬于違章建筑，如果承認(rèn)這些小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，會(huì)使這種現(xiàn)象越來越普遍，最終破壞城市規(guī)劃與農(nóng)用耕地。然而，對(duì)于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房而言，如果對(duì)其全盤否定，則會(huì)破壞意思自治原則，使買賣雙方在自愿原則下簽訂的交易合同效力無法得到保護(hù)。因此，在確定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考慮各種因素，對(duì)不同類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出不同的認(rèn)定。

（四）小產(chǎn)權(quán)房的抵押?jiǎn)栴}

小產(chǎn)權(quán)房是一種不動(dòng)產(chǎn)，如果進(jìn)行抵押，則應(yīng)該進(jìn)行抵押登記，否則抵押權(quán)不成立。目前，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的農(nóng)村集體土地之上的房屋無法進(jìn)行權(quán)屬登記，小產(chǎn)權(quán)房作為抵押物進(jìn)行抵押時(shí)，也同樣無法進(jìn)行抵押登記。除此之外，物可以被分為流通物、限制流通物以及禁止流通物。能夠進(jìn)行自由流通的物原則上都可以進(jìn)行抵押，限制流通物只有在法定條件下才可以進(jìn)行抵押，而禁止流通物在任何情況下都不能進(jìn)行抵押。由于小產(chǎn)權(quán)房的合法性目前并未得到法律的認(rèn)可，其在市場(chǎng)上不能自由合法地進(jìn)行流通，小產(chǎn)權(quán)房的抵押也會(huì)受到限制，從而影響抵押權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。因此，債權(quán)人一般不會(huì)接受用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行抵押的方式，這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房無法發(fā)揮自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（五）小產(chǎn)權(quán)房的拆遷安置補(bǔ)償問題

社會(huì)各界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房面臨拆遷是否可以獲得拆遷安置補(bǔ)償還存在分歧。在實(shí)際生活中，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房面臨拆遷是否可以獲得拆遷安置補(bǔ)償?shù)膯栴}主要分以下兩種情況進(jìn)行處理。第一種情況：對(duì)于履行了房屋審批程序的小產(chǎn)權(quán)房而言，開發(fā)商或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在安置本鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的前提下一般會(huì)將多余的房屋對(duì)外出售，將房屋出售給城市居民或者不屬于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。在這樣的狀況下，政府對(duì)該集體土地進(jìn)行征收或者拆遷時(shí)，只能對(duì)該土地的合法所有者即本集體的居民給予拆遷補(bǔ)償。而小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者只能根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同要求開發(fā)商返還其購(gòu)房款，并沒有索要房屋補(bǔ)償金的權(quán)利。第二種情況：對(duì)于本身屬于違章建筑的小產(chǎn)權(quán)房而言，國(guó)家會(huì)以與房屋拆遷管理相關(guān)的規(guī)章制度為根據(jù)，不會(huì)對(duì)作為違章建筑的小產(chǎn)權(quán)房給予任何形式的拆遷補(bǔ)償。

（六）小產(chǎn)權(quán)房的繼承問題

《民法典》第二百十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。然而，小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行相關(guān)的權(quán)屬登記，無法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，這使小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)流轉(zhuǎn)一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。因此，不僅購(gòu)房者的權(quán)利無法得到保障，而且也導(dǎo)致一些小產(chǎn)權(quán)房繼承問題的出現(xiàn)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的繼承造成了極大的妨礙。身為被繼承人的購(gòu)房者無法取得產(chǎn)權(quán)證書與土地使用權(quán)證書，沒有具體的證據(jù)證明自己對(duì)小產(chǎn)權(quán)房享有所有權(quán)，故其繼承人也無法按照繼承法的有關(guān)規(guī)定取得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，這侵犯了繼承人與被繼承人的一系列權(quán)利。

（七）小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管問題

從《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中可以發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房不同于一般的商品房。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者，各金融機(jī)構(gòu)不得向其發(fā)放住房貸款。換言之，產(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中所涉及的大量資金無法得到銀行與政府的有效監(jiān)管，這導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商資質(zhì)與實(shí)力難以保證，可能出現(xiàn)一些為了獲取更大的利益而不惜偷工減料的開發(fā)商，其房屋質(zhì)量及其相關(guān)的售后服務(wù)難以達(dá)標(biāo)。除此之外，以預(yù)售方式出售的小產(chǎn)權(quán)房容易在開發(fā)建設(shè)過程出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，導(dǎo)致工程無法繼續(xù)進(jìn)行。由于沒有對(duì)購(gòu)房者所繳納的房屋預(yù)售款的使用進(jìn)行監(jiān)督，難以保證這筆款項(xiàng)的?？顚Ｓ谩Ｈ缙浔慌灿?，則會(huì)出現(xiàn)房屋無法按期交付甚至無法交付的情況，小產(chǎn)權(quán)房又沒有明確的合法地位，最終會(huì)損害購(gòu)房者的利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房合法化的必要性與可行性

（一）小產(chǎn)權(quán)房合法化的必要性分析

1．小產(chǎn)權(quán)房合法化有利于緩解法律與規(guī)章制度的矛盾。通過梳理我國(guó)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律與規(guī)章制度可以發(fā)現(xiàn)，沒有一部法律明確具體地說明小產(chǎn)權(quán)房的法律地位以及對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的處理辦法。政府僅出臺(tái)了一些政策處理小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，還沒有形成正式的法律法規(guī)。正因如此，才讓小產(chǎn)權(quán)房的法律地位比較模糊，使其處于“有規(guī)章卻無法律”的尷尬地位。此外，人們對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)規(guī)章制度相當(dāng)關(guān)注。然而，相關(guān)規(guī)章制度的制定與出臺(tái)卻沒有舉辦相應(yīng)的聽證會(huì)，沒有聽取小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)者的意見，不符合法律的相關(guān)規(guī)定。綜上所述，解決小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵是制定與出臺(tái)相應(yīng)的法律，使其具有明確的法律地位。只有這樣，才能使小產(chǎn)權(quán)房有法可依。

2．小產(chǎn)權(quán)房合法化有利于緩解城市居民的住房壓力。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，促使越來越多的人口涌入城市，在城市中定居的越來越多，商品房的價(jià)格也隨之越來越高。城市的中低收入群體僅僅依靠自己的收入買不起商品房，因而遠(yuǎn)離繁華的城市中心，開始向城郊轉(zhuǎn)移。小產(chǎn)權(quán)房便宜的價(jià)格，使其成為一部分城市中低收入人群的首要選擇，也使小產(chǎn)權(quán)房開始興起。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅減輕了城市中低收入人群的生活壓力，也保障了他們的生活質(zhì)量，小產(chǎn)權(quán)房的合法化有利于緩解城市居民的住房壓力。

3．小產(chǎn)權(quán)房合法化有利于完善農(nóng)村社會(huì)保障制度。與城市保障體系相比，農(nóng)村保障體系更加不健全，尤其在住房保障方面。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，物價(jià)水平不斷提高，而農(nóng)村的養(yǎng)老保障體系尚未建成，農(nóng)村人口不得不尋求其他方法保障生活。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)后，越來越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開始開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。通過出售小產(chǎn)權(quán)房，不僅使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得收益，而且在小產(chǎn)權(quán)房交易過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅收也為農(nóng)村社會(huì)保障體制的完善提供了資金支持。然而，由于小產(chǎn)權(quán)房模糊的法律地位，其目前還不能流入市場(chǎng)。因此，只有法律確定小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，才能使小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，從而使農(nóng)村社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善。

（二）小產(chǎn)權(quán)房合法化的可行性分析

1．在法律上的可行性。目前，小產(chǎn)權(quán)房處于一種“違法而不違憲”的尷尬地位?！稇椃ā放c《民法典》物權(quán)編中分別規(guī)定，國(guó)有土地與集體土地處于平等的地位，國(guó)家與集體的物權(quán)受法律保護(hù)。然而，《土地管理法》第八十二條與《城市房地產(chǎn)管理法》第九條卻嚴(yán)格制約了集體土地的流轉(zhuǎn)，也變相地制約了小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)。這顯然與《民法典》第二百四十條所體現(xiàn)的憲法精神相沖突。因此，小產(chǎn)權(quán)房符合《憲法》的相關(guān)規(guī)定，可以以《憲法》作為其基礎(chǔ)，制定具體的法律規(guī)范，使小產(chǎn)權(quán)房具有合法性。

2．在經(jīng)濟(jì)上的可行性。首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅提高了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的收入水平，保障了他們自身的生活，提高了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的就業(yè)率，也為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的機(jī)會(huì)，為完善養(yǎng)老保障體系提供了資金。其次，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，增加了住房的供應(yīng)，有助于穩(wěn)定城市商品房等房屋的價(jià)格，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著巨大的推動(dòng)作用。

3．在社會(huì)上的可行性。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員而言，開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)增加其收益，保障其生活；對(duì)于城市低收入群體而言，小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)降低購(gòu)房門檻，減輕他們的購(gòu)房壓力，也能加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房的主要受益方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城市低收入群體，他們對(duì)明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位持肯定態(tài)度，這也說明小產(chǎn)權(quán)房的合法化在社會(huì)上是具有可行性的。

五、小產(chǎn)權(quán)房合法化途徑分析

（一）確定小產(chǎn)權(quán)房的合法性

在法治社會(huì)的背景下，有法可依是依法治國(guó)的必要條件。制定具體的法律規(guī)范是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的首要措施。國(guó)有土地與集體土地處于平等的地位，這間接說明了建設(shè)在集體土地之上的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該與建設(shè)在國(guó)有土地上的房屋擁有平等的地位與相同的權(quán)利。目前，限制小產(chǎn)權(quán)房流通的主要法律是《土地管理法》。《土地管理法》嚴(yán)格限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。這明顯有違我國(guó)的憲法精神，所以有必要對(duì)其進(jìn)行修改。除此之外，小產(chǎn)權(quán)房符合《憲法》的相關(guān)規(guī)定，可以以憲法作為其基礎(chǔ)，制定具體的法律規(guī)范，確定小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，減少對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的限制，給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)集體土地使用權(quán)的完整權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)該確定小產(chǎn)權(quán)房的具體主體。除此之外，對(duì)于國(guó)家征地補(bǔ)償，也應(yīng)該明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。原則上，要維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益。只有這樣才能使集體土地得到與國(guó)有土地平等的待遇，減少集體土地的流轉(zhuǎn)限制，優(yōu)化集體土地流轉(zhuǎn)的配置，保護(hù)房屋所有權(quán)人對(duì)自有房屋所享有的一系列權(quán)利，從而使小產(chǎn)權(quán)房更加符合法律規(guī)定，使其具有合法性。

（二）完善小產(chǎn)權(quán)房合同制度

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的糾紛。然而，針對(duì)這一合同糾紛，我國(guó)法院還沒有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致不同地區(qū)法院的處理結(jié)果各不相同。在司法實(shí)踐中，法院對(duì)于一些小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，普遍參考我國(guó)現(xiàn)有的政策。然而，現(xiàn)有的政策大部分反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，這導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益受損，侵犯了其對(duì)小產(chǎn)權(quán)房享有的物權(quán)。因此，統(tǒng)一小產(chǎn)權(quán)房的裁判標(biāo)準(zhǔn)十分重要，應(yīng)當(dāng)對(duì)影響小產(chǎn)權(quán)房的各個(gè)方面進(jìn)行全面的考慮，做到具體問題具體分析，完善小產(chǎn)權(quán)房合同制度，對(duì)不同類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力作出不同的認(rèn)定。

（三）分類對(duì)待處理小產(chǎn)權(quán)房

1.自有宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房。隨著城鄉(xiāng)一體化水平的不斷提高，越來越多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，并且有相當(dāng)一部分人在城市中定居，這造成了一部分農(nóng)村住宅的空閑，進(jìn)而導(dǎo)致了宅基地的浪費(fèi)。除此之外，宅基地的同村轉(zhuǎn)讓原則也是造成宅基地閑置的原因之一。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員基本上是一戶一處宅基地，同村轉(zhuǎn)讓原則使宅基地失去了市場(chǎng)，從而造成了宅基地的浪費(fèi)。應(yīng)開放宅基地市場(chǎng)，減少對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的限制，如取消宅基地同村轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，使宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房自由流通，使宅基地充分利用，盡快實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

2.符合城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。符合城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，符合城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可減輕城市低收入群的購(gòu)房壓力，滿足他們的住房需求，保障他們的基本生活；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅會(huì)抑制現(xiàn)有房?jī)r(jià)的不合理上漲，而且也會(huì)向政府提供稅收，增加政府的財(cái)政收入。

3．不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃以及侵占農(nóng)耕地的小產(chǎn)權(quán)房。我國(guó)除存在以上兩種較為普遍的小產(chǎn)權(quán)房外，還存在一些占用農(nóng)耕地與違反城市總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。這類小產(chǎn)權(quán)房是明顯違反法律規(guī)定，還會(huì)阻礙社會(huì)發(fā)展。因此，政府需要對(duì)此類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行堅(jiān)決查處。對(duì)于侵占農(nóng)耕地的小產(chǎn)權(quán)房，除追究侵占人的相關(guān)責(zé)任外，還應(yīng)對(duì)被侵占者進(jìn)行補(bǔ)償。

（四）規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度

1．規(guī)范農(nóng)村集體土地交易主體。在我國(guó)目前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體土地流轉(zhuǎn)受到較大的限制，無法達(dá)到自由流通的程度。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體土地只能在國(guó)家、集體以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。限制集體土地的流轉(zhuǎn)，雖然保護(hù)了農(nóng)耕地，卻侵犯了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)其土地的物權(quán)。此外，農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明確是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛的重要原因。若無法在源頭上把握土地的所有者，經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)后，土地的所有者會(huì)越來越模糊，這會(huì)制約小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。因此，規(guī)范與明確農(nóng)村集體土地交易主體非常必要。

2．完善農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓登記制度。目前，農(nóng)村集體土地的轉(zhuǎn)讓登記十分困難。除了法律之間的沖突外，農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓登記制度的不完善也是重要的影響因素。完善農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓登記制度，需要對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員進(jìn)行嚴(yán)格的審核與認(rèn)定，不可以全盤否定，也不可以全部同意。對(duì)于不具備資格的成員，不予進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓登記。逐漸完善農(nóng)村集體土地的轉(zhuǎn)讓登記制度，進(jìn)而使符合土地轉(zhuǎn)讓資格的小產(chǎn)權(quán)房得以登記，使其更好地流通。

3．完善集體土地的評(píng)估制度。健全與完善的土地評(píng)價(jià)體系對(duì)于保障土地交易雙方的利益有著十分重要的意義。然而，法律對(duì)于集體土地流轉(zhuǎn)的限制使評(píng)估集體土地資產(chǎn)價(jià)值的機(jī)構(gòu)越來越少，無法對(duì)集體土地進(jìn)行合理定價(jià)，不能保證集體土地的資產(chǎn)價(jià)值得到最大利用。缺少對(duì)集體土地的評(píng)估也會(huì)使建設(shè)在集體土地之上的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)值無法得到準(zhǔn)確的定位，使其不能進(jìn)行合理定價(jià)，對(duì)其流轉(zhuǎn)也會(huì)造成一定的影響。完善集體土地的評(píng)估制度是規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的重要措施，應(yīng)該建立具體明確的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地評(píng)估集體土地以及小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值。

（五）加快政府部分職能轉(zhuǎn)變

除法律不明確外，我國(guó)的城鄉(xiāng)二元土地制度也是制約小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的重要原因。我國(guó)當(dāng)前的土地一級(jí)市場(chǎng)被政府管制與壟斷，這是政府財(cái)政收入的主要來源，但也限制了大部分小產(chǎn)權(quán)房的流通，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房所享有的權(quán)益無法得到切實(shí)保障。若想要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，則不能僅僅提高征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還需要進(jìn)行必要的土地改革，適當(dāng)減少政府對(duì)于土地市場(chǎng)的監(jiān)管，解除對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷。這也要求地方政府加快職能轉(zhuǎn)變，優(yōu)化政府的組織結(jié)構(gòu)，從而使土地市場(chǎng)在一定程度上得到開放，實(shí)現(xiàn)集體土地的市場(chǎng)化，使小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。

結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房符合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城市低收入人群的利益，得到了較大程度的社會(huì)認(rèn)同。為了將小產(chǎn)權(quán)房更好地加以利用，需要制定具體的法律規(guī)范明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。政府部門也應(yīng)從規(guī)章制度上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范，放寬小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，使其可以如商品房般進(jìn)行自由流通。小產(chǎn)權(quán)房問題的解決不僅會(huì)使集體土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范，使集體土地得到更為合理的運(yùn)用，而且有利于我國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，使黨的十九大精神得到更好的落實(shí)。